Главная страница

394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с. Лекция Понятие жилищного права


Скачать 0.73 Mb.
НазваниеЛекция Понятие жилищного права
Дата11.03.2018
Размер0.73 Mb.
Формат файлаdoc
Имя файла394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с.doc
ТипЛекция
#38126
страница4 из 10
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заклю­чается на период:

  1. до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

  2. до завершения расчетов с гражданами, утратившими жи­лые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обра­щено взыскание;

  3. до завершения расчетов с гражданами, единственное жи­лое помещение которых стало непригодным для прожива­ния в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до пре­доставления им иных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

  4. иной установленный законодательством срок (ст. 105 ЖК РФ). Истечение периода, на который заключен договор найма

жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Предоставление жилых помещений в домах системы со­циального обслуживания населения предусмотрено законом в случае, если граждане, претендующие на такие помещения, нуждаются в социальной защите. Порядок, условия предоста­вления и пользования вышеуказанными жилыми помещения­ми устанавливаются федеральным законодательством, законо­дательством субъектов РФ.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными зако­нами (ст. 108 ЖК РФ).

Согласно ст. 109 ЖК РФ для социальной защиты отдельных категорий граждан могут предоставляться жилые помещения в соответствии со специальным федеральным законодатель­ством или законодательством субъектов.

43

ЛЕКЦИЯ № 4. Перевод жилого помещения на другой правовой режим

Правовому регулированию указанных отношений посвяще­на гл. 3 ЖК РФ. Ранее действующее законодательство допуска­ло перевод помещений из жилого фонда в нежилой только в исключительных случаях. Наиболее распространенными ва­риантами были такие, как для улучшения бытового обслужива­ния населения, т. е. для размещения магазинов, парикмахер­ских, ателье. Обратный перевод осуществлялся в основном членами садоводческих и дачных кооперативов.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд осуществляет­ся в соответствии с требованиями действующего жилищного и градостроительного законодательства. Кроме того, субъекты РФ также могут принимать нормативные акты в пределах свое­го ведения по данному вопросу.

Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:

  1. если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жи­лым помещениям;

  2. если отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

  3. если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного по­мещения или иным гражданином в качестве места постоян­ного проживания;

  4. если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помеще­ние возможен, если квартира расположена:

  1. на первом этаже указанного дома;

  2. выше первого этажа, но помещения, расположенные не­посредственно под квартирой, переводимой в нежилое по­мещение, не являются жилыми (ч. 3 ст. 22 ЖК РФ).

44

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допуска­ется:

  1. если такое помещение не отвечает установленным требо­ваниям;

  2. отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

3) если право собственности на такое помещение обремене­
но правами каких-либо лиц (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежи­
лого помещения в жилое помещение осуществляется органом
местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ).

Для перевода жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помеще­ния или уполномоченное им лицо должны предоставить в ор­ган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахожде­ния переводимого помещения следующие документы (п. 2 ст. 23 ЖК РФ):

  1. заявление о переводе помещения;

  2. правоустанавливающие документы на переводимое по­мещение (подлинники или засвидетельствованные в нота­риальном порядке копии);

  3. план переводимого помещения с его техническим описа­нием (в случае, если переводимое помещение является жи­лым, технический паспорт такого помещения);

  4. поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке
проект переустройства и (или) перепланировки переводимого
помещения (в случае, если переустройство и (или) переплани­
ровка требуются для обеспечения использования такого поме­
щения в качестве жилого или нежилого помещения).
Этот перечень документов является исчерпывающим, и ни­
кто не может требовать дополнительные документы. Заявитель
получает расписку в том, что документы приняты, с указанием
их перечня и даты их получения органом, осуществляющим пе­
ревод помещений. На основании представленных документов
управомоченный орган принимает решение об удовлетворении
требований заявителя или об отказе.

45

Орган, уполномоченный осуществлять перевод помещений, в трехдневный срок со дня принятия решения обязан выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие решения. Правительство РФ устанавливает форму и содержание такого документа. Ор­ган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа обязан проинформировать о принятии решения о переводе или об отказе в переводе собственников помещений, примыкаю­щих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.

