2017_О_080401_Шиндяпкина Ю.А. (1). Исследование формирования рыночной
 Скачать 4.42 Mb.
|
|
Вывод: В первомайском районе очень много промышленных предприятий, эти предприятия так или иначе влияют на здоровье человека, так как многие жилые дома входят в санитарно- защитную зону, люди, проживающие в этих домах, не обладают информацией о вредности находящегося в близи промышленного предприятия, поэтому не могут адекватно воспринимать последствия проживания в этих домах. Мы предполагаем, что для начала нужно исследовать неблагоприятную зону Первомайского района, это зона условно будет считаться СЗЗ предприятий, в которую входят объекты жилой недвижимости, вторая часть расчета, благоприятная зона, зона на территории, которой предприятий 1-4 классов не наблюдается, а следующим этапом будет сравнении конечных результатов с ранее выдвинутыми гипотезами. Все рассчитанные показатели показывают, что выборка рабочая, среднее отклонение составляет не более допустимого значения, которая рассчитана для данной выборки в пределах 7%, таким образом выборка состоятельна для того чтобы сделать заключение, это подтверждает гипотезу о влиянии экологического фактора, можно сделать вывод, что на самом деле Стр. 76 экологический фактор влияет на стоимость, но это влияние очень сложно поддается вычислению, поскольку информация о классе вредности производств и о СЗЗ не является открытой, граждане имеют право знать, где они покупают объекты и имеют право принимать решение на основании этих знаний. Величина влияния стоимости одного квадратного метра с учетом корректировки, благоприятной зоны и неблагоприятной зоны, составляет около 6% и связано это с тем, что нет надлежащей информации, если бы она была, то величина влияния была бы больше. Стр. 77 ЗАКЛЮЧЕНИЕ: При определении факторов, влияющих на стоимость недвижимости, необходимо, во-первых, проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. И, кроме того, понимать — куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с учетом той специфики, по которой он сформирован. Важно обратить внимание на то, что в каждый анализируемый период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии. Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности. Не стоит исключать из рассмотрения факт того, что сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена именно необходимостью правильного выбора не только вышеперечисленных факторов, но и дополнительных нюансов, присущих анализируемому региону. Таким образом, на основании предложенных факторов представляется возможным построение достоверной экономико- математической модели для правильного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, определения стоимости объекта недвижимости. Для того, чтобы составить действительно правильный прогноз на рынке недвижимости, необходимо иметь доступ к большим массивам статистической информации о рынке недвижимости или быть высококвалифицированным практикующим специалистом и иметь большой опыт работы именно в области недвижимости. Экологический фактор в стоимости жилья формируется, во-первых, под воздействием субъективного представления каждого покупателя о том, ВКР -2069059-080401-151194-17 Стр. 78 что такое хорошая и плохая экология, а во-вторых, по сложившимся стереотипам и визуальной оценке. Причина такого подхода – недостаток информации в доступных источниках о состоянии территорий, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве и т. п. С одной стороны, это происходит в силу незаинтересованности застройщиков в распространении такой информации, с другой – из-за отсутствия отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения. Таким образом, наибольшее влияние на цену недвижимости оказывают факторы, воздействие которых можно оценить визуально, не затрачивая особых усилий. Среди них – экология района, поскольку есть возможность установить наличие промзон, парков, уровень шума и загазованности воздуха. Экологию дома или квартиры визуально оценить сложнее (например, уровень радиации на глаз не определить). В этом случае существенное влияние на стоимость оказывает только оценка физического износа и вида из окон квартиры, хотя он, безусловно, меняется в зависимости от времени года и даже времени суток. Кроме «видимых» экологических факторов, влияют