394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с. Лекция Понятие жилищного права

• Название: Лекция Понятие жилищного права
• Дата: 11.03.2018
• Размер: 0.73 Mb.
• Имя файла: 394- Жилищное право. Конспект лекций_Пименова Е.Н_2007 -160с.doc
• Тип: Лекция; #38126
• страница: 3 из 10

Часть 2 ст. 92 ЖК РФ определяет условия, при которых жи­лые помещения могут быть использованы в качестве специали­зированных жилых помещений. К таким условиям относятся:

1) относимость жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду. Предоставление жилых по­мещений частного жилищного фонда в качестве специали­зированных не допускается. К государственному жилищно-33

му фонду ЖК РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадле­жащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд объединяет все те жилые помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности;

2) прохождение жилым помещением процедуры отнесения его к специализированному жилищному фонду. В статье 92 ЖК РФ определены следующие процессуальные условия отнесения помещения к специализированному жи­лищному фонду: включение жилого помещения в специализи­рованный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений ор­гана, осуществляющего управление государственным или му­ниципальным жилищными фондами. Решения вышеуказанных органов должны содержать положения об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.

Правомочие пользования жилыми помещениями специали­зированного жилищного фонда является ограниченным. Так, государство или муниципальное образование может предоста­влять указанные помещения только по договорам социального найма, не может их отчуждать по договорам купли-продажи.

Статья 93 ЖК РФ определяет цели использования жилых помещений специализированного жилого фонда.

Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными отношениями с перечи­сленными в статье государственными органами и организация­ми. Такого рода отношения возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, прохождении госу­дарственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государ­ственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Тру­довым кодексом Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (ТК РФ) и другими специальными федеральными законами.

34

К таким организациям относятся:

1. 
   органы государственной власти;
   
2. 
   органы местного самоуправления;
   
3. 
   государственные унитарные предприятия;
   
4. 
   муниципальные учреждения.
   

2. Основания предоставления специализированных жилых помещений

Предоставление жилого помещения из специализированно­го жилищного фонда происходит в следующем порядке.

1. 
   Принятие решения собственников таких жилых помеще­ний. Собственника в данном случае законно представляют ор­ганы государственной власти или органы местного самоупра­вления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ).
   
2. 
   Заключение с гражданами договора найма такого помеще­ния. Жилое помещение из специализированного жилого фонда предоставляется только тем гражданам, которые в нем нужда­ются, т. е. не имеют жилого помещения в соответствующем на­селенном пункте. Раздел ЖК РФ, посвященный специализиро­ванному жилищному фонду, определяет назначение жилых помещений указанного фонда: временное проживание граж­дан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном насе­ленном пункте, в связи с определенными обстоятельствами.
   

Жилищный кодекс РФ устанавливает определенные требо­вания к договору найма жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения не заключается с гражданами, которым помещение из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется в порядке социальной защиты.

Жилищный кодекс РФ закрепляет общие условия договора найма специализированного жилого помещения. Конкретные положения такого договора зависят от статуса избранного по­мещения и нанимателя. Сторонами договора найма помещения специализированного жилого фонда являются наймодатель (действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной

35

власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лиц) и наниматель (гражданин, которому предоставляется указанное жилое помещение (п. 1 ст. 60 ЖК РФ)).

Указанный договор является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за определенную плату и времен­но, как правило, на срок, совпадающий с временем работы гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право заключать такой договор.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие от имени собственни­ка специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местно­го самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заклю­чить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующи­ми органами или уполномоченными на то лицами .

Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого прави­ла есть исключение — предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м² жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Посе­ление в общежитии допускает вселение в одну комнату нес­кольких лиц, не связанных родственными отношениями.

По сравнению с другими договорами найма жилых помеще­ний данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Так, наниматель не вправе передавать жилое по­мещение специализированного жилого фонда в поднаем и осу­ществлять с ним сделки мены. Правилами пользования специа­лизированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности наймодателя, за исключением приведен­ного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.

По договору социального найма жилого помещения наймо-датель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.

36

Наймодатель жилого помещения по договору социального най­ма имеет такие обязанности, как:

1. 
   передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды) жилого помещения;
   
2. 
   обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартир­ном доме, в котором находится сданное внаем жилое поме­щение;
   
3. 
   производство капитального ремонта жилого помещения;
   
4. 
   содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве (ч.1 ст. 60 ЖК РФ). Одним из условий договора найма специализированного
   

жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И, соответственно, они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя специа­лизированного жилого помещения по договору найма относят­ся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и ро­дители. Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя специали­зированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяй­ство.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме. Правительство РФ вправе утвердить типовые договоры найма жилого помещения специализированного жилищного фонда для отдельных катего­рий нанимателей.

Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть произведено по соглашению сторон в любое время. Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РФ стороны такого до­говора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого поме­щения в любое время. По смыслу комментируемой статьи без соглашения этим правом может воспользоваться только нани­матель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предло-37

жением к нанимателю, который может принять решение о расторжении заключенного между ними договора или отказа­ться от такого предложения. В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

Частью 2 ст. 101 ЖК РФ установлено право нанимателя в любое время расторгнуть договор найма занимаемого специа­лизированного жилого помещения. Соответственно о таком ре­шении наниматель обязан сообщить наймодателю.

Существуют особый порядок и условия расторжения дого­вора найма специализированного жилого помещения по ини­циативе наймодателя. Они закреплены в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Наймодатель может требовать расторжения указанного догово­ра исключительно в судебном порядке.