В соответствии с ч. 6 ст. 23 ЖК РФ в случае необходимости переустройства и (или) перепланировки переводимого помеще­ния для обеспечения его использования в качестве жилого или нежилого в правоустанавливающем документе владельца поме­щения обязывают выполнить эту работу. При необходимости в таком документе могут содержаться требования о проведении других работ. Использование помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведе­ние его переустройства и (или) перепланировки, подтверждает­ся документом, предусмотренным ч. 5 ст. 23 ЖК РФ, свидетель­ствующим об окончании перевода помещения.

Принятие документа о переводе помещения и проведении перепланировки или переустройстве служит правовым основа­нием для осуществления переоборудования помещений с уче­том проекта его перепланировки или переустройства, который был представлен ранее.

В соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ завершение переустрой­ства или перепланировки жилого помещения в нежилое и нао­борот должно быть оформлено актом приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий учет объектов недвижимости. Такой акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием его использования в ка­честве жилого или нежилого.

В соответствии с ч. 10 ст. 23 ЖК РФ в переводимых помеще­ниях должны соблюдаться требования техники пожарной безо­пасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.

46

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:

  1. непредставления перечисленных выше документов;

  2. представления документов в ненадлежащий орган;

  3. несоблюдения условий перевода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепла­
нировки жилого помещения требованиям законодательства.
Не допускается принятие необоснованных, немотивирован­
ных решений. Документ обязательно должен содержать ссылку
на основания отказа, нарушения действующего законодатель­
ства.

Не позднее чем за три дня с момента принятия документ о ре­шении выдается или направляется заявителю. Заявитель вправе обжаловать это решение в судебном порядке.

ЛЕКЦИЯ № 5. Жилищные отношения

Предметами регулирования любой отрасли права являются отношения, возникающие в обществе по поводу определенных объектов. Категория «жилищные отношения» неоднородна. В ее составе отмечают семейные, финансовые, административ­ные и иные отношения. Объектами, по поводу которых склады­ваются жилищные отношения, являются жилые помещения и их совокупность — жилищный фонд.

Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения это отноше­ния по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекра­щения права владения, пользования и распоряжения жилыми поме­щениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилого фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищ­но-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля над использованием и сохран­ностью жилищного фонда.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями входят и в предмет ре­гулирования гражданского права, поэтому часть действующего ГК РФ посвящена регулированию жилищных отношений. Ос­новные принципы регулирования жилищных отношений зак­реплены в Конституции РФ. Она закрепляет право граждан на жилище, а также предусматривает право граждан свободно пе­редвигаться на территории РФ и выбирать себе место житель­ства. Часть 3 ст. 40 Конституции РФ говорит о предоставлении государственного или муниципального жилья малоимущим гражданам бесплатно или за доступную плату. К малоимущим приравниваются некоторые категории граждан, например ин­валиды и ветераны ВОВ (согласно положениям ст. 9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

48

Жилищные отношения классифицируются на:

1) отношения пользования жилыми помещениями на основа­
нии договора найма либо по иным основаниям. Посредством эт­
их отношений реализуется потребность гражданина в жилье,
поэтому они являются основой жилищных отношений. От­
ношения пользования жилым помещением строятся на раз­
ных правовых основах. Право пользования жилым помеще­
нием возникает на основании:

а) права собственности;

б) права члена семьи (в том числе и бывшего) собствен­
ника;

в) договора найма или аренды жилого помещения;

г) членства в жилищных и жилищно-строительных ко­
оперативах;

д) права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимате­
ля, арендатора и члена жилищного и жилищно-строи­
тельного кооператива;

е) отношения по поднайму жилого помещения и др.
Жилищные отношения пользования жилыми помещениями
регулируются главным образом нормами гражданско-право­
вого характера. Эти отношения могут носить как вещно-пра-
вовой характер (пользование жилым помещением как право­
мочие собственника), так и обязательственно-правовой
характер (в случае найма). Эти отношения характеризуются
стабильным, длящимся характером;