на стоимость и «невидимые» факторы при условии, что покупателю стало о них известно. Однако не стоит забывать, что именно они могут оказывать наиболее пагубное воздействие на здоровье. За счет такого информационного вакуума и создается почва для манипуляций со стороны строительных компаний, например использования некачественных материалов для снижения себестоимости, экономия на квалифицированной рабочей силе и качестве работ. Это одно из отличий новостроек от домов вторичного рынка, ведь в эксплуатируемых домах различные огрехи уже всплыли наружу, тогда, как в новостройке они какое- то время могут быть незаметны. Противоречие между интересами продавцов и покупателей приводит к тому, что строительные компании не заинтересованы в предоставлении Стр. 79 информации по всем аспектам строительства. Высококачественные дорогие материалы используют в лучшем случае для отделки фасадов и холлов. Даже в рекламных кампаниях акцент делают обычно на использование дорогих материалов в отделке, ведь это покупатель сможет оценить визуально. Трудности, возникающие при оценке экологических факторов, и ее субъективность дают широкие возможности для извлечения прибыли, особенно при использовании методов активного маркетинга и агрессивной рекламы Степень влияния экологических факторов на стоимость зависит от класса жилья и цены квадратного метра. Высокая оценка покупателями экологии жилища дает возможность сделать дом или жилой комплекс действительно уникальным и получить существенную экономическую выгоду. А поскольку строительство даже небольшого дома измеряется тысячами квадратных метров, прибыль может составить миллионы долларов. При проектировании, строительстве и проведении рекламных кампаний акценты делают на озеленение фасадов, ландшафтный дизайн и благоустройство придомовой территории (особенно, если она огорожена и охраняется). Создаются ландшафты, значительно повышающие привлекательность объектов: декоративные водоемы, альпийские горки и т.п. Более того, некоторые концепции продвижения тех или иных жилых комплексов на рынке недвижимости успешно строят именно вокруг организации ландшафтного дизайна. Показательно и различие в цене квартир одинаковой планировки и площади, расположенных в доме-новостройке на одном или соседних этажах, в зависимости от вида из окна. Таким образом, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость весьма существенно, а инвестиции в улучшение экологии жилых кварталов могут приносить ощутимый доход. На первое место должно выдвигаться осуществление системы мер, направленных на поддержание рационального взаимодействия между Стр. 80 деятельностью человека и окружающей природной средой, обеспечивающих сохранение и восстановление природных ресурсов. Сложившаяся ситуация нашла свое отражение и на готовых объектах строительства, в частности офисных помещений, квартир, земельные участков, домов и промышленных площадей. По данным экологической оценки недвижимости, благоприятные экологические условия, определяемые соответствующим состоянием объекта недвижимости и экологией района, основательно вошли в современные критерии определения рыночной стоимости недвижимости, став немаловажной составляющей продаваемых и арендуемых площадей и значимым фактом для потенциального клиента. На сегодняшний день выбор коммерческой недвижимости очень разнообразен, но желание жить и работать в экологически чистом и безопасном месте присуще, без исключения, всем. Данный факт и объясняет повышенный спрос на экологичную недвижимость и те сотни долларов, которые переплачиваются за квадратный метр безопасного проживания и работы. Сделаны выводы о состоянии качества ОС Пензенской области и приоритетных проблемах. Острые природоохранные проблемы, требующие своего разрешения – рациональное использование ресурсов поверхностных вод и экологическое оздоровление малых рек области; высокий процент физического и морального износа действующих очистных сооружений, ликвидация свалок и «полигонов» ТБО, не отвечающих требованиям природоохранного законодательства и другие. Решение проблем, касающихся нашего региона немаловажны они влияют практически на все сферы деятельности нашей области и на стоимость недвижимости включительно. Основной проблемой в практике разработки и экспертизы проектов СЗЗ является