394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с. Лекция Понятие жилищного права
 Скачать 0.73 Mb.
|
|
Основаниями для постановки на соответствующий учет являются: 1) относимость к категории малоимущих; 2) относимость к иной категории лиц, нуждающихся в со циальном обеспечении (эти категории устанавливаются фе деральными законами и законодательством субъектов). Это основание нуждается в дополнительной расшифровке. В настоящее время претендовать на получение жилья по дого ворам социального найма могут следующие категории граждан: 1) дети-сироты или дети, оставшиеся без попечения родителей, а также дети, находящиеся под опекой (попечительством), которые не имеют закрепленного за ними жилого помещения, после пребывания в образовательном учреждении или учреждении социального обслуживания, а также в учреждениях профессионального образования, либо по возвращении из рядов Вооруженных сил РФ, либо после возвращения из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, обеспечиваются жилой площадью в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»; 80
4) инвалиды войны, участники Великой Отечественной войны, ветераны и инвалиды боевых действий, военнослу жащие, проходившие военную службу в воинских частях, учреждениях, военно-учебных заведениях, не входивших в состав действующей армии, в период с 22 июня 1941 г. по 3 сентября 1945 г. не менее шести месяцев, военнослужа щие, награжденные орденами и медалями СССР за службу в указанный период, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помещений, лица, награжденные знаком «Жителю блокадного Ленинграда», лица, работавшие в пе риод Великой Отечественной войны на объектах противо воздушной обороны, местной противовоздушной обороны, строительстве оборонительных сооружений, военно-мор ских баз, аэродромов и других военных объектов в пределах тыловых границ действующих фронтов, операционных зон действующих флотов, на прифронтовых участках железных и автомобильных дорог, признанные инвалидами, в случае выселения из занимаемых ими служебных жилых помеще ний, а также члены семей погибших (умерших) инвалидов войны, участников Великой Отечественной войны и ветера нов боевых действий (в соответствии с ФЗ «О ветеранах»). Если гражданин относится одновременно к нескольким ка тегориям нуждающихся в жилье, он вправе состоять на учете по одной из категорий или по нескольким одновременно. Непосредственно принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений указанных граждан, поданных ими по месту своего жительства. Граждане 81 могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства в случаях и в порядке, которые установлены законодательством. Заявления о постановке на соответствующий учет от имени недееспособных граждан подают их законные представители. Документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляются гражданином-заявителем. Управомоченный орган обязан передать расписку в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления документов и не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения. Орган местного самоуправления, принявший указанное решение, выдает гражданину, подавшему соответствующее заявление, документ, подтверждающий принятие такого решения. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должен устанавливаться субъектом РФ. В соответствии со ст. 53 ЖК РФ граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Необходимо отметить, что появление нового члена семьи не может расцениваться как указанные умышленные действия. Принимаются в расчет только действия волевые, имеющие своей целью постановку на учет для получения жилого помещения по договору социального найма. ЖК РФ предусматривает отказ в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (ст. 54 ЖК РФ). Такой отказ допускается в случаях, если:
82 3) не истек пятилетний срок, когда граждане намеренно ухудшили свои жилищные условия. Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа. Данное решение выдается гражданину, подавшему соответствующее заявление, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке. Право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или при выявлении оснований для снятия их с учета. В соответствии со ст. 56 ЖК РФ снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится в случаях:
позднее чем в течение 30 рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия такого решения. Орган, принявший такое решение, обязан выдать его 83 гражданину на руки или направить по адресу проживания не позднее трех рабочих дней со дня принятия решения. Указанное решение может быть обжаловано гражданами в судебном порядке. Жилые помещения предоставляются по договорам социального найма в порядке очередности. Законом предусматривается ряд исключений. Например, вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, перечисленным в ст. 57 ЖК РФ. По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом, как правило, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов. Такое заселение возможно только с их согласия. Если гражданин уже имеет в собственности жилое помещение, то при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, эта площадь принимается в расчет. При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. Жилое помещение предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. На основании ч. 2 ст. 58 ЖК РФ жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Жилищный кодекс РФ в ст. 50 дает достаточно общее представление о норме предоставления и учетной норме жилых помещений. 