Договор аренды предприятия. Курсовая работа по дисциплине Гражданское право и Гражданский процесс

• Название: Курсовая работа по дисциплине Гражданское право и Гражданский процесс
• Анкор: Договор аренды предприятия
• Дата: 19.11.2021
• Размер: 189.61 Kb.
• Имя файла: Договор аренды предприятия .docx
• Тип: Курсовая; #276642
• страница: 4 из 6

1.3 Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

Цена договора аренды предприятия представляет собой стоимостную оценку пользования арендованным предприятием. Данная оценка носит сугубо субъективный характер и является результатом преддоговорных переговоров.

За исключением немногих случаев цена договора определяется сторонами свободно. За ее основу могут приниматься различные критерии оценки стоимости предмета договорных отношений. Причем цена договора не обязательно должна быть воплощена в денежной сумме, но может быть выражена натурально путем получения сторонами договора встречного предоставления, что, например, характерно для договора мены.

В договоре аренды предприятия значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате. Достаточно сказать, что к обязательствам, возникающим из договора аренды предприятия, не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Как известно, в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным¹. Арендная плата, определяемая договором аренды предприятия, должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Фиксированная арендная плата позволяет арендатору развиваться и получать доход.

Глава 2. Содержание договора аренды предприятия

2.1. Права и обязанности сторон договора аренды предприятия

Сторонами договора аренды предприятия являются арендодатель и арендатор. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо, арендодателем - лицо, имеющее титул собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать предприятие в аренду.

Прежде чем заключить договор аренды предприятие, арендатору следует убедиться в том, что арендодатель имеет право сдавать в аренду интересующее его предприятие. Ведь в случае, если арендодатель не является собственником сдаваемого в аренду предприятия (или лицом, управомоченным на сдачу предприятия в аренду законом или собственником), то, как верно отмечает И. Гусев, договор является недействительным¹.

Однако по смыслу ст. 608 ГК РФ наличие у арендодателя права собственности на объект аренды является обязательным только на момент передачи имущества арендатору. В момент заключения договора арендодатель может еще не быть собственником вещи, он вправе обязаться передать в аренду вещь, которая будет создана им впоследствии или приобретена у другого лица. Такой договор (договор аренды будущей вещи) недействительным не является.

Отсутствие у арендодателя разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на момент передачи вещи арендатору само по себе не влечет недействительность договора аренды. Однако это не исключает возможность привлечения к административной ответственности арендодателя и/или арендатора, которые виновны в незаконной эксплуатации объекта.

Также не может быть признан недействительным договор, заключенный с лицом, которое являлось в момент передачи вещи в аренду законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Для того чтобы удостовериться в правомочиях арендодателя, можно попросить его предъявить, например, свидетельство о праве собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения. Если предприятие передается в субаренду, имеет смысл запросить документы, закрепляющие право арендатора передавать предприятие в субаренду. Если в качестве арендодателя выступает представитель юридического лица, целесообразно проверить его полномочия:

- если он действует на основании доверенности, можно попросить предоставить оригинал доверенности;

- если представитель действует без доверенности, необходимо ознакомиться с копией приказа (заверенной надлежащим образом) о назначении на должность, и о его полномочиях действовать от имени компании без доверенности (обычно это директор, генеральный директор).

Что касается арендатора, то по общему правилу к нему закон никаких специальных требований не предъявляет.

Основанием для передачи арендатору предприятия является передаточный акт, то есть документ, составленный аналогично договору аренды, в котором указывается наименование предприятия, его состав как имущественного комплекса, наименования сторон договора аренды, указание на факт передачи предприятия арендатору.

Обязанность по подготовке предприятия к передаче возлагается на арендодателя. Такая подготовка включает в себя составление и представление на подписание передаточного акта.

До передачи предприятия арендатору арендодатель обязан уведомить в письменном виде кредиторов по обязательствам, которые включены в состав предприятия, о факте такой передачи. Такая обязанность арендодателя ГК РФ закреплена в целях обеспечения возможности получить кредиторами удовлетворение по своим требованиям. Арендодатель может направить такое письменное уведомление каждому из кредиторов в виде электронного письма либо в виде почтового отправления, а также любым другим способом, который подтверждает факт такой отправки.

