Курсовая 2012-1. Изъятие земель (выкуп) для государственных и муниципальных нужд
 Скачать 194.5 Kb.
|
|
Порядок изъятия земель для государственных и муниципальных нужд Изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и муниципальных нужд осуществляется на основании акта, принятого органом публичной власти. Порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Однако до настоящего времени данный вопрос не урегулирован надлежащим образом, в связи с чем в действующем законодательстве присутствует пробел. Действующее законодательство не определяет вид нормативного акта об изъятии и необходимые элементы, составы сведений, которые должны в нем присутствовать. Анализ актов уполномоченных органов власти различных регионов, позволяет констатировать, что в некоторых субъектах Российской федерации и муниципальных образованиях решения об изъятии принимаются в форме постановлений, либо распоряжений. Отдельные нормы по поводу данного вопроса можно найти в ст.ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. Однако приведенные нормы ст. 31 и 32 ЗК РФ не могут применяться ко всем случаям изъятия земельных участков, так как обладают определенной спецификой. Учитывая положения действующего законодательства и правоприменительную практику, согласно точке зрения А.И. Дихтяра и Е.С. Клейменовой, в решении об изъятии земельного участка необходимо указывать:
Следует согласиться с данной точкой зрения, поскольку перечисленные выше сведения и данные, которые должны быть указаны в решении об изъятии земельного участка, имеют огромное практическое значение. В частности, решение, содержащее такие данные, в полной мере обосновывает необходимость изъятия земельного участка и в полной мере отражает волеизъявление уполномоченных органов власти на принятие подобных решений. Статья 279 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. ЗК РФ расширяет круг лиц, которые должны быть уведомлены об изъятии земельного участка. Согласно п. 2 ст. 63 ЗК РФ не только собственники, но и землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков должны быть уведомлены об изъятии земли, в том числе путем выкупа, исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии, не позднее, чем за один год до предстоящего изъятия.23 Но законодатель не определяет порядок уведомления в случае смены правообладателя, например, в связи с наследованием, реорганизацией юридического лица либо в случае изъятия земельного участка, обремененного рентой, когда затрагиваются права третьих лиц Следовательно, имеется пробел в законодательстве по этому вопросу. Для устранения пробела целесообразно, в качестве дополнительного источника информации о предстоящем изъятии установить, чтобы решение об изъятии в течение конкретного непродолжительного срока с момента принятия (например, в течение пяти или семи дней) в соответствии с законом опубликовывалось в определенном официальном издании. Значимость определения момента уведомления отмечена, например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 августа 2005 года N А58-5774/2004-Ф02-3965/05-С1. Индивидуальный предприниматель У.Г. Сыроватская обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением о признании недействительным распоряжения мэра г. Якутска от 02.03.2004 N 116-р "Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд по адресу: г. Якутск, ул. Лермонтова, 164-к".24 Решением суда первой инстанции от 25 мая 2005 года по делу N А58-5774/2004 распоряжение мэра г. Якутска от 02.03.2004 N 116-р признано недействительным как несоответствующее статьям 49, 55, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, п.п. 4, 5 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации. В кассационной жалобе мэрия муниципального образования "Город Якутск" ставит вопрос о проверке законности судебного акта по основаниям неправильного применения статей 281, 282 Гражданского кодекса РФ, статей 11, 49, 55, 63 Земельного кодекса РФ, пункта 2 статьи 110, статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ. Суд проверил соблюдение Мэрией условий и порядка изъятия земельного участка для муниципальных нужд, гарантий прав на землю при изъятии ее с этой целью и посчитал их несоблюденными. При этом, суд отметил, что статья 63 Земельного кодекса Российской Федерации связывает с моментом уведомления о предстоящем изъятии ограничение расходов, понесенных собственниками, арендаторами земельных участков, которые могут ему не возмещаться. При таких условиях распоряжение N 116-р затрагивает имущественные права Сыроватской У.Г., так как создает препятствия для осуществления предпринимательской деятельности. Форма уведомления правообладателя об изъятии земельного участка не регламентирована действующим законодательством, в связи с чем закономерно возникает вопрос о том, что может служить в качестве доказательства уведомления. В литературе высказано мнение, что надлежащим является уведомление, врученное правообладателю лично под расписку либо направленное заказным письмом с уведомлением о вручении, а также опубликование соответствующего объявления в печатном издании, являющемся источником официального опубликования нормативных правовых актов, если такой способ уведомления установлен законом. Подобная точка зрения является вполне целесообразной, поскольку такое уведомление правообладателя земельного участка на практике в случае спора с