2017_О_080401_Шиндяпкина Ю.А. (1). Исследование формирования рыночной
 Скачать 4.42 Mb.
|
|
России станет более диверсифицированной, то платежеспособный спрос сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.[3] Одной из особенностей рынка недвижимости в России является его двухвалютность. Привязка цены объекта недвижимости к американской валюте приводит к образованию зависимости цены от изменений курса доллара, его покупательной способности в России. Стр. 12 -физические: - климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.; - экология; - сейсмические факторы. -политические(административные): - политическая стабильность, безопасность; - налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба; - наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности. Правительственное регулирование заключается в издании нормативных актов формирующих правовое поле для рынка недвижимости. Одним из ярких примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны, он защищает права дольщиков, с другой — ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут. Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через Стр. 13 фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона, направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье и, следовательно, большой доходностью вложений в приобретение недвижимости. Кроме того, российское население до сих пор не вполне доверяет существующим финансовым инструментам накопления сбережений Ко второму уровню относятся следующие факторы: - местоположение: - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.); - наличие и состояние коммуникаций; - наличие объектов социально-культурного назначения; - размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение. - условия продаж: - особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей - условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств. К третьему уровню относятся следующие факторы: - физические характеристики: - физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.; - качество строительства и эксплуатации; - наличие коммунальных услуг; - функциональная пригодность; - привлекательность, комфорт, -архитектурно-строительные: - стиль, планировка, конструкции и т. д.; Стр. 14 - объемно-планировочные показатели и др. финансово- эксплуатационные: - эксплуатационные расходы; - стоимость строительства; - доходы, генерируемые объектом недвижимости. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет. Следующим фактором, ведущим к увеличению спроса, является изменение представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов — все эти признаки переводят жилье в хорошем физическом состоянии в категорию морально устаревших. Объем предложения на рынке определяется: • наличием резерва объектов недвижимости; • объемами нового строительства. Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод. Существующий перекос между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой за последние годы рынок демонстрирует стабильный рост цен на недвижимость. Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке. Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории: Стр. 15 • постоянные; • условно-постоянные; • условно-переменные. Постоянные параметры квартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом. К этим параметрам причисляют: • район; • тип здания. К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе: • общая площадь; • этаж; • планировка; • высота потолков; • материал стен; • естественная освещенность помещения; • ориентация квартиры; • балконы, лоджии; • наличие лифта; • внешнее окружение. К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища: • состояние полов, потолка, стен; • окна и двери; • инженерные коммуникации; • наличие телефона. Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены — увеличение либо уменьшение. Что же касается Стр. 16 параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме. [4] Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера и приблизительно равна стоимости небольших квартир. Это явление можно объяснить тем, что в этой категории большой процент квартир относящихся к престижным. Как можно заметить изменение цены одного м2 в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м2. При изучении средней цены квартир маленькой, средней и большой площади в разрезе принадлежности к районам выяснилось, что, хотя принадлежность городских районов к определенному ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых поясов происходят перемещение районов относительно друг друга. Во многих городах России применяется следующая классификация жилых домов: • спецпроект; • улучшенная планировка; • сталинка; • хрущевка; Стр. 17 • брежневка; • пентагон; • полнометражка; • малосемейка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Рисунок №1 Все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические. a. Социально-экономические Рост доходов населения Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов— это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, — это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Сбор дифференцированной статистики доходов различных слоев населения если и ведется, то доступ к ней более чем проблематичен. Стр. 18 Состояние экономики Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Интерес к рынку недвижимости (чуть ли ни к единственному месту вложения средств) при этом снижается, что, конечно же, сказывается и на темпе роста цен. Трудовая и культурная миграция Во многие крупные города устремляются очень большое количество населения. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что всё это — мощные пружины, толкающие вверх цены. Изменение статуса микрорайона Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, — достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10—20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения(как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и Стр. 19 развлекательных центров, привлекательных сточки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ и спортивных и детских учреждений — всё это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне. Стремятся люди в данный микрорайон — значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне— все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних. Низкие объемы строительства. Ориентация на строительство многокомнатных просторных квартир При недостаточном объеме строительства и фактическом игнорировании строительства малогабаритного жилья постоянно растущий спрос остается неудовлетворенным. Строят малогабаритных квартир очень мало, а малометражных однокомнатных вообще практически не строят. И это притом, что наибольший спрос именно в этом сегменте. Не найдя таких квартир в новых домах, люди вынуждены покупать морально и физически устаревшее жилье, цены на которое растут быстрее всего. Вот и выходит, что квадратные метры в хрущевках и современных домах эконом-класса стоят примерно одинаково, хотя разница в качестве между ними разительна. Объясняется это тем, что из-за меньшего метража двухкомнатная квартира в хрущевке обходится тысяч на15-20 дешевле, чем двухкомнатная в современном доме. Для многих покупателей это обстоятельство является определяющим: им важна крыша над головой, а количество квадратных метров, удобство планировок, звуко- и теплоизоляция — это уж как получится. Другое дело, что законы рынка даже в период ажиотажных ожиданий рано или поздно берут своё. Высокий уровень цен является тем фактором, который сам по себе заставляет потенциальных покупателей отложить Стр. 20 покупку жилья и сосредоточиться на накоплении денежных средств. Покупки откладываются, а на рынке начинается стагнация и даже падение цен. b. Политико-психологические Основными политико-психологическими факторами, которые наиболее сильно влияют на стоимость недвижимости являются: - состояние политической стабильности и, как следствие этого, положительные или негативные ожидания участников рынка; - степень доверия граждан к банковской системе, рынку недвижимости к перспективам развития города и страны; - уровень оптимизма граждан, зависящий от многих факторов, начиная от перспектив развития страны и заканчивая состоянием жилого фонда и криминогенной обстановкой в микрорайоне. Политико-психологические факторы переплетены еще сильнее, чем социально-экономические. В каждой конкретной ситуации всегда можно выделить те факторы, которые в данном случае превалируют. Но, выделяя различные факторы, всякий раз убеждаешься в том, что действуют они сообща, иногда усиливая, иногда ослабляя друг друга. Подводя итоги, еще раз отметим основные факторы, которые могут снизить и увеличить цены на недвижимость. Положительные факторы: - резкое увеличение объема строительства: ориентация на строительство целых микрорайонов со своей инфраструктурой, привлечение мощных иностранных строительных компаний; - развитие регионов, создание нормальных условий для жизни и работы в других городах, а также в сельской местности; - создание альтернативных способов размещения денежных средств (прежде всего, создание более благоприятного климата для мелкого и среднего бизнеса). Отрицательные факторы: Стр. 21 - кризис в экономике и, как следствие этого, резкое падение доходов населения и сокращение платежеспособного спроса на недвижимость; - форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, национальные конфликты); - деградация микрорайонов, коммунального хозяйства, отдельных домов; - ухудшение условий ипотечного кредитования, сворачивание льготных программ приобретения жилья. В заключение можно сказать, что у рынков нежилой и жилой недвижимости есть общие проблемы. Одной из наиболее актуальных является низкий объем предложения. Для решения этой проблемы необходимо стимулировать строительство новых объектов недвижимости. Ситуация, когда искусственно увеличивают платежеспособный спрос вводя институт ипотеки приводит к увеличению разрыва между спросом и предложением, и как следствие, новому витку цен. Таким образом, для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. Очень важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт Стр. 22 того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, при определении факторов, влияющих на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. Важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико- математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть Стр. 23 высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости. 1.2. Аналитический обзор теоретических и научно-практических исследований роли экологических факторов в формировании рыночной стоимости недвижимости В настоящее время в российской практике оценка стоимости имущества с учетом влияния экологических факторов, не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией. |