оценка недвижимости. Оценка недвижимости. Курсовая работа Дисциплина Оценка недвижимости
 Скачать 0.73 Mb.
|
|
Глава 2 Определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 73,2 кв. м.. расположенной по адресу: Россия, Свердловская область, город Нижний Тагил, улица Зари, дом 83 квартира 204 НАПИСАТЬ ЗАГОЛОВОК КАК В ПЛАНЕ! ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 1 Определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 73,2 кв.м., расположенной по адресу: Россия, Свердловская обл., город Нижний Тагил, улица Зари, д. 83, кв. 204 Дата оценки: 08.08.2021 г. Дата составления: 08.08.2021 г. Заказчик: Бессмертная Анна Викторовна Оценщик: Бессмертная Екатерина Валерьевна Уважаемая Бессмертная Анна Викторовна! В соответствии с договором № 1 от 08.08.2021 г. проведена оценка рыночной стоимости квартиры общей площадью 73,2 кв.м, расположенная по адресу: Россия, Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Зари, д. 83, кв. 204. Оценка проведена по состоянию на 08.08.2021 г. Анализ информации, собранной в период проведения оценки показал, что рыночная стоимость квартиры составляет 3174780,00 рублей (три миллиона сто семьдесят четыре тысячи семьсот восемьдесят). Выводы, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а так де на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах отчета. Отчет составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135. Независимый оценщик Бессмертная Екатерина Валерьевна Таблица 3 - Задание на оценку КУРСИВ УБРАТЬ! ОФОРМЛЯТЬ РАБОТУ ПО НОРМОКОНТРОЛЮ
Оценка проводится в соответствии с Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. Выбор указанных стандартов обусловлен законодательным утверждением их как обязательных к применению, а так же, тем, что они в полной мере соответствуют целям и задачам проведения оценки. Таблица 4 - Применяемые стандарты оценки
ПРИВЕСТИ В ПОРЯДОК ВСЕ ТАБЛИЦЫ, СДЕЛАТЬ ТАК, ЧТОБЫ ОНИ ЗАНИМАЛИ КАК МОЖНО МЕСТА! КАК-ТО ПРИМЕРНО ТАК, КАК Я СДЕЛАЛА ТАБЛИЦУ 4! Оценщик действовал как независимый исполнитель. Он не имеет заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует непредвзято, без предупреждения. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и являются частью настоящего отчета. Таблица 5 - Сведения о заказчике оценки и об оценщиках
Оценочная деятельность — деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или другой стоимости. Основные этапы оценки: 1. Заключение с заказчиком договора об оценке; 2. Изучение объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; 3. Сбор документов и информации, необходимых для выполнения расчетов; 4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки; 5. Анализ информации, предоставленной заказчиком; 6. Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов; 7. Составление развернутого письменного отчета. Оценка будет осуществляться с позиций рыночной стоимости. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на данном рынке недвижимости в определенный период по заранее определенной цене. Характеристика объекта оценки включает в себя общую информацию, которая идентифицирует объект оценки. Рассмотрим данный объект оценки с помощью таблиц 6-9, в которых отображена вся необходимая информация. Таблица 6 – Характеристика местоположения объекта оценки
Таблица 7 – Характеристика местоположения объекта оценки
НА РИСУНКЕ 3 ПРЕДСТАВЛЕНО??????  Рисунок 3 – Схема проезда к объекту оценки Таблица 8 – Общая характеристика здания
Таблица 9 – Характеристика объекта оценки
ТЕОРИЮ НИЖЕ ПИСАТЬ НЕ НАДО, НАДО ПИСАТЬ УЖЕ ПРО ОБЪЕКТ КОНКРЕТНО! Использование объекта должно отвечать четырем критериям, чтобы соответствовать его наиболее эффективному использованию. Оно должно быть физически возможным, законодательно разрешённым, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. Данная последовательность процедуры объясняется тем, что вариант, то есть сам результат анализа эффективного использования будет совершенно невозможен без юридического сопровождения, несмотря на колоссальные затраты на его финансирование. 1. Юридическая правомочность. Рассмотрение только тех способов использования, которые разрешены соответствующими законодательными и нормативными актами. На этой стадии немаловажным является то, что необходимо установить, как сегодня юридический фактор влияет на наш объект оценки, как влияет на его пользование, и какие проблемы или наоборот перспективы ждут его в будущем. 2. Физическая возможность. Рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования. Критерии для анализа очень просты в понимании – это форма, размер, эстетика, и на более серьезные случаи – риск возникновения стихийных бедствий. Все это оказывает влияние на эффективность использования объекта. Непременно при процессе анализа, необходимо четко знать и рассматривать состояние сооружений и построек, зданий, для последующего пользования. 3. Экономическая приемлемость. Рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу, ведь все виды пользования, приносящие весомый доход, положительную составляющую являются экономически приемлемы. Чтобы проверить финансовую обеспеченность необходимо пересмотреть прирост капитала от использования объекта от капитальных затрат на его содержание. 