2017_О_080401_Шиндяпкина Ю.А. (1). Исследование формирования рыночной
 Скачать 4.42 Mb.
|
|
Проблемы окружающей среды актуальны для всех стран мира и находятся в поле постоянного внимания международного сообщества. Экологическая ситуация в России остается тревожной и сопровождается ухудшением основных показателей здоровья населения, особенно детей раннего возраста, снижением средней продолжительности жизни и ростом смертности. Среди факторов, оказывающих негативное воздействие на здоровье населения, одним из наиболее значимых стал экологический фактор. Данные исследования подтверждают возрастающее внимание к проблемам экологического характера. Россия играет, и в будущем будет играть определяющую роль в поддержании глобального экологического равновесия. Вопросы экологии постоянно находятся в фокусе внимания Правительства РФ. Стране принадлежит четверть мировых лесных ресурсов, не тронутых хозяйственным освоением, что в растущей степени обеспечивает глобальную стабилизацию биосферы. Отсутствие надежных оценок ущерба приводит к тому, что показатели экологического ущерба как результат хозяйствования вообще не учитываются и в связи с этим природопользование выпадает из общей схемы оценки эффективности любой экономической деятельности. Стр. 24 Современный анализ и учет влияния экологических факторов на имущество является одной из актуальных проблем для последующей оценки ущерба. По данным Росстата, среднее увеличение заболеваемости населения с 2000 г. по основным классам болезни составило 0,49% в год. По графику видно, что заболеваемость населения в нашей стране растет с каждым годом, так число заболевших с 2000 год, в 2015 году выросло на 7%. Рисунок 2 Для разработки экономической политики, принятия оптимальных экономических решений важно знать экономическую ценность природных ресурсов и услуг. Сейчас большинство этих факторов или вообще не имеют цены, или имеют заниженную цену/оценку, что часто приводит к принятию природоемких антиэкологических решений. Одним из ярких примеров является отсутствие учета негативных воздействий на окружающую среду при строительстве. Недостаточная степень учета экологических параметров приводит к искаженному измерению экономического развития через традиционные показатели ВВП, ВНП и другие, за ростом которых может скрываться деградация окружающей среды. Адекватная оценка реальных величин экономического ущерба от экологических нарушений необходима во всех сферах: для оценки ее общей экономической эффективности, определения наиболее точной оценки недвижимости (как жилой, так и коммерческой), отбора инвестиционных Стр. 25 проектов всех видов, в том числе проектов природоохранного назначения, внедрения рыночных методов хозяйствования, реализации принципов экологического страхования и так далее. Именно поэтому одной из важнейших проблем является разработка методики анализа влияния факторов экологического вреда на стоимость недвижимости. Отсутствие общепринятой классификации методов оценки экологического вреда не позволяет в полной мере использовать существующие методики при оценке стоимости объектов оценки. При оценке экологического влияния на различные объекты имущественных прав в настоящее время применяются разные методы, однако они не совершенны, существующие платы и таксы за возмещение ущерба в ряде случаев ничтожно малы, целый ряд вредных воздействий на отдельные природные компоненты не подлежат учету и оценке. По этим компонентам компенсация за причиненный экологический вред не определена. Соответственно, данный вред не компенсируется, а пользователи окружающей среды не стимулируются к снижению воздействий на природу при осуществлении хозяйственной деятельности. В России и за рубежом в настоящее время сформировалась определенные теоретические и методологические основы оценки стоимости экологического вреда, на основе которых возможно создать современный методический инструментарий, позволяющий проводить расчеты стоимости вреда самым различным объектам оценки с учетом экологического вреда. Разработка методики анализа влияния факторов экологического вреда на стоимость городской недвижимости должна способствовать решению задач, поставленных Правительством Москвы в «Перспективных направлениях развития экологической политики Москвы до 2020 года» и России в целом — «Основы экологической политики РФ на период до 2030 года». Степень разработанности проблемы. За исключением единичных публикаций, работы по теме исследования в российской теории практически Стр. 26 отсутствуют. Вместе с тем, разработанность проблемы в зарубежной теории и практике находится на более высоком уровне. При оценке объектов недвижимости зарубежные оценщики включают анализ экологических факторов и их влияние на оцениваемый объект. Оценками вреда от экологических нарушений, воздействий экологический факторов на окружающую среду, а также проблемами оценки объектов с учетом влияния загрязняющих веществ занимались такие российские ученые, как О.Ф. Балацкий [5]; С.Н. Бобылев [6]; И.К. Быстряков, — [7];В.А. Голян — [8]; А.