Главная страница
Навигация по странице:

  • ЛЕКЦИЯ № 10. Распоряжение жилыми помещениями 1. Договор купли-продажи жилого помещения

  • 2. Договор мены жилыми помещениями

  • 3. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

  • 4. Договор дарения жилого помещения

  • 5. Договор аренды жилого помещения

  • 394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с. Лекция Понятие жилищного права


    Скачать 0.73 Mb.
    НазваниеЛекция Понятие жилищного права
    Дата11.03.2018
    Размер0.73 Mb.
    Формат файлаdoc
    Имя файла394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с.doc
    ТипЛекция
    #38126
    страница9 из 10
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10

    Чаще всего данное основание является жилищно-правовой санкцией.

    1. Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначе­нию, систематически нарушают права и законные интересы со­седей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить на­рушения. Если указанные нарушения влекут за собой разруше­ние жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения

    125

    этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после преду­преждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересо­ванных лиц выселяются в судебном порядке без предоставле­ния другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ).

    1. Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные ро­дительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (ч. 2 ст. 91 ЖК РФ).

    2. В случае систематического использования жилого поме­щения не по назначению граждане также подлежат выселению (ст. 98 ЖК РФ).

    3. Выселение из служебных жилых помещений и общежитий производится в случае прекращения отношения — основания проживания.

    4. Выселение временных жильцов.

    5. Выселение в случае самовольного вселения в жилое поме­щение.

    6. Выселение поднанимателей.

    ЛЕКЦИЯ № 10. Распоряжение жилыми помещениями

    1. Договор купли-продажи жилого помещения

    Самой распространенной сделкой, направленной на отчужде­ние жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную де­нежную сумму. В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного сам­оуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения .

    В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государ­ственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.

    Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести ре­шение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызван­ные задержкой регистрации. Договор должен содержать харак­теристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, ко­личество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор счита­ется незаключенным. Представляется, что для квартир необхо­димо указывать и этаж продаваемого жилья.

    Передача жилого помещения продавцом и принятие его по­купателем осуществляются по подписываемому сторонами пе­редаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупате­лю и подписания соответствующего документа о передаче.

    127

    Уклонение одной из сторон от подписания документа о переда­че жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя — его принять.

    При передаче жилого помещения, не соответствующего усло­виям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

    1. соразмерного уменьшения покупной цены;

    2. безвозмездного устранения недостатков жилого помеще­ния в разумный срок;

    3. возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований

    к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, ко­торые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки), по­купатель вправе по своему выбору:

    1. отказаться от исполнения договора купли-продажи и по­требовать возврата уплаченной за жилое помещение денеж­ной суммы;

    2. потребовать замены жилья ненадлежащего качества по­мещением, соответствующим договору.

    Из статьи 552 ГК РФ можно сделать вывод о том, что одно­временно с передачей права собственности на жилище переда­ются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. В статье 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора прода­жи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняю­щие право пользования им после его приобретения покупате­лем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жи­лым помещением.

    2. Договор мены жилыми помещениями

    В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен

    128

    на другой. Если происходит мена одного жилища на другое, то каждый участник договора должен обладать правом собствен­ности на обмениваемое помещение, при этом каждый из участвующих в договоре считается продавцом жилого помеще­ния, которое он передает, и покупателем жилища, которое он получает.

    Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной ре­гистрации по месту нахождения жилья.

    В настоящее время основная правовая регламентация дого­воров обмена содержится в актах жилищного законодательства: ЖК РФ и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ.

    На основании ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной фор­ме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осу­ществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

    Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жи­лого помещения по договору социального найма на жилые по­мещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квар­тирах.

    Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена за­нимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные ин­тересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

    В соответствии с ч. ч. 4 и 5 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми по­мещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспо­собные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допу-129

    скается с предварительного согласия органов опеки и попечи­тельства.

    Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, пре­доставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми поме­щениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

    Обмен жилыми помещениями, предоставленными по дого­ворам социального найма, может быть совершен между гражда­нами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограни­чения количества его участников.

    В статье 73 ЖК РФ содержатся условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помеще­ний по договорам социального найма не допускается.

    Так, согласно положениям названной статьи обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по догово­рам социального найма не допускается в случае, если:

    1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или изменении договора со­циального найма жилого помещения;

    2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

    3. обмениваемое жилое помещение признано в установлен­ном порядке непригодным для проживания;

    4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

    5. принято решение о капитальном ремонте соответствую­щего дома с переустройством и (или) перепланировкой жи­лых помещений в этом доме;

    6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хрониче­ских заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

    130

    Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

    Следует также отметить, что по договору мены жилое поме­щение может быть обменено на любой объект, не изъятый из гражданского оборота.

    3. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

    ГК РФ в гл. 33 устанавливает возможность собственникам произвести отчуждение имущества под выплату ренты либо за пожизненное содержание с иждивением. По такому соглаше­нию собственник имеет право передать другому лицу в соб­ственность имущество, а последний в обмен на имущество бу­дет выплачивать бывшему собственнику ренту в виде денежной суммы либо иного содержания. Договориться при этом можно об осуществлении выплат как бессрочно, так и пожизненно. Отсюда деление рентного договора на постоянную (бессроч­ную) и пожизненную ренту.

    Жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть пере­дано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

    В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, во втором — правила о договоре дарения.

    Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (напри­мер, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требо­ваниям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

    Нельзя не обратить внимания на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право за­лога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

    131

    В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить про­центы, размер которых устанавливается договором. В тех слу­чаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной став­кой банковского процента на день исполнения обязательства.

    Наряду с государственной регистрацией соглашения в отли­чие от иных способов возникновения права собственности на жилище закон требует обязательного нотариального удостове­рения договора. Представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

    Получателями постоянной ренты могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах.

