оценка недвижимости. Оценка недвижимости. Курсовая работа Дисциплина Оценка недвижимости
 Скачать 0.73 Mb.
|
|
Автономная некоммерческая профессиональная образовательная организация «УРАЛЬСКИЙ ПРОМЫШЛЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ТЕХНИКУМ» Курсовая работа Дисциплина: Оценка недвижимости Тема: Оценка РЫНОЧНОЙ??? стоимости объекта недвижимости (на примере четырехкомнатной квартиры, расположенной в городе Нижний Тагил, ул. Зари, д.83 кв.204) Выполнил студент Е.В. Бессмертная « 09 октября 2021 г. Руководитель Зырянова М.В. «09» октября 2021 г. 2021 г. Содержание
Введение Значимость недвижимости для любого современного человека невозможно переоценить. Благодаря недвижимости люди имеют жилье, а организации – инфраструктуру, необходимую для того, чтобы вести свою деятельность. Рынок недвижимости в масштабах Российской Федерации, а также во всех ее регионах активно развивается. С каждым годом все большее количество граждан и организаций оказываются участниками сделок, где в качестве объекта выступает недвижимость. Таким образом, увеличивается актуальность использования услуг, предоставляемых компаниями, работающими в сфере оценивания недвижимости. Их работа становится все более цивилизованной и соответствующей потребностям, имеющимся у клиентов. В течение первых двух десятилетий в РФ состоялись значительные политические и экономические трансформации, которые не могли не отразиться на работе предприятий, занимающихся оценкой недвижимости. Во-первых, недвижимость стала рассматриваться как полноценный объект рыночных отношений, чего никогда ранее за всю историю страны не было. Из-за этого сформировалась потребность в укреплении правового регулирования взаимоотношений, где в качестве объекта предполагается недвижимость. Как показывают современные исследования, в большинстве стран более 50% богатства граждан и организаций составляют именно объекты недвижимости. Актуальность темы обусловлена тем, что оценка жилой недвижимости является одной из требуемых услуг на рынке недвижимости, а также используется при принятии таких значимых для предприятия задач, как создания имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании. Развитие оценки недвижимого имущества в Российской Федерации после принятия Закона «Об оценочной деятельности» прошло несколько значимых этапов. Первый этап характеризовался всеобщим снижением объема работ по переоценке недвижимого имущества. Второй этап развития прошел под флагом лицензирования компаний и стандартизации оценочной деятельности. Собственно, в этот этап действительно заработало законодательство в сфере оценочной деятельности, что послужило стимулом для массового развития и распространения по регионам России профессионального образования в сфере оценки. Третий, сегодняшний этап, во многом выделяется благодаря развитию саморегулирования оценочной деятельности, однако необходимые условия для гарантирования ее качества не созданы до сих пор. Проблем у относительно молодого направления – профессиональной оценочной деятельности – в современных условиях достаточно много. УБРАТЬ Таким образом, проблема исследования обусловлена потребностью в рассмотрении основных проблем и направлений развития оценочной деятельности в сфере недвижимости. ОБЪЕКТ КУРСОВОЙ РАБОТЫ? ПРЕДМЕТ КУРСОВОЙ РАБОТЫ? Целью курсовой работы является оценка стоимости объекта недвижимости. НЕ ВЕРНО – ЗАЧЕМ ТОГДА ПЕРВАЯ ГЛАВА? Для достижения поставленной цели необходимо последовательно выполнить следующие задачи: 1. Раскрыть теоретические аспекты оценки объекта недвижимости. 2. Выделить основные проблемы качества оценки в современных условиях. У ВАС ОБ ЭТОМ ЕСТЬ В ПЛАНЕ? 3. Провести расчет оценки стоимости объекта недвижимости на примере четырехкомнатной квартиры. Объект исследования: четырехкомнатная квартира г. Нижний Тагил. Предметом исследования: оценка стоимости объекта недвижимости. Методы исследования: анализ и систематизация теоретической и методической литературы по теме исследования, математический и статистические методы, системный метод. ГДЕ ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА НАПИСАНИЯ КУРСОВОЙ РАБОТЫ? Курсовая работа состоит из введения, двух глав ТУТ ПОДРОБНО, заключения, списка использованной литературы и приложений. Глава 1 Теоретические и методические основы оценки недвижимости ШРИФТ ВЕЗДЕ 14 1.1 Понятие оценочной