Относительно передачи в аренду предприятия, которое включает в отношении кредиторов обязательства, необходимо письменное согласие кредиторов, которое направлено арендодателю может быть в качестве ответного письма на письменное уведомление либо иным способом, который позволит арендодателю установить факт такого согласия.

Следует отметить, что кредитору, который арендодателю не направляет ответа, предоставляется право потребовать в течение трех месяцев со дня получения от него уведомления от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных убытков. Предоставление кредитору данного права в случае несообщения арендодателю о своем несогласии является нарушением его прав, так как арендодатель в этом случае будет лишен возможности передать в аренду предприятие в течение трех месяцев со дня направления уведомления кредиторам, поскольку он будет вынужден от кредиторов ждать ответа. Как представляется, правильным было бы возложить на кредитора обязанность направить арендодателю письменный ответ о своем несогласии с передачей предприятия в аренду, а лишь затем предъявить вышеуказанные требования.

В случае передачи в аренду предприятия права кредиторов защищены, так как кредитор, который не был уведомлен о намерении арендодателя передать в аренду предприятие, праве в судебном порядке в рамках искового производства предъявить требования о прекращении обязательства или досрочном исполнении обязательства, а также о возмещения причиненных убытков.

С момента заключения договора все права и обязательства перед кредиторами переходят к арендатору, однако на основании п. 2 ст. 656 ГК РФ если обязательство, переданное по договору для его исполнения перед кредиторами, требует специального разрешения - лицензии, то при отсутствии такой лицензии ответственность по данному обязательству остается на кредиторе.

По смыслу ст. 657 ГК РФ за 3 месяца до передачи в аренду имущественного комплекса на арендодателя возлагается обязанность уведомить всех кредиторов о предстоящем переводе обязательств.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кроме того, по долгам, переведенным без согласия кредитора, арендодатель продолжает отвечать солидарно, наравне с арендатором.

Чтобы избежать подобной ситуации, на наш взгляд, целесообразно заключать трехстороннее соглашение как о переводе долга, так и о переходе прав и обязанностей по конкретному договору с кредитором арендодателя.

В соглашении указывается объем уже исполненных обязательств на момент его заключения и объем оставшихся. На данном этапе у арендатора будет возможность повлиять на уже существовавшие правоотношения, учесть в таком соглашении свои интересы.

Согласно ст. 659 ГК РФ передача имущества осуществляется по передаточному акту, обязанность по его составлению возложена на арендодателя. Стоит особо отметить, что весь перечень передаваемого имущества и его состояние должны быть в нем отражены. Передаваемое имущество должно строго соответствовать целям заключения договора.

Кроме того, на арендодателя возложена обязанность возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества вне зависимости от того, давал он разрешение на эти улучшения или нет.

В спорной ситуации на стороне арендодателя выступает принцип добросовестности (п. 2 ст. 662 ГК РФ).

Еще один способ избежать возможного спора - закрепление механизма согласования таких улучшений «стоимостью кратной... или более...», а также иные варианты на усмотрение сторон.

Исходя из содержания ст. 660 ГК РФ арендатору в определенной мере предоставляется свобода по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия, переданного по договору аренды. Арендатор может свободно, не получая от арендодателя согласия, заключать в отношении материальных ценностей гражданско-правовые сделки, в том числе и связанные с их отчуждением.

При наличии следующих условий возможно заключение таких гражданско-правовых сделок:

- уменьшения стоимости предприятия не влечет заключение таких сделок;

- соблюдение положений договора аренды предприятия. То есть, если запрет на заключение вышеуказанных сделок установлен договором аренды предприятия либо договором аренды предприятия установлены особые условия их заключения, то нарушаться эти условия и запреты не должны¹.

Арендатору, как отмечается в литературе, в том же время предоставлено право увеличивать стоимость предприятия путем увеличения состава имущества предприятия либо путем проведения в нем работ, увеличивающих его стоимость.

На арендатора возлагается обязанность по поддержанию предприятия в состоянии, соответствующем его назначению, то есть в том числе обязанность по проведению текущего и капитального ремонта. Это связано с тем, что предприятие передается в аренду, как правило, на продолжительный срок, поскольку арендатор предполагает извлечение из такой аренды определенной выгоды для себя, так будет использовать это предприятие в коммерческих целях.

