2017_О_080401_Шиндяпкина Ю.А. (1). Исследование формирования рыночной
 Скачать 4.42 Mb.
|
|
Стр. 1 МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «ПЕНЗЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА» КАФЕДРА «ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ» Утверждаю: Зав. кафедрой Кузин Н.Я. подпись, инициалы, фамилия “........”………….. 2017 г. ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА К ВЫПУСКНОЙ КВАЛИФИКАЦИОННОЙ РАБОТЕ НА ТЕМУ: ИССЛЕДОВАНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПОД ДЕЙСТВИЕМ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ (В ФОРМЕ НИР) наименование темы Автор работы Шиндяпкина Юлия Алексеевна подпись, инициалы, фамилия Обозначение ВКР-2069059-080401-151194-17 Группа СТ-24М номер, наименование Руководители работы: Люлькина Н.М. подпись, дата, инициалы, фамилия Консультанты по разделам наименование раздела подпись, дата, инициалы, фамилия Оценка недвижимости Люлькина Н.М. Градостроительство Толстова Т.В. Нормоконтроль Люлькина Н.М. Стр. 2 ПЕНЗА 2017г. АННОТАЦИЯ На ВКР Шиндяпкиной Юлии Алексеевны на тему: «Исследование формирования рыночной стоимости объектов недвижимости под действием экологических факторов (в форме НИР)» Значимость работы определяется ее высокой актуальностью в связи с необходимостью рассмотрения рыночной стоимости объектов недвижимости с позиции влияния факторов экологической ситуации. На территории РФ функционируют предприятия, выбрасывающие в атмосферу, воду и почву вредные вещества, оказывающие негативное воздействие на окружающую среду. При этом большинство промышленных предприятий находится в непосредственной близости от жилых объектов. Поэтому, при оценке жилых объектов необходимо учитывать степень загрязнения окружающей среды. Следовательно, проблема адекватной оценки жилья с учетом экологических факторов носит системный характер и, для ее исследования целесообразно использовать методы и аппарат системного анализа. Объектом исследования является рынок жилой недвижимости. Предмет исследования: факторы формирования рыночной стоимости объектов недвижимости. Цель проекта: исследовать влияние экологических факторов на формирование рыночной стоимости объектов недвижимости Задачи проекта: 1. Анализ влияния экологических факторов на рыночную стоимость объектов недвижимости. 2. Исследование влияния промышленных предприятий г. Пензы на экологические аспекты жилой недвижимости 3. Исследование формирования рыночной стоимости объектов жилой недвижимости под действием экологических факторов на примере г. Пензы Заключение Стр. 3 Автор работы: Шиндяпкина Ю.А. Руководители работы: Люлькина Н.М. Содержание 1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ......................... 8 1.1 Общий анализ факторов формирования рыночной стоимости объектов недвижимости .................................................................................................. 8 1.2. Аналитический обзор теоретических и научно-практических исследований роли экологических факторов в формировании рыночной стоимости недвижимости ............................................................................. 23 1.3 Классификация методов учета экологических факторов в составе рыночной стоимости ..................................................................................... 32 2. ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ Г. ПЕНЗЫ НА ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ...................................................................................... 53 2.1 Особенности учета экологических факторов при оценке объектов недвижимости ................................................................................................ 53 2.2 Обзор характеристик основных хозяйствующих субъектов г. Пензы, влияющих на экологическую ситуацию ..................................................... 60 2.3 Исследование санитарно-защитных зон объектов и предприятий на примере г. Пензы и Пензенской области .................................................... 60 3 ИССЛЕДОВАНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОД ДЕЙСТВИЕМ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА ПРИМЕРЕ Г, ПЕНЗЫ ................. 66 3.2. Зонирование территории первомайского района г. Пензе на основе эколого-градостроительной оценки .......................................................... 71 3.3. Исследование влияния экологических факторов на рыночную стоимость жилой недвижимости на примере Первомайского района .... 75 ЗАКЛЮЧЕНИЕ: .................................................................................................. 77 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ............................................................... 