ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА. Контрольная работа по дисциплине Государственная кадастровая оценка земель для направления подготовки 21. 03. 02 Землеустройство и кадастры
 Скачать 410.57 Kb.
|
|
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации ФГБОУ ВО «Государственный аграрный университет Северного Зауралья» Агротехнологический институт Кафедра «Землеустройство и кадастры»  КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА по дисциплине «Государственная кадастровая оценка земель» для направления подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
Тюмень 2018 Содержание 1. Актуализация данных государственной кадастровой оценки земель…………………………………………………………………………………4 2. Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений…………………………………………………………………………..8 Список используемых источников 1 Актуализация данных государственной кадастровой оценки земель Одним из важнейших элементов сегодняшней экономики является недвижимое имущество. Без недвижимости ни один субъект рыночных отношений не может осуществлять предпринимательскую, да и вообще, любую хозяйственную деятельность. В последние годы интерес к недвижимости возрастает, так как данный сегмент экономики стремительно развивается и набирает обороты. К одному из видов недвижимого имущества относятся земельные участки, они же являются объектом гражданского оборота. Согласно Земельному кодексу РФ «Земельный участок это — часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу». Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости [1]. В отличие от других объектов недвижимого имущества, земля является одним из самых сложных объектов для оценки. Сложность оценки обусловлена следующими причинами: спецификой земли как объекта; недоработанностью методических указаний, правовой базы; неразвитостью земельного рынка. Земельный участок как объект отличается от других видов недвижимости по следующим причинам: земельный участок — это природный ресурс, который невозможно воспроизвести; к земельному участку не применяются понятия устаревание, функционального и физического износов; при оценке земли учитывается возможность её многоцелевого использования. Стоимостная оценка земельных участков является сложной процедурой, в особенности экономически обоснованная. Это обусловлено тем, что оценка земли должна учитывать возможность объектов использоваться как основа среды проживания людей, природного ресурса и объекта недвижимого имущества. Адекватная и обоснованная оценка земли является одним из важных условий нормального развития экономики, так как земля считается основой для экономической и производственной деятельности. Кадастровая и рыночная оценка земельных участков широко регулирует оборот земли, а также необходима для налоговой базы и кредитования населения. Уже 15 лет в России происходит реформирование земельно-имущественных отношений. Для того, чтобы учесть все специфические факторы земельного фонда нашей страны, необходимо формирование и совершенствование методик с целью повышения качества оценки. В России при оценке недвижимости предусмотрено три методологических подхода: доходный, сравнительный и затратный. При этом может использоваться один подход или их комбинация. Такие характеристики как информационная обеспеченность и соответствие наиболее эффективному использованию обуславливает выбор подхода. При государственной кадастровой оценке используется только сравнительный подход. В настоящее время за неиспользование земель по назначению установлены административные штрафы, определяемы в процентах от налоговой базы (кадастровой стоимости) [2]. Кадастровая стоимость также используется как база для расчета налога на землю и арендных платежей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это стоимость, которая является альтернативой рыночной цене объекта и определяется, когда не представляется возможным оценить каждый земельный участок индивидуальным подходом и учесть все его характеристики, влияющие на его стоимость. В основе кадастровой оценки лежит деление земель на вид и категории разрешенного использования. По каждому объекту, в зависимости от вида и категории, оценка ведется по-разному, отсюда следует, что кадастровая стоимость показывает текущее использование объекта, которое не всегда является наилучшим. За 15 лет активного развития системы кадастровой оценки была разработана и утверждена нормативно-правовая база, обеспечивающая функционирование государственной оценки объектов недвижимости, также были проведены 3 тура оценки по различным категориям земель. Согласно Федеральному стандарту оценки № 4 «под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки» [3]. Следует отметить отличия и в методологии проведения оценки. Государственная кадастровая оценка представляет собой последовательность следующих этапов: 1) принимается решение о проведении кадастровой оценки. Оценка проводится один раз в пять лет; 2) формируется перечень объектов, которые будут оценены. Росреестр формирует и подготавливает перечень объектов для оценки; 3) отбирается исполнитель работ (оценщик) и заключается договор. Достаточно часто тендеры на исполнение работ выигрывают агентства, у которых ограничен штат квалифицированных специалистов и экспертов должного уровня, что является одной из значимых проблем механизма государственной кадастровой оценки; 4) определяется кадастровая стоимость и формируется отчет; 5) назначается экспертиза отчета, утверждение результатов и внесение их в государственный кадастр недвижимости; 6) в случае недовольства заинтересованных лиц результатами определения стоимости, в Росреестре формируется комиссия для осуществления оспаривания [4]. В России предусмотрены следующие методы определения кадастровой стоимости в рамках выделенного подхода: 1) моделирование экономико-статистических моделей стоимости земельных участков в зависимости от множества факторов; 2) установление кадастровой стоимости исходя из рентного дохода; 3) установление