деятельности в сфере недвижимости В ПЛАНЕ У ВАС БЫЛИ ДРУГИЕ НАЗВАНИЯ! ВПРИНЦИПЕ, МОЖНО ОСТАВИТЬ КАК ТУТ, НО ТОГДА ИЗМЕНИТЬ СОДЕРЖАНИЕ Недвижимость как основное средство производства была и остается объектом присвоения и использования, владения и распоряжения, купли и продажи. Процедура оценки предшествует принятию любого управленческого решения, связанного с реализацией права собственности на недвижимость. Деятельность по оценке объектов недвижимости определяется как оценочная деятельность. Оценить можно любой актив, хотя в отношении одних активов это сделать легче, чем в отношении других. При этом параметры оценки могут меняться в зависимости от конкретных условий. Например, определение стоимости недвижимости требует иной информации и другого формального представления, чем оценка ценных бумаг, обращающихся на публичном рынке. Тем не менее поразительны не различия в методиках оценки, а степень сходства основополагающих принципов. Оценка предполагает некоторую степень неопределенности, которая часто связана со спецификой оцениваемого актива, хотя свой вклад в нее может вносить и модель оценки [14ССЫЛКИ ОФОРМЛЕНЫ НЕ ВЕРНО, НАДО УКАЗЫВАТЬ СТРАНИЦЫ]. Оценочная деятельность в Российской Федерации представляет собой профессиональную деятельность экспертов – оценщиков, обладающих специализированными знаниями и опытом в ведении оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости [9]. Согласно ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) ЭТО НЕ ПИШУТ ПО ТЕКСТУ РАБОТЫ, ПРОСТО ДЕЛАЮТ ССЫЛКУ оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, в штате которого должны работать не менее двух оценщиков (ст. 15.1 Закона) [6]. В Международных стандартах оценки под оценочной деятельностью понимается практика оценивания множества объектов на определенную дату путем систематического и единообразного применения методов оценки, которые предусматривают статистическое исследование и анализ результатов. Проведение массовой оценки базируется на единообразном применении методов и процедур оценки с целью получения среднестатистической стоимости объектов недвижимости, которая в наибольшей степени отвечала бы условиям определения рыночной стоимости. В современной России профессия оценщиков сформировалась с началом массовой приватизации и введением имущественных налогов. Независимые оценщики начали работать с 1993 года, используя международные стандарты оценки. В приложении А представлен перечень федеральных стандартов оценки в РФ. Оценка – прикладная наука, повседневный инструмент ведения современного бизнеса. Методы оценки постоянно меняются и совершенствуются. Возникновение новых технологических компаний, развитие новых рынков привело к появлению новых, «креативных» методик оценки, которые уделяют больше внимания факторам риска и неопределенности [23]. Таким образом, оценка недвижимости должна осуществляться в рамках формируемой и контролируемой каждым государством системы, в разработке и создании которой необходимо участие оценщиков, экспертов из смежных областей знаний. ОБЪЕМ ПУНКТА НЕ МЕНЕЕ 5 СТРАНИЦ. ГДЕ РИСУНОК И ТАБЛИЦА? ЧТО ПОКАЗЫВАТЬ В ПРЕЗЕНТАЦИИ? ПРАВИЛЬНО ПОСТАВИТЬ ССЫЛКИ 1.2 Основные подходы и принципы оценки недвижимости Для осуществления оценочной деятельности применяют три метода оценки (подхода) МЕТОДЫ И ПОДХОДЫ – ЭТО РАЗНЫЕ ВЕЩИ!: затратный, сравнительный и доходный. Сравнение подходов представлено в таблице 1. Таблица 1 – Сравнительный анализ методов (подходов), применяемых в оценочной деятельности [7]
Отметим, что большинство методов оценки недвижимости основано на применении сравнительного подхода, при котором в качестве исходной информации используются цены продаж, спроса или предложения по объектам, аналогичным оцениваемым. Однако в России еще не накоплена достаточная достоверная информационная база об операциях с землей, на основе которой могли бы быть использованы некоторые зарубежные методики, в частности методы аналогии Учитывая специфику формирования рынка недвижимости (в частности, рынка земли) в России, вопросы ее оценки являются относительно новыми, и в связи с этим актуален вопрос, касающийся разработки подходов, адекватных состоянию рыночных отношений и учитывающих объем доступной информации. К числу основных понятий, применяемых в оценочной деятельности, могут быть отнесены следующие: 1) цена – величина денежных затрат, которые