В. Вусов— [9] и др. Вместе с тем имеется обширный ряд не исследованных вопросов, связанных с оценкой объектов. Не достаточно исследована теория оценки недвижимости с учетом влияния отрицательных и положительных экологических факторов, не проработана процедура учета экологических факторов и их классификация, не отлажен процесс возмещения вреда. При определении экологического вреда не сформулировано, что понимается под объектом оценки, не проанализирована возможность использования традиционных методов оценки. Не рассмотрена проблема учета вреда окружающей среде, нанесенного предприятиями при строительстве производственных объектов. Целью исследования является разработка методики анализа влияния факторов экологического вреда на стоимость недвижимого имущества. Для достижения поставленной цели поставлены следующие задачи: - выявить влияние экологического вреда и определить проблемы учета факторов экологического вреда при формировании стоимости объектов недвижимости; -определить и описать экологический вред в качестве объекта оценки с точки зрения действующего российского гражданского законодательства; - дать характеристику и провести анализ имеющихся методик оценки стоимости экологического вреда в российской и мировой практике оценочной деятельности; Стр. 27 -обосновать классификацию факторов экологического вреда, влияющих на стоимость объектов оценки, в том числе недвижимого имущества, и классификацию методов оценки экологического вреда; -разработать методику учета факторов экологического вреда при оценке стоимости недвижимости; - разработать процедуру и возможность применения методики анализа влияния на стоимость недвижимости факторов экологического вреда, Предметом исследования является процесс формирования стоимости недвижимости с учетом влияния факторов экологического вреда. [10] Теоретической основой являются труды российских и зарубежных ученых в области экономики природопользования и оценки стоимости недвижимости. Методология исследования основывается на использовании российского и зарубежного законодательства в области охраны окружающей среды, теоретических исследований в области экологии, методы математической статистики. Информационной основой послужили данные об экологическом состоянии районов г. Пензы, аналитические обзоры ведущих информационно-аналитических агентств в области жилой и коммерческой недвижимости г. Пензы, а также специализированные источники сети интернет, материалы, собранные в ходе проведения исследования. Проведен анализ действующего российского и международного законодательства, касающегося вопросов экологии, оценки и возмещения экологического вреда. Научная новизна исследования заключается в разработке анализа влияния факторов экологического вреда на стоимость недвижимого имущества. Наиболее существенные полученные результаты, определяющие научную новизну исследования: 1. Определен объект оценки при оценке стоимости экологического вреда. Влияние факторов экологического вреда отражается в стоимости Стр. 28 затрат на восстановление нарушенных прав, или положительно влияющих на недвижимость экологических факторов. 2. Разработана методика учета влияния положительных и отрицательных экологических факторов на оценку стоимости недвижимости при сравнительном подходе. 3. Проведен анализ экологического состояния районов г. Пензы, а именно, анализ загрязнений атмосферы, водной среды и почвы. В рамках сравнительного подхода экологические факторы могут рассматриваться как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения корректировок в цены объектов- аналогов. Теоретическая значимость работы заключается в приращении новых экономических знаний в области оценки объектов оценки с учетом влияния факторов экологического вреда, дальнейшем развитии и совершенствовании теории оценки, основываясь на примере г. Пензы, можно сделать некоторые вывода по нашему региону. Развитие населённых пунктов в Пензенской области, особенно городов, должно соответствовать передовым мировым тенденциям, согласно которым города развиваются в сторону обеспечения энергоэффективности, безопасности, экологии, экономии времени жителей, внешней привлекательности, удобства для жителей, широкого набора социальных благ и услуг, стимулирования творчества и социального взаимодействия. Развитие экосреды городских округов и поселений, переход на принципы «зелёного строительства» в развитии городов и использование технологий «умный город». Состояние компонентов природы является важным индикатором состояния и качества городской среды. Имеющиеся экологические проблемы муниципальных образований (прежде всего городских округов) связаны с антропогенными загрязнениями воздуха, поверхностных и подземных вод, почвы вследствие деятельности крупных промышленных производств, животноводческих предприятий, Стр. 29 автомобильного транспорта, а также вследствие, высокого уровня шума, вибраций, электромагнитных и ионизирующих изучений, опасного микробиологического загрязнения. Улучшение состояния окружающей среды муниципальных образований регионов должно достигаться с помощью реализации комплекса мер: технологических (переход на более совершенные «чистые» технологии), технических (совершенствование устройств очистки сбросов в водоемы и выбросов в атмосферу), структурных (вывод за пределы густонаселенных пунктов производств-загрязнителей и, наоборот, развитие производств, экологически уместных для них), архитектурно-планировочных (организация промышленных зон, создание санитарно-защитных разрывов), целевое озеленение территории населенных пунктов до нормативного уровня – 12 м 2 /чел. Для обеспечения устойчивого развития важное значение приобретает внедрение экологических инноваций. Речь идет о внедрении системы экологического менеджмента, экологического маркетинга, экотехнологий, позволяющих обеспечивать взаимодействие между экономическим развитием и защитой окружающей среды на уровне, как в Пензе, так и в Пензенской области. Для того чтобы стать территорией привлекательной для жизни и развития инновационного бизнеса, создающей необходимые условия для творческого развития и самореализации личности, позитивно ассоциирующих себя с Пензенской областью, строящих и реализующих свои жизненные стратегии во взаимосвязи со стратегией региона, необходимо обратить внимание на актуальные проблемы, одной из таких проблем мы считаем экологические проблемы и их связь с оценкой недвижимости. Экологическая оценка состояния недвижимости легла в основу мероприятий по определению состояния того или иного объекта и получения статуса экологически чистой недвижимости, и является мерой, способной Стр. 30 охарактеризовать объект имущества по всем направлениям экологического законодательства. Сделки с недвижимостью, как правило, носят