  1. жилищные отношения в области обеспечения граждан жи­лыми помещениями. Эти отношения характеризуются главным образом административно-правовым характером. Субъекта­ми указанных отношений являются граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья, с одной стороны, и государствен­ные и муниципальные органы, занимающиеся предоставле­нием такого жилья, — с другой. Отношения носят властно-распорядительный характер;

  2. жилищные отношения по пользованию служебными жилы­ми помещениями, общежитиями, другими специализированны­ми жилыми помещениями (жилыми домами). Внутри катего­рии жилищных отношений по предоставлению жилого помещения нередко выделяют отношения по распределе-49

нию жилых помещений в общежитиях, служебных жилых помещений о домах маневренного фонда, ввиду того что данные отношения, как правило, характеризуются краткос­рочностью, временным характером;

  1. жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищно­го найма. Эта группа отношений носит наиболее комплекс­ный характер. Они регламентируются нормами земельного, гражданского, налогового, административного права;

  2. отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его. Отношения, связанные со строительством дома, регламен­тируются главным образом нормами гражданского, адми­нистративного, земельного права. Также строительство новых жилых помещений подчиняется нормам о градостроитель­стве. Отношения по приобретению жилого дома (покупке, мене, дарению, наследованию и др.) носят гражданско-пра­вовой, диспозитивный характер. Но отношения по государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят административно-правовой характер;

  3. жилищно-коммунальные отношения. Это договорные от­ношения собственников жилья и организаций, занимаю­щихся предоставлением коммунальных услуг — услуг по обеспечению домов электричеством, водой, газом, отопле­нием и т. п.

Субъектами жилищных отношений являются:

  1. граждане;

  2. юридические лица;

  3. Российская Федерация;

  4. субъекты РФ;

  5. муниципальные образования.

ЛЕКЦИЯ № 6. Субъекты жилищных отношений

Под субъектами правоотношения понимают их участников, наделенных законом или договором определенными правами и обязанностями.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образо­вания (ст. 4 ЖК РФ).

Круг субъектов жилищных отношений относительно разно­образен и включает в себя не только стороны обязательствен­ных жилищных отношений, но и пользователей жилых поме­щений, не совпадающих со сторонами обязательства. Также к субъектам жилищных отношений можно отнести лиц, права пользования которых носят первоначальный характер (соб­ственников) и производный характер (арендаторов, нанимате­лей). Основными субъектами жилищных правоотношений яв­ляются, как правило, стороны жилищно-правовых договоров.

Наименование сторон, их правовое положение зависят от сле­дующих условий:

  1. их вида;

  2. юридического факта — основания возникновения, изме­нения или прекращения правоотношения;

  3. вида жилищного фонда в зависимости от права собствен­ности.

Например, сторонами жилищных правоотношений по пре­доставлению жилых помещений в РФ на основе договоров со­циального найма, с одной стороны, выступают органы, уполно­моченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (в соответствии с ЖК РФ — это муниципальные органы), с другой — гражда­нин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде. В жилищных имущественных правоотношениях в ка­честве субъекта, пользующегося жилым помещением, могут выступать только граждане, например собственники, приобре-

51

тающие такое помещение по договору купли-продажи, или на­ниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы, осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное пра­во пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае, когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких нанимателей одновременно из разных договоров. Если несколько человек на один и тот же период времени за­ключают договор коммерческого найма одного жилого поме­щения, у них возникает солидарная ответственность перед арендодателем. По договору социального найма проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями не­зависимо от наличия заключенного между ними и нанимателем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо предусмотрен жи­лищным законодательством. В него входят:

  1. супруг нанимателя;

  2. дети нанимателя;

  3. родители нанимателя. остальные родственники, нетрудоспособные иждивенцы,

а в исключительных случаях и другие лица могут быть призна­ны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Итак, понятия семьи в жилищном и семейном праве не сов­падают. Если в семейном праве для объединения группы людей в семью большое значение имеют отношения родства или свой­ства, то в жилищном праве семью образуют граждане, не толь­ко связанные родством или свойством, но и ведущие сов­местное хозяйство, вместе использующие определенное жилое помещение.

Право на жилище принадлежит любому человеку вне зави­симости от его возраста. Реализация прав на жилище, в том чи­сле и на распоряжение жилищем, осуществляется гражданами на началах диспозитивности, т. е. по собственной воле, усмо­трению, интересу. Свобода заключения жилищных договоров и вступления в иные правоустанавливающие отношения огра-52

ничивается только обязанностью избегать нарушений прав дру­гих лиц. К числу субъектов жилищных отношений относят так­же иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется нацио­нальный правовой режим. Заключая какие-либо сделки в жи­лищной сфере в нашей стране, они руководствуются россий­ским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными зако­нами или международным договором. Так, например, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ определяет, что «жилые помещения по договорам со­циального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное». Это исключение обусловлено тем, что, как записано в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обя­занности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установлен­ных федеральным законом или международным договором РФ.

Граждан в жилищном праве можно условно подразделить на две большие группы:

  1. граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых поме­щений в порядке социального или иного (например, слу­жебного) обеспечения;

  2. граждане, не нуждающиеся в предоставлении таких жи­лых помещений.

Граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке социального обеспечения, в свою очередь составляют следующие группы:

  1. имеющие право на предоставление жилья в общем по­рядке;

  2. имеющие право на получение жилья во внеочередном

порядке.

Рассматриваемая категория граждан практически не огра­ничивается законом. Так, действующий ЖК РФ выделяет граж­дан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на ос­новании договоров социального найма. К ним относятся лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по до­говорам социального найма или членами семьи нанимателя

53

жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения;

  1. являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи соб­ственника жилого помещения и обеспеченные общей пло­щадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

  2. проживающие в помещении, не отвечающем установлен­ным для жилых помещений требованиям;

  3. являющиеся нанимателями жилых помещений по дого­ворам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи соб­ственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеет­ся больной, страдающий тяжелой формой хронического за­болевания, при которой совместное проживание с ним в од­ной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Утверждение перечня этих заболеваний находится в компетенции Прави­тельства РФ (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Если у гражданина или членов его семьи есть права на нас­колько жилых помещений (учитываются как помещения, зани­маемые по договору социального найма, так и помещения, при­надлежащие гражданину и членам его семьи на праве собственности), то для определения уровня обеспеченности гражданина жилой площадью учитывается сумма площадей всех указанных помещений.

Граждане, претендующие на улучшение жилищных условий за счет договоров социального найма, подлежат учету в определен­ном порядке.

Первый этап. Постановка на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится органом местного сам­оуправления. Основанием для постановки на учет является за-54

явление гражданина, которое подается в орган местного сам­оуправления по месту жительства гражданина. Граждане, кото­рые в установленном законом порядке признаны недееспособ­ными или являются таковыми в силу закона, не вправе самостоятельно подавать заявление. Заявление от их лица пода­ют законные представители. В исключительных случаях допу­скается подача заявления не по месту жительства гражданина. К заявлению необходимо приложить документы, которые под­тверждают право гражданина состоять на учете в качестве пре­тендующего на улучшение жилищных условий.

Гражданин, подавший заявление о принятии на учет, вправе получить расписку, подтверждающую прием документов и со­держащую их перечень.

Второй этап. Рассмотрение заявления управомоченным ор­ганом. Законом установлен срок для рассмотрения заявления и исследования документов — приложения. Управомоченный орган обязан принять решение не позднее чем через 30 рабочих дней после даты предоставления заявления и документов. По­рядок ведения органом местного самоуправления учета граж­дан в качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавли­вается законодательством соответствующего субъекта РФ.

Третий этап. Выдача документа, подтверждающего решение. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем че­рез три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет обязан выдать или направить гражданину-заявителю доку­мент, подтверждающий принятие решения по его заявлению.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помеще­ниях умышленно совершили действия, результатом которых явилось их признание нуждающимися в жилых помещениях, должны приниматься на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

  1. подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

  2. утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

55

  1. их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жи­тельства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

  2. получения ими в установленном порядке от органа госу­дарственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жи­лого помещения;

  3. предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправле­ния земельного участка для строительства жилого дома;

  4. выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответ­ствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий дол­жностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК РФ).

