фондовые лекции специальная часть (4). Лекция по теме 21 Купляпродажа. Мена учебной дисциплины Гражданское право по специальности 40. 05. 01 Правовое обеспечение национальной безопасности
 Скачать 7.85 Mb.
|
|
Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после нее. Ответственность сторон договора продажи недвижимости характеризуется некоторыми особенностями: - принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора; - при передаче продавцом покупателю недвижимости с существенным нарушением условий договора о ее качестве покупатель не вправе потребовать замены некачественной недвижимости на качественную однородную недвижимость. Особенности продажи отдельных объектов недвижимости. Земельные участки. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, а также не изъятые и не ограниченные в обороте. Продавец при заключении договора 66 обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом РФ от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 22 : 1) не могут быть покупателями таких земельных участков иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля указанных субъектов составляет более 50%. 2) не допускается купля-продажа участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, если в результате образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют максимальным и минимальным требованиям, установленным законом; 3) субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки таких участков, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Жилые помещения. Жилым помещением (жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома или квартиры) признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15, ст. 16 Жилищного кодекса РФ).Особенности продажи жилых помещений заключаются в следующем: 1) договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации 23 ; 2) существенным условием договора жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования 22 Собрание законодательства РФ, 2002, №30, ст. 3018. 23 Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 ГК РФ, не подлежит применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ). 67 этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением; 3) продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. 4) при приобретении в собственность помещения в многоквартирном жилом доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в доме (лестницы, лифты, чердаки, подвалы, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства и др.). Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса 24 , установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом. Вопрос 6. Особенности договора продажи предприятия Продажа предприятия — одна из важнейших сделок в области предпринимательской деятельности. Поэтому договоры по продаже предприятий приобретают важную роль, так как они связаны со сложным процессом переустройства самого предприятия, его производства и дальнейшей деятельности. Особенно значимы эти договоры в случае, когда речь идет о продаже предприятия либо его частей при несостоятельности (банкротстве), когда завершается приватизация государственных предприятий. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ). 24 См.: Приказ Минстроя России от 05.05.2014 №223/пр «Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса» (Зарегистрировано в Минюсте России 30.06.2014 №32911). 68 Специфика предмета договора - продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ). Предметом договора продажи предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Поэтому в состав предприятия как предмета продажи не включаются права, полученные продавцом на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью. В ст. 132 ГК РФ предприятие определено как недвижимость. При этом не вызывает сомнений, что оно отнесено к недвижимости не в силу общих признаков, таких, как прочная связь с землей, невозможность перемещения без существенных ухудшений, а в силу прямого указания законодателя. Практика показывает, что специфика предприятия как имущественного комплекса заключается не в его элементах, отнесенных законодателем к недвижимости, а как раз наоборот - в наличии в составе предприятия исключительных прав на результаты творческой деятельности и средства индивидуализации продавца и его товаров. Подобный подход подкрепляется тем, что сформировавшийся в законодательстве, судебно-арбитражной практике и гражданско-правовой доктрине взгляд на предприятие как на некий неделимый объект недвижимости существенно затрудняет совершение сделок с предприятием и не соответствует потребностям экономического оборота. В связи с этим можно выдвинуть предположение, поддерживаемое рядом цивилистов, о целесообразности исключения положений законодательства, которые рассматривают предприятие как недвижимость. 69 В качестве продавца предприятия по общему правилу могут выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный орган, выступающий от имени соответствующего публичного собственника, но не само унитарное предприятие. Покупателями предприятия могут быть граждане-предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования. Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, аудиторскую проверку его деятельности и оценку предприятия. В результате указанных действий до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены следующие документы: 1) акт инвентаризации; 2) бухгалтерский баланс; 3) заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; 4) перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований; 5) документ об оценке предприятия. Эти документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора, что влечет его недействительность (п. 2 ст. 560 ГК РФ). Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 70 Права и обязанности сторон. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия. Уведомление кредиторов должно быть совершено в письменной форме. Ответ кредитора также должен быть в письменной форме. После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, о выявленных недостатках переданного имущества, а также перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты (п. 1 ст. 563 ГК РФ). Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Предприятие считается переданным со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества в составе предприятия. Если какая-либо из сторон договора продажи предприятия уклоняется от подписания акта передачи предприятия, то это будет считаться односторонним отказом продавца - от исполнения обязательства по передаче предприятия, а покупателя - от обязательства принять предприятие (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Когда договором предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю предприятие до его оплаты или до наступления иных обстоятельств, покупатель вправе до перехода к нему права собственности распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых предприятие было приобретено (п. 3 ст. 564 ГК РФ). 71 Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента его государственной регистрации. Последствия передачи продавцом и принятия покупателем по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором, т.е. передачи предприятия с недостатками, определяются на основании общих правил о купле-продаже, предусмотренных ст. 460 - 462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, если иное не вытекает из договора или не предусмотрено законом. Вопрос 7. Договор мены: понятие, содержание, виды Договор мены — самостоятельный и важный договор в системе договоров гражданского права. По своему содержанию и направленности этот договор схож с договором купли-продажи, в связи с чем при регулировании отношений в сфере мены закон отсылает к договору купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Его основное отличие состоит в том, что по договору мены товар передается в собственность другой стороны не за деньги, а в обмен на другой товар (п. 1 ст. 567 РФ). Поскольку мена направлена на передачу права собственности (во взаимоотношениях государственных юридических лиц - прав хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом), ее предметом не могут быть обязательства по выполнению работ и оказанию разного рода услуг 25 . Кроме того, если осуществляется обмен жилыми помещениями, принадлежащими сторонам на праве собственности применяются нормы, регулирующие мену, но при обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального 25Практика арбитражных судов не относит к договору мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги, а также соглашение, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица - См.: п. п. 1 и 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с договором мены (информационное письмо ВАС РФ от 24 сентября 2002 г. №69) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 1. 72 найма, применяются нормы Жилищного кодекса РФ, поскольку обмен в данном случае является передачей обязательственных прав и обязанностей, а не меной. Легальное определение договора мены, позволяет дать его характеристику как консенсуального, взаимного (синаллагматического) и возмездного договора. Особенность договора мены состоит в том, что его возмездность характеризуется не исключительно денежным (как в купле-продаже), а товарным (полностью или частично) встречным предоставлением. Договор мены выступает в качестве самостоятельной договорной конструкции. Однако поскольку мена, как и купля-продажа, опосредует отношения по возмездному отчуждению имущества, к ней применяются правила гл. 30 ГК о купле-продаже. При этом договор мены не превращается в два встречно направленных договора купли-продажи. К договору мены допускается применение не только общих правил о купле-продаже, а гл. 30 ГК в целом, если это не противоречит специальным правилам о договоре мены и существу мены. Соответственно в зависимости от специфики субъектного состава или предмета к договору мены должны применять в том числе положения § 3 - 8 гл. 30 ГК, не вступающие в противоречие с существом мены. Обменные коммерческие операции именуются бартером 26 (бартерными сделками). Признаки договора мены имеют свои специфические черты, а именно: по данному договору каждая из сторон (контрагентов) выступает и в роли продавца, и в роли покупателя; каждая из сторон, вступая в меновые отношения, обмениваясь вещами, получает в качестве эквивалента обмена не деньги, а вещь; стороны по этому договору не имеют специальных названий. 