2017_О_080401_Шиндяпкина Ю.А. (1). Исследование формирования рыночной
 Скачать 4.42 Mb.
|
|
При проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п. Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна. Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход. Стр. 53 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ Г. ПЕНЗЫ НА ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 2.1 Особенности учета экологических факторов при оценке объектов недвижимости В настоящее время складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость недвижимости, в связи с чем необходимо совершенствовать методические подходы к учету экологических факторов при ее оценке. Один из существенных аспектов потребительских Стр. 54 характеристик объектов недвижимости - экологический, часто остается вне поля зрения, как оценщиков, так и их клиентов. Подобное обстоятельство обусловлено рядом причин, среди них, прежде всего, отсутствие или неполную информацию о прошлом, настоящем и предполагаемом экологическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости, что не позволяет с необходимой достоверностью оценить величину экологического риска и возможного ущерба для ее владельца или пользователя. Нельзя ни сказать о слабом информационном ресурсе стоимостной оценки экологического ущерба, а также об отсутствии эффективных правовых и экономических рычагов, гарантирующих компенсацию за ущерб от экологических нарушений. Все перечисленные выше причины оттесняют экологические характеристики объекта недвижимости на периферию деятельности риэлтеров. Однако, объективные обстоятельства, связанные с обострением экологической ситуации в различных городах России вызывают необходимость учета экологических характеристик оцениваемого объекта и повышают их значимость. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости экологический фактор учитывается при проведении следующих мероприятий: при анализе эффективного использования; при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможностей в пользовании недвижимым имуществом; при определении непосредственно рыночной стоимости недвижимости; при оказании экспертиз в принятии решений по недвижимости и выработке рекомендаций, влияющие на различные аспекты пользования недвижимых объектов. — [22]. Как Пензенская область, так и Россия в целом находится в условиях современной открытой рыночной экономики в сфере глобальной конкуренции, главный вызов которой состоит в усилении борьбы за распоряжение ограниченными и мобильными важнейшими ресурсами развития – кадрами и инвестициями. Разрыв в эффективности использования Стр. 55 ресурсов будет все неотвратимее приводить к их оттоку, соответственно, к снижению возможностей развития территории. Чтобы достойно ответить на стоящие перед регионом вызовы, необходима консолидация регионального сообщества вокруг идеи целенаправленного инновационного развития Пензенской области в целях обеспечения её устойчивой конкурентоспособности. Формирование и развитие среды городских округов и поселений является важнейшей задачей в развитии инновационного потенциала региона на основе повышения его привлекательности для жителей, формирования положительной региональной идентичности и, соответственно, закрепления людей на данной территории. В основе инновационного развития населенных пунктов региона должны лежать следующие базовые принципы: - формирование качественно новой среды жизнедеятельности в городах, городских и сельских поселениях, максимально удовлетворяющей хозяйственно-бытовые и социокультурные потребности населения, обеспечивающей высокий уровень и качество жизни; - реализация сбалансированного развития всех территорий независимо от их статуса (городские округа, центры муниципальных районов, городские и сельские поселения); Развитие населенных пунктов в Пензенской области, особенно городов, должно соответствовать передовым мировым тенденциям, согласно которым города развиваются в сторону обеспечения энергоэффективности, безопасности, экологии, экономии времени жителей, внешней привлекательности, удобства для жителей, широкого набора социальных благ и услуг, стимулирования творчества и социального взаимодействия. Микрорайонная застройка, преобладавшая последние десятилетия в отечественном городском строительстве, доказала свою неспособность справиться с современными проблемами инженерного, транспортного и бытового обслуживания, эффективного использования территории. Кроме Стр. 56 того, состояние компонентов природы является важным индикатором состояния и качества городской среды. Имеющиеся экологические проблемы муниципальных образований (прежде всего городских округов) связаны с антропогенными загрязнениями воздуха, поверхностных и подземных вод, почвы вследствие деятельности крупных промышленных производств, животноводческих предприятий, автомобильного транспорта. — [23]. Улучшение состояния окружающей среды муниципальных образований регионов должно достигаться с помощью реализации комплекса мер: технологических (переход на более совершенные «чистые» технологии), технических (совершенствование устройств очистки сбросов в водоемы и выбросов в атмосферу), структурных (вывод за пределы густонаселенных пунктов производств-загрязнителей и, наоборот, развитие производств, экологически уместных для них), архитектурно-планировочных (организация промышленных зон, создание санитарно-защитных разрывов), целевое озеленение территории населенных пунктов. Для обеспечения устойчивого