Основанием такого требования является неисполнение нани­мателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обя­зательств по договору найма специализированного жилого поме­щения (п. 4 ст. 79 ЖК РФ):

1. 
   невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
   
2. 
   разрушение или повреждение жилого помещения нани­мателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
   
3. 
   систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное прожива­ние в одном жилом помещении;
   
4. 
   использование жилого помещения не по назначению;
   
5. 
   иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ (ст. 83
   

ЖК РФ).

По требованию наймодателя договор найма специализиро­ванного жилого помещения может быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или пе­репланировку занимаемого помещения, если после предупреж­дения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние.

Основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения:

1) утрата жилого помещения специализированного жилищ­ного фонда. Под утратой понимается разрушение жилого

38

помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвы­чайной ситуации, т. е. речь идет об уничтожении объекта до­говора найма, причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализиро­ванного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется дру­гое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);

2. 
   прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы являет­ся основанием для прекращения договора найма служебно­го жилого помещения. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в об­щежитии (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
   
3. 
   истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Поскольку дого­вор найма жилого помещения для вынужденных переселен­цев и беженцев заключается на определенный срок, то со­ответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);
   
4. 
   переход права собственности на служебные жилые поме­щения или помещения в общежитии, передача такого жило­го помещения в хозяйственное ведение или управление дру­гому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются тру­довые отношения с новым собственником или юридиче­ским лицом, которому передано такое жилое помещение (п. 2 ст. 102 ЖК РФ). Закон особо регламентирует процесс выселения граждан из
   

специализированных жилых помещений.

Само по себе произвольное лишение жилища противоречит ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, поэтому принудить гражданина по­кинуть жилое помещение может только суд.

Однако ч. 1 ст. 103 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина покинуть занимаемое им специализированное жи­лое помещение в случае расторжения договора найма по пре­дусмотренным им основаниям.

39

Что касается отношений, возникших до введения в действие нового ЖК РФ, в ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорится, что «граждане, ко­торые проживают в служебных жилых помещениях и жилых по­мещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по дого­ворам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселе­ние не допускалось законом до введения в действие Жилищно­го кодекса РФ».

Закон различает выселение с предоставлением другого благо­устроенного жилого помещения и без предоставления такового.

Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из слу­жебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых по­мещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых поме­щениях:

1. 
   члены семьи военнослужащих, должностных лиц, со­трудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов го­сударственной противопожарной службы, органов по кон­тролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
   
2. 
   пенсионеры по старости;
   
3. 
   члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в обще­житии и который умер;
   
4. 
   инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступи­ла вследствие трудового увечья по вине работодателя, инва-40
   

лиды I или II групп, инвалидность которых наступила вслед­ствие профессионального заболевания в связи с исполнени­ем трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослу­жащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболева­ния, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Выселение этих граждан с предоставлением другого бла­гоустроенного жилого помещения возлагается на прежнего соб­ственника жилого помещения.

Указанным лицам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее следующим характеристикам:

1. 
   соответствие жилого помещения санитарным нормам;
   
2. 
   соответствие жилого помещения техническим нормам;
   
3. 
   жилое помещение должно быть расположено в черте то­го же населенного пункта.
   

В расчет могут не приниматься такие характеристики поме­щений, как благоустроенность и размер жилого помещения, в случае выселения граждан из общежития.

Законом закреплены особенности предоставления служебного жилого помещения.

1. 
   Служебные жилые помещения предоставляются гражда­нам в связи с характером их работы в органе государственной власти, органе местного самоуправления, государственном унитарном предприятии, государственном или муниципальном учреждении или в связи с прохождением государственной службы или нахождением в выборной должности органа госу­дарственной власти или местного самоуправления.
   
2. 
   Указанным категориям лиц предоставляются только от­дельные квартиры, предоставление им комнаты в общежитии не допускается. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквар­тирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомо­гательного использования, предназначенных для удовлетворе­ния гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их прожи­ванием в таком обособленном помещении.
   

41

3. Прекращение трудовых отношений, служебных отноше­ний, истечение срока, на который гражданин был избран на должность, служат основаниями для расторжения договора найма служебного помещения.

Предоставление жилых помещений в общежитиях произво­дится из расчета минимальной площади в 6 м² на одного чело­века.

Для того чтобы иметь право на предоставление жилого по­мещения в общежитии, гражданин должен состоять в трудовых отношениях или обучаться в организации (учебном заведении), на чьем балансе находится данное учебное заведение. Соответ­ственно решение о предоставлении гражданину жилого поме­щения в общежитии служит основанием для заключения дого­вора найма.

Указанный договор заключается на срок, в течение которого между сторонами указанного договора имеются трудовые отно­шения, отношения по прохождению службы или обучения. Подтверждением этих отношений соответственно является тру­довой договор, служебный контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере образо­вания.

Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

Органы государственной власти или органы местного сам­оуправления вправе в составе соответственно государственного или муниципального жилищного фонда выделить так называ­емый маневренный фонд. Он служит для временного предоста-вленио жилых помещений гражданам в следующих случаях:

1. 
   если происходит капитальный ремонт дома, помещение в котором предоставлено гражданину на основании догово­ра социального найма;
   
2. 
   если гражданин утратил единственное жилое помещение в результате обращения взыскания на такое помещение;
   
3. 
   если в результате чрезвычайных обстоятельств, действия стихийных сил природы гражданин утратил единственное жилое помещение;
   
4. 
   иным категориям граждан, если это предусмотрено зако­ном (ст. 95 ЖК РФ).
   

42

Нормой предоставления жилых помещений в домах мане­вренного фонда является 6 м² на человека. Целевым назначени­ем указанных жилых помещений является размещение граждан для временного проживания.