органом власти могло бы послужить неопровержимым доказательством того или иного обстоятельства. При этом следует отметить, что в соответствии со статье 282 ГК РФ в случае несогласия собственника земельного участка с решением об изъятии у него участка для государственных или муниципальных нужд или недостижения соглашения с ним о выкупной цене федеральные органы исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут предъявить в арбитражный суд иск о выкупе земельного участка не ранее, чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее трех лет с момента направления такого уведомления. Следовательно, можно сделать вывод, что законодатель установил срок в три года, по истечении которого решение об изъятии земельного участка для государственных либо муниципальных нужд теряет свою важность для указанных органов. Гражданский кодекс в п. 4 ст. 279 предусматривает, что собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Данное положение согласуется с п. 2 ст. 13 ФЗ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"25, в соответствии с которой, государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Действующее законодательство обязанность уведомления правообладателей объекта недвижимости возлагает на соответствующее учреждение Федеральной регистрационной службы. Уведомление должно быть осуществлено в срок не более чем 5 рабочих дней со дня проведения государственной регистрации постановления об изъятии (п. 2 ст. 13 Закона). Датой государственной регистрации прав, в соответствии с п. 3 ст. 2 ФЗ N 122-ФЗ, является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Факт принятия уполномоченным органом исполнительной власти решения об изъятии земельного участка не ведет к автоматическому прекращению права собственности на изымаемый земельный участок. Гражданский кодекс предусматривает, что решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок (п. 4 ст. 279).26 Значение регистрации решения об изъятии (выкупе) земельного участка для государственных или муниципальных нужд отмечено и в судебной практике 27, в частности в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 июля 2007 г. N А08-8374/06-13. Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Белгородской области с заявлением к Администрации г. Белгорода (далее - Администрация) о признании незаконным бездействия, выразившегося в незаключении договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем и принадлежащем предпринимателю на праве собственности нежилым помещением и обязании Администрации заключить договор купли-продажи. Решением суда от 13.12.2006 г. заявленное требование удовлетворено. Постановлением апелляционной инстанции от 13.03.2007 г. решение оставлено без изменения. В кассационной жалобе Администрация просит решение и постановление отменить как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование своей позиции Администрация ссылается на Распоряжения Администрации г. Белгорода от 08.06.2005 г. N 1827 "Об изъятии земельного участка по ул. К. для муниципальных нужд" и от 28.04.2006 г. N 1264, согласно которым земельный участок площадью 214 кв. м, с кадастровым номером 31:16:02 20 013:0010, расположенный по улице К., 36-а, подлежит изъятию для муниципальных нужд, поэтому не может быть предоставлен другому лицу. Суд указал, что в силу ст.ст. 279, 280, 283 ГК РФ прекращение прав пользования, владения и распоряжения земельным участком производится на основании решения об изъятии земельного участка, которое подлежит обязательной государственной регистрации. Пользователь, владелец земельного участка, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия решения судом о выкупе может владеть и пользоваться земельным участком по своему усмотрению. Статьей 280 ГК РФ установлен исчерпывающий перечень правовых последствий распоряжения об изъятии земельного участка, который не содержит права отказа в переоформлении права бесспорного пользования земельным участком в собственность. При этом Администрацией суду не представлено доказательств государственной регистрации распоряжения от 08.06.2005 г. N 1827 об изъятии земельного участка, достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе данного земельного участка. Таким образом, суд, установив, что оспариваемое бездействие Администрации противоречит закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, правомерно признал его незаконным и обязал Администрацию заключить с Предпринимателем договор купли-продажи земельного участка. Поскольку изъятие происходит в публичных интересах, государственная регистрация ограничения (обременения) осуществляется по инициативе органа власти, принявшего решение об изъятии земельного участка. Полагаем, что государственной регистрации подлежит не только постановление государственного органа исполнительной власти об изъятии земельного участка, но и, по аналогии, постановление органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Можно сделать вывод, что ФЗ N 122-ФЗ не содержит положения, устанавливающего срок, в течение которого орган, принявший решение об изъятии земельного участка, должен представить постановление на регистрацию. Отсутствие данного положения в законодательстве может негативно отразиться на законных интересах правообладателя земельного участка, поскольку может повлечь необоснованное затягивание процесса изъятия. Имеет место практика, когда