    Права получателя ренты могут переходить по наследству ли­бо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кро­ме того, они могут передаваться путем уступки требования в по­рядке, предусмотренном ст. 388 ГК РФ.

    Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена вы­плата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

    Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачи­ваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда (МРОТ). Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

    Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения раз­меров и сроков выплат, могут изменяться договором.

    Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от даль­нейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не поз­днее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок вы-132

    купа не предусмотрен договором. Стороны договора могут пре­дусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

    Гражданский кодекс РФ в ст. 593 предусматривает случаи вы­купа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

    1. если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

    2. если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

    3. если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обязательства, очевидно свидетель­ствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

    4. если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между нес­колькими лицами.

    При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по ко­торому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в вы­купную цену наряду с годовой суммой рентных платежей вклю­чается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же насе­ленном пункте. При возникновении разногласий такая анало­гичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

    В отличие от постоянной ренты пожизненная рента устана­вливается на период жизни гражданина, передающего иму­щество под выплату ренты, либо на период жизни другого ука­занного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными.

    Например, супруги передали по рентному договору принад­лежащее им на праве совместной собственности жилое поме­щение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим

    133

    его получателям, а в случае смерти последнего получателя рен­ты обязательство ренты прекращается.

    Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, опре­деляемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответ­ственно увеличивается размер пожизненной ренты.

    Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

    Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении дого­вора плательщиком получатель ренты вправе требовать от пла­тельщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмеще­ния убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

    Разновидностью пожизненной ренты является договор по­жизненного содержания с иждивением. В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из этого договора. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор по­жизненного содержания с иждивением имеет значительную специфику. В частности, плательщик ренты по договору обязу­ется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Пре­доставление содержания с иждивением может включать обес­печение потребностей в жилище, питании и одежде, а если это­го требует состояние здоровья гражданина, то также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщи­ком ренты ритуальных услуг.

    В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждиве­нием. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

    Стороны договора пожизненного содержания с иждивением вправе предусмотреть возможность замены предоставления со-134

    держания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

    На основании ст. ст. 33 и 34 ЖК РФ гражданин, проживаю­щий в жилом помещении на основании договора пожизненно­го содержания с иждивением, пользуется жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспо­собный гражданин, проживающий в жилом помещении, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответ­ственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между собственником и гражданином.

    4. Договор дарения жилого помещения

    Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения жилого поме­щения собственник безвозмездно передает или обязуется пере­дать другому лицу жилище.

    Обычно дарение жилых помещений происходит между род­ственниками и друзьями. Вместе с тем сторонами в договоре дарения могут выступать как физические, так и юридические лица. В качестве одаряемого могут выступать РФ, ее субъекты, а также города, иные муниципальные образования в лице их органов.

    Согласно ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. В этом случае договор да­рения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилья должен быть совершен в письменной форме. Кроме того, такой отказ подлежит государственной регистрации. В данном случае даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять жилище в дар.

    В силу ст. 575 ГК РФ не допускается дарение жилых помеще­ний:

    1. от имени малолетних и граждан, признанных недееспо­собными, их законными представителями;

    2. работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении,

    135

    содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

    3) государственным служащим и служащим органов местного самоуправления в связи с их должностным поло­жением или в связи с исполнением ими служебных обязан­ностей.

    Организации, которым принадлежит жилище на праве хо­зяйственного ведения либо оперативного управления, могут подарить жилое помещение только с согласия собственника.

    В исключительных случаях закон дает возможность дарите­лю отказаться от исполнения договора дарения либо вообще от­менить дарение.

    В первом случае отказаться от договора можно, когда иму­щественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в но­вых условиях приведет к существенному снижению уровня жизни.

    Второй случай отмены дарения регулируется ст. 578 ГК РФ, где указано, что даритель вправе отменить дарение, если одаря­емый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умы­шленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право тре­бовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дари­теля.

    Кроме того, даритель вправе потребовать в судебном поряд­ке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимуществен­ную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

    Договором может быть обусловлено право дарителя отме­нить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

    При отмене дарения одаряемый обязан возвратить подарен­ное жилье, если оно сохранилось в натуре к моменту отмены да­рения, т. е. жилище сохранило свое прежнее состояние.

    Согласно ст. 580 ГК РФ вред, причиненный жизни, здоро­вью или имуществу одаряемого гражданина вследствие не­достатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи

    136

    одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

    ГК РФ предусмотрел такой вид дарения, как пожертвование. Согласно ст. 582 ГК РФ пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. При дарении жилища эта цель не должна противоречить функциональному назначе­нию жилых помещений — проживанию граждан. Нельзя дарить жилье с условием размещения в нем промышленного производ­ства.

    Субъектами пожертвования могут быть граждане, лечебные, воспитательные учреждения, учреждения социальной защиты и другие аналогичные учреждения, благотворительные, науч­ные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования. При этом на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

    5. Договор аренды жилого помещения

    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (иму­щественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение или временное пользование. Основным документом по аренде жилья является договор аренды между арендатором и арендодателем. Размер арендуемой площади законом не ограничивается.

    Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит соб­ственнику или управомоченному органу управления собствен­ника. Право арендовать жилое помещение принадлежит юри­дическому лицу. В практике закрепилось правило определять договор, по которому жилое помещение передается за плату гражданину, как договор коммерческого найма. Не подлежат передаче в аренду жилые помещения в домах государственных и муниципальных жилищных фондов, предназначенные для удовлетворения потребности граждан в служебном жилье, и комнаты в коммунальных квартирах.

    Размер, сроки и условия внесения арендной платы опреде­ляются сторонами в договоре. Размер арендной платы может

    137

    изменяться по соглашению сторон и в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год.
    1   2   3   4   5   6   7   8   9   10


    написать администратору сайта