наличие не только противоречий, имеющих место в санитарных правилах и нормах, но и пробелов в законодательстве, регулирующем отношения в сфере градостроительства и архитектуры и землеустройства. Стр. 81 Важным моментом, обострившим противоречия в применении положений СанПиН на практике, стало игнорирование проектными организациями комплекса санитарно-эпидемиологических, градостроительных и землеустроительных норм. Свидетельства саморегулируемых организаций о допуске к работам имеют единицы организаций, занимающихся разработкой проектов СЗЗ. В результате нарушения норм проектирования приобрели системный характер. Новая редакция документа в части исключения распространения СанПиН на «действующие предприятия» привела к его противоречиям в этой части с нормами права, изложенными в Градостроительном и Земельном кодексах, законах об охране окружающей среды, атмосферного воздуха и других федеральных законах. Отсутствие в федеральном законодательстве, регулирующем отношения в сфере градостроительства и землеустройства, и в нормативно- правовых актах, развивающих положения отмеченных законов в части механизма передачи данных проектными организациями и заказчиками работ органам исполнительной власти для использования в процессе территориального планирования и внесения в земельный кадастр, обострили противоречия в целом. В первомайском районе очень много промышленных предприятий, эти предприятия так или иначе влияют на здоровье человека, так как многие жилые дома входят в санитарно- защитную зону, люди, проживающие в этих домах, не обладают информацией о вредности находящегося в близи промышленного предприятия, поэтому не могут адекватно воспринимать последствия проживания в этих домах. Мы предполагаем, что для начала нужно исследовать неблагоприятную зону Первомайского района, это зона условно будет считаться СЗЗ предприятий, в которую входят объекты жилой недвижимости, вторая часть расчета, благоприятная зона, зона на территории, которой предприятий 1-4 Стр. 82 классов не наблюдается, а следующим этапом будет сравнении конечных результатов с ранее выдвинутыми гипотезами. Все рассчитанные показатели показывают, что выборка рабочая, среднее отклонение составляет не более допустимого значения, которая рассчитана для данной выборки в пределах 7%, таким образом выборка состоятельна для того чтобы сделать заключение, это подтверждает гипотезу о влиянии экологического фактора, можно сделать вывод, что на самом деле экологический фактор влияет на стоимость, но это влияние очень сложно поддается вычислению, поскольку информация о классе вредности производств и о СЗЗ не является открытой, граждане имеют право знать, где они покупают объекты и имеют право принимать решение на основании этих знаний. Величина влияния стоимости одного квадратного метра с учетом корректировки, благоприятной зоны и неблагоприятной зоны, составляет около 6% и связано это с тем, что нет надлежащей информации, если бы она была, то величина влияния была бы больше. Стр. 83 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК: 1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», М.: Экономикс, 2000. — [1] 2. Афонасова М.А. «Экономика недвижимости», Томск, Томский межвузовский центр дистанционногообразования, 1999. — [2] 3. Гриненко СВ. «Экономика недвижимости», Таганрог, изд-во ТРТУ 2004. — [3] 4. Иванова Е.Н. «Оценка стоимости недвижимости», КноРус, 2007. — [4] 5. Балацкий, О. (1984). «Экономика и качество окружающей среды» Москва: "Гидрометеоиздат" — [5] 6. Бобылев И. (2003). «Экономика природопользования» Москва: «НФПК» — [6] 7. Быстряков И. (1999). «Социальная экология» Волгоград: «ВГУ» — [7] 8. Голян В. (2006). Экономическая теория природопользования» Украина «Экономист» — [8] 9. Вусов A.B. Экологический ущерб как объект оценки в российском законодательстве // Сборник тезисов докладов VI Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества — 2011». — М.: Global Conferences, 2011. — [9] 10. Фелленберг, Г.Загрязнение природной среды. Введение в экологическую химию / Г. Фелленберг; пер. с нем. – М.: Мир,1997 — [10] 11. Вопросы охраны атмосферы от загрязнения. НПК «Атмосфера»: Информационный бюллетень – СПб.: НПФ «Астерион», 1999 — [11]. 12. Вредные химические вещества. Углеводороды. Галогенпроизводные углеводородов: справочник / под ред. В.