кадастровой стоимости исходя из оценки её рыночной цены; 4) установление кадастровой стоимости исходя из видов и категории разрешенного использования, их средних и минимальных удельных показателей; 5) определение кадастровой стоимости в размере номинала. Установленные размеры кадастровой стоимости используются в следующих случаях: создание базы различных категорий земель для начисления налогов; формирование информационного ресурса земельного кадастра; расчет ставок арендных платежей; формирование фондового рынка для целей ипотеки; установление и расчет штрафов за неиспользование земельных участков по назначению; установление стартовой стоимости на конкурсах и аукционах для продажи или аренды; актуализация наиболее перспективных проектов городского строительства; установление размеров компенсаций при изъятии объектов недвижимости. Итоги проведения кадастровой оценки земельных участков всех категорий затрагивают интересы всех пользователей и собственников в нашей стране. После введения налога на недвижимое имущество количество заинтересованных лиц возросло. Население заинтересовано в объективности и достоверности результатов оценки, а также в справедливости налогового бремени для всех категорий граждан. Для решения этих проблем должна быть качественно подготовлена и обработана исходная информация об объектах недвижимости. Земельный налог, уплачиваемый гражданами в бюджет, идет на восстановление и обновление местной инфраструктуры, он также составляет существенную долю бюджета [5]. Таким образом, население видит, куда направлены выплаченные средства и может контролировать этот процесс через выборные органы. Политика государства, направленная на увеличение сборов земельного налога должна быть основана на принципах справедливости распределения сборов между социальными группами и слоями населения страны, более того, важно учитывать тяжесть налогового бремени. Собираемость земельного налога растет, но проблемы с базой начисления остаются. Отсюда растет количество собственников, арендаторов и пользователей, недовольных результатами проведенной оценкой. Последнее в значительной мере связано с несовершенством методики государственной кадастровой оценки: недостоверность исходных данных о землях; непубличность информации по категориям земель; неясность определения видов разрешенного использования земель; особый режим налогообложения. Названные проблемы в итоге приводят к некорректным данным и неточной оценке значительного массива объектов. По данным статистики Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, во все суды Российской Федерации за 2014 год обратилось более 13 000 недовольных собственников и других заинтересованных лиц в отношении 25 000 объектов недвижимости. В результате рассмотрений споров комиссиями было удовлетворено 8 000 исков, что составляет 58 % от числа всех обратившихся [7]. Данные оценки земель широко используются при решении многих задач, связанных с производственной деятельностью сельскохозяйственных предприятий, организацией рационального использования и охраны земельных ресурсов, обоснованием государственной налоговой системы. Основными направлениями практического использования данных оценки земель являются следующие: решение с их помощью вопросов организации производства, анализа хозяйственной деятельности предприятий, связанной с : - использованием земель, - разработки проектов организации территории, - проведения противоэрозионных, культуртехнических и других работ по улучшению качественного состояния земель, экономического стимулирования, эффективного их использования, налогообложения. В зависимости от решаемых задач могут использоваться материалы бонитировки почв, внутрихозяйственной, экономической или денежной оценки земель. Прежде всего, материалы оценки земель должны использоваться при анализе и сравнении результатов хозяйственной деятельности хозяйств и предприятий, связанной с использованием земли как средства производства. От качественного состояния и уровня использования земель в основном и зависят результаты производства. Земля является главным производственным ресурсом в сельском хозяйстве. Расчет совокупных производственных ресурсов земельных, трудовых, материальных и определение уровня их использования с учетом данных экономической оценки земли позволяет соизмерить ресурсный потенциал каждого хозяйства и более правильно определить эффективность и выявить резервы их использования. Данные оценки земель используются при планировании производства и реализации продукции растениеводства. При этом конкретно решаются следующие задачи: определение специализации и размещение отраслей производства, планирование развития каждой отрасли, определение объемов капитальных затрат на трансформацию, мелиорацию, химизацию, культуртехнику и другие мероприятия по улучшению качественного состояния земель. Расчет потребности в удобрениях, технике, определение фондов оплаты труда и др. При планировании данные оценки земель позволяют установить, до какого уровня можно поднять производство, используя в полной мере плодородие земель. Качество земель оказывает непосредственное влияние на урожайность культур, объем и технологию работ, затраты на производство продукции и в связи с этим установление возможности и экономической целесообразности их выращивания. Планировать показатели производства сельскохозяйственной продукции без учета количества и качества земель - это значит планировать желаемый, а не возможный уровень. Кадастровые данные оценки плодородия земель широко используются при обосновании проектов внутрихозяйственного землеустройства. Основная задача внутрихозяйственного землеустройства заключается в том, чтобы наметить мероприятия по организации территории, осуществление которых приведет к эффективному, высокопроизводительному использованию и повышению качественного состояния земель, а также улучшению организации производства сельскохозяйственного предприятия. Естественно, что эта задача может быть решена