фондовые лекции специальная часть (4). Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности
 Скачать 7.85 Mb.
|
|
продажи и дарения. Получатель ренты обычно передает плательщику ренты имущество бесплатно, и имущественные обязанности плательщика ренты ограничиваются только рентными платежами. Получатель ренты, прежде всего, обязан передать свое имущество в собственность плательщика, только после этого у него возникает право требовать выплаты рентных платежей либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Кроме того, плательщик ренты, будучи собственником имущества, переданного ему по договору, имеет право произвести его отчуждение. Однако, как следует из ст. 586 ГК РФ, рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Недвижимость, переданная под выплату ренты, обременена также правом залога на это имущество. Такое правило получатель ренты приобретает в силу самого факта отчуждения имущества плательщику ренты. Если меры по обеспечению исполнения обязательства ренты устанавливаются в законе, то гарантии выполнения договора ренты, предусматривающие передачу движимого имущества, должны быть определены в самом договоре. Рента обычно выплачивается в деньгах. Размер ее устанавливается по соглашению сторон. В ГК РФ выделены три вида ренты: постоянная рента (ст. 589), пожизненная рента (ст. 596), пожизненное содержание с иждивением (ст. 601). Для постоянной ренты характерно то, что ее получателями могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. В ГК РФ устанавливается право плательщика на выкуп постоянной ренты. Это означает, что плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Для выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты характерно то, что получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком (ст. 587 ГК РФ). Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных ст. 592 и 593 ГК РФ, производится по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Для пожизненной ренты характерно то, что она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. Согласно ст. 597 ГК РФ пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре в расчете на месяц, должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом (ст. 601 ГК РФ). Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности. В ГК РФ устанавливается также возможность замены пожизненного содержания периодическими платежами, т.е. договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603). Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он одновременно должен принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Согласно ст. 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При осуществлении нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. Законодательством предусмотрено несколько вариантов расторжения договора пожизненного содержания или ренты. Каждый из них несет в себе определенные нюансы и риски, поэтому о каждом стоит рассказать отдельно. 1. Расторжение договора ренты по обоюдному согласию. В этом случае риски практически отсутствуют. Стороны обговаривают между собой условия расторжения и прекращают сотрудничество. При обоюдном согласии расторжение может инициировать одна из сторон. Это может быть плательщик, который решает выкупить ренту и закончить на этом сотрудничество, либо получатель ренты решает вернуть плательщику все финансовые средства, выплаченные им, и расторгнуть договор. Между сторонами составляется соглашение и регистрируется в Росреестре, где после подписания соглашения и уплаты госпошлины с недвижимости снимается обременение. 2. Расторжение договора ренты в принудительном порядке. В большинстве случаев инициатором расторжения договора является получатель ренты. Причиной этого может послужить невыполнение или некачественное выполнение обязательств плательщиком. Согласно ст.599 ГК РФ договор расторгнуть можно, если истец сможет доказать факт существенного нарушения обязательств. К слову сказать, получателю гораздо проще доказать некачественное предоставление услуг плательщиком, нежели плательщику доказать свою правоту. Единственно верным решением для избежания таких ситуаций является фиксирование факта всех услуг и передачи товаров, как это было описано выше. Кроме того, стоит дать определение понятию «существенное нарушение» с точки зрения законодательства. А закон понимает это так: нарушение считается существенным, если оно приводит к ущербу другой стороны. При этом ущерб может быть нанесен и в отношении того, на что претендовал получатель согласно договору. То есть, если в договоре указано, что плательщик обязуется выполнить ряд ремонтных работ в квартире, но не выполнил это условие в указанные сроки, то получатель ренты несет существенный ущерб. К ущербам относятся и такие нарушения: 1. Несвоевременная выплата или отказ от выплаты ренты плательщиком. 2. Неисполнение плательщиком обязательств, прописанных в договоре ренты. 3. Просрочка коммунальных платежей. 4. Нарушение любых других условий, прописанных в договоре ренты. Все эти нарушения являются основанием для расторжения договора через суд. При положительном решении суда плательщик документально возвращает недвижимость получателю, а тот в свою очередь возвращает плательщику все финансовые средства, которые были ему выплачены в качестве ренты. Здесь также необходимо отметить, что все убытки получателя, связанные с судебными расходами, оплачивает плательщик. Деньги, потраченные плательщиком на продукты, медикаменты и выполнение других обязательств по договору ренты, возвращены ему не будут. Возвращается только единоразовая выплата ренты, которая производится при заключении договора. Расторжение договора начинается с письменного обращения одной стороны договора к другой. Инициатор расторжения направляет второй стороне письмо, в котором указывает причину расторжения договора, требования относительно возмещения убытков. Данная бумага направляется заказным письмом с уведомлением. Вторая сторона, получив это письмо, должна либо ответить на него, либо проигнорировать. В любом случае это будет его ответом на требование инициатора. Получатель ренты при отсутствии ответа или при получении отказа составляет иск в суд, к которому прикладывает ответное письмо, если оно было. На судебном