развития важное значение приобретает внедрение экологических инноваций. Речь идет о внедрении системы экологического менеджмента, экологического маркетинга, экотехнологий, позволяющих обеспечить взаимодействие между экономическим развитием и защитой окружающей среды на уровне, как в Пензе, так и в Пензенской области. Для того, чтобы стать территорией, привлекательной для жизни и развития инновационного бизнеса, создающей необходимые условия для творческого развития и самореализации личности, позитивно ассоциирующих себя с Пензенской областью, строящих и реализующих свои жизненные стратегии во взаимосвязи со стратегией региона, необходимо обратить внимание на актуальные проблемы, одной из которых можно считать экологические проблемы и их связь с оценкой недвижимости. Тема экологической составляющей при проведении оценки объектов недвижимости и окружающей среды является одной из самых обсуждаемых в Стр. 57 настоящее время. Под экологическими факторами или факторами окружающей среды при оценке недвижимости понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющих на ее рыночную стоимость. К экологическим факторам относят такие условия и параметры окружающей природной среды, как уровень загрязнения основных природных сред - воды, воздуха, почвы, включая радиоактивное загрязнение; наличие красивого вида, зеленых массивов, привлекательная архитектурная среда, наличие или отсутствие поблизости свалок, присутствие или отсутствие рядом неблагоприятных непривлекательных промышленных объектов (например, мусоросжигательных заводов) и даже наше представление о качестве окружающей среды. Кроме того, к факторам окружающей среды относят любые природные условия местности, связанные с климатическими, гидрологическими, гидрогеологическими и горно-геологическими особенностями территории . Экологическая оценка состояния недвижимости легла в основу мероприятий по определению состояния того или иного объекта и получения статуса экологически чистой недвижимости, и является мерой, способной охарактеризовать объект имущества по всем направлениям экологического законодательства. Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К существенным отличиям данного товара можно отнести множество его эколого-экономических и физических характеристик. Оценка недвижимости - процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта. Сделки с недвижимостью, как правило, носят долгосрочный характер. В то время и экология сказывается в течение продолжительного периода времени, вполне соизмеримого с продолжительностью жизни людей. Состояние окружающего нас мира год от года изменяется. Стр. 58 Профессионализм оценщика позволяет адекватно отразить влияние экологических факторов, как позитивных, так и негативных, на стоимость объекта. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на неё. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов и промышленных зон. — [24]. Оценку влияния негативных экологических факторов на стоимость недвижимости производят, рассчитывая экономический ущерб, причинённый на их фоне. Рассчитывают затраты (по максиму) на предупреждение и компенсацию воздействия отрицательных экологических влияний на интересующий объект. Уровень требуемой точности определяет методы подхода выполнения поставленной задачи. Факторы, непосредственно влияющие на стоимость недвижимости, в зависимости от вида воздействия условно можно разделить на положительные (такие параметры окружающей человека среды, которые повышают стоимость объекта недвижимости) и отрицательные (качественные и количественные параметры, понижающие стоимость объекта недвижимости). К негативным экологическим факторам относятся все последствия и проявления негативного воздействия на окружающую природную среду (химическое загрязнение воды, воздуха, земли, порча и уничтожение плодородного слоя почвы, уничтожение зеленых насаждений). К особым видам такого негативного воздействия, относится загрязнение диоксинами, пестицидами, радиоактивное, шумовое, электромагнитное, вибрационное и тепловое загрязнение. К негативным экологическим факторам также относится расположение непривлекательных в эстетическом и опасным в экологическом отношении промышленных, торговых, коммунально-складских объектов, например, заводов, ТЭЦ, свалок, рынков, скотомогильников, кладбищ (в том числе бывших), крупных магистралей, Стр. 59 полей, фильтрации, полигонов, утилизации радиоактивных отходов и т.д. К положительным факторам мы можем отнести следующие: присутствие красивого вида или ландшафта, расположение рядом угодного для отдыха объекта, включая парки, водоемы, фонтанные площади.выходящий на водную поверхность увеличивает стоимость примерно на 28% Действие экологических факторов может проявляться либо на локальном, либо на региональном уровне. Например, локальный уровень предполагает повышение стоимости квартир или отдельных домов на конкретной улице или в конкретном доме, в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Также стоимость квартиры будет зависеть от того, есть ли при жилом доме двор с зелеными насаждениями, находится он ли в тихом месте, выходят окна на шумную магистраль или нет. На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону. При определении стоимости объекта применяется ряд элементов сравнения, выбор которых складывается существованием надежной и открытой информации. В качестве данных элементов можно применить как качественные, так и количественные характеристики, взятых элементов