394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с. Лекция Понятие жилищного права

• Название: Лекция Понятие жилищного права
• Дата: 11.03.2018
• Размер: 0.73 Mb.
• Имя файла: 394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с.doc
• Тип: Лекция; #38126
• страница: 8 из 10

Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, когда:

1. 
   каждому из таких лиц может быть выделено изолирован­ное жилое помещение;
   
2. 
   имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолиро­ванные жилые помещения. Допускается и раздел не пол­ностью выплаченного пая. Если в ходе раздела жилого поме­щения в составе ЖК или ЖСК возникли споры между участниками отношений, они подлежат рассмотрению и разрешению в судебном порядке. Следующим основанием изменения жилищных отношений
   

является изменение договора социального найма жилого помеще­ния по требованию нанимателей при их намерении объединиться в одну семью. Согласно ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживаю­щие в одной квартире и пользующиеся в ней изолированными жилыми помещениями по различным договорам найма, в слу­чае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем-либо из нанимателей одного договора на все занимаемые в квартире жилые помещения.

4. Замена нанимателя жилого помещения

или члена кооператива.

Отказ пользователя от части жилого помещения

Возможно два варианта названной замены. Во-первых, это изменение субъектного состава жилищных отношений. По дого­вору социального найма нанимателем вправе стать любой со­вершеннолетний член семьи с согласия всех субъектов жилищ­ного отношения.

По договору коммерческого найма в случае смерти нанима­теля или его выбытия нанимателем становится один из граж­дан, совместно проживавших с прежним нанимателем. Для это-

115

го необходимо согласие всех остальных нанимателей. Если та­кое согласие не было достигнуто, все граждане, совместно про­живающие в помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ)

Споры, связанные с признанием совершеннолетнего члена семьи правопреемником прежнего нанимателя, разрешаются в судебном порядке.

Второй вариант заключается в изменении правового статуса одного их проживающих в жилом помещении лиц. Например, при договоре социального найма изменение статуса «члена семьи нанимателя» на «нанимателя».

В договоре коммерческого найма согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно про­живающих в помещении, и с согласия наймодателя наниматель в договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан.

Статья 81 ЖК РФ вводит такое основание изменения жи­лищных отношений, как отказ нанимателя от жилой площади сверх нормы и получение изолированного жилого помещения меньшего размера. С момента подачи заявления на замену по­мещения гражданин вправе оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за жилье в пределах социальной нормы.

5. Перепланировка жилого помещения

Под перепланировкой жилого помещения необходимо пони­мать такое изменение его конфигурации, которое необходимо влечет внесение изменений в технический паспорт жилого по­мещения.

Перепланировка жилого помещения проводится с соблюде­нием требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения перепланировки жилого помещения собствен­ник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осу­ществляющий согласование, по месту нахождения перепланируе­мого жилого помещения представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ;

116

2. 
   правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке ко­пии);
   
3. 
   подготовленный и оформленный в установленном по­рядке проект переустройства и (или) перепланировки пе­реустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помеще­ния;
   
4. 
   технический паспорт переустраиваемого и (или) пере­планируемого жилого помещения;
   
5. 
   согласие в письменной форме всех членов семьи нанима­теля (в том числе временно отсутствующих), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помеще­ние на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) пере­планируемого жилого помещения по договору социального найма);
   
6. 
   заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустрой­ства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, явля­ется памятником архитектуры, истории или культуры.
   

Орган, осуществляющий согласование, обязан:

1. 
   не требовать представления никаких других документов, кроме вышеперечисленных;
   
2. 
   немедленно выдать заявителю расписку в получении до­кументов с указанием их перечня и даты их получения орга­ном, осуществляющим согласование;
   
3. 
   принять по итогам рассмотрения заявления и докумен­тов, приложенных к нему, и в срок не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в дан­ный орган решение о согласовании или об отказе в согласо­вании;
   
4. 
   не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании орган, осуществляющий согласова­ние, обязан выдать или направить по адресу, указанному
   

117

в заявлении, заявителю документ, подтверждающий приня­тие такого решения. Правительство РФ устанавливает фор­му и содержание указанного документа.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения до­пускается в случае:

1. 
   непредставления документов;
   
2. 
   представления документов в ненадлежащий орган;
   
3. 
   несоответствия проекта перепланировки жилого поме­щения требованиям законодательства. Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого
   

помещения должно быть обоснованным.

Решение об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перепланировка жилого помещения документально завер­шается актом приемочной комиссии.

Орган, осуществляющий согласование, обязан направить акт приемочной комиссии в организацию по учету объектов не­движимости.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который установлен органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нару­шаются права и законные интересы граждан либо это не созда­ет угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, наступают следующие последствия:

1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого поме­щения обязанности по приведению его в прежнее состоя­ние;

118

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного до­говора с возложением на собственника такого жилого поме­щения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

ЛЕКЦИЯ № 9. Прекращение жилищных отношений

1. Основания для прекращения жилищных отношений

Прекращение жилищного отношения влечет прекращение прав и обязанностей сторон.

При этом стороны не вправе требовать возврата того, что ими было исполнено до момента расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон.

Основаниями прекращения жилищных отношений являются следующие юридические факты:

1. 
   смерть нанимателя жилого помещения — безусловное основание;
   
2. 
   гибель жилого помещения;
   
3. 
   непригодность жилого помещения для дальнейшего про­живания в нем;
   
4. 
   истечение срока действия найма (поднайма) жилого по­мещения;
   
5. 
   досрочное прекращение договора найма. Согласно ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из
   

сторон может быть расторгнут только досрочно и в судебном порядке, причем только в случаях, предусмотренных законом. К таким случаям относится односторонний отказ от исполне­ния договора, когда такой отказ предусмотрен в самом догово­ре найма жилого помещения. Он влечет за собой расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке.

Согласно ст. 83 ЖК РФ с согласия в письменной форме про­живающих совместно с ним членов его семьи наниматель жи­лого помещения по договору социального найма в любое время имеет право расторгнуть договор социального найма.

Если наниматель и члены его семьи меняют место житель­ства и выезжают в другую местность, договор считается расторг­нутым со дня выезда.

120

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1. 
   невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
   
2. 
   разрушения или повреждения жилого помещения нани­мателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
   
3. 
   систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное прожива­ние в одном жилом помещении;
   
4. 
   использования жилого помещения не по назначению. Согласно ч. 4 ст. 79 ЖК РФ договор расторгается не во всех
   

случаях. Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения в слу­чаях, если поднаниматель жилого помещения, предоставленно­го по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жи­лое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обра­щается с жилым помещением, допуская его разрушение. Нани­матель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жило­го помещения, если рассматриваемые нарушения влекут за со­бой разрушение жилого помещения. Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помеще­ния и выселить поднанимателя и вселенных совместно с подна­нимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражда­нин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помеще­ние не по назначению либо без уважительных причин не прове­дет необходимый ремонт.

Согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе с согласия других постоянно проживающих с ним членов его семьи в любое вре­мя расторгнуть договор найма жилого помещения с письмен­ным предупреждением наймодателя за три месяца.

121

При существенном нарушении договора одной их сторон по требованию другой стороны договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке. При этом су­щественным признается нарушение условий договора одной из сторон, которое причиняет другой стороне такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рас­считывать при заключении договора найма жилого помещения (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). В соответствии с ч. 4 ст. 83 ЖК РФ

расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1. 
   невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шесть месяцев;
   
2. 
   разрушения или повреждения жилого помещения нани­мателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
   
3. 
   систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное прожива­ние в одном жилом помещении;
   
4. 
   использования жилого помещения не по назначению. Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случае
   

невнесения платы за жилое помещение за шести месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткос­рочном найме — более двух раз по истечении установленного срока платежа. Также основанием расторжения договора являет­ся разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых отвечает наниматель. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом су­щественным признается такое изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли заранее это предположить, договор не был бы заключен.

Следствиями прекращения жилищных отношений являются определенные виды выселения.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного жи­лого помещения допускается в следующих случаях:

1) если жилое помещение признано непригодным для

постоянного проживания;

122

2. 
   если жилое помещение, занимаемое по договору со­циального найма, подлежит в установленном законом по­рядке переводу в нежилое;
   
3. 
   если дом, в котором располагается жилое помещение, за­нимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие бла­гоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ);
   
4. 
   в случае выселения членов семьи военнослужащих, дол­жностных лиц органов внутренних дел, органов государ­ственной безопасности, погибших при исполнении обязан­ностей военной службы. Этим гражданам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее санитарным прави­лам, находящееся в черте данного населенного пункта;
   
5. 
   наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находяще­гося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоста­вляется жилое помещение маневренного фонда (ст. 88 ЖК РФ). Наймодатель вправе потребовать переселения в судеб­ном порядке в случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение. Переселение нани­мателя и членов его семьи в жилое помещение маневренно­го фонда и обратно оплачивается наймодателем. Вместо жи­лого помещения маневренного фонда наймодатель может предоставить в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. В таком случае требуется согласие нанимателя и членов его семьи. Договор социального найма жилого помещения в до­ме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, расторгается по соглашению сторон. Также у нанимателя и членов его семьи возникает право на новое жилое помеще­ние в случаях, если в результате капитального ремонта или реконструкции помещение, в котором они проживали ра-123
   

нее, не может быть сохранено или его площадь значительно уменьшается. В таком случае наймодатель обязан заключить с гражданами новый договор социального найма жилого по­мещения. После проведения капитального ремонта или ре­конструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помеще­ние, общая площадь которого в результате проведения капи­тального ремонта или реконструкции уменьшилась (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ). В таком случае они утрачивают право на пре­доставление нового жилого помещения по договору со­циального найма. 2. Выселение без предоставления другого жилого помещения.

2. Выселение с предоставлением

другого благоустроенного жилого помещения

Граждане обязаны освободить жилые помещения, которые они занимали, в случаях расторжения или прекращения дого­воров найма специализированных жилых помещений. Гражда­не подлежат выселению в судебном порядке без предоставле­ния других жилых помещений в случае отказа освободить такие жилые помещения.

Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых поме­щений по договорам социального найма или членами семьи на­нимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в ка­честве нуждающихся в жилых помещениях:

1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, со­трудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов го­сударственной противопожарной службы, органов по кон­тролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при

124

исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

2. 
   пенсионеры по старости;
   
3. 
   члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в обще­житии и который умер;
   

4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила
вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды
I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие
профессионального заболевания в связи с исполнением тру­
довых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих,
ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения,
контузии или увечья, полученных при исполнении обязан­
ностей военной службы либо вследствие заболевания, свя­
занного с исполнением обязанностей военной службы.
Указанным гражданам предоставляются другие жилые поме­
щения, которые должны находиться в черте соответствующего
населенного пункта.

Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жи­лые помещения.

3. Выселение без предоставления другого жилого помещения