4. Максимальная эффективность. Рассмотрение того, какой из экономически приемлемых видов использования будет приносить максимальную текущую стоимость, независимо от того, застроен ли объект или является свободным. Выигрышным вариантом эффективного использования объекта, является продуманность и конкретизация плана или программы его освоения, эксплуатации объекта недвижимости. Такая эффективность определяется с помощью подставления суммы дохода со ставкой его капитализации, которая необходима для такого использования. Вид использования, приносящий наибольший доход – наиболее эффективный. Перейдем к выбору подхода к оценке объекта недвижимости. Рынок жилой недвижимости региона расположения объекта оценки достаточно развит. В результате анализа рынка оценщику удалось выявить достаточное количество предложений по продаже квартир, сопоставимых с оцениваемым объектом. Исходя из этого автором выбран метод сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги: 1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт); 2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки; 3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи; 4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки. Для проведения оценки оценщик использует информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе. В качестве аналогов отбираются (трехкомнатные, однокомнатные квартиры, дома), выставленные для продажи в период проведения оценки. При расчете стоимости оцениваемого объекта проводился анализ характеристик аналогов и оцениваемого объекта, определялась величина поправочных коэффициентов, характеризующих степень отклонения аналогов от оцениваемого объекта. В таблице 10 представим информацию об объектах-аналогах. Таблица 10 – Информация об объектах-аналогах
Для того чтобы определить рыночную стоимость объекта оценки, необходимо провести корректировку цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки. ТЕОРИЮ УБИРАЕМ! Каждое жилище индивидуально, и есть ряд свойств в нем, значительно влияющих на стоимость. К ним относятся «качественные параметры» квартир: этаж в доме, наличие (отсутствие) балкона (лоджии), телефона, качество санузла, изолированность комнат, общее состояние квартиры, вид из окон, состояние двора и подъезда, расстояние до остановки и другие. Все эти факторы учесть невозможно, но по наиболее значимым из них следует провести корректировки. При расчете корректировок применяется экспертный либо расчетный методы, основанные на опыте и знаниях Оценщика, с учетом имеющейся в его распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования специалистов по недвижимости и других профессиональных участников рынка. Поправки вносятся в цену объекта-аналога. Такой порядок расчета позволяет ответить на вопрос, сколько стоил бы объект-аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки. Введение корректировок. ЗАГОЛОВКИ ВНУТРИ ПУНКТА НЕ ДОПУСКАЮТСЯ Местоположение. Все объекты-аналоги находятся в городе в одном районе города. Поэтому для них корректировка по данному элементу сравнения равна 1. Материал стен. Объект оценки расположен в жилом крупнопанельном доме. Материал стен объектов-аналогов аналогичен объекту оценки. Поэтому для них корректировка по данному элементу сравнения равна 1. Площадь. Площадь объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на стоимость 1 кв.м. Чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость 1 кв.м. Рассчитаем поправки на площадь по данным таблицы 11. Таблица 11 – Коэффициент корректировки на площадь
где So – площадь объекта оценки, Sспр. – площадь аналога. Проведем расчет коэффициентов для корректировки путем соотношения площадей. Результат представлен в таблице 12. Таблица 12 – Расчет корректировки
Корректировка на торг. Жилая недвижимость является ликвидным товаром, в условиях ровно развивающейся экономики риск ликвидности отсутствует. Риск ликвидности – это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги объект жилой недвижимости в подходящий момент и по приемлемой цене. Реальные цены сделок по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, так как цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на так называемый торг. Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. В ряде случаев цена оферты и цена сделки могут совпадать. Средняя величина данной корректировки может отличаться от цены предложения (публичной оферты) в пределах 2-10%. В условиях «падающего» рынка, когда спрос на квартиры продолжает оставаться на очень низком уровне, продавцы идут на значительные уступки, и торг в некоторых случаях достигает 10-15%. Оценщиком принята корректировка на торг 3%, следовательно, поправочный коэффициент 0,97 в соответствии с Приложением №8 к Методическим указаниям, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 г. № 358. Таблица 13 – Расчет корректировки на этаж
Таблица 14 – Расчет корректировки на состояние
Таблица 15 – Расчет корректировки на год постройки
Таблица 16 – Расчет корректировки на покрытие полов
Таблица 17 – Расчет корректировки на состояние санузла
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||