А. Филова. – Л.: Химия, 1990. — [12] 13. Токсикология химических веществ, загрязняющих окружающую среду под общ.ред. А.А. Каспарова и И.В. Саноцкого. – М.: Медицина, 1986. 14. Грушко, Я.М. Вредные органические соединения в промышленных сточных водах [Текст] / Я.М. Грушко. – Л.: Химия, 1980. ВКР -2069059-080401-151194-17 Стр. 84 15. Вредные химические вещества. Галоген- и кислородсодержащие органические соединения [Текст]: справ. изд. / под ред. В.А. Филова. – СПб.: Химия, 1994. 16. Беляев, М.П. Справочник предельно допустимых концентраций вредных веществ в пищевых продуктах и среде обитания [Текст] / М.П. Беляев. – М.: Госсанэпиднадзор, 1993. 17. ГОСТ 17.2.3.01-86 Охрана природы. Атмосфера. Правила контроля качества воздуха населенных мест–М., 1986. — [12] 18. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 марта 2003 года № 177 Об организации и осуществлении государственного мониторинга окружающей среды (государственного экологического мониторинга) — [13]. 19. ГОСТ 17.1.3.07-82 Охрана природы. Гидросфера. Правила контроля качества воды водоемов и водотоков. –М., 1982. — [14] 20. Санитарные правила и нормативы СП 2.6.1.2612-10. Основные санитарные правила обеспечения радиационной безопасности (ОСПОРОБ 99/2010) Санитарные правила и нормативы СП 2.6.1.2612-10. Основные санитарные правила обеспечения радиационной безопасности (ОСПОРОБ 99/2010) — [15] 21. Янин, В.С. Мониторинг и методы контроля загрязнения окружающей среды: учеб.пособие / В.С. Янин. – Пенза: ПГУАС, 2012. — [16] 22. Санитарные нормы. СН 2.2.4/32.1.8.562-96. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки Санитарные правила. – М., 1996. — [17] 23. Гигиенические нормативы. ГН 2.1.6.1339-03. Ориентировочно безопасный уровень вредных веществ (ОБУВ) в атмосферном воздухе населенных мест [Текст]. –М., 2003. 24. Экологическая экспертиза [Текст]: учеб.пособие для студ. высш. учеб. заведений / В.К. Донченко [и др.]; под ред. В.М. Питулько. – 3-е изд., стер. – М.: Издат. центр «Академия», 2006. — [18] Стр. 85 25. Об охране окружающей среды. Федеральный закон от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ (с изм. и доп. в соотв. с Федеральным законом от 07.12.2011 г. № 417-ФЗ) — [19] . 26. Санитарные нормы. СН 2.2.4/32.1.8.562-96. Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки [Текст]: Санитарные правила. – М., 1996. 27. ГОСТ 12.1.007-76*. Вредные вещества. Классификация и общие требования безопасности (в ред. изм. №1 (1981 г.) и №2 от 28.03.1990 №625). – М.: Госстандарт СССР, 1990. — [20] . 28. Санитарные правила и нормативы СП 2.6.1.2612-10. Основные санитарные правила обеспечения радиационной безопасности (ОСПОРОБ 99/2010) — [21] . 29. Об утверждении Стратегии инновационного развития Пензенской области до 2021 года и прогнозный период до 2030 года — [22]. 30. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости. ЮНИТИ 2005— [23]. 31. Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2007— [24]. 32. Оценка эффективности производства ООО «ГОРВОДОКАНАЛ» г. Пензы при решении вопросов энергосбережения при проведении водоочистных мероприятий. Щепетова В.А., Толстова Т.В., Толстова- Свечникова М.В — [25]. 33. Система химической и биологической безопасности Пензенской области на 2011-2015 годы / Утв. Приказом Правительства Пензенской обл. 15 ноября 2010 г. №726-пП. (В ред. Приказа от 05.03.2012 №139-пП) — [26] 34. Приказ Минсельхоза Пензенской обл. от 06.09.2011 №1046 (ред. от 29.11.2011) «О проведении мероприятий по обустройству и консервации мест захоронения биологических отходов на территории Пензенской области» — [27]. 35. Санитарные правила и нормы СанПиН 2.1.5.980-00 «Гигиенические требования к охране поверхностных вод» Стр. 86 36. Методика разработки нормативов допустимых сбросов веществ и микроорганизмов в водные объекты для водопользователей. (Утв. Приказом МПР РФ 17 декабря 2007г. №333 37. Маковик, Р.С. Экологическое право России (основные понятия, комментарии, схемы): учеб.пособие для вузов / Р.С.Маковик. – М.: Экзамен, 2008. 1)Экологическая энциклопедия [Текст]: в 6 т. / редкол. В.И. Данилов- Данильян [и др.]. – М.: Энциклопедия, 2010. Т.2. Г-И. 2)Экологическая энциклопедия [Текст]: в 6 т. / редкол. В.И. Данилов- Данильян [и др.]