2017_О_080401_Шиндяпкина Ю.А. (1). Исследование формирования рыночной
 Скачать 4.42 Mb.
|
|
ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огороднических участков, другие территории: спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. Вывод: Причинами отсутствия решений об установлении санитарно-защитных зон являются отсутствие необходимого количества натурных исследований и измерений и оценки риска для здоровья (для предприятий I и II класса опасности необходимо проведение не менее пятидесяти дней исследований на каждый ингредиент в отдельной точке), для объектов III, IV, V классов - Стр. 64 не менее тридцати дней исследований на каждый ингредиент в отдельной точке. На первое место должно выдвигаться осуществление системы мер, направленных на поддержание рационального взаимодействия между деятельностью человека и окружающей природной средой, обеспечивающих сохранение и восстановление природных ресурсов. Сложившаяся ситуация нашла свое отражение и на готовых объектах строительства, в частности офисных помещений, квартир, земельные участков, домов и промышленных площадей. По данным экологической оценки недвижимости, благоприятные экологические условия, определяемые соответствующим состоянием объекта недвижимости и экологией района, основательно вошли в современные критерии определения рыночной стоимости недвижимости, став немаловажной составляющей продаваемых и арендуемых площадей и значимым фактом для потенциального клиента. На сегодняшний день выбор коммерческой недвижимости очень разнообразен, но желание жить и работать в экологически чистом и безопасном месте присуще, без исключения, всем. Данный факт и объясняет повышенный спрос на экологичную недвижимость и те сотни долларов, которые переплачиваются за квадратный метр безопасного проживания и работы. Сделаны выводы о состоянии качества ОС Пензенской области и приоритетных проблемах. Острые природоохранные проблемы, требующие своего разрешения – рациональное использование ресурсов поверхностных вод и экологическое оздоровление малых рек области; высокий процент физического и морального износа действующих очистных сооружений, ликвидация свалок и «полигонов» ТБО, не отвечающих требованиям природоохранного законодательства и другие. Решение проблем, касающихся нашего региона немаловажны они влияют практически на все сферы деятельности нашей области и на стоимость недвижимости включительно. Стр. 65 Основной проблемой в практике разработки и экспертизы проектов СЗЗ является наличие не только противоречий, имеющих место в санитарных правилах и нормах, но и пробелов в законодательстве, регулирующем отношения в сфере градостроительства и архитектуры и землеустройства. Важным моментом, обострившим противоречия в применении положений СанПиН на практике, стало игнорирование проектными организациями комплекса санитарно-эпидемиологических, градостроительных и землеустроительных норм. Свидетельства саморегулируемых организаций о допуске к работам имеют единицы организаций, занимающихся разработкой проектов СЗЗ. В результате нарушения норм проектирования приобрели системный характер. Новая редакция документа в части исключения распространения СанПиН на «действующие предприятия» привела к его противоречиям в этой части с нормами права, изложенными в Градостроительном и Земельном кодексах, законах об охране окружающей среды, атмосферного воздуха и других федеральных законах. Отсутствие в федеральном законодательстве, регулирующем отношения в сфере градостроительства и землеустройства, и в нормативно- правовых актах, развивающих положения отмеченных законов в части механизма передачи данных проектными организациями и заказчиками работ органам исполнительной власти для использования в процессе территориального планирования и внесения в земельный кадастр, обострили противоречия в целом. Стр. 66 3. ИССЛЕДОВАНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОД ДЕЙСТВИЕМ ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА ПРИМЕРЕ Г. ПЕНЗЫ 3.1. Исследование авторской гипотезы влияния экологических факторов на рыночную стоимость жилой недвижимости на примере выбранной территории При приобретении жилья покупатель обращает внимание не только на качество и надежность здания, близость к будущему дому объектов транспортной инфраструктуры, социальное окружение. Сегодня экологический фактор становится одним из наиболее важных факторов, влияющих на решение о покупке, особенно