могут быть понесены на приобретение объектов, имеющих характеристики, аналогичные оцениваемому; 2) затраты – издержки, возникающие вследствие ведения деятельности по созданию объекта, подвергаемого оценке; 3) стоимость – объем денежных средств, которые будут внесены приобретателем в качестве компенсации за переход права собственности на этот объект к нему [18]. Стоимость может быть выражена в двух формах: – потребительская (описывает совокупность свойств оцениваемого объекта с точки зрения их полезности, важности для потребителя); – меновая (описывает способность объекта быть обменянным на иные продукты, услуги) [12]. Существует несколько принципов, применяемых при ведении оценочной деятельности. Во-первых, это принцип полезности. В соответствии с принципом полезности, самой большой стоимостью характеризуются те объекты, чьи характеристики позволяют в максимально возможной степени удовлетворять имеющиеся у покупателя потребности. Еще один принцип, в обязательном порядке соблюдаемый при ведении оценочной деятельности – принцип замещения. Он означает следующее: в случае, если на рынке имеется несколько предложений с аналогичными характеристиками, то наибольшую привлекательность для потребителя будет иметь то, за которое запрашивается наименьшая цена. Схематично принципы, соблюдаемые при ведении оценочной деятельности, продемонстрированы на рисунке 1 [13].  Рисунок 1 – Принципы, соблюдаемые при ведении оценочной деятельности Еще один принцип, обязательно соблюдаемый в процессе ведения оценочной деятельности – это принцип ожидания. Он предполагает учитывать покупательскую выгоду, а также удобства приобретателя недвижимости, получаемый им доход. Остановимся также и на принципах сбалансированности и вклада. Последний предполагает, что полезность объекта недвижимости (а значит, и его стоимость) определяются совокупностью факторов, каждый из которых обладает собственным коэффициентом значимости. А принцип сбалансированности заключается в следующем: чтобы быть успешным с точки зрения потребительского спроса, объект недвижимости должен удовлетворять минимальным запросам потребителей абсолютно по всем критериям оценивания [14]. Существует также и такой принцип, как принцип разделения. Он гласит о следующем: составляющие недвижимости, а также права на нее могут делиться так, чтобы это приводило к максимально возможной выгоде для заинтересованных сторон. Разделение может проявиться в следующих аспектах: – пространственном; – по правам на имущество; – по правам на владение [13]. Как и во всех остальных отраслях рыночной экономики, цена на объект недвижимости варьируется в зависимости от того, какой спрос имеется на него на потребительском рынке. Но это не единственный фактор, воздействующий на стоимость недвижимости6 собственный вклад вносит также и конкуренция, подвигающая продавцов вести лояльную ценовую политику, чтобы заинтересовать потребителей. Отметим, что регулирование деятельности, осуществляемой в области оценки объектов недвижимости – обязательное условие для повышения качества такой деятельности [11]. Начиная с 1998 года, в России действует федеральное законодательство в области оценки объектов недвижимости. Во исполнение положений Закона № 135-Фз от 29.07.1998 была принята совокупность Федеральных стандартов оценки (сокращенно – ФСО). Органом государственной власти, несущим ответственность за актуализацию содержания данных документов, является Министерство экономического развития РФ [12]. В законе и ФСО регламентировано, как должны осуществляться взаимоотношения между различными участниками оценочной деятельности. Определены требования к лицам, которые желают заниматься такой деятельностью. Регламентирована последовательность действий, осуществляемых в процессе оценивания. Федеральным законодательством в сфере оценки объектов недвижимости, применяемым в Российской Федерации, определено следующее: подходы, используемые для оценки стоимости недвижимости, не должны зависеть от того, в чьей именно собственности (организации или физического лица) находится объект собственности. Закон также регламентирует, при наступлении каких условий оценка должна быть произведена в обязательном порядке. Определено, что в договоре, который заключается на проведение оценки, должны быть прописаны определенные обязательные условия (без которых документ рассматривается