МЕТОД-ГРУППЫ-ИНВЕСТИЦИЙ-1. Метод группы инвестиций определения ставок капитализации объектов коммерческой недвижимости
 Скачать 179.76 Kb.
|
|
МЕТОД ГРУППЫ ИНВЕСТИЦИЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТАВОК КАПИТАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ СЛУЦКИЙ А. А., к.т.н., зам. председателя комитета Союза СОО по научно-методическим вопросам оценочной деятельности Метод (техника) группы инвестиций основывается на том, что ставка капитализации коммерческой недвижимости является производной от рыночных ставок кредитования покупок коммерческой недвижимости и требуемой инвестором доходности собственных средств, затрачиваемых на покупку. Соответственно, данный метод – единственный из описанных здесь, который даёт не эндогенную, а экзогенную ставку капитализации, т.е. ставку капитализации, определяемую условиями ипотечно – инвестиционного рынка. При этом интервал рыночных ставок капитализации [Сктги мин; СКтги макс], которые даёт этот метод, лежит между рыночной ставкой кредитования и ипотечной постоянной ставки кредитования 1 СКтги мин и СКтги макс определяются по следующим формулам СКтги мин = i СКтги макс = i 1 − (1 + ( i 12)) −12xm где i – ставка по кредиту; m – срок кредита, погашение которого осуществляется ежемесячными аннуитетными платежами 2 При этом, 1. величина ставки капитализации, равная СКтги мин соответствует случаю, когда в течение всего срока кредита и покупатель, и кредитор получают только процентный доход на вложенные средства, а возврат сумм вложенных денежных средств возможет только за счёт продажи объекта недвижимости; 2. величина ставки капитализации, равная СКтги макс соответствует случаю, когда в течение срока кредита и покупатель, и кредитор получают и процентный доход на остаток вложенных средств, и полный возврат вложенных средств. Соответственно, первый случай является наименее комфортным и для покупателя, и для кредитора, а второй – наиболее комфортным. Некоторым промежуточным случаем является вариант, когда в течение срока кредита и доход, и полный возврат вложенных денежных средств получает только кредитор. Покупатель в этом случае в течение срока кредита не получает никакого денежного дохода и возврата вложенных средств в денежной форме. Однако, в 1 Слуцкий А.А. (2012), Метод прямой капитализации: техника группы инвестиций // Библиотека оценщика LABRATE.RU (Сетевой ресурс), 16.09.2012. - http://www.labrate.ru/sloutsky/art_2012-5.htm 2 Режим ежемесячного погашения кредита соответствует минимальным процентным расходам покупателя (по сравнению, например, с ежеквартальным погашением) связи с тем, что размер его долга в это время снижается, постепенно увеличивается его доля в объекте недвижимости, выраженная в натуральной форме. Величина ставки капитализации в этом случае определится, как СКтги = LTV х СКтги макс = 0,70 х СКтги макс где LTV – начальное отношение рыночной стоимости (цены покупки) объекта недвижимости к величине долга. В таблице ниже представлены условия кредитования покупок коммерческой недвижимости крупнейшими и крупными банками, представленные на интернет – сайтах https://www.sberbank.ru/, https://bankinrussia.ru/ , https://www.rosbank.ru/ , https://www.banki.ru/, https://free-calculator.ru/. Условия кредитования покупок коммерческой недвижимости крупнейшими и крупными банками Максимальная сумма, млн. руб. Максимальный срок, лет Минимальная ставка, % годовых 1. Сбербанк 600 15 11,00 2. ВТБ 10 10,90 3. Совкомбанк 200 30 12,49 4. Росбанк 100 7 9,76 5. МКБ 30 30 10,75 6. Абсолют 15 15 11,49 7. Ак Барс 10 15 10,90 Как видно из представленных данных, в качестве типичных условий кредитования можно определить срок в 10 – 15 лет и ставку в 11 – 13% годовых. На графике ниже представлены результаты расчёта СКтги макс для сроков кредита 10 и 15 лет. Результаты расчёта СКтги макс для сроков кредита 10 и 15 лет. Как видно из графика, при типичных условиях кредитования величина СКтги макс составит 0,14 – 0,18 отн. ед. в год. Этот интервал соответствует максимально 0,18 0,14 - 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% СК тг и мак с, о тн. е д . в г о д Ставка по кредиту, % годовых 10 лет 15 лет комфортному для покупателя и банка режиму получения дохода и возврату основного долга. Значения LTV обычно начинаются от 85% (0,85), а типичным значением является 70% (0,70). В условиях, когда покупатель вкладывает 30% собственных средств, но не получает денежного дохода на эти средства, величина СКтги будет меньше на 30% величины СКтги макс. На графике ниже представлены результаты расчёта СКтги для сроков кредита 10 и 15 лет и 30% бездоходного взноса покупателя. Результаты расчёта СКтги для сроков кредита 10 и 15 лет и 30% бездоходного взноса покупателя. Как видно из графика, при типичных условиях кредитования величина СКтги составит 0,10 – 0,13 отн. ед. в год, что, в соответствии с имеющимся практическим опытом хорошо соответствует интервалу ставок капитализации коммерческой недвижимости, например, в Москве, Санкт – Петербурге, Краснодаре, Казани, Новосибирске. Главным преимуществом этого метода является то, что он применим всегда, везде и для любых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Он прост в понимании и использовании и, помимо всего прочего, может учитывать ликвидность рынка – величина ставки капитализации, равная ставке кредитования соответствует минимальной ликвидности рынка, при которой операционный доход объекта недвижимости позволяет выплачивать только проценты по собственным и заёмным средствам; а величина ставки капитализации, равная ипотечной постоянной ставки кредитования – соответствует максимальной ликвидности рынка при которой операционный доход объекта недвижимости позволяет выплачивать не только проценты по собственным и заёмным средствам, но и осуществить полный возврат собственных и заёмных средств за срок кредита. Тем не менее, метод слабо распространён на практике, он никак не учитывает сегментарные и региональные особенности рынков недвижимости. Получаемые этим методом ставки капитализации соответствуют исключительно чистому операционному доходу объекта, полностью заполненного арендаторами при полностью своевременной оплате арендной платы. 0,13 0,10 - 0,02 0,04 0,06 0,08 0,10 0,12 0,14 0,16 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% СК тг и, о тн. е д . в год Ставка по кредиту, % годовых 10 лет 15 лет |