Управление и оценка недвижимости

• Название: Управление и оценка недвижимости
• Дата: 16.03.2023
• Размер: 1.12 Mb.
• Имя файла: 6805.pdf
• Тип: Документы; #995283
• страница: 1 из 5

68 федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования
Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого
Инженерно–экономический институт
Кафедра «Экономика и менеджмент недвижимости и технологий»
Работа допущена к защите
Заведующий кафедрой ЭиМНТ
В.В.Глухов
«____»_______________ 2015
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА БАКАЛАВРА
УПРАВЛЕНИЕ И ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ по направлению: 38.03.02.02 - Менеджмент
Выполнил студент гр. 43702/3 О.С.Леонова
Научный руководитель доц. к.э.н. М.Г.Ливинцова
Санкт-Петербург
2015

2
Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого
Инженерно-экономический институт
Кафедра «Экономика и менеджмент недвижимости и технологий»
Работа допущена к защите заведующий кафедрой ЭиМНТ
В.В. Глухов
2015
З А Д А Н И Е
на выполнение выпускной квалификационной работы бакалавра
студенту
Леоновой Ольге Сергеевне
1.
Тема работы
Управление и оценка недвижимости
2.
Срок сдачи студентом законченной работы
25.05.2015
3.
Исходные данные к работе
Данные о деятельности компании, данные об объекте недвижимости, статистическая и отраслевая информация, учебники, монографии, источники в периодической печати, Интернет ресурсы.
4.
Содержание пояснительной записки (перечень подлежащих разработке
вопросов)
1.Теоретические аспекты управления недвижимостью;
2.Теоретические основы оценки объекта недвижимости;
3.Расчет стоимости объекта недвижимости;
4.Управленческие решения по эффективному использованию объекта недвижимости.

3
5.
Перечень графического материала (с точным указанием обязательных
чертежей)
6.
Консультанты по работе (с указанием относящихся к ним разделов работы)
7.
Дата выдачи задания
26.02.2015
Руководитель
Задание принял к исполнению
( п о д п и с ь с т у д е н т а )

4
Реферат
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ, ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ, УПРАВЛЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ, ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ,
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Объектом исследования данной работы является объект недвижимости.
Целью работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для принятия эффективного управленческого решения по использованию данного объекта недвижимости компанией.
Целесообразность исследования обосновывается быстро развивающимся рынком недвижимости в Российской Федерации.
Данная работа имеет практическое и теоретическое значение, в ней даются методические основы для оценки исследуемого объекта недвижимости.
Полученные результаты, выводы и предложения позволят выбрать наиболее эффективное решение, связанное с управлением недвижимым объектом.
81 стр., 2 рис., 26 табл., 6 приложений.

5
Содержание
Введение........................................................................................................................ 9
Глава 1. Недвижимость как объект оценки и управления ...................................... 10 1.1.Понятие и признаки недвижимого имущества .................................................. 10 1.1.1.Классификация видов недвижимого имущества ............................................ 13 1.1.2.Жизненный цикл объекта недвижимости ....................................................... 14 1.2..Принципы оценки................................................................................................ 16 1.3..Подходы к оценке ................................................................................................ 19 1.3.1.Сравнительный подход к оценке недвижимости ........................................... 19 1.3.2.Доходный подход к оценке недвижимости..................................................... 25 1.3.3.Сравнительный подход к оценке недвижимости ........................................... 30 1.4.Управление недвижимостью ............................................................................... 31 1.4.1.Цели управления недвижимостью ................................................................... 35 1.4.2.Функции управления ......................................................................................... 35
Глава 2.Характеристика объекта исследования ...................................................... 37 2.1.Описание объекта ................................................................................................. 37 2.2.Выводы по описанию объекта оценки ............................................................... 41 2.3.Позиционирование объекта оценки… ................................................................ 41 2.4.Анализ ликвидности ............................................................................................ 42
Глава 3.Оценка и управление объектом оценки ...................................................... 44 3.1.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки .................... 44 3.2.Описание процесса оценки .................................................................................. 46 3.2.1.Расчет стоимости объекта сравнительным подходом .................................... 47 3.2.2.Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом ... 52 3.2.3.Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом .. 59 3.3.Согласование результатов ................................................................................... 59

6 3.4.Управление недвижимостью .............................................................................. 64
Выводы… .................................................................................................................. .65
Список использованных источников ....................................................................... 66
Приложения ................................................................................................................ 67

