Кадастры и кадастровая оценка земель. Кадастры и кадастровая оценка земель123. Контрольная работа По дисциплине Кадастры и кадастровая оценка земель
 Скачать 92.12 Kb.
|
Технический планВ соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" технически план - документ, содержащий необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объекте. В нем содержатся данные о местоположении, формах, внутренней планировке и размерах здания, помещения. Оформляется в виде отдельного документа для каждого объекта. С учетом классификации объектов капитального строительства Законом о кадастре предусмотрено изготовление нескольких разновидностей технических планов, форма и требования, к оформлению которых регламентированы отдельными приказами Минэкономразвития России. Технический план состоит из графической и текстовой части. В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. К графической части относятся: - схема геодезических построений; - схема расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке; - чертеж контура объекта недвижимости (части объекта недвижимости); - план этажа (этажей) или части этажа (этажей) здания, сооружения, а в случае отсутствия этажей - план здания, сооружения или части здания, сооружения. В текстовой части технического плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. К текстовой части относятся следующие разделы: - общие сведения о кадастровых работах; - исходные данные; - сведения о выполненных измерениях и расчетах; - описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке; - характеристики объекта недвижимости; - сведения о части (частях) объекта недвижимости; - характеристики помещений в здании, сооружении; - заключение кадастрового инженера. Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Технический план составляется на следующие виды собственности: - здания - жилые дома, коттеджи, садовые домики для сезонного проживания, отдельно стоящие гаражи; - помещения - квартиры, комнаты, подвалы; - Машино места - пространство в жилом комплексе, отведенное для автотранспорта; - незавершенные постройки. Акт обследования. Акт обследования - это документ, позволяющий вынести решение о снятии с учета объекта, ранее зарегистрированного в Государственном кадастре недвижимости. Акт является заключением о состоянии данного объекта на момент обследования. Он может подтверждать как полное, так и частичное прекращение существования обследуемого объекта и являться основанием для обращения собственника в орган кадастрового учета с заявлением. Документ составляется кадастровым инженером - специалистом, выезжающим непосредственно на место и имеющим действующий квалификационный аттестат. Только специалист имеет полномочия на основании визуального осмотра и изучения предоставленной документации давать заключение о состоянии недвижимости: - степени разрушения; - возможности или необходимости восстановления; - соответствию регистрационной записи в государственном кадастре недвижимости. Акт обследования подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Акт обследования, если это предусмотрено договором подряда, также подготавливается в форме документа на бумажном носителе, заверенного подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой акт. Форма акта обследования и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Юридическое определение акта обследования содержится в ст.23 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ Осуществление государственного кадастрового учета и получение кадастрового паспорта земельного участка, а так же регистрация права собственности или иных вещных прав, договоров аренды на вновь образованные земельные участки, получение свидетельства о государственной регистрации права осуществляется Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Комплексные кадастровые работы Проведение комплексных кадастровых работ регламентируется главой 4.1. Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее - Закон № 221-ФЗ), введенной в действие с 1 января 2015 года. Комплексные кадастровые работы - это работы, выполняемые кадастровым инженером на конкретной территории, охватывающей все земельные участки, здания, сооружения и прочие постройки или не достройки на ней. Территория комплексных кадастровых работ ограничивается одним или несколькими (прилегающими друг к другу) кадастровыми кварталами. В результате выполнения комплексных кадастровых работ осуществляется: - уточнение местоположения границ земельных участков; - установление или уточнение местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства; - образование земельных участков, на которых расположены здания, в том числе многоквартирные дома, сооружения, за исключением сооружений, являющихся линейными объектами; - образование земельных участков общего пользования - исправление реестровых ошибок в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости. Повторное выполнение комплексных кадастровых работ на территории определенного кадастрового квартала не допускается. - разработка проекта карты-плана территории (в соответствии с приказом Минэкономразвития № 734). В нем содержатся необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ. Объекты комплексных кадастровых работ. - Земельные участки, кадастровые сведения о которых не соответствуют требованиям к описанию местоположения границ земельных участков - Земельные участки, образование которых предусмотрено документами, указанными в части 6 статьи 42.1 ФЗ №221 «О кадастровой деятельности» - Здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства, сведения, о которых содержатся в ЕГРН. Проведение данных работ позволяет существенно повысить качество данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за счет внесения в него сведений о границах земельных участков, кадастровый учет которых осуществлен. Это необходимо для защиты прав собственности, формирования налоговой базы, совершенствования земельно-имущественных отношений и повышения инвестиционной привлекательности регионов. Исполнители комплексных кадастровых работ определяются муниципальными властями на конкурсной основе. Муниципальные власти выполняют функции заказчика работ, контролируют их проведение и приемку. Росреестр в рамках соглашений проводит оценку эффективности использования субсидии. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения. Согласно Земельному кодексу ст.77 земли сельскохозяйственного назначения - это участки, расположенные за пределами населенных пунктов и переданные для ведения сельского хозяйства (под выращивание сельскохозяйственных культур, сенокосы, пастбища и др.). Также сюда относятся земли под дороги, коммуникации и здания, различные насаждения и водоемы. В п.1 ст.78 ЗК РФ указано, что сельскохозяйственные земли могут быть переданы для выполнения основных видов сельскохозяйственных работ. Крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также садоводство, огородничество и животноводство Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения - это совокупность административных и технических мероприятий, направленных на вычисление стоимости земельных участков на определенную дату. По Земельному Кодексу РФ, государственная кадастровая оценка земель, проводится для установления кадастровой стоимости земли, за исключением случая, когда кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной стоимости земельного участка. Выделяют два этапа кадастровой оценки сельскохозяйственных земель: На первом межрегиональном этапе территориальным, органам субъектов РФ представляются кадастровые стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения и базовые нормативы (оценочная продуктивность и затраты) для проведения оценки внутри субъектов РФ. Определяются базовые показатели, такие как: оценочная продуктивность, оценочные затраты, цена производства валовой продукции, расчетный рентный доход и кадастровая стоимость. Второй этап, это кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям. Проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения субъекта федерации, величине, полученной в результате проведения первого этапа. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по шести группам земель, выделяемым по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода в сельскохозяйственном производстве: 1 группа - сельскохозяйственные угодья; 2 группа - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями. Они используются для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.; 3 группа - земли под замкнутыми водоемами; 4 группа - земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенные земли; 5 группа - земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования; 6 группа - земли, пригодные под оленьи пастбища. Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Процедура проведения оценки сельскохозяйственных земель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешне - рыночное положение. Оценка сельскохозяйственных земель имеет свои особенности и при проведении оценочных мероприятий учитываются такие рыночные факторы, как: - месторасположения и целевого назначения оцениваемого участка; - показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов; - наличие многолетних насаждений на участке; - нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета; - структура посевных площадей; - соотношение цены реализации сельскохозяйственной продукции в регионе и необходимых трат на ее производство. На расчетную стоимость оцениваемого объекта могут влиять и другие факторы. К примеру, когда оценивается земля, категория и назначение которой будут потом изменяться. Оценка дачных участков проводится на основании анализа: цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам интенсивности транспортного сообщения наличия электрификации и газо - водоснабжения удаленности от основных центров инфраструктуры экологической обстановки в районе. Сроки проведения оценки. Государственной кадастровой оценки проводится не реже одного раза в пять лет. На практике этот срок составляет от одного до трех лет ввиду постоянного роста предложений со стороны потенциальных приобретателей земли. Итоговый отчет об определении кадастровой стоимости составляется не позднее семи месяцев с момента подписания договора с оценщиком. Информация, отраженная по каждому земельному участку в итоговом отчете, публикуется в открытом доступе и используется, прежде всего, для целей налогообложения. Методологические подходы к кадастровой оценке земель. Сравнительный подходПрименяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке. Подход основан на принципе замещения. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. Исходной предпосылкой применения рыночного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости: - принцип спроса и предложения (существует взаимосвязь между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью ее предложения); - принцип замещения (осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность). Метод сравнения продаж - подходит для определения стоимости земель, не занятых строениями. Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе данных о продаже аналогичных участков. Метод применяют в основном для оценки незастроенных земельных участков или занятых недорогими и немногими постройками. Методика состоит из следующих действий: 1) Установление элементов сравнения объектов оценки и аналогов; 2) Установление по элементам сравнения степени отличия аналога от оцениваемого участка; 3) Установление величин корректировок цен по элементам сравнения; 4)Выполнение корректировки цен аналогов по элементам сравнения; 5) Расчет стоимости участка на рынке путем обобщения цен аналогов. Данный метод рассчитывается по формуле.  где Pi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка; Кij – величина суммы корректировок цены продажи i-го сравнимого участка по j-параметру (фактору, элементу сравнения). На рыночную стоимость влияют факторы, по которым и сравнивают отличия объекта от аналога оцениваемого участка. К ним относятся: - Местоположение; - Окружение; - Условия заключения сделки с участками; - Динамика цен на участки; - Вариант разрешенного применения, права третьих лиц на участок; - Физические параметры (площадь, рельеф, конфигурация и др.); - Транспортная инфраструктура; - Социальная инфраструктура; - Схема финансирования гражданского оборота участков; - Схема платежей при осуществлении сделок с участками. Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным. Метод выделенияПрименяется для рыночной оценки застроенных земельных участков. Он позволяет выполнить оценку земельных участков при отсутствии или ограниченном объеме рыночной информации по продажам свободных земельных участков на освоенных территориях. В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка определяется путем вычитания из общей стоимости недвижимости рыночной стоимости улучшений. При этом общая стоимость застроенного земельного участка определяется методом сравнения продаж. Данный метод рассчитывается по формуле.  где VL - стоимость оцениваемого земельного участка; n - Количество объектов - аналогов; Y - Весовой коэффициент, обобщающий скорректированные цены единых объектов-аналогов; Рo - скорректированные цены единых объектов-аналогов; Vb - стоимость замещения, воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: - выбор основных факторов стоимости объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - определение цен продаж или предложения (спроса) единых объектов недвижимости, включающих в себя земельные участки, аналогичные оцениваемому земельному участку; - определение характера и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, по каждому из выбранных факторов стоимости; - определение корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - корректировка цен каждого аналога, сглаживающая отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок; - обоснование и расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов; - расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка; - расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Метод распределенияПрименяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков, при условии наличия информации о сделках с объектами недвижимости. Данный метод рассчитывается по формуле.  где L - доля земельного участка в стоимости всего объекта недвижимости; B - доля здания в стоимости всего объекта недвижимости; V real estate - стоимость всего объекта недвижимости (недвижимость). Условия применения метода: - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок; - наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости; - соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию. Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы. 1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. 2. При необходимости внесение поправок в цены продаж объектов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений. 3. Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов. 4. Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости. 5. Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений. Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Доходный подход Применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Доходный подход основывается на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода. В рамках доходного подхода используются три основных метода. |