только при условии глубокого знания и правильного использования производительных свойств земель хозяйства, данные о которых содержатся в материалах земельного кадастр. Данные кадастровой оценки плодородия земель ложатся в основу государственного земельного налогообложения. По ним определяется величина ставки налога за единицу площади сельскохозяйственных земель. Общий балл кадастровой оценки - это тот балл, который соответствует баллу плодородия, обеспечивающему такой же по величине индекс дифференциации чистого дохода при фиксированных среднереспубликанских показателях (оценка технологических свойств, местоположение участка). Таким образом, данные оценки земель необходимы для решения многих народнохозяйственных задач: - оптимизация размещения посевов сельскохозяйственных культур и ведения севооборотов в хозяйстве; - обоснования мероприятий по повышению плодородия почв, улучшения технологических свойств земельных участков и внутрихозяйственных дорог; - планирования урожайности сельскохозяйственных культур и нормативных затрат на производство продукции; - дифференциации по рабочим участкам и полям сменных норм выработки агрегатов, формирование транспортно-технологических подразделений на уборочных работах; - оценки результатов хозяйственной деятельности производственных подразделений и подрядных коллективов; - изъятия и отводов земель; - исчисления ставок земельного налога; - создания нормативной базы для компьютеризации земельного кадастра; - разработки проектов землеустройства, мелиорации и других, связанных с использованием земель; - управления и охраны земель. 2 Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических объединений является комплексом административных и расчетно-экономических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом и федеральными законами. Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха. Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих и огороднических объединений осуществляется в следующем порядке: - группировка объединений; - определение удельного показателя кадастровой стоимости земель для каждого объединения; - определение кадастровой стоимости земельных участков. Для садоводческих и огороднических объединений был утвержден перечень факторов кластеризации на основе типового перечня факторов кластеризации садоводческих, огороднических и дачных объединений согласно Методике ГКОЗ СОД: - расстояние до столицы субъекта Российской Федерации, км; - расстояние до районного центра, км; - расстояние до ближайшего населенного пункта, км; - число рейсов в день, рейс/день; - расстояние до водоема, км; - расстояние до леса, км; - качественное состояние почв, балл бонитета; - вид покрытия подъездной дороги, асфальт, грунт. - численность населения муниципального района, городского округа. В этом перечне был выбран главный фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель садоводческих и огороднических объединений - это расстояние до столицы субъекта Российской. Предпочтение этому фактору было отдано в связи с тем, что вокруг областного центра находится наибольшее количество садоводческих и огороднических объединений, хорошо развит рынок земли, по которому можно анализировать рыночную стоимость земельных участков. Для каждого объединения определялся эталонный земельный участок, обладающий в разрезе утвержденных факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав этого объединения. Порядок определения удельных показателей кадастровой стоимости земель объединений (далее - УПКСЗ) устанавливается исходя из достаточности в кластере информации о рыночных ценах и рыночной стоимости земельных участков. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена или рыночная стоимость, превышает количество факторов кластеризации. Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков, предполагает следующую последовательность действий: - определение кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения; - расчет УПКСЗ объединения. Расчет УПКСЗ объединения осуществляется путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка в составе объединения на площадь этого земельного участка. Определение УПКСЗ объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных ценах и рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую последовательность действий для дачных объединений. Определение УПКСЗ для садоводческих и огороднических объединений осуществляется в следующей последовательности: - установление минимальных значений УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; - установление средних значений удельных показателей кадастровой стоимости (далее - УПКС) сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКСЗ; - расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и значением УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения; - расчет УПКСЗ садоводческого и огороднического объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены указанные объединения, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ садоводческих и огороднических объединений и средним значением УПКС сельскохозяйственных угодий в соответствующем административном районе. Определение УПКСЗ для дачных объединений осуществляется в следующей последовательности: - установление минимальных значений УПКСЗ дачных объединений для кластеров с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков; - установление средних значений УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям с минимальными значениями УПКСЗ; - расчет соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в наиболее близких по местоположению к указанным объединениям поселениях; - расчет УПКСЗ дачного объединения путем умножения среднего значения УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к данному объединению, на величину соотношения между минимальным значением УПКСЗ дачных объединений и средним значением УПКСЗ под индивидуальной жилой застройкой в соответствующих поселениях. Список используемых источников
|