фондовые лекции специальная часть (4). Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности
 Скачать 7.85 Mb.
|
|
Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. При возврате объекта он вправе их изъять. В ходе пользования арендованным имуществом арендатор может распоряжаться им и с согласия арендодателя, сдавать имущество в субаренду (поднаем). Арендатор при этом остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды. В таких ситуациях (кроме перенайма) ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении условленного договором срока платежа не вносит арендной платы; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 13 Согласно ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда: арендодатель по договору не предоставляет имущество в пользование арендатору или создает препятствия пользованию этим имуществом; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющегося его обязанностью капитального ремонта имущества в установленные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. В соответствии со ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и к договорам аренды отдельных видов имущества относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий и финансовой аренды (лизинга). По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение 14 и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст. 626 ГК РФ). Таким образом, договор проката характеризуется особым составом сторон: арендодателем может быть только лицо, которое осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Эта деятельность может быть для него как основным видом деятельности (пункт проката автомобилей), так и дополнительным (магазин свадебных принадлежностей, занимающийся, помимо продажи, сдачей нарядов для новобрачных в прокат). Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества прокатом не является. Учитывая характер деятельности, арендодателем может быть как коммерческая организация, так и предприниматель без образования юридического лица. В виде исключения закон допускает заключение договора проката в качестве арендодателя и некоммерческим организациям, но лишь в той мере, в какой им разрешено заниматься коммерческой деятельностью. Так, законодательством предусмотрена возможность создания фондов проката садоводами, огородниками и дачниками в целях обеспечения учредителей садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений современными средствами производства, применяемыми при возведении и ремонте жилых строений, жилых домов, хозяйственных строений и сооружений, благоустройстве и обработке садовых, огородных и дачных земельных участков. Арендатор — лицо (обычно гражданин), которое использует имущество для потребительских целей. ГК РФ не устанавливает специальных требований к фигуре арендатора по договору проката. Арендатором может быть как гражданин (в том числе предприниматель без образования юридического лица), так и организация, причем как коммерческая, так и некоммерческая. Чаще всего в качестве арендаторов выступают граждане, эксплуатирующие имущество, предназначенное для потребительских целей, т.е. для личного, 15 семейного, домашнего и иного подобного использования (так называемый бытовой прокат). Однако не исключена и ситуация, при которой арендатором по договору проката выступит индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (например, приобретение акционерным обществом в прокат холодильника и микроволновой печи для нужд своих работников). Договор проката заключается в письменной форме. На практике договор проката обычно оформляется специальными прокатными квитанциями- обязательствами, образцы которых иногда даются фискальными органами. Согласно ст. 426 ГК РФ, он является публичным договором. В изъятие из общих положений об аренде срок договора проката не может превышать одного года. Данное решение законодателя продиктовано, по-видимому, стремлением обеспечить высокие обороты прокатной деятельности и не допустить предпочтений отдельным лицам при заключении публичного договора. Если срок превышает предельный, то договор будет считаться заключенным на один год (исходя из п.3 ст. 610 ГК РФ). Даже если арендатор по истечении установленного договором проката срока продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя, стороны утрачивают право на защиту своих интересов на основании договора. К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, а также о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды. Если бы законодатель не ввел это исключение, то ст. 621 ГК РФ вступила бы в противоречие со ст. 426 ГК РФ, потому что арендодатель, с одной стороны, вынужден был оказывать предпочтение прежнему арендатору, а с другой - нарушал бы обязанность не оказывать кому-либо предпочтений при заключении публичного договора проката. Конечно, арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать при этом он должен на общих основаниях, т.е. с соблюдением правил ст. 426 ГК РФ о публичном договоре. 16 Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества или выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в 10-дневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно установить недостатки имущества на месте или осуществить замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в хорошем состоянии. В соответствии со ст. 630 ГК РФ арендная плата по договору проката, как правило, устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Законодатель установил порядок пользования арендованным имуществом. В частности, закрепил, что капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.При этом сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по этому договору другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются. На арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, возлагается обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с эксплуатацией (когда страхование является обязательным). По общему правилу, арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление 17 текущего и капитального ремонта. Он своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Арендатор, если иное не предусмотрено указанным договором аренды, несет расходы на содержание арендованного транспорта, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией. Кроме того, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа и без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены — назначению транспортного средства. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами гл. 59 ГК РФ. Аренда зданий и сооружений широко распространена и имеет большое экономическое значение в условиях рыночных отношений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). Договор аренды здания и сооружения является возмездным, взаимным и консенсуальным и в этом смысле не отличается от классического договора аренды. Что касается земельного участка под зданием или сооружением, которое непосредственно примыкает к нему, то право арендатора на данный участок зависит от того, какое именно право на него имеет арендодатель (собственности, аренды и т.д.). 18 Договор должен зафиксировать условия пользования земельным участком, но их отсутствие не влечет недействительности договора. В такой ситуации к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования по назначению. Арендатор может получить право на земельный участок, занятый зданием или сооружением, а не на весь занимаемый земельный участок. Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете и цене аренды (арендная плата). Предмет договора — это здания и сооружения. Общим признаком можно считать то, что в обоих случаях это разновидности недвижимого имущества, которые неразрывно связаны с земельным участком, необходимым для их использования. На практике обычно под зданиями понимают строения, предназначенные для постоянного нахождения в них людей (как жилые, так и нежилые), тогда как под сооружениями - все иные постройки и конструкции (трансформаторы, тепловые узлы, линии электропередач, мосты, эстакады, стадионы, бассейны, тоннели, маяки, шлюзы). Однако закон не определяет данные понятия и, более того, не придает значения их разделению (не предлагает их дифференцированного регулирования). Важнее отличать здания и сооружения от построек, не относящихся к недвижимому имуществу (киоски, палатки, павильоны, щитовые домики). Здания подразделяются на жилые и нежилые. К нежилым относятся здания, используемые для административных, учебных, лечебных, научных и иных целей. Жилыми зданиями являются те, которые используются для жилья. К сооружениям относятся инженерные объекты: мосты, дороги, колодцы, котельные и т.д. Закон не устанавливает особых требований к идентификации предмета договора аренды здания и сооружения. Лишь в общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, 19 позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п.3 ст. 607 ГК РФ). Описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера. Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это как раз действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Соответственно, каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер. Если стороны, заключая договор, не определили условия предмета и арендной платы, такой договор считается незаключенным. К данному договору не применяется правило о том, что если цена не указана в договоре, то она определяется по цене, устанавливаемой при сравнимых обстоятельствах и обычно взимаемой за аналогичные товары, работы и услуги. Плата за пользование зданием (сооружением) должна включать в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 654 ГК РФ). Закон не содержит специальных норм о сроке договора аренды здания и сооружения, в частности не устанавливает предельного максимального или минимального срока в этой части и не придает соответствующему условию характера существенного. Договораренды здания и сооружения может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. Прекращение договора аренды здания и сооружения также осуществляется согласно общим правилам о договоре аренды. Как правило, арендная плата устанавливается за единицу площади арендованного здания (сооружения) — 1 м2, если в договоре стороны не 20 зафиксируют другое. Например, при аренде памятников культуры таким показателем может быть площадь здания в целом, а при аренде художественных мастерских ставку арендной платы рассчитывают исходя из 1 м3 и т.д. Если аренда здания носит долгосрочный характер, нередко используют годовую ставку. Размер арендной платы зависит от многих параметров: места расположения здания (центр или окраина); технического состояния объекта (степень износа, строительный материал); назначения помещения; принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт, вода, газ и т.п.); пригодности здания к коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное, подвал); фактической площади здания и др. В ГК РФ устанавливается особый порядок передачи арендатору и возвращения им здания (сооружения) (ст. 655). Передача здания производится по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание (сооружение) арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору в пользование или владение и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, квалифицируется как отход от исполнения взаимных обязанностей: арендатора — от принятия имущества, а арендодателя — от передачи имущества. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязан передать арендатору за плату во временное 21 владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (ст. 656 ГК РФ). Запасы сырья, материалы, топливо, иные оборотные средства передаются арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. По соглашению сторон передаются также права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, оборудованием, имущественные права арендодателя, связанные с предприятием. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей, природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом. Однако запрещается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Круг субъектов гражданского права, могущих быть сторонами договора аренды предприятия, законодательно не определен. Арендодателями могут быть как физические, так и юридические лица, а также Российская |