в сегменте городов мегаполисов. Расположение производств косвенным образом влияет на формирование стоимости внутри объектов недвижимости Стр. 67 У нас есть гипотеза, что при анализе квартиры сравнительным подходом, есть экологический фактор, который существует, но не учитывается в современной общепринятой системе оценки, в своем расчете мы хотим доказать, что он имеется, как дополнительный, и влияет на стоимость объектов недвижимости. При выполнении расчета, возможно три варианта конечного результата: -Если в благоприятном районе, цена будет больше в среднем по рынку, чем в «неблагоприятном», то данный фактор, действительно, надо учитывать; - Если они будут примерно равны, то тогда экологических фактор при формировании стоимости для квартир в г. Пензе роли не играет; -Если получается обратная зависимость, то это будет не состоятельно, данные компоненты никак не связанны между собой. Почему стоит обратить внимание на экологический фактор, и почему все больше и больше людей задумываются в каком месте должны они жить? Наблюдаются очень значительные отрицательные сдвиги в состоянии здоровья различных групп населения, проживающего в городах. В первую очередь это относится к заболеваниям сердечно-сосудистой системы, приводят более чем к 50%-й смертности и 30%-й инвалидности населения. Явно неблагоприятной тенденцией в этом виде патологии следует считать ее омоложение. Особенно велик рост заболеваемости сердца и сосудов в возрасте 30-49 лет. Другой неблагоприятный сдвиг - рост злокачественных новообразований, преимущественно за счет рака легких и дыхательных путей. Существует прямая связь между величиной города и частотой заболеваний раком легких, в больших городах смертность от рака стоит на втором месте. Ярко выделяется зависимость между раковыми заболеваниями и экологической обстановкой, то есть качеством окружающей среды, в том числе и городской. ВКР -2069059-080401-151194-17 Стр. 68 Еще одним неблагоприятным сдвигом в состоянии здоровья следует считать рост аллергических заболеваний среди городского населения. В крупных промышленных городах заболеваемость аллергическими болезнями составляет от 10 до 20%, тогда как в сельской местности - только 2-4%. Особенно настораживает рост аллергических заболеваний среди детей городского населения. На распространенность аллергических заболеваний значительно влияют атмосферные загрязнения и плохие жилищные условия. Установлено, что в жилых и общественных зданиях человек подвергается комплексному воздействию большой группы химических веществ. Уровень химического загрязнения воздуха внутри зданий превосходит уровень загрязнения атмосферного воздуха в 1,5-4 раза. Одними из самых значимых (80%) источников химического загрязнения воздушной среды в жилых и общественных зданиях являются строительные и отделочные материалы. В результате научно-технической революции возросли и расширились взаимосвязи между населением и окружающей средой. Хозяйственная деятельность человека, особенно в последние десятилетия, привела к загрязнению окружающей среды отходами производства. Воздушный бассейн и воды содержат загрязняющие вещества, концентрации которых часто превышают предельно допустимую, что негативно отражается на здоровье населения. На заболеваемость могут оказывать влияние десятки тысяч факторов. Здоровье отражает состояние экосистемы в целом, является обобщенным показателем качества среды обитания и ее влияния на жизнедеятельность людей. Здоровье все явственнее становиться интегральным индикатором медико-экологического благополучия, критерием его оценки, а экологические процессы — ведущими детерминантами благополучия людей.В последние десятилетия наблюдается увеличение распространенности болезней отдельных нозологических форм, которое обусловлено загрязнением окружающей среды. К таким экозависимым Стр. 69 заболеваниям относят новообразования, заболевания эндокринной, мочеполовой системы, системы крови и кроветворных тканей, органов пищеварения, дыхания. Влияние загрязнения атмосферы на здоровье человека Предметом дискуссий среди профессионалов служит вклад загрязнения окружающей среды и его отдельных видов в рост заболеваемости и смертности населения, ввиду сложности взаимодействия многочисленных факторов влияния и трудностей выявления факторов заболеваний. В таблице 9 представлен общий список заболеваний человека, которые могут быть связаны с загрязнением окружающей среды. Список