26 Однако этот термин принято использовать в отношении внешнеторговых обменных сделок, предметом которых могут выступать также работы, услуги и объекты интеллектуальной собственности. Бартерные сделки имеют значительные правовые особенности и подчинены специальному законодательному регулированию в рамках международного частного права. 73 В соответствии с законодательством мена как бартерная сделка ни в чем не ограничивается, за исключением случаев, когда отдельные крупные юридические лица под видом таких сделок злоупотребляют своим положением и влиянием на рынке купли-продажи товаров либо ущемляют интересы других субъектов гражданских правоотношений. Обычно в качестве сторон договора мены выступают собственники обмениваемого имущества. С другой стороны, договор мены могут заключать и субъекты права оперативного управления или хозяйственного ведения (государственные и муниципальные предприятия). В силу договора передается право хозяйственного ведения или право оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ). Существенным условием договора мены считается предмет, к которому, прежде всего, относятся вещи (товары), не изъятые из гражданского оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут быть предметом договора только при наличии соответствующего разрешения у стороны, получающей ограниченную в обороте вещь. Договор мены — это консенсуальный договор, т.е. договор, который начинает действовать с момента его заключения или иного момента, который отражен в тексте договора. По форме договор мены — письменный, т.е. к нему применяются правила, предусмотренные ст. 160 ГК РФ о письменной форме сделки и п. 2 и 3 ст. 434 ГК РФ. Рассматриваемый договор может быть реализован как в виде одного документа, так и путем обмена документами. При совершении мены товар передается в собственность другой стороне. Цена в договоре мены предполагает указание стоимости каждого из обмениваемых товаров, однако это делается не всегда. Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая 74 несет соответствующие обязанности. В связи с этим цена обмениваемых товаров и распределение между сторонами расходов, которые связаны с исполнением обязательства, могут не определяться. Закон устанавливает такое правило даже в тех случаях, когда цена является существенным условием договора купли- продажи (например, купля-продажа недвижимости). Обмениваемые товары признаются неравноценными, если это прямо следует из условий договора или вытекает из согласованного волеизъявления сторон. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к предприятию о взыскании разницы в стоимости обмениваемых товаров и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как следовало из материалов дела, сторонами заключен договор мены, в соответствии с которым общество передало предприятию по согласованной спецификации несколько автомобилей, а последнее передало истцу по такому же документу автомобильные шины. Исходя из сумм, указанных в спецификациях, стоимость обмениваемых товаров была неодинакова. После исполнения сторонами своих обязательств по передаче товаров общество потребовало от предприятия выплаты разницы в стоимости поставленных и полученных товаров. Получив отказ в удовлетворении своей просьбы, общество обратилось в арбитражный суд. Учитывая, что договор мены является сделкой, особенностью которой является передача в собственность одного товара в обмен на другой, причем в соответствии со ст. 568 ГК РФ товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными (презумпция равноценности), если из договора мены не вытекает иное. Содержащиеся в договоре мены или иных документах, являющихся его неотъемлемой частью, данные о неодинаковых ценах сами по себе не свидетельствуют о неравноценности обмениваемых товаров. Одного этого факта недостаточно для утверждения того, что стороны заключили договор в отношении неравноценных товаров. Поскольку стороны в договоре прямо не оговорили, что обмениваемые товары неравноценны, и из его содержания не следует, что воля сторон была направлена на обмен неравноценными товарами, 75 требование закрытого акционерного общества о денежной компенсации, основанное на ценах, содержащихся в спецификациях, неправомерно. При отсутствии в договоре мены условий, свидетельствующих о неравноценности передаваемых сторонами друг другу векселей, они рассматриваются как равноценные независимо от того, что суммы векселей (номинальные стоимости) различны. Сторона по договору мены не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей товара ненадлежащего качества и дополнительной передачи товара в объеме, соответствующем сумме, на которую уменьшена его стоимость. По закону в договоре мены оговариваются особые правила, регулирующие переход права собственности на обмениваемые товары. Суть этих правил сводится к тому, что по данному договору право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). В силу ст. 569 ГК РФ исполнение обязанности той стороной, для которой предусмотрен более поздний срок передачи товара, признается встречным исполнением обязательства, к которому применяются правила ст. 328 ГК РФ. |