83 Стр. 4 Введение В настоящее время складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость недвижимости, в связи, с чем необходимо совершенствовать методические подходы к учету экологических факторов при ее оценке. Один из существенных аспектов потребительских характеристик объектов недвижимости - экологический, часто остается вне поля зрения, как оценщиков, так и их клиентов. Подобное обстоятельство обусловлено рядом причин, среди них, прежде всего, отсутствие или неполная информация о прошлом, настоящем и предполагаемом в будущем экологическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости, что не позволяет с необходимой достоверностью оценить величину экологического риска и возможного ущерба для ее владельца или пользователя. Нельзя ни сказать о слабом информационном ресурсе стоимостной оценки экологического ущерба, а также об отсутствии эффективных правовых и экономических рычагов, гарантирующих компенсацию за ущерб от экологических нарушений. Все перечисленные выше причины оттесняют экологические характеристики объекта недвижимости на периферию деятельности риэлтеров. Однако, объективные обстоятельства, связанные со сложной экологической ситуацией и ростом запросов клиентов в различных городах России, вызывают необходимость учета экологических характеристик оцениваемого объекта и повышают их значимость. Для обеспечения устойчивого развития важное значение приобретает внедрение экологических инноваций. Речь идет о внедрении системы экологического менеджмента, экологического маркетинга, экотехнологий, позволяющих обеспечить взаимодействие между экономическим развитием и защитой окружающей среды на уровне, как в Пензе, так и в Пензенской области. ВКР -2069059-080401-151194-17 Стр. 5 Для того, чтобы стать территорией, привлекательной для жизни и развития инновационного бизнеса, создающей необходимые условия для творческого развития и самореализации личности, позитивно ассоциирующих себя с Пензенской областью, строящих и реализующих свои жизненные стратегии во взаимосвязи со стратегией региона, необходимо обратить внимание на актуальные проблемы, одной из которых можно считать экологические проблемы и их связь с оценкой недвижимости. Экологическая оценка состояния недвижимости легла в основу мероприятий по определению состояния того или иного объекта и получения статуса экологически чистой недвижимости, и является мерой, способной охарактеризовать объект имущества по всем направлениям экологического законодательства. Тема экологической составляющей при проведении оценки объектов недвижимости и окружающей среды является одной из самых обсуждаемых в настоящее время. Под экологическими факторами или факторами окружающей среды при оценке недвижимости понимается любое природное явление или качественное состояние окружающей среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющих на ее рыночную стоимость Пензенская область находится в условиях современной открытой рыночной экономики в сфере глобальной конкуренции, главный вызов которой состоит в усилении борьбы за распоряжение ограниченными и мобильными важнейшими ресурсами развития – кадрами и инвестициями. Разрыв в эффективности использования ресурсов будет все неотвратимее приводить к их оттоку, соответственно, к снижению возможностей развития территории. Чтобы достойно ответить на стоящие перед регионом вызовы, необходима консолидация регионального сообщества вокруг идеи целенаправленного инновационного развития Пензенской области в целях обеспечения её устойчивой конкурентоспособности. ВКР -2069059-080401-151194-17 Стр. 6 Формирование и развитие среды городских округов и поселений является важнейшей задачей в развитии инновационного потенциала региона на основе повышения его привлекательности для жителей, формирования положительной региональной идентичности и, соответственно, закрепления людей на данной территории. В основе инновационного развития населенных пунктов региона должны лежать следующие базовые принципы: - формирование качественно новой среды жизнедеятельности в городах, городских и сельских поселениях, максимально удовлетворяющей хозяйственно-бытовые и социокультурные потребности населения, обеспечивающей высокий уровень и качество жизни; - реализация сбалансированного развития всех территорий независимо от их статуса (городские округа, центры муниципальных районов, городские и сельские поселения); Развитие населенных пунктов в Пензенской области, особенно городов, должно соответствовать передовым мировым тенденциям, согласно которым города развиваются в сторону обеспечения энергоэффективности, безопасности, экологии, экономии времени жителей, внешней привлекательности, удобства для жителей, широкого набора социальных благ и услуг, стимулирования творчества и социального взаимодействия. Микрорайонная застройка, преобладавшая последние десятилетия в отечественном городском строительстве, доказала свою неспособность справиться с современными проблемами инженерного, транспортного и бытового обслуживания, эффективного использования территории. Кроме того, состояние компонентов природы является