заболеваний, связанных с загрязнением атмосферного воздуха Таблица 9 Патология Вещества, вызывающие патологию Болезни системы кровообращения окислы серы, окись углерода, окислы азота, сернистые соединения, сероводород, этилен, пропилен, бутилен, жирные кислоты, ртуть, свинец Болезни нервной системы и органов чувств. Психические расстройства хром, сероводород, двуокись кремния, ртуть Болезни органов дыхания пыль, окислы серы и азота, окись углерода, сернистый ангидрид, фенол, аммиак, углеводород, двуокись кремния, хлор, ртуть Болезни органов пищеварения сероуглерод, сероводород, пыль, окислы азота, хром, фенол, двуокись кремния, фтор Болезни крови и кроветворных органов окислы серы, углерода, азота, углеводорода, азотисто-водородная кислота, этилен, пропилен, сероводород Болезни кожи и подкожной клетчатки фторосодержащие вещества Стр. 70 Болезни мочеполовых органов сероуглерод, двуокись углерода, углеводород, сероводород, этилен, окись серы, бутилен, окись углерода Загрязнение может оказывать самое разное воздействие на организм и зависит от его вида, концентрации, длительности и периодичности воздействия. В свою очередь реакция организма определяется индивидуальными особенностями, возрастом, полом, состоянием здоровья человека. В целом более уязвимы дети, больные, лица, работающие во вредных производственных условиях, курильщики. Все же многократно зарегистрированные и изученные явления повышенной смертности и заболеваемости в районах с высоким загрязнением атмосферы свидетельствуют об очевидности и массовости такого воздействия от загрязнения окружающей среды. По оценкам экспертов Всемирной организации здравоохранения (ВОЗ) различают пять категорий реакций состояния здоровья населения на загрязнение окружающей среды: 1. повышение смертности; 2. повышение заболеваемости; 3. наличие функциональных изменений, превышающих норму; 4. наличие функциональных изменений, не превышающих норму; 5. относительно безопасное состояние. Эти категории можно рассматривать как относительные показатели, совокупно характеризующие состояние здоровья человека и качество окружающей среды. Показателем здоровья, в первую очередь, является количество здоровья, т.е. средняя ожидаемая продолжительность жизни. Если иметь в виду этот показатель, то к числу наиболее важных факторов экологического риска относят: 1. Загрязнение атмосферы; 2. Загрязнение питьевой воды. Стр. 71 3.2. Зонирование территории первомайского района г. Пензе на основе эколого-градостроительной оценки Первомайский район города Пензыэто второй по численности населени я район Пензы, расположен вюжной части города. Район был образован 29 но ября 1979 г. Указом Президиума Верховного Совета РСФСРза счёт присоеди нения к городу ряда сёл Пензенского района (Терновка, Кривозерье, Весёлов ка), а такжевключения небольшой территории Ленинского района города Пен зы. В настоящий момент в состав районавходят 9 микрорайонов; на его терри тории расположено 315 улиц, проездов и переулков, из которых 264относятс я к частному сектору застройки. Площадь района составляет свыше 50 квадра тных километров. Численность населения — 129 тысяч человек [1]. На рисунке 11 показана карта Первомайского района. Рисунок 11 Стр. 72 Необходимо взаимоувязывать размещение жилой застройки, общественных зданий и сооружений, озелененных территорий общего пользования, а также других объектов, размещение которых допускается в жилой зоне по санитарно-гигиеническим нормам и требованиям безопасности. В жилых зонах размещаются жилые дома различных типов, отдельно- стоящие, встроенные или пристроенные объекты социального и коммунально-бытового обслуживания населения, объекты здравоохранения, объекты дошкольного, начального общего и среднего (полного) образования, гаражи и автостоянки для автомобильного транспорта, принадлежащего гражданам, культовые объекты, объекты, связанные с проживанием граждан и не оказывающие негативного воздействия на окружающую среду. Допускается размещать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду за пределами установленных границ участков данных объектов. Расстояние от указанных объектов до жилых домов должно быть не менее 25 м. Развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктур в отношении данных зон необходимо предусматривать в объемах, обеспечивающих на перспективу возможность постоянного комфортного и экологически безопасного проживания населения. Концентрированное расположение