долгосрочный характер. В то время и экология сказывается в течение продолжительного периода времени, вполне соизмеримого с продолжительностью жизни людей. Состояние окружающего нас мира год от года изменяется. Профессионализм оценщика позволяет адекватно отразить состояние и влияние экологических факторов, как позитивных, так и негативных, на стоимость объекта. Благоприятность экологической обстановки в целом на территории расположения оцениваемой недвижимости расширяет значительно масштабы спроса на неё. Прямая зависимость качественного состояния природно-антропогенного окружения объекта оценки и его стоимости особенно заметна в неблагоприятных условиях городов и промышленных зон. В настоящее время складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражают влияние экологических факторов на стоимость недвижимости, в связи, с чем необходимо совершенствовать методические подходы к учету экологических факторов при ее оценке. Между тем, один из существенных аспектов потребительских характеристик объектов недвижимости - экологический, часто остается вне поля зрения, как оценщиков, так и их клиентов. Подобное обстоятельство обусловлено рядом причин, среди них, прежде всего, укажем на отсутствие или неполную информацию о прошлом, настоящем и предполагаемом экологическом состоянии оцениваемого объекта недвижимости, что не позволяет с необходимой достоверностью оценить величину экологического риска и возможного ущерба для ее владельца или пользователя. Нельзя не сказать о слабом информационном ресурсе стоимостной оценки экологического ущерба, а также об отсутствии эффективных правовых и экономических рычагов, гарантирующих компенсацию за ущерб от экологических нарушений. Все перечисленные Стр. 31 выше причины оттесняют экологические характеристики объекта недвижимости на периферию деятельности риэлтеров. Однако объективные обстоятельства, связанные с обострением экологической ситуации в различных городах России, вызывают необходимость учета экологических характеристик оцениваемого объекта и повышают их значимость. Рассмотрим некоторые экологические проблемы, влияющие на оценку объектов недвижимости г. Пензе. Качественные оценки качества окружающей среды основаны на определении уровней превышения ПДК вредных веществ для населения мест, ПДУ шума, ЭМИ, ионизирующих излучений и других видов вредных воздействий. По их результатам строят карты-схемы с отражением соответствующих превышений допустимых уровней. Например, карты шумового, электромагнитного, радиоактивного и иного загрязнения, что значительно облегчает учет экологических факторов при оценке объектов недвижимости. Однако, переход к экономической оценке экологических факторов необработан или носит весьма приблизительный и трудоемкий характер. в частности (на основе многочисленных медицинских исследований)оценка вредного действия шума в ведущих странах ЕЭС в 2010году выражены в приблизительном сокращении продолжительности жизни равном 150 млн чел.дн/год в целом для населения этих стран. Соответствующие карты – схемы для городов РФ практически отсутствуют. Кроме того, ПДУ для шума носят завышенный характер (45/55 дБА для ночного и дневного времени, соответственно, вместо гигиенически обоснованных 25/35 дБА,- которые для большинства городов недопустимы…). ПДУ ЭМИ в РФ для жилых массивов – 100мкТлв несколько десятков раз превышают допустимый уровень электромагнитной индукций, устнановленный в передовых странах – 3мкТл и менее. Неоправданно устаревшими являются санитарно-защитные зоны высоковольтных ЛЭП, Стр. 32 ретрансляторов и антенн телецентров и тд. Эти обстоятельства значительно осложняют экологическое состояние среды обитания и ее оценку. Стремление к удешевлению строительства привело не только к уплотнению объектов, но и внедрение так называемых «прогрессивных технологий» как, например, «монолит-кирпич», когда несущая конструкция представляет собой одну железобетонную конструкцию, резко повышающую акустические и вибрационные нагрузки, создающие «электромагнитные ловушки», деформирующие геомагнитное поле, что приводит к многим негативным последствиям для здоровья жителей. 1.3 Классификация методов учета экологических факторов в составе рыночной стоимости Изучение и учет влияния экологических факторов на определение стоимости объектов недвижимости является достаточно новым и перспективным направлением в научной и сфере. Под экологическими факторами в контексте оценки недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости. Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. В свою очередь, ценность этой метаинфраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть, как позитивным, так и негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической Стр. 33 метаинфраструктуры находит свое адекватное отражение в структуре рыночной стоимости недвижимости. В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их подразделяют на управляемые и неуправляемые. К управляемым факторам относят; уровень чистоты потребляемой воды, лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений, режим увлажнения, оползневая опасность и т.п. К неуправляемым экологическим факторам, рассматриваемым как объективно сложившуюся природно-антропогенную среду объекта недвижимости, относят; тип почв, рельеф местности, ветровой режим, температурный режим, сейсмичность территории, загрязнение воздушного бассейна, шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т.п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и в существенной мере зависит как от уровня развития научно-технического прогресса, так и от уровня социально-экономического развития конкретного региона. (Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеется целый ряд технических средств, снижающих негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости — шумопоглощающие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и так далее). |