7
Введение
Актуальность работы: В современной России рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, идет формирование необходимой для него инфраструктуры. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости. Оценка недвижимости регламентируется нормативными документами и главными требованиями нормативных документов является обязанность проведения оценки только в тех случаях, которые перечислены в законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предусмотрены российским налоговым законодательством, нормативными актами по деятельности акционерных обществ и других.
Цель работы заключается в определении рыночной стоимости объекта недвижимости для принятия эффективного управленческого решения по использованию данного объекта недвижимости компанией
Цель исследования позволила сформулировать задачи, которые предстоит решить в данной работе:
1.Исследовать теоретические аспекты управления объектами недвижимости и их оценки. Изучение инноваций в методологии оценки.
2. Определить стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.
3.Определить затраты, связанные со сдачей объекта недвижимости в аренду.
4.Анализ полученных данных.
5.Принятие управленческого решения по эффективному использованию объекта недвижимости.
Объектом исследования данного проекта является объект недвижимости.
Предметом
исследования является оценка стоимости объекта недвижимости.

8
Глава 1. Недвижимость как объект оценки и
управления
1.1.Понятие и признаки недвижимого имущества
Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации (далее ГК РФ) все вещи делятся на движимые и недвижимые. Ст. 130 ГК РФ гласит, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.[1] Также, согласно 2 абзаца части 1 ст. 132 ГК РФ:
«предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью».
Отличительным признаком недвижимого имущества является прочная связь с землей. Также у недвижимых вещей есть специфические признаки. Ими являются наличие индивидуальных признаков, незаменимость, а также нахождение в одном и том же месте. Высокая стоимость тоже является признаком недвижимости. Действительно, обычно недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это связано тем, что она предназначена для длительного пользования и требует больших затрат для поддержания в хорошем состоянии.
Объект недвижимости обладает физическими характеристиками. В них включается: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, объекты незавершенного строительства, т.е. все, что прочно связано с землей и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению.
К характеристикам земельного участка относятся:
• форма (прямоугольная, косоугольная, круглая, с выемами и выступами);
• размер площади;

9
• глубина слоя под поверхностью Земли, разрешенного для внедрения собственника участка;
• наличие (отсутствие) многолетних насаждений.
В юридические характеристики включены:
• пакет прав – право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования;
• обременения – ипотека, сервитут, правила зонирования территории и охраны памятников, а также иные права в случаях, предусмотренных законами.
Право собственности – закрепленное за собственником, юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своих интересах путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону.
Право пользования – возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворять личные потребности.
Право владения – возможность фактического обладания.
Право распоряжения – возможность определять юридическую судьбу вещи.
Право хозяйственного ведения. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.[2]
Право оперативного управления. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств,

10 выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.
Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.[3]
Право пожизненного наследуемого владения.
Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных ГК РФ. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом. [4]
Обременения – ограничения в использовании объекта, регламентируемые:
•законодательными и нормативными актами;
•распоряжениями административных и судебных органов;
•строительными нормами и правилами.
Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Сервитуты бывают: публичные и частные; срочные и бессрочные; платные и бесплатные.
Ипотека – залог собственников недвижимого имущества с целью получения ссуды. Недвижимое имущество остается у залогодателя на правах владения и пользования. Недвижимое имущество подлежит государственной регистрации по заявлению залогодателя или залогодержателя
Помимо физической и юридической характеристик все объекты недвижимости обладает социальной характеристикой. Если взглянуть на недвижимость с точки зрения личного потребления она может удовлетворять не только материальные, но и эстетические потребности человека, выполняя потребительскую функцию личности. Функции объектов недвижимости представлены в таблице 1.1.