. –М.: Энциклопедия, 2008. Т. 1. А-Г. 3)Экологическая энциклопедия [Текст]: в 6 т. / редкол. В.И. Данилов- Данильян [и др.]. –М.: Энциклопедия, 2011. Т. 4. М-П. 4)Экологическая энциклопедия [Текст]: в 6 т. / редкол. В.И. Данилов- Данильян [и др.]. –М.: Энциклопедия, 2011. Т. 5. П-С. 5)Дубовик, О.Л. Экологическое право в вопросах и ответах: учеб. пособие / О.Л. Дубовик. – 3-е изд., перераб. и доп. –М.: Проспект, 2008. 38. ГН 1.2.2701-10 «Гигиенические нормы содержания пестицидов в объектах окружающей среды (перечень)». 39. Технический регламент «О требованиях к выбросам автомобильной техникой, выпускаемой в обращение на территории Российской Федерации, вредных (загрязняющих) веществ». (В ред. Постановления Правительства РФ от 27.11.2006 №718) 40. Крюкова, Н.А. Экологическое право [Текст]: учеб.пособие / Н.А. Крюкова. – Воронеж: ФГБУ ВПО Воронежский ГАУ, 2012. 41. Нормы радиационной безопасности НРБ-99/2009 42. О радиационной безопасности населения. Федеральный закон от 09.01.96 г. № 3-ФЗ 43. Об экологической экспертизе. Федеральный закон от 23.11.95 г. №: 174-ФЗ (в ред. ФЗ от 15.04.98 г. № 65-ФЗ) Стр. 87 44. О государственном регулировании в области генно-инженерной деятельности. Федеральный закон от 05.07.96 г. № 86-ФЗ 45. Экология, охрана природы и экологическая безопасность [Текст]: учеб. пособие для системы повышения квалификации и переподготовки государственных служащих / под общей ред. В.И. Данилова-Данильяна. –М.: Изд-во МНЕПУ, 1997. Кн. 1. 46. Экологическое право России учеб. пособие для студентов вузов / Н.В. Румянцев [и др.]; под ред. Н.В. Румянцева. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2007.. 47. Янин, В.С. Мониторинг и методы контроля загрязнения окружающей среды: учеб.пособие / В.С. Янин. – Пенза: ПГУАС, 2012. 48. Экологическое состояние территории России [Текст]: учеб.пособие для студ. высш. пед. учеб. заведений / В.П. Бондарев [и др.]; под ред. С.А. Ушакова, Я.Г. Каца. – 2-е изд. – М.: Издат. центр «Академия». 2004. 49. Онищенко, Г.Г. Итоги и перспективы обеспечения радиационной безопасности населения Российской Федерации / Г.Г. Онищенко // Радиационная гигиена. – 2008. – Т.1. Спецвыпуск. 50. Ревич, Б.А. Экологическая эпидемиология: учебник для высш. учеб.заведений / Б.А. Ревич, С.Л. Авамани, Г.И. Тихонова; под ред. Б.А. Ревича. – М.: Издат. центр «Академия», 2004. 51. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция (в ред. Постановления Гл. гос. санитарного врача РФ от 09.09.2010 №122). 52. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 марта 2003 года № 177 Об организации и осуществлении государственного мониторинга окружающей среды (государственного экологического мониторинга) Стр. 88 53. Экологическое состояние территории России: учеб.пособие для студ. высш. пед. учеб. заведений / В.П. Бондарев [и др.]; под ред. С.А. Ушакова, Я.Г. Каца. – 2-е изд. – М.: Издат. центр «Академия». 2004. – 54. Конституция Российской Федерации (принята на референдуме 12.12.93 г.) 55. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. Феде- ральный закон от 30.03.99 г. № 52-ФЗ 56. Об охране атмосферного воздуха. Федеральный закон от 04.05.99г. № 96-ФЗ. 57. Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 16.01.2007 г. № 13-ФЗ. «Об упорядочении работы по паспортизации опасных отходов» 58. Реймерс, Н.Ф. Экология. Термины, законы, правила, принципы и гипотезы [Текст] / Н.Ф. Реймерс . – М.: Россия молодая, 1994. 59. Оценка недвижимости. Тепман Л. М.: Издательство «Юнити», 2007 60. Кузин Н.Я. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность: учеб. пособие / Н.Я. Кузин. – 2-е ид., перераб. и доп. – Пенза: ПГУАС, 2008. 61. «К вопросу учета экологических факторов при экспертизе объектов недвижимости» II Международная научно - практическая конференция- Пенза: ПГУАС, 2015./ Шиндяпкина Ю.А., Вишнякова М.С. Янин В.С. 62. «Учет экологических факторов при оценке объектов недвижимости» /Толстова Т.В., Люлькина Н.М., Шиндяпкина Ю. А.ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», Пенза, Россия 63. Люлькина Н.М., Шиндяпкина Ю.А., Шеянкина Г.С. Анализ влияния экологического фактора территории на рыночную стоимость объекта недвижимости на основе изучения общественного мнения на примере г. Пензы. Стр. 89 ПРИЛОЖЕНИЯ Стр. 90 Стр. 91 Стр. 92 Стр. 93 Стр. 94 Стр. 95 |