84 Так, нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. При этом норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Федеральными законами, законами субъектов РФ, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма отдельным категориям граждан, данным категориям граждан могут быть установлены иные нормы предоставления. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Органы местного самоуправления вправе установить учетную норму. Ее размер не может быть больше нормы предоставления. Относительно предоставления жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире законом установлена следующая очередность. Право на предоставление такого помещения в первую очередь имеют признанные на тот момент малоимущими и нуждающимися в жилом помещении лица. Если граждане этой категории в коммунальной квартире не проживают, право предоставления во вторую очередь имеют лица, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире и таких граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. 85 Следует обратить внимание на то, что только при отсутствии в коммунальной квартире всех указанных выше категорий граждан вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в общем порядке. Коммерческий наем. Договор коммерческого найма жилых помещений в настоящее время является одним из самых распространенных способов оформления отношений по срочному возмездному владению жилым помещением. До вступления в действие ГК РФ отношения по коммерческому найму помещений именовались арендными, а соглашения по их оформлению — договорами аренды. В настоящее время договор аренды жилого помещения заключается не с физическими, а с юридическими лицами. Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения отграничен не только от договора социального найма, но и от договора аренды. Гражданский кодекс РФ упорядочил отношения, вытекающие из договора коммерческого найма, установил права и обязанности нанимателя и наймодателя, установил право преимущественного заключения договора коммерческого найма, судебный порядок разрешения споров, срок договора. Договор коммерческого найма жилых помещений не требует прохождения многочисленных предшествующих процедур, и фактически его заключение может быть ограничено только рыночными факторами. Размер предоставляемых жилых помещений не ограничен законом и определяется только соглашением сторон. В Гражданском кодексе определены новые категории лиц, пользующихся жилым помещением. Наряду с нанимателем выделяются лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели (ст. 677 ГК РФ). Гражданский кодекс РФ исходит их того, что лица, проживающие совместно, могут быть не связаны родственными отношениями. Лица, постоянно проживающие в помещении, вправе заключать отдельные договоры найма и выступать как сонаниматели. В этом случае они несут обязанности перед наймодателем самостоятельно. По договору коммерческого найма обязательства возлагаются на нескольких лиц. В данном случае одной стороной высту-86 пает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а другой стороной является наниматель — два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). Обязательным условием является то, что договорные отношения между всеми сонанимателями и нанимателями возникают в один и тот же период времени. При сонаниматель-стве согласно положениям ст. 323 ГК РФ наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей по оплате жилья как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью. В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед най-модателем по оплате жилого помещения. В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:
Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей. При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. 87 До предъявления требования одним из сонанимателей должник имеет право исполнять обязательство любому из сонанимателей по собственному усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения данного требования остальным сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними. Устанавливается преимущественное право нанимателя заключать договор найма на новый срок. Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения (ст. 684 ГК РФ). Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным. Существуют два вида договоров коммерческого найма: долгосрочный (заключается на срок более года) и краткосрочный (на срок менее года). При этом согласно ст. 683 ГК РФ, если срок договора не определен, договор коммерческого найма считается заключенным на пять лет. В договоре коммерческого найма предусматривается возможность замены нанимателя с согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении. В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ). Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение одного года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным 88 и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ). ГК РФ закрепляет случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (ст. 687 ГК РФ). 