11
Таблица 1.1Функции, которые выполняет недвижимость как экономическое благо
Потребительское благо
Актив для извлечения дохода
Для личного потребления
Для общественного потребления
Реальный актив
Финансовый актив в вещной форме
Жилая недвижимость, садоводства и дачные объекты
Учебные, медицинские, детские учреждения, общественные здания и рекреации
Операционная недвижимость для производства товаров и услуг
Инвестиционная недвижимость- для получения арендных доходов
Товар
1.1.1.Классификация видов недвижимого имущества
Вопрос о классификации объектов недвижимости является одним из наиболее запутанных.
На данный момент существует много разных классификаций недвижимого имущества. Например, объекты недвижимости различаются по своему происхождению: созданные природой без участия труда человека и являющиеся результатом труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут. Так, к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. А к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения и т.д.
Объекты искусственного происхождения делятся на:
1. Жилую недвижимость:
• жилые дома (элитные, типовые, эконом класс);
• общежития;

12
• доходные дома, апартаменты;
• гостиницы.
2. Коммерческую недвижимость:
• торгового назначения;
• складского назначения;
• офисного назначения;
• общественного питания;
• общественно-развлекательного назначение;
• спортивные комплексы;
• авто паркинги.
3. Производственную недвижимость.
4. Специальную недвижимость:
• церкви;
• больницы;
• школы и детские сады;
• мемориальные и др.
Помимо этого объекты недвижимости делятся на доходные и недоходные. К недоходным относятся те объекты, которые предназначены для удовлетворения потребностей человека. А к доходным в свою очередь относятся объекты, цель которых принести прибыль собственнику.
1.1.2.Жизненный цикл объекта недвижимости
Как и все на свете, объект недвижимости имеет свой жизненный цикл, т.е. период времени (от замысла до утилизации), в течение которого недвижимость существует как физический объект.

13
Цикл для типичного объекта состоит из нескольких фаз, реализующихся последовательно.
Фаза 1.Формирования замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. На этой стадии определяется наиболее эффективный вариант использования земли и улучшений. После того как вариант использования выбран, начинается разработка технического задания на проектирование улучшений.
Фаза 2. Проектирование улучшений. На этой фазе идет изготовление документации, необходимой для получения разрешений, и происходит подготовка земельного участка, а также прокладка коммуникаций, строительство зданий и посадка новых насаждения.
Фаза 3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений. Все физические изменения регистрируются в инвентаризационных и кадастровых документах. За время строительства объекта и в результате закрепления нового статуса, обычно, меняются и характеристики окружающей среды, имеющие отношение к созданному объекту.
Фаза 4. Обращение. На этом этапе происходит подготовка операций с объектом и регистрация государством изменение юридической судьбы объекта.
Фаза 5. Использование объекта по назначение, включая его техническое и эксплуатационное обслуживание. Профессиональная управляющая компания делает все, чтобы пользователи рационально использовали объект.
Фаза 6. Модернизация. Как только состояние объекта перестает удовлетворять потребности пользователей, начинается эта фаза. Возможен капитальный ремонт, реставрация или даже перепрофилирование объекта.
Фаза 7. Утилизация. Жизненный цикл объекта завершается лишь тогда, когда произошел снос улучшений.
Некоторые фазы жизненного цикла могут повторяться. Например, замысел создания нового объекта может возникнуть как на этапе, когда участок свободен, так и на стадии возникновения необходимости продажи, реконструкции, частичного сноса или достройки строений.[5]

14
1.2.Принципы оценки
Совокупность экономических принципов является основанием для оценки объектов гражданского права. При помощи этих принципов можно понять, как разные факторы воздействуют на ценность объекта.
Первая группа принципов рассматривает особенности взаимовлияния и взаимосвязи элементов в группе объектов гражданского права.
Принцип добавочной продуктивности земли является самым важным в первой группе принципов. Смысл данного принципа заключается в том, что в производстве продукта бизнеса принимают участие сразу производственных фактора:

высший менеджмент (способ управления производством);

труд (основной и вспомогательный персонал, помогающий в производстве);

капитал (основные средства, в том числе коммуникации и строения с обслуживающим персоналом);

земля (земельный участок, эксплуатируемый для осуществления для первостепенной и всех дополнительных функций предприятия).
Этот принцип используется в оценочной практике непосредственно: добавочная продуктивность (доход от земли) характеризуется земельной рентой, величина которой определяется как часть чистого операционного дохода, генерируемого объектом, за вычетом части дохода, приходящейся на улучшения.[6]
Принцип вклада. Суть данного принципа заключается в том, что экономическая стоимость того или иного элемента в структуре объекта устанавливается с учетом изменения стоимости всего объекта при удалении из него или при добавлении в него данного элемента.
Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи на вложенный капитал.
Суть его заключается в том, что при постепенном увеличении объема этого ресурса прибыль на капиталовложения вначале увеличивается, а потом, при достижении высшей точки, снижается. Этот принцип используют при определении для объекта оценки наиболее эффективного варианта использования.