в решении об изъятии земельного участка указывается конкретный срок, в течение которого конкретное лицо обязывается представить на государственную регистрацию решение или на его основании зарегистрировать ограничение (обременение) права на земельный участок и (или) расположенные на нем иные недвижимые объекты. Соглашение является разновидностью договора купли-продажи с учетом требований ст. 279-282 ГК РФ, ст. 55, 63 ЗК РФ, а также положений федеральных и региональных законов, нормативных актов местного самоуправления, затрагивающих вопросы изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Форма соглашения о выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд является аналогичной форме договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, данное соглашение заключается в простой письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Соглашение о выкупе земельного участка и (или) расположенных на нем иных недвижимых объектов, являющееся гражданско-правовой сделкой, должно содержать все существенные условия, характерные для такого вида сделок, в противном случае оно может считаться незаключенным. Существенными условиями соглашения являются срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставления взамен изымаемого земельного участка и жилого дома равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения. Сторонами соглашения о выкупе являются собственник, выступающий в роли продавца, и Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование - покупатель, действующие в лице уполномоченного органа исполнительной власти. Предмет соглашения включает два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. Соглашение о выкупе земельного участка для публичных нужд должно включать сведения, позволяющие идентифицировать земельный участок как объект данной сделки. К таким сведениям относятся: кадастровый номер земельного участка, его местоположение (адрес), площадь, категория земли (целевое назначение) и вид разрешенного использования, а также сведения, подтверждающие право собственности продавца на соответствующий земельный участок. В случае нахождения на изымаемом земельном участке иных объектов недвижимого имущества следует указывать и сведения, позволяющие идентифицировать эти объекты. Существенным условием соглашения является выкупная цена, которая включает в себя рыночную стоимость изымаемого земельного участка, а также недвижимого имущества, на нем расположенного, все убытки, причиненные изъятием, включая убытки, которые несет собственник в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами и упущенную выгоду. В случае предоставления земельного участка взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд необходимо указать сведения, идентифицирующие этот участок, а также рыночную стоимость этого участка и недвижимого имущества, если оно находится на данном участке. При этом, по нашему мнению, в договоре следует указывать право, на котором осуществляется предоставление земельного участка, взамен изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Также, существенными условиями соглашения являются срок исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимости покупателю и срок исполнения покупателем обязанности по оплате выкупной цены, предоставления взамен изымаемого земельного участка и жилого дома равноценного земельного участка или равноценного жилого помещения. В содержание обязанности продавца включается обязанность освободить от своего присутствия и нахождения на земельном участке и в жилом помещении имущества, принадлежащего продавцу, а также снос самовольных построек за счет продавца. Передача недвижимости осуществляется по правилам, установленным ст. 556 ГК РФ и ст. 32 ЖК РФ. Обязательство продавца передать земельный участок считается исполненным после его вручения покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ). Момент вступления в силу соглашения о выкупе земельного участка определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, т.е. с момента подписания сторонами соглашения, заключенного в надлежащей форме и содержащего все существенные условия. Исключения из этого правила составляют договор продажи жилого помещения, его части и договор купли-продажи предприятия, которые подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 и п. 3 ст. 560 Кодекса). Перевод на покупателя титула собственника имущества предполагает юридическое оформление перехода права собственности на земельный участок, путем проведения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю в учреждении ФРС, с соблюдением правил ст.ст. 551, 558 и 560 ГК РФ. Поскольку статья 570 ГК РФ устанавливает особенности перехода права собственности на обмениваемые объекты по договору мены, при заключении соглашения о выкупе земельного участка по типу договора мены в связи с предоставлением собственнику другого участка взамен изымаемого, в соглашение необходимо включить условие, предусматривающее, что право собственности на обмениваемые земельные участки возникает у сторон, выступающих в договоре мены покупателями, с момента государственной регистрации перехода права собственности на нового правообладателя по каждому участку. Учитывая все вышесказанное, можно прийти к выводу, что многочисленные противоречия и пробелы в действующем законодательстве могут привести к значительным проблемам на практике. |