как недействительным). Закон наделяет оценщика и заказчика оценки определенной совокупностью обязанностей и прав, наличие которых никак не зависит от условий заключенного между ними договора [15]. Безусловно, в федеральном законодательстве по вопросам управления оценочной деятельностью определено, какие именно меры предпринимаются государством (в лице его уполномоченных органов), чтобы воздействовать на деятельность, по оценке недвижимости. Законом определено, что специалисты в сфере оценки должны обладать определенной профессиональной квалификацией, а также на постоянной основе предпринимать меры, направленные на ее совершенствование. Также в Законе упомянуто об обязательности создания СРО (саморегулируемых организаций), в которые на правах членов должны входить все лица, в установленном порядке занимающиеся деятельностью в сфере оценки [10]. Таким образом, оценочная деятельность в сфере недвижимости – это деятельность специально уполномоченных лиц оценочной деятельности, целью которой является установление рыночной или иной стоимости того или иного объекта недвижимости. Принципы оценочной деятельности должны отталкиваться, во-первых, от условий эксплуатации земельных ресурсов, во-вторых, от специфики функционирования отдельных объектов недвижимости. ПРАВИЛЬНО ПОСТАВИТЬ ССЫЛКИ 1.3 Значение и необходимость определения стоимости объекта недвижимости в условиях рыночной экономики Развитие оценочной деятельности (ОД) в государствах с рыночной экономикой совершалось вместе с формированием института частной собственности, рынок которой подразумевает беспрепятственное пользование имущества, что, в свою очередь, повлекло за собою необходимость в объективной и адекватной его оценке Актуальность института оценки в современных условиях ставит во главу угла вопрос обеспечения достоверности ее результатов, являющейся ключевым показателем качества оценки как деятельности, направленной на установление стоимости. За последние 10 лет профессиональная оценка в Российской Федерации прошла путь от лицензирования до саморегулирования, однако необходимые условия для гарантирования ее качества не созданы до сих пор. Как уже отмечалось оценочная деятельность – компетентная деятельность оценщиков и субъектов оценочной деятельности, общепризнанных таковыми в соответствии с настоящим Законом, которая заключается в организационном, методическом и практическом обеспечении проведения оценки, в рассмотрении и подготовке заключения относительно стоимости объектов оценки [14]. Необходимо выделить некоторые проблемы качества оценочной деятельности в современных условиях организации оценочной деятельности (рисунок 2).  Рисунок 2 – Основные проблемы в ведении оценочной деятельности в сфере недвижимости в Российской Федерации [14] Перейдем к более подробному рассмотрению упомянутых выше проблем. Специфическая особенность рынка оценочных услуг, оказываемых в Российской Федерации, заключается в том, что далеко не во всех случаях лицо, заказывающее проведение оценки, фактически выступает как потребитель такой услуги. Например, в том случае, когда заказывается оценка объекта недвижимости, предоставленного в качестве залога, требуется залогодержателю, однако на самом деле ее заказывает залогодатель (то есть такое лицо, которое в силу обладания этим объектом недвижимости имеет хотя бы примерное представление о его оценочной стоимости). Ситуация, аналогичная той, что была описана выше, возникает и тогда, когда производится оценка имущества, передаваемого по наследству. От того, какими будут итоги данной процедуры, зависят размеры расходов заказчиков оценки на оплату нотариальных услуг. Потребности, которыми характеризуется клиент, заказывающий услугу по оцениванию стоимости объекта недвижимости, могут быть самыми разными. Информация о наиболее часто встречающихся потребностях клиентов продемонстрирована в таблице 2. Таблица 2 – Основные потребности клиентов, заказывающих услуги по оцениванию стоимости объектов недвижимости [12]