промышленных предприятий обеспечивает экономию городской территории, улучшение санитарно- гигиенических условий в городах, создает определенные удобства в обслуживании предприятий общими вспомогательными производствами, транспортными, коммунальными и энергетическими объектами и системами и снижает затраты на сооружение этих объектов и систем. При размещении промышленных предприятий и промышленных районов в городе необходимо максимально, но в соответствии с санитарной классификацией предприятий и производств и транспортными условиями, приближать их к местам Стр. 73 расселения трудящихся. Это может быть успешно решено только при устранении производственных вредностей на предприятиях путем внедрения новой, более совершенной технологии оборудования, новых видов энергии и топлива, герметизации оборудования, максимального улавливания производственных вредностей в результате применения более эффективных средств очистки и последующей утилизации вредных веществ и отходов. Размещение нового жилищного строительства в Первомайском районе г. Пенза предусматривается как на свободных от застройки территориях, так и в сложившейся селитебной части города, за счет завершения начатого строительства, проведения комплексной реконструкции жилых территорий со сносом преимущественно усадебного и малоэтажного ветхого фонда, изменения функционального использования промышленных территорий, расположенных в селитебной части города. Объекты капитального строительства регионального и местного значения предлагается разместить на следующих территориях: в районе улиц Мереняшева, 40 лет Октября, Тепличной, Рябова, Ижевской, Центральной. Пути преобразования промышленных территорий заключается в выводе промышленных предприятий с территории за черту города. Исторически сложившиеся дисперсно расположившиеся промышленные зоны оказались сегодня по сути в центре селитебной территории города, разрушая облик города как целостного архитектурно- градостроительного образования, ограничивая возможности развития, снижая экономико-градостроительную ценность земель и усугубляя экологическую обстановку в городе. Необходимо: ускорить процесс вывода из Первомайского района промышленных предприятий, и в первую очередь неэффективных, нарушающих экологическую безопасность и создающих мощную нагрузку на городскую инфраструктуру; Стр. 74 обеспечить системный, комплексный подход к формированию нежилых зон города; объединить ряд однородных отраслевых предприятий, занимающих значительные площади на одной наибольшей территории, высвободив другие для селитьбы; стимулировать развитие предприятий, обслуживающих нужды города или находящихся в сфере особых государственных интересов. Рекреационные зоны предназначены для организации массового отдыха населения и обеспечения благоприятной экологической обстановки, включают территории парков, садов, скверов, озелененных набережных, городских лесов, а также лесопарков пригородной зоны. Развитие городских рекреационных зон предусматривает: 1. Сохранение, регенерацию и развитие территорий зеленых насаждений общего пользования. 2. Восстановление и реабилитацию основных структурных элементов ландшафта: крупных оврагов, долин малых рек и ручьев. 3. Реконструкцию и ландшафтное обустройство существующих городских садов и районных парков, а также государственных памятников природы, имеющих рекреационное назначение. 4. Формирование новых рекреационных зон общей площадью около 400 га для размещения объектов рекреационного назначения. 5. Развитие существующих и размещение новых открытых спортивных сооружений, пляжей, лодочных стоянок и иных подобных объектов во взаимосвязи с системой природных и озелененных территорий и транспортной системой города. Осуществление указанных мероприятий позволит улучшить состояние земли и безопасности жизнедеятельности в Первомайском районе города Пенза. Стр. 75 3.3. Исследование влияния экологических факторов на рыночную стоимость жилой недвижимости на примере Первомайского района Чтобы выполнить расчет, влияния рыночной стоимости объекта недвижимости, которая находится в санитарно-защитной зоне, была создана карта первомайского района с обозначением предприятий 3-4 классов, предприятия 1 и 2 класса находятся в закрытом доступе, на карте обозначены следующие предприятия, указанные в таблице 16. На рисунке 17 указаны основные предприятия Первомайского района и их санитарно-защитная зона, непосредственно на карте. |