Вне очереди жилые помещения по договорам социального най­ма предоставляются:

  1. гражданам, жилые помещения которых признаны в уста­новленном порядке непригодными для проживания и ре­монту или реконструкции не подлежат;

  2. детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения роди­телей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в обра­зовательных и иных учреждениях, в том числе в учрежде­ниях социального обслуживания, приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечи­тельства), а также по окончании службы в Вооруженных си­лах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хрониче­
ских заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1
ст. 51 ЖК РФ перечне (2 ст. 57 ЖК РФ):
Перечень, приведенный в ст. 57 ЖК РФ, не является исчер­
пывающим. Так, в соответствии с Законом РФ от 26 июня 1992 г.
№ 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» судьям,
нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно быть

56

предоставлено жилое помещение во внеочередном порядке в шестимесячный срок.

По договору социального найма жилое помещение может быть предоставлено гражданину из государственного или муни­ципального жилищного фонда. В настоящее время помещения, принадлежащие бывшим колхозам и совхозам, относятся к частному жилищному фонду и поэтому не подлежат пре­доставлению на правах социального найма.

Решение о предоставлении жилой площади принимает ор­ган местного самоуправления. Списки граждан-очередников на получение жилой площади пересматриваются ежегодно. Не до­пускается предоставление жилых помещений гражданам, не представленным в списках, за исключением случаев стихийных бедствий или чрезвычайных происшествий. Особое внимание следует уделить таким субъектам жилищных отношений, как граждане — члены семьи пользователя жилым помещением.

Права и обязанности членов семьи. По договору социального найма к членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и роди­тели данного нанимателя. Признаются членами семьи нанимате­ля жилого помещения по договору социального найма и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хо­зяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть приз­наны членами семьи нанимателя жилого помещения по догово­ру социального найма в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя вправе:

  1. иметь равные с нанимателем права пользования жилым помещением;

  2. быть перечисленными в договоре социального найма жи­лого помещения;

  3. сохранять права члена семьи в случае, если статус члена семьи утрачен, а лицо проживает совместно с нанимателем. Но данный гражданин не отвечает солидарно перед наймо-дателем, а несет ответственность самостоятельно;

  4. заключать с нанимателем жилого помещения соглаше­ния, которые могут ограничивать их право пользования, но не ниже пределов, установленных законом;

57

5) участвовать в решении вопроса о сдаче помещения в под­наем, вселении временных жильцов.

Недееспособные члены семьи нанимателя осуществляют свои права через представителя. Это не относится к праву поль­зования жилым помещением (т. е. фактического проживания в нем), так как это право воплощает неотчуждаемое право на жилище.

Члены семьи нанимателя обязаны:

  1. нести солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального най­ма жилого помещения;

  2. недееспособные члены семьи нанимателя несут ответ­ственность через представителя.

Итак, можно условно классифицировать членов семьи нанима­теля на три группы:

  1. лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу за­кона без каких-либо оговорок, — это проживающие сов­местно с ним супруг, дети и родители нанимателя;

  2. иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т. е. приобретают имущество для совместного пользования, продукты питания и т. п.). Кто относится к иным родственникам, в ЖК РФ не указано. По всей види­мости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;

  3. иные лица, признаваемые членами семьи в исключитель­ных случаях в судебном порядке. В данном случае вопрос от­несения лиц к членам семьи нанимателя находится исклю­чительно в компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.

Жилищные права членов семьи нанимателя являются рав­ными и независимыми от его жилищных прав. Равенство жи­лищных прав проявляется в том, что члены семьи нанимателя да­ют согласие на:

  1. вселение в жилое помещение временных жильцов;

  2. обмен занимаемого жилого помещения;

58

  1. сдачу жилого помещения в поднаем;

  2. изменение договора найма;

  3. расторжение и прекращение договора найма;

  4. предоставление жилой площади меньшего размера.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с согла­сия первоначального нанимателя и остальных членов его семьи требовать признания его нанимателем по уже заключенному договору найма.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его соб­ственником. Закон предусматривает возможность заключения соглашений, изменяющих этот порядок. Обязанности членов семьи в целом сводятся к обеспечению сохранности жилого по­мещения и использованию его по прямому назначению.