15
Принцип сбалансированности заключается в том, что для каждого объекта нужно найти такое сочетания компонентов, которое будет для него оптимальным и сможет обеспечить максимальную стоимость объекта.
Принцип экономического размера. Данный принцип показывает, что для достижения оптимального размера участка для данного типа строения может быть целесообразно, объединить несколько земельный участков. Этот принцип может быть использован при определении наиболее эффективного варианта использования.
Принцип экономического разделения. Смысл этого принципа заключается в том, что можно соединять и разделять физические элементы недвижимости и имущественные права на них так чтобы после этих действий была достигнута максимальная стоимость объекта.
При этом необходимо учитывать:

юридическое деление пакета прав на объект с раздельной продажей прав пользования, прав владения и прав распоряжения объектом, с отдельным анализом целесообразности продажи ограниченного права пользования чужим имуществом, с реализацией проектов совместной аренды, договоров опционов, корпоративных операций, с использованием первый и младших залоговых обязательств;

деление на части времени владения или пользования объектом: пользование объектом в разное время суток и в разные сезоны, с разнесением во времени продажи одному лицу сначала прав пользования и владения, позже - и прав собственности на объект;

пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство над участком, прав пользования земельным участком и прав использования участка недр под земельным участком, а также с делением и продажей земельного участка по частям.[6]
Вторая группа принципов учитывает влияние на рыночную стоимость объекта особенностей связей его характеристик с характеристиками рыночной среды.
Наиболее важным в этой группе является принцип соотношения спроса и
предложения. Согласно данному принципу стоимость объекта, а это значит, что

16 и цена сделки, определяется соотношением спроса и предложения для этого вида товара на местном рынке недвижимости.
Существует три возможных состояния соотношения спроса и предложения:
1. Если предложение и спрос равны, то формируется равновесная рыночная цена объектов гражданских прав;
2. Если спрос на объекты недвижимости выше предложения, то цены на данные объекты растут;
3. Если предложение на объекты недвижимости выше спроса, то цены на данные объекты снижаются.
Принцип зависимости. При определении стоимости необходимо учитывать зависимость этой стоимости от свойств окружающей среды. Например, свойства окружающей застройки и природного ландшафта.
Принцип соответствия. На стоимость объекта влияет степень его соответствия предпочтениям и запросам рынка. То есть архитектурные излишества или недостатки планировочных решений могут привести к снижению цены объекта.
Принцип изменения. Стоимость объекта недвижимости может зависеть от изменения внешних физических, социальных, юридических и экономических условий функционирования объекта, с ухудшением качеств самого объекта и с изменением вкусов и предпочтение пользователей.[6]
Принцип конкуренции. Суть данного принципа заключается в том, что если при использовании объекта недвижимости под какую-либо функцию приносит высокие доходы, то всегда найдутся владельцы других объектов, которые тоже хотят получать такие же доходы от своих объектов и для этого они перепрофилируют их под высокодоходную функцию.
Третья группа принципов анализирует влияние на рыночную стоимость объекта особенностей связей его характеристик с предпочтениями среднестатистического потребителя.
Принцип полезности. Согласно этому принципу объект может иметь какую- нибудь стоимость, только если может удовлетворить потребности пользователя.
При оценке объектов гражданских прав центральным критерием является полезность.

17
Принцип ожидания. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость
Принцип замещения. Суть данного принципа состоит в том, что разумный покупатель не станет платить за объект сумму, больше той, за которую можно создать новый объект или купить другой объект равной полезности. Данный принцип используется в затратном подходе.
Принцип наиболее эффективного использования объекта оценки.
Наиболее эффективным использованием является то использование, при котором при котором можно добиться максимальной продуктивности. Этот принцип гласит, что при анализе ценности объекта обычный пользователь будет рассматривать возможность обеспечения максимального продуктивного использования данного объекта оценки. Использование данного принципа обязательно при определении рыночной стоимости объекта недвижимости.
1.3.Подходы к оценке
1.3.1.Сравнительный подход к оценке недвижимости
Суть данного подхода заключается в том, что объект оценки сравнивается с объектами-аналогами, определяются единицы сравнения и затем происходит корректировка цены. Этот метод можно использовать только тогда, когда имеется информация по объектам-аналогам.
Основные этапы данного метода:
1.Подробный анализ рынка, после которого выбираются главные ценообразующие факторы, и собирается вся необходимая информация об объектах аналогах;
2.Определение единицы сравнения;
3.Определение различий у объектов и затем проведение корректировки цен;
4.Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.[8]
Ценообразующие факторы-элементы сравнения рассмотрены в таблице
1.2.[7]