89 По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). Наем специализированного жилого помещения. Отношения по найму специализированного жилого помещения были подробно рассмотрены в лекции № 3, посвященной специализированному жилищному фонду. Договор аренды жилых помещений. Главным критерием разграничения аренды жилых помещений и договора коммерческого найма является субъект договорных отношений. В отношениях аренды субъектами являются юридические лица. К отношениям аренды жилых помещений применяются нормы гл. 34 ГК РФ. По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. Закон не допускает использование жилого помещения в целях, не связанных с обеспечением права гражданина на жилье, поэтому фактически жилые помещения, сдаваемые в аренду, подлежат сдаче в субаренду гражданам — работникам юридического лица. Юридическое лицо не вправе устраивать в жилом помещении склады, офисы и т. п. Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон. Если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения. Как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ). Однако данное право несколько отличается от 90 права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях. Право пользования жилым помещением сохраняется даже в случае отчуждения земельного участка. Обязательным условием договора аренды является установление арендной платы. При отсутствии положений об определенной арендной плате договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ). Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу. При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом). Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основании членств в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении (строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы относятся к потребительским кооперативам. Соответственно учредителями такого кооператива могут быть не менее пяти граждан, достигших 16 лет, или не менее трех зарегистрированных юридических лиц. По определению П. И. Седугина, «жилищно-строительный кооператив образуется для строительства жилого дома и его эксплуатации. Жилищные кооперативы создаются для приобретения у предприятий, объединений, организаций и органов местной администрации капитально отремонтированных (или реконструированных) жилых домов и их последующей эксплуатации». 91 Жилищно-строительные кооперативы осуществляют свою деятельность на принципах самоокупаемости и самоуправления, т. е. государственные органы и органы местного самоуправления не вправе вмешиваться в хозяйственную и финансовую деятельность кооператива. Статья 134 ЖК РФ закрепляет обязанность государства предоставлять временно жилые помещения на время капитального ремонта в домах ЖСК. Если принадлежащий ЖСК дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен предоставляется в собственность равноценный жилой дом (ст. ст. 32, 86, 134 ЖК РФ). Вступать в жилищные кооперативы в соответствии с законодательством вправе граждане, достигшие шестнадцатилетнего возраста, и юридические лица. Уставом кооператива определяется размер паевого взноса, который член кооператива должен внести единовременно или в рассрочку. На основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья у собственника помещения в многоквартирном доме возникает членство в товариществе собственников жилья. Соответственно и прекращается такое членство по заявлению о выходе из членов товарищества. Естественно, членство утрачивается с потерей права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Все лица, приобретающие жилое помещение в таком доме, вправе по заявлению стать членами товарищества собственников жилья. Членами кооператива становятся по решению общего собрания, но для предоставления жилого помещения решения общего собрания недостаточно. Решение общего собрания о предоставлении члену кооператива жилого помещения подлежит утверждению администрацией района. До полной выплаты пая гражданин не является собственником квартиры, а только вправе владеть жилым помещением и пользоваться им. Обмен жилого помещения в ЖК или ЖСК допускается только с согласия совместно проживающих членов семьи. Обмен с лицами, не являющимися членами кооператива, допускается в случае, если они вступят в кооператив. 92 Жилищный кодекс РФ предусматривает судебную защиту членов жилищно-строительного кооператива в следующих случаях:
5) в связи с обменом жилищные условия одной из обмени вающихся сторон существенно ухудшаются, в результате че го граждане становятся нуждающимися в улучшении жи лищных условий, обмен не допускается. Жилое помещение в жилищном или жилищно-строитель ном кооперативе, находящееся в общей собственности, может быть разделено. Раздел допускается, если каждому претендую щему лицу может быть выделено изолированное жилое поме щение. Если изолированные жилые помещения в квартире от сутствуют, может быть произведено переустройство или перепланировка. Жилищный кодекс РФ предусматривает только право сдавать жилое помещение внаем. Взимаемая с наймодателя плата не может превышать эксплуатационных расходов на жилое помещение. После того как член жилищного или жилищно-строительного кооператива выплатит полную стоимость пая, он приобретает правомочия собственника и право добровольного выхода из кооператива, право распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению, в предусмотренном уставом порядке передать пай любому постоянно проживающему с ним члену семьи. Члены кооператива обязаны выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями. Остальные права и обязанности определяются уставом кооператива. |