Ответственность дееспособных членов семьи нанимателя является солидарной. Закон допускает установление иного по­рядка. Солидарная ответственность возникает по обязатель­ствам из права пользования жилым помещением.

Особого рассмотрения заслуживает такая категория граж­дан, как временные жильцы. Временные жильцы отличаются от поднанимателя тем, что проживают в помещении на безвозмез­дной основе. Для вселения временных жильцов необходимо за­ручиться согласием членов семьи и уведомить предварительно наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение времен­ных жильцов только в случае, если после их вселения площадь жилого помещения на каждого проживающего станет меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Непрерывный срок проживания временных жильцов соста­вляет шесть месяцев.

Право пользования жилым помещением временным жиль­цам не предоставляется. За действия, нанесшие ущерб наймо-дателю, несут солидарную ответственность наниматель и члены его семьи.

Пункт 4 ст. 80 ЖК РФ устанавливает обязанность временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласо­ванного с ними срока проживания, а в случае, если срок не со­гласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления

59

соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов осво­бодить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Существует также особая категория лиц, проживающих в жи­лом помещении на основании поднаема жилого помещения.

Сдача жилого помещение в поднаем является одним из прав нанимателя. Для того чтобы передать жилое помещение (в слу­чае временного отсутствия нанимателя и членов его семьи) или его часть в поднаем, наниматель должен получить согласие всех членов семьи и наймодателя в письменном виде.

Еще одним правом нанимателя является сдача части жилого помещения или помещения целиком в поднаем. Договор под-наема должен заключаться с учетом требований закона о нор­мах предоставления жилья. Если нормы предоставления жилья нарушаются, заключение такого договора является недопусти­мым. Также наниматель не вправе сдавать помещение в подна­ем целиком, если сам проживает в нем, т. е. не в моменты вре­менного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Договор поднаема заключается с письменного согласия всех членов семьи нанимателя и наймодателя по договору социального найма.

Если жилое помещение, передаваемое в поднаем, находится в коммунальной квартире, требуется согласие всех лиц, прожи­вающих в такой квартире, т. е. нанимателей и членов их семей, а также всех собственников и членов их семей.

Форма договора поднайма жилого помещения — простая письменная. Наниматель жилого помещения обязан передать наймодателю экземпляр договора поднайма жилого помеще­ния, предоставленного по договору социального найма, Граж­дане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помеще­ние (члены семьи поднанимателя), обязательно должны быть перечислены в договоре поднайма жилого помещения, пре­доставленного по договору социального найма.

60

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определя­емый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заклю­ченным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, относится к возмездным догово­рам. Жилое помещение по нему предоставляется за плату.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за подна­ем жилого помещения, предоставленного по договору социаль­ного найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении сро­ка, на который он был заключен. Прекращение договора со­циального найма влечет за собой и прекращение договора под­найма.

Расторжение договора поднайма возможно в следующих слу­чаях:

  1. по соглашению сторон;

  2. при невыполнении поднанимателем условий договора

поднайма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения вправе предупредить под­нанимателя об устранении нарушений в случае, если поднани­матель жилого помещения, предоставленного по договору со­циального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ):

  1. использует это жилое помещение не по назначению;

  2. систематически нарушает права и законные интересы со­седей;

  3. бесхозяйственно обращается с жилым помещением, до­пуская его разрушение. Наниматель жилого помещения также вправе назначить

данному поднанимателю разумный срок для проведения ре­монта жилого помещения, если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). На­ниматель жилого помещения не имеет права принуждать под­нанимателя к проведению капитального ремонта. Наниматель

61

в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жило­го помещения и выселить поднанимателя и вселенных сов­местно с поднанимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нару­шать права и законные интересы соседей или использовать жи­лое помещение не по назначению либо без уважительных при­чин не проведет необходимый ремонт (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ).

Поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке, если после расторжения договора поднайма он и члены его се­мьи отказываются освободить жилое помещение.

О прекращении договора поднаема сторона — инициатор расторжения договора должна уведомить не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, если срок прекращения договора не установлен.