заседании инициатору необходимо будет доказать тот факт, что услуги и товары, предоставляемые плательщиком, не соответствуют требованиям. В качестве доказательной базы могут выступать свидетельские показания, чеки и квитанции, результаты экспертизы, если таковая проводилась. Например, если плательщик предоставляет продукты низкого качества или с истекшим сроком годности, получатель имеет право обратиться в местное отделение Роспотребнадзора и провести экспертизу. После ее проведения он получает справку о том, что продукты, предоставленные для экспертизы, не пригодны для употребления в пищу. Это будет самым сильным доказательством на суде. При положительном решении суда сразу после вступления его в силу плательщику и получателю необходимо обратиться в Росреестр для подписания соглашения и снятия обременения с квартиры. Инициатором расторжения договора могут выступать и плательщики. Такие ситуации происходят чаще всего, если плательщик переезжает на постоянное место жительства в другой город и теряет возможность ежемесячно посещать получателя. В этом случае он может потребовать расторжения договора в одностороннем порядке с сохранением права собственности. При таком выходе плательщик обязан полностью погасить ренту перед получателем. Условия выкупа прописываются в договоре, но если такого пункта в нем нет, то расчет выполняется по ГК РФ. Существуют два пути расчета суммы погашения ренты: 1. При возмездной передаче жилья в собственность сумма выкупа составит годовой размер выплат по ренте. То есть если при заключении договора плательщик выплачивал получателю часть стоимости квартиры, то при выкупе он должен выплатить ему ежемесячный размер ренты, умноженный на 12. 2. Если при заключении договора плательщик не выплачивал получателю ренты, то при выкупе он должен будет отдать ему сумму, равную среднерыночной стоимости квартиры и годовое обеспечение по ренте. Заключение По итогам настоящей лекции можно сформулировать следующие выводы: 1. Договор дарения — один из самостоятельных видов гражданско- правовых договоров, направленных на передачу имущества в собственность (гл. 32 ГК РФ). Однако в связи с тем, что на нормы, обусловленные названной направленностью, в значительной степени влияет безвозмездный характер обязательства, правила о дарении принципиально отличаются от норм, регламентирующих возмездные правоотношения той же направленности (договор купли-продажи). Безвозмездность обусловила специальное регулирование основных элементов договора дарения, главным образом его содержания. 2. Обещание признается договором дарения, если обещание: - сделано в надлежащей форме (в письменной форме); - содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. 3. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; 4) в отношениях между коммерческими организациями. 4. Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и имеет с ними ряд сходных черт. Одновременно ему присущи и такие признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду этой группы договоров. Он приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным гражданско-правовым обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица периодически предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, для которого оно нередко является единственным или основным источником получения средств к существованию. 5. Для договора ренты законом установлена обязательная нотариальная форма. Данное требование закона вполне оправданно, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка содержания договора, может оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры. 6. В ГК РФ выделены три вида ренты: постоянная рента (ст. 589), пожизненная рента (ст. 596), пожизненное содержание с иждивением (ст. 601). 7. Для постоянной ренты характерно то, что ее получателями могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. При этом права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться гражданам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. 8. Для пожизненной ренты характерно то, что она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. 9. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено законом (ст. 601 ГК РФ). Список использованных источников Нормативные правовые акты: 1. Конституция РФ (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. №237. 25.12.1993. 2. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // СЗ РФ.-05.12.1994.-№32. Ст.3301. 3. Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // СЗ РФ.-29.01.1996.-№5. Ст.410. 4. Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. №146-ФЗ // СЗ РФ.-03.12.2001.-№49. Ст.4552. 5. Гражданский Кодекс РФ (часть четвертая) от 18.12.2006 г. №230-ФЗ // СЗ РФ.-25.12.2006.-№52. Ст.5496. 6. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // СЗ РФ.-03.01.2005.-№1 (часть 1). Ст.14. 7. Федеральный Закон «Об актах гражданского состояния» от 15.11.1997 г. № 143-ФЗ // СЗ РФ.-24.11.1997.-№47. Ст. 5340. 8. ФЗ от 25.02.99 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 г. №127-ФЗ // СЗ РФ. -28.10.2002. - №43. Ст. 4190. 9. Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. №2300-1 // СЗ РФ.-15.01.1996.- №3. Ст. 140. 10. Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» // СЗ РФ. - 2013. - № 14. - Ст. 1652. 11. Федеральный закон от 25 апреля 2002 г. № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств» // СЗ РФ. - 2002. - № 18. - Ст. 1720 12. Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» // СЗ РФ. - 2008. - № 17. - Ст. 1755. 13. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // СЗ РФ. - 2002. - № 4. - Ст. 251. 14. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // СЗ РФ. - 2001. - № 33 (Часть I). - Ст. 3431. Судебная практика: 1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. - 2010. - 21 мая. 2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 1996. - 13 августа. 3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Российская газета. - 2012. - 11 июля. 4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» // Российская газета. - 2012. - 6 июня. 5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2013 г. № 20 «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан» // Российская газета. - 2013. - 5 июля. |