18
Таблица1. 2. Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен
Группа факторов
Элементы сравнения для сделок купли- продажи
1. Качество прав
1.1. Обременение объекта договорами аренды
1.2. Сервитуты и общественные обременения
1.3. Качество права на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования
2.1.
Льготное кредитование продавцом покупателя
2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
3. Особые условия
3.1. Наличие финансового давления на сделку
3.2. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой
3.3. Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Условия рынка
4.1.
Изменение цен во времени
4.2. Отличие цены предложения от цены сделки
5. Местоположение
5.1.
Престижность района
5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения
5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)
5.4. Качество окружения (рекреация и экология)

19
Продолжение таблицы 1.2
Группа факторов
Элементы сравнения для сделок купли- продажи
6. Физические характеристики
6.1. Характеристики земельного участка
6.2.
Размеры и материалы строений
6.3. Износ и потребность в ремонте строений
6.4. Состояние окружающей застройки
7.Экономические характеристики
7.1.
Возможности ресурсосбережения
7.2. Соответствие объекта принципу ННЭИ
8. Сервис и дополнительные элементы
8.1. Обеспеченность связью и коммунальными услугами
8.2. Наличие парковки и (или) гаража
8.3.
Состояние системы безопасности
8.4. Наличие оборудования для бизнеса
Существует группа основных параметров, по которым выбирают объекты- аналоги:
1.Права собственности на недвижимость.
2. Местоположение;
3. Физические характеристики;
4. Условия финансирования сделки. Если условия финансирования сделки нетипичны, то необходим доскональный анализ, по результатам которого вносится поправки;
5. Условия продажи и время продажи.
Все способы расчета корректировок делятся на две категории:
1) количественные;

20 2) качественные.
К количественным способам относятся:

анализ парных продаж. Выбирается две рыночные продажи, отличающиеся лишь по одному элементу сравнения, и сравниваются для того чтобы определить корректировки для одного элемента сравнения и его вклад в стоимость;

графический анализ. Может быть использован при расчете стоимости земельных участков при приближении к городской черте;

статистический анализ. Когда есть большой объем данных, которые позволяет рассчитать стоимостное значение корректировки;

трендовый анализ — обнаружение тенденций рынка на основе анализа большого объема рыночной информации; отслеживание тенденций рынка по каким-либо параметрам;

анализ вторичных (косвенных) данных;

анализ чувствительности, затрат, капитализация арендных различий и др.
К качественным методам относятся:

относительный сравнительный анализ. При использовании этого анализа выясняется относительное сходство объектов без определения точных корректировок. Используется качественная шкала виды: немного лучше, значительно лучше, много лучше, равный, много хуже, немного хуже, значительно хуже;

метод общей группировки. В данном случае не нужно рассматривать каждую характеристику отдельно, так как оценщик сравнивает объекты в целом, для того чтобы понять хуже он или лучше каждого из сопоставимых объектов.
Потом в данной выделенной группе проводится совокупная группировка;

метод персональных интервью. Суть данного метода заключается в общении со специалистами (архитекторами, управляющими, юристами и др.).
Данный метод можно использовать для несложных объектов и для активного рынка;

метод экспертных оценок и др.
При использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости выделяется два метода:

21

моделирования рыночного ценообразования метод сравнительного анализа сделок;

метод сравнительного анализа сделок.
Методики расчета стоимости недвижимости описаны в работах многих отечественных авторов, таких как В.А. Боровковой, С.В. Грибовского, С.В.
Гриненко, А.Г.Грязновой, Е.С. Озерова. В данной работе методическая часть основана на учебном пособии Пупенцовой С.В. «Экономика недвижимости». [8]
Метод моделирования рынка (рыночного ценообразования) подразумевает под собой построение линейных или мультипликативных зависимостей соответственно типа (1) или (2) путем статистической обработки достаточно большого массива данных о состоявшихся сделках с объектами сравнения:
P