Юридическое лицо в качестве субъекта жилищных отноше­ний фигурирует, как правило, в качестве собственника опреде­ленного жилого фонда.

Такие субъекты, как крестьянские и фермерские хозяйства, в жилищных отношениях не участвуют. Перечень участников жилищных отношений в Кодексе является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Российская Федерация как субъект жилищных отношений выступает в двух аспектах. Во-первых, РФ является собственни­ком государственного жилищного фонда, владеет им, пользует­ся (предоставляет в пользование гражданам) и распоряжается. Во-вторых, РФ посредством деятельности законодательных ор­ганов в пределах своего ведения (компетенции) издает законо­дательные акты, регулирующие жилищные отношения. Муни­ципальные органы в РФ участвуют в распределении жилищных фондов социального назначения, ведут учет граждан, нуждаю­щихся в предоставлении такого жилья, и одновременно явля­ются представителями собственника муниципального жилья.

ЛЕКЦИЯ № 7. Возникновение жилищных отношений

Возникновение жилищных отношений связано с наступле­нием определенных событий в реальной действительности или с действиями определенных лиц, порождающими жилищные права и обязанности. Такие события и действия называют юри­дическими фактами. Возникновение жилищных отношений, как правило, связано с волевыми целенаправленными действи­ями сторон, однако возможно вовлечение лица в жилищные от­ношения и в силу определенного события, например смерти наследодателя и открытия наследства.

Возникновение жилищных отношений может быть связано с:

  1. заключением договора коммерческого или социального найма жилого помещения;

  2. покупкой жилого помещения;

  3. приобретением жилого помещения путем наследования;

  4. приобретением жилого помещения посредством иных гражданско-правовых оснований (мены, ренты);

  5. приобретением жилого помещения путем выплаты пая в ЖК или ЖСК;

  6. путем индивидуального жилищного строительства;

  7. путем долевого участия в строительстве.

Жилищное законодательство прежде всего говорит о жилищ­ных отношениях в контексте реализации конституционного права гражданина на жилище, поэтому целесообразно рассма­тривать юридические факты, направленные на возникновение жилищных прав у гражданина, а иные действия анализировать в главе, посвященной изменению и прекращению жилищных отношений.

Передача жилых помещений в пользование оформляется при помощи договоров найма. Пользование по таким договорам является временным и возмездным. Договор найма жилого по­мещения принято считать одним из центральных институтов

63

жилищного права, что, однако, не лишает его черт, присущих гражданско-правовому договору. Договор найма жилого поме­щения устанавливает права и обязанности сторон, определяет предмет договора, его срок и возмездный характер.

Гражданский кодекс РФ разграничивает понятия аренды и найма жилого помещения. Арендный договор заключается с юридическими лицами в целях проживания в помещениях граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ)

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жило­го помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель)) обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на дого­вор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (да­лее — договор коммерческого найма).

Термин «коммерческий наем» был разработан и введен в обиход юридической наукой. Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма слу­жебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, нахо­дящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строи­тельных кооперативов.

Предметом договора найма независимо от его вида может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указыва­ет на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое по­мещение, помещения вспомогательного использования, а так­же общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Помещения, находящиеся в садовых и дачных домиках и не признанные в установленном порядке жилыми, не могут быть предметами договора найма жилого помещения. Регулирование отношений передачи таких помещений в возмездное срочное

64

пользование осуществляется посредством договора аренды. Необходимо особо подчеркнуть, что действующее законода­тельство не допускает заключения договора найма жилого по­мещения в отношении комнат и частей комнат, которые не яв­ляются изолированными.

Предметами договора найма жилого помещения могут быть:

  1. жилые дома;

  2. квартиры в многоквартирных жилых домах;

  3. изолированные жилые комнаты в домах или квартирах. В многоквартирных домах объектами найма могут являться

не только непосредственно квартиры, но и иное имущество (ст. 290 и 673 ГК РФ). К такому имуществу относятся:

1) несущие конструкции дома;

2) оборудование дома за пределами или внутри одной квар­
тиры, обслуживающее более одной квартиры (электриче­
ские провода, канализация, трубы отопления и т. д.).
1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


написать администратору сайта