Главной характеристикой качества процедуры оценки является достоверность той оценки, что сформулирована проводившим ее специалистом. Впрочем, если основываться на информации, приведенной в таблице 1, то можно прийти к интересному выводу: приобретение достоверной информации о том, сколько стоит объект недвижимости – задача, которая преследуется заказчиком процедуры по оценке в минимальном количестве случаев [11]. Если процедура оценивания производится для определения величины государственной пошлины, уплачиваемой государству за факт вступления в наследство, то клиент имеет интерес в том, чтобы максимально возможно снизить итоговый результат. Ведь в этом случае он уменьшит собственные расходы на оплату государственной пошлины [10]. До того момента, как специалист по оценке начнет составлять отчетность и рассчитывать цену объекта, он должен произвести его первичный осмотр. Наличие такой обязанности у специалиста в сфере оценки закреплено положениями сразу нескольких ФСО. Соответственно, если оценка производится в отношении объекта недвижимости (а также, например, в отношении автотранспорта, некоторых иных объектов собственности), то она всегда должна быть сопряжена с личным осмотром этого объекта оценщиком. Применение исключительно документальных источников информации об оцениваемом объекте в таких случаях рассматривается как недопустимое [16]. Когда оценщику поступает задача определить стоимость объекта, он пользуется информацией не только о самом объекте, но и о рыночной ситуации, в которой существует такой объект. Ответственность за дачу информации о самом объекте оценивания в большинстве случаев имеет заказчик процедуры. Впрочем, не во всех случаях заказчик объективно способен предоставить полную и достоверную информацию о характеристиках объекта, передаваемого на оценку [9]. Если осуществляется деятельность по расчету кадастровой стоимости для того или иного объекта недвижимости, то оценщик должен пользоваться специальным кадастром. Полномочиями по его ведению, актуализации обладает специально созданное государственное учреждение – ФГБУ «ФКП Росреестра» (в обиходе встречается также понятие «Федеральная кадастровая палата») [16]. Информация, которая содержится в государственном кадастре, выдается лицу, заказывающему процедуру по оценке, при определении списка объектов, направляемых на кадастровую оценку. Необоснованным является отсутствие в кадастре недвижимости, который ведется государством, информации о том, какими коммуникациями и сетями инженерного назначения характеризуется объект, относящийся к разряду капитального строительства. Ведь от наличия таких коммуникаций и сетей во многом и зависит рыночная цена объекта, по которой его готов приобрести потенциальный потребитель [26]. Сведения, которые внесены в государственный кадастр недвижимости о таких объектах, как земельные участки, зачастую не предоставляют возможности достоверно рассчитать их стоимость. В некоторых случаях сведения о фактическом местоположении участка ограничиваются только наименованием муниципального района, где он располагается. А ведь в одном и том же муниципальном районе стоимость земли, имеющей одинаковую площадь и предназначение, может варьироваться в крайне широком диапазоне (до 2–3 раз). Качество информации о рыночной стоимости недвижимости – еще один фактор, который может неблагоприятно сказаться на итоговом результате оценки. Ведь зачастую оценщик не имеет доступа к информации о том, по каким фактически ценам была реализована недвижимость, аналогичная той, что подвергается оценке. За неимением такой информации он вынужден пользоваться сведениями, взятыми из коммерческих предложений. А, как известно, они практически всегда не соответствуют реальной стоимости сделки [16]. Впрочем, начиная с 2012 года, актуальность проблемы, рассмотренной в предыдущем абзаце, значительно уменьшилась. Росреестр начал в общем доступе публиковать сведения о сделках (в том числе и о их ценах), которые были в нем зарегистрированы. В соответствии с положениями, которые предусматриваются 220-й статьей НК Российской Федерации, в ситуации, когда налогоплательщик реализует принадлежащую ему недвижимость, находившуюся у него в собственности на протяжении трех лет либо менее, максимальный объем налогового вычета, которым он может воспользоваться для снижения уплачиваемого НДФЛ, равняется 1 000 000 рублей [17]. ЭТО ЛУЧШЕ УБРАТЬ Таким образом в заключение теоретического исследования необходимо сделать вывод, о том, что оценочная деятельность в сфере недвижимости – это деятельность специально уполномоченных лиц оценочной деятельности, целью которой является установление рыночной или иной стоимости того или иного объекта недвижимости. ПРАВИЛЬНО РАССТАВИТЬ ССЫЛКИ |