важным индикатором состояния и качества городской среды. Имеющиеся экологические проблемы муниципальных образований (прежде всего городских округов) связаны с антропогенными загрязнениями воздуха, поверхностных и подземных вод, почвы вследствие деятельности крупных промышленных производств, Стр. 7 животноводческих предприятий, автомобильного транспорта и множества стихийных свалок. Улучшение состояния окружающей среды муниципальных образований регионов должно достигаться с помощью реализации комплекса мер: технологических (переход на более совершенные «чистые» технологии), технических (совершенствование устройств очистки сбросов в водоемы и выбросов в атмосферу), структурных (вывод за пределы густонаселенных пунктов производств-загрязнителей и, наоборот, развитие производств, экологически уместных для них), архитектурно-планировочных (организация промышленных зон, создание санитарно-защитных разрывов), целевое озеленение территории населенных пунктов. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости и ее самой расширяет значительно масштабы ее спроса на неё. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов и промышленных зон. Предложенная квалификационная работа посвящена анализу наиболее распространенных и важных экономических вопросов рынка и экологических факторов окружающей среды, и объектов недвижимости, что, на наш взгляд существенно повысит профессионализм риэлторов при комплексной оценке качества объектов недвижимости, формирования необходимого спроса и повышения конкурентоспособности деятельности в рыночных условиях. Стр. 8 1. АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 Общий анализ факторов формирования рыночной стоимости объектов недвижимости В настоящее время, когда в России появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня российский рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. Понятие стоимости трудно поддается четкому определению и имеет множество интерпретаций. Для того, чтобы разобраться со стоимостью, следует выделить следующие социальные, экономические, юридические и другие факторы, влияющие на нее.[1] Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он ВКР -2069059-080401-151194-17 Стр. 9 сформирован. На становление и развитие рынка недвижимости на ранних стадиях оказывали влияние следующие моменты. Политические факторы(политическая нестабильность). Специфические факторы (запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики; неуверенность в будущем у значительной части населения; экономическая и социальная нестабильность). Юридические факторы (отсутствие необходимых для нормального функционирования рынка законодательных норм и процедур, обеспечивающих безопасное совершение сделок и защиту прав собственности; ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; неотработанный порядок закрепления прав на недвижимость; отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости; отсутствие ясно очерченных прав по отношению к зданию в целом и к земельному участку, на котором оно расположено). Рыночные факторы (отсутствие рынка земли, продолжавшаяся приватизация жилья, зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости). Финансовые и экономические факторы (высокие темпы инфляции, резкая дифференциация в доходах, нестабильность финансовой системы, недостаток денежных ресурсов в структуре оборотных средств предприятий и населения; отсутствие необходимой стабильности для функционирования рынка и рыночной инфраструктур).[2] Административные факторы (распределение квартир по ордерам — функционировала так называемая административно-распределительная система; очень низкая оплата жилья по сравнению с общим уровнем заработной платы; строительство жилья для населения и его содержание являлись прерогативой государства). Стр. 10 Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням. Первый уровень(региональный) — уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Второй уровень(местный) — уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. Третий уровень(непосредственного окружения) — уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием. К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов: социальные: - базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции и изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.; Стр. 11 - тенденции и изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности; - стиль и уровень жизни; -экономические: - общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий; - факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.; - факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги. В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%). Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Один процент населения занятого в нефтяной и газовой промышленности приносит четвертую часть ВНП. Таким образом, существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика |