Кадастры и кадастровая оценка земель. Кадастры и кадастровая оценка земель123. Контрольная работа По дисциплине Кадастры и кадастровая оценка земель

• Название: Контрольная работа По дисциплине Кадастры и кадастровая оценка земель
• Анкор: Кадастры и кадастровая оценка земель
• Дата: 07.12.2022
• Размер: 92.12 Kb.
• Имя файла: Кадастры и кадастровая оценка земель123.docx
• Тип: Контрольная работа; #832808
• страница: 3 из 3

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. В качестве земельной ренты используется: расчетный рентный доход для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; земельная арендная плата (абсолютная рента) для оценки земель населенных пунктов; часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок.

Рассчитывается следующим способом:



где VL - стоимость земли;

IL - земельная рента (доход от земельного участка);

RL - ставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капитализации.

Для земельных участков застроенных или предназначенных под застройку величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду единого объекта оценки. Для сельскохозяйственных угодий величина ренты может рассчитываться как доход от сельскохозяйственного использования земельного участка или доход от его сдачи в аренду.

Метод остатка

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

При применении метода остатка для земли должны быть известны:

-стоимость зданий и сооружений;

-чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями;

-коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. При этом застроенные земельные участки следует рассматривать и оценивать как условно свободные при их наиболее эффективном использовании.

Расчет производится так:



где VL – стоимость земли;

NOI – чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

VB – рыночная стоимость улучшений;

RB - ставка капитализации доходов от улучшений;

RL - ставка капитализации доходов от земли.

Условия применения данного метода:

- имеющаяся в распоряжении собственность (здания и другие постройки) позволяет с наибольшей эффективностью использовать участок земли;

- стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

- известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации единого объекта недвижимости. При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Метод предполагаемого использования

Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход, с обязательной перспективой освоения немедленно или в ближайшем будущем. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива использования, но в основном применяется для свободных городских земель, земель под ИЖС, земель предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые.

Рассчитывается по следующей формуле.



где VL - текущая стоимость;

CFj - Денежный поток периода (года);

r --Ставка дисконтирования;

n - Продолжительность прогнозируемого периода;

j - Номер прогнозируемого периода;

PS - Возможная цена перепродажи земельного участка (стоимость реверсии)

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;

- расчет затрат на создание, обоснование временной структуры затрат на создание выбранного варианта застройки земельного участка;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

- расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка

- оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.

Затратный подход

Один из основных подходов, применяемых при кадастровой оценке земель. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:

Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов:

- оценка рыночной стоимости земельного участка;

- оценка восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли;

- расчет выявленных видов износа;

- расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Затратный подход отражает точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесённых затрат. Затратный подход практически не применим для самостоятельной оценки земельных участков. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшением (зданиями, инженерными коммуникациями )

Для оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, в первую очередь, рекомендуется использовать методы доходного подхода. При определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка.

Последовательность действий при проведении группировки земельных участков в процессе их кадастровой оценки определена Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 (ред. от 09.09.2019) "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке:

- определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта РФ;

- описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

- объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены леса, устанавливаются в размере среднего для субъекта РФ значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков, пригодных под пашни, определяются методом капитализации земельной ренты.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, пригодных под пашни, осуществляется методом капитализации земельной ренты, которая рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на возделывание и уборку сельскохозяйственной продукции:

R=ВД-Зв

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется в несколько этапов:

1. определение перечня почвенных разностей, а также площади, которую занимает каждая из них;

2. определение перечня сельскохозяйственных культур, которые возможны к выращиванию на земельном участке;

3. выбор в разрезе почвенных разностей чередований посевов в зависимости от набора сельскохозяйственных культур, их очередности, количества полей;

4. определение валового дохода на единицу площади для каждой культуры как произведение ее нормативной урожайности (Ун) на цену реализации культуры (Цр):

ВД=Ун*Цр

Валовые затраты определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен за 3-5 лет (с учетом индексации этих цен на дату оценки).

Стоимость земли определяется по формуле

Сз=Rз/Кз

Пример оценки стоимости земельного участка:

Стоимость земельного участка площадью 220 га, на котором возделывается озимая пшеница. Средняя урожайность культуры - 25 ц/га. Цена реализации в текущем году - 10000 руб./ц. Затраты на возделывание пшеницы - 75000 руб./га., ставка капитализации равна 10 %.

1. Определим величину валового дохода:

ВД=25*10000*220 га=55000000 руб.

2. Определим величину издержек:

З=75 000*220=16500000 руб.

3. Определим величину земельной ренты от участка:

Rз=55000000-16500000=38500000 руб.

4. Определим стоимость земельного участка методом капитализации земельной ренты:

Сз=38500000/0,1=385000000 руб.

Заключение

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законода­тельством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние.

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его данные служат для организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для осуществления других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

Государственный кадастровый учет земельных участков представляет собой описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Материалы земельного кадастра широко применяются при решении многих вопросов, связанных с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых данных можно определить место земельных ресурсов в составе национального богатства страны, устанавливать задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории в другую, трансформации и улучшения угодий, мелиорации земель, борьбы с эрозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

Список литературы

1. 
   Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. - правовой системы «КонсультантПлюс».
   
2. 
   Варламов, А. А. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости / А.А. Варламов, А.В. Севостьянов. - М.: КолосС, 2018. - 265 c.
   
3. 
   Земельный кодекс Российской Федерации. — М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2001. — 80 с
   
4. 
   Наназашвили И.Х. Кадастр, экспертиза и оценка объектов недвижимости: Справ. пособие. М., 2009. ISBN 978-5-06-006004-1.
   
5. 
   СвитинВ.Л. Теоретические основы кадастра: учеб, пособие. Минск: Новое знание; ИНФРА-М, 2013.
   
6. 
   Медведева О.Е. «Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2005
   
7. 
   Варламов А.А. Земельный кадастр: в 6 т. Т. 2: Управление земельными ресурсами. -М.: КолосС, 2018. -528 с