Согласно п. 1 ст. 661 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по проведению капитального ремонта предприятия, что обусловлено особой социально-экономической значимостью объекта аренды. Это обстоятельство, безусловно, отпугивает множество потенциальных арендаторов, стремящихся заключить именно по этой причине отдельные договоры на аренду здания, оборудования и др.

В отношении предприятия текущий ремонт представляет собой так называемый косметический ремонт отдельных производственных и офисных помещений, замена мелких деталей оборудования (основных средств) предприятия, мелкосрочный ремонт транспортных средств предприятия, замена оргтехники и т.д.¹ А капитальный ремонт - это приобретение в целом основных средств предприятия, то есть производственных станков, машин, оборудования, транспортных средств, либо их капитальный ремонт.

Обязанность по обеспечению содержания арендованного предприятия на арендатора возлагается только при условии аренды им всего предприятия в целом как имущественного комплекса.

Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, то есть затраты на производство продукции, а именно приобретение материалов, топлива, сырья, затраты на их переработку, затраты на приобретение топлива для транспортных средств, а также несет расходы по страхованию предприятия. В договоре аренды при этом и иные условия договора аренды предприятия могут устанавливаться.

В случае если арендатор производит неотделимые улучшения арендованного предприятия, то есть произведет дорогостоящий капитальный ремонт производственных и офисных помещений, приобретет новое оборудование, которое будет являться частью предприятия как имущественного комплекса, он имеет право на возмещение ему стоимости затрат, произведенных на такие улучшения. При этом из ст. 662 ГК РФ не следует однозначного вывода относительно необходимости получения согласие арендодателя на осуществление таких улучшений. В то же время предусмотрено, что арендатор имеет право на такие улучшения независимо от разрешения арендодателя.

Возврат имущества предприятия осуществляется на основании передаточного акта. Его подготовкой на этот раз занимается арендатор. Кроме того, есть существенное отличие в данном аспекте договора от других смежных ему - целостность возвращаемого имущества. Здесь работает принцип: как предприятие было передано, так и должно быть возвращено.

При передаче предприятия как имущественного комплекса в целом во владение арендатора переходят не только объекты недвижимости, земельные участки, производственные мощности, сырье, оборудование, права на обозначение и другие исключительные права, но и дебиторская и кредиторская задолженности арендодателя.

В случае прекращения договора аренды предприятия независимо от оснований предприятие как имущественный комплекс должно быть возвращено арендатором арендодателю в соответствии с требованиями ГК РФ. Арендатору необходимо уведомить как своих кредиторов, так и кредиторов арендодателя. Аналогично кредиторам арендодателя кредиторы арендатора также могут не согласиться с фактом возврата предприятия арендодателю и предъявить арендатору требование о досрочном исполнении обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

В отличие от передачи имущества арендатору при заключении договора аренды в случае его прекращения подготовку предприятия к передаче, а также подготовку и передачу на подписание передаточного акта осуществляет арендатор за свой счет, поскольку в данном случае перед передачей имущества его эксплуатацию и извлечение из такой эксплуатации выгоды осуществляет именно арендатор, поэтому именно ему необходимо обеспечить передачу предприятия арендодателю в состоянии, максимально соответствующем его состоянию при заключении договора аренды.

При возврате имущества стоит учитывать важное отличие, применяемое в договорах данного вида, - принцип целостности¹, что обусловлено экономической значимостью объекта аренды.

Следует отметить противоречивость сложившейся ситуации. С одной стороны, выступают публичные интересы государства и общества в целом, в целях защиты которых и был введен в ГК РФ раздел об аренде предприятия как единого имущественного комплекса, что порождает сложность структуры договора и вводит ряд ограничений для сторон договора, такие, как государственная регистрация, сохранение предприятия в первоначальном виде при возврате имущества, своевременное и обязательное уведомление кредиторов арендодателем перед заключением договора и арендатором перед его расторжением и иные, описанные в данной статье. С другой стороны, отсутствие должных рекомендаций по его заключению, нерешенность вопроса с обязательной государственной регистрацией договора, а также нечетко обозначенные права кредиторов приводят к неиспользованию данного договора на практике.