сравнения. Так к количественным показателям относят характеристики природной среды, которые измеряются. К качественным относят экологические, природные показатели, связанные с местоположением и удаленностью. Такие характеристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например весовых коэффициентов или баллов. Рассмотрим некоторые экологические проблемы, влияющие на оценку объектов недвижимости г. Пензе. Среди регионов европейской части России Стр. 60 Пензенская область относится к числу наиболее благополучных по состоянию воздушного бассейна. Основными источниками загрязнения атмосферы являются предприятия машиностроения, приборостроения, производства стройматериалов, деревообрабатывающей промышленности и др. Загрязнение воздуха происходит преимущественно за счет автотранспорта и выбросов котельных. По результатам мониторинга определен ИЗА5, который для г. Пенза является достаточно высоким и составлял в 2011 г. – 8,7, по сравнению с 2006–2010 годы (9,8…10,5) произошло незначительное его снижение. Данные мониторинга свидетельствуют, что естественный радиационный фон составляет от 0,10 до 0,14 мЗв/час. 2.2 Обзор характеристик основных хозяйствующих субъектов г. Пензы, влияющих на экологическую ситуацию В составе территориального раздела Статистического регистра хозяйствующих субъектов города Пензы на 1 июля 2016 года числилось 17190 организаций (63,9% от учтенных по Пензенской области), относительно данных на 1 июля 2015 года произошло уменьшение на 64 юридических лица (на 0,4%). 2.3 Исследование санитарно-защитных зон объектов и предприятий на примере г. Пензы и Пензенской области Санитарно-защитная зона (СЗЗ) - территория вокруг объектов и производств, которые оказывают вредное воздействие на среду обитания и здоровье человека. Размеры СЗЗ определяются нормативным документом "Санитарно- защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03). Стр. 61 Введение СЗЗ направлено на уменьшение вредного воздействия загрязнений объектов и производств на атмосферный воздух до гигиенически установленных норм. По сути, СЗЗ являются защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме. Это зона разрыва между промышленными предприятиями и ближайшими жилыми и общественными зданиями для уменьшения шума, пыли, газообразных и других вредных выбросов, содержащих промышленные яды. Ширина СЗЗ устанавливается из такого расчёта, чтобы выбросы от промышленных предприятий за пределами этой СЗЗ не превышали предельно-допустимых уровней концентраций (ПДК). В зависимости от степени вредности выделяемых в атмосферу выбросов, совершенства технологических процессов, наличия очистных сооружений все промышленные предприятия подразделяют на 5 классов с соответствующей каждому классу размером СЗЗ. Для промышленных предприятий с замкнутым производственным циклом, не производящих выбросов в атмосферу, размер СЗЗ определяется с учётом возможной аварийной ситуации. В отдельных случаях (например, при расположении жилых районов с подветренной стороны по отношению к промышленным предприятиям), по требованию органов санитарно-эпидемиологической службы, размер СЗЗ может быть увеличен. Размер санитарно-защитной зоны (СЗЗ) может составлять от 50 до 1000 м. Он устанавливается в зависимости от того, к какому классу принадлежит предприятие. Все предприятия, по действующему законодательству, разделяются на 5 классов опасности, в зависимости от степени вредности выделяемых в атмосферу промышленных выбросов, совершенства технологических процессов на предприятии, наличия очистных сооружений. Стр. 62 Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) определяются, соответственно, классом опасности предприятия. Признаки определения класса опасности установлены ГОСТ 12.1.007- 76 и приведены в таблице 7: Таблица 7 Класс опасности отхода для окружающей природной среды Степень вредного воздействия опасных отходов на окружающую природную среду Критерии отнесения опасных отходов к классу опасности для окружающей природной среды I класс (чрезвычайно опасные) очень высокая Экологическая система необратимо нарушена. Период восстановления отсутствует. II класс (высокоопасные) высокая Экологическая система сильно нарушена. Период восстановления не менее 30 лет после полного устранения источника вредного воздействия. III класс (умеренно опасные) средняя Экологическая система нарушена. Период восстановления не менее 10 лет после снижения вредного воздействия от существующего источника. IV класс (малоопасные) низкая Экологическая система нарушена. Период самовосстановления не менее 3 лет. V класс (практически неопасные) очень низкая Экологическая система практически не нарушена. По степени воздействия на организм вредные вещества подразделяются на четыре класса опасности, представленные в таблице 8 Таблица 8 Класс опасности Степень опасности I чрезвычайно опасные вещества II высокоопасные вещества Стр. 63 III умеренно опасные вещества IV малоопасные вещества Ориентировочные размеры СЗЗ для предприятий всех классов опасности промышленные объекты и производства первого класса - 1000 м; промышленные объекты и производства второго класса - 500 м; промышленные объекты и производства третьего класса - 300 м; промышленные объекты и производства четвертого класса - 100 м; промышленные объекты и производства пятого класса - 50 м. СЗЗ относится к разряду специальных территорий с особым режимом использования. В СЗЗ не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома, |