Договор аренды предприятия. Курсовая работа по дисциплине Гражданское право и Гражданский процесс

• Название: Курсовая работа по дисциплине Гражданское право и Гражданский процесс
• Анкор: Договор аренды предприятия
• Дата: 19.11.2021
• Размер: 189.61 Kb.
• Имя файла: Договор аренды предприятия .docx
• Тип: Курсовая; #276642
• страница: 2 из 6

Глава 1. Гражданско-правовая характеристика договора аренды предприятия

1.1 Особенности договора аренды предприятия

Легальное определение договора аренды предприятия содержится в ст. 656 ГК РФ. Исходя из данного определения, по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, который используется для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, оборудование, сооружения, здания и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать запасы материалов, топлива, сырья и иные оборотные средства, права пользования природными ресурсами, оборудованием, сооружениями и зданиями, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Игнатьева А.В. и Половинкина И.С. отмечают, что преимущества аренды обусловлены тем, что отношения арендодателя и арендатора носят договорной и равноправный, а значит постоянный характер¹.

Договор аренды предприятия представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его предмета².

По юридической природе договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным (двусторонним).

Е.В. Моисеева и М.В. Пугацкий¹ в своей работе отмечают, что заключение договора аренды предприятия имеет следующие цели.

Во-первых, это получение арендатором в пользование материальных ценностей, составляющих основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п., а также материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам предприятия: запасов сырья, материалов, топлива и т. п.

Во-вторых, это приобретение арендатором возможности осуществления имущественных прав и исполнения обязанностей, принадлежавших арендодателю.

В-третьих, целью являются получение арендатором права на использование исключительных прав арендодателя на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ и услуг.

В качестве особой цели заключения договора аренды предприятия называется получение в пользование таких нематериальных активов, как реноме (деловой репутации) предприятия и его клиентелы.

Договор аренды предприятия представляет собой сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования предприятия. Собственник предприятия предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая доход из такой передачи. В свою очередь, пользователь предприятия извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого предприятия².

На практике нередко бывает затруднительным отличить договор аренды отдельных объектов движимого и недвижимого имущества от договора аренды предприятия как имущественного комплекса. Это имеет немаловажное значение, так как договор аренды предприятия обладает рядом специфических признаков. Так, в отличие от договора аренды здания или сооружения, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации независимо от срока, на который заключен этот договор (п. 2 ст. 658 ГК РФ). Незарегистрированный договор аренды предприятия считается незаключенным и не порождает правовых последствий.

Авсецин А.О. выделяет особую правовую природу и правовой режим предприятия как имущественного комплекса¹. Проводя различия между «обычным» договором аренды и договором аренды предприятия, следует обратить внимание, в частности, на следующие характерные признаки:

- предприятие характеризуется наличием совокупности вещей, прав и обязанностей, образующих в целом единый имущественный комплекс. В состав предприятия должны входить не только отдельные виды вещей, но и имущественные права;

- предприятие должно быть действующим имущественным комплексом и должно использоваться в предпринимательской деятельности;

- предприятие регистрируется в соответствии со специальными правилами.

Как верно отмечается в литературе, посредством договора аренды предприятия (ст. 656 ГК РФ) прямо закреплена возможность распоряжения исключительным правом².

В ряде случаев стороны заключают договор, называя его арендой здания, в то время как на самом деле речь должна идти об аренде предприятия. Так, удовлетворяя исковые требования о признании недействительным договора аренды транспортных средств без экипажа, суд указал, что в результате заключения договоров аренды в аренду сданы все материальные активы, входящие в имущественный комплекс, предназначенные, необходимые и достаточные для осуществления производственной деятельности предприятия, и пришел к выводу о том, что целью договора аренды транспортных средств без экипажа было прикрытие сделки по аренде предприятия¹.

Договор аренды предприятия в силу прямого указания ст. 658 ГК РФ должен быть заключен письменно в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного правила влечет недействительность такого договора². В силу ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Порядок проведения государственной регистрации договоров аренды предприятия закреплен в ст. 46 Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости»³. В настоящее время в России федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)⁴.

Большой общественный резонанс получило внесение изменений в правила о государственной регистрации, когда была сделана попытка максимально уйти от регистрации сделок, перейдя к регистрации прав. Федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ⁵ исключил требование о регистрации ряда сделок, в том числе аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ). Фактически признав недостаточно обдуманным и разумным такое нововведение, законодатель всего через 3 дня после введения в действие данной новеллы вынужден был «отыграть назад»¹. Таким образом, получилось, что договора аренды предприятия, будучи заключенными до 1 марта 2013 г. - подлежали государственной регистрации, будучи заключенными 1, 2 и 3 марта 2013 г. - не подлежали государственной регистрации, и начиная с 4 марта 2013 г. - снова подлежат государственной регистрации.

Столяревская Е.С. в своей работе отмечает, что государственная регистрация договора аренды предприятия завершает сложный фактический состав, необходимый для возникновения всего ряда последствий, возникающих из договора аренды предприятия².

Касательно обязательного требования законодательства о государственной регистрации договора аренды предприятия не все так просто. Законодатель напрямую не указывает правовых последствий несоблюдения данного требования в нормах об аренде. Применения же ст. 164 ГК РФ в том значении, что сделка недействительна (не является заключенной, не порождает последствий), по сути, не происходит, что, например, подтверждается п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73³.

В качестве вывода Пленум ВАС РФ разъясняет в постановлении № 73 следует, что несоблюдение требования права о государственной регистрации договора не ведет к его недействительности при соблюдении всех существенных условий, однако порождает риски для арендатора в возможности заключения договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а также сохранения права аренды при смене собственника (п. 1 ст. 617 ГКРФ), кроме того, делает шатким положение сторон перед кредиторами.

Как представляется, данная неоднозначность является правовым пробелом, для устранения которого необходимо закрепить в ГК РФ обязательное требование о государственной регистрации по аналогии с формой договора.

Но в настоящее время существует только один практический способ внести ясность в решение данной проблемы. Если одна из сторон, на которую возложено обязательство по государственной регистрации договора, уклоняется от своей обязанности, другая сторона вправе обратиться в суд на основании ст. 165 ГК РФ для выполнения данного требования в судебном порядке.

Итак, в качестве вывода отметим, что основным отличием данной разновидности аренды является то, что предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. По договору аренды предприятий во временное владение и пользование передаются не одни здания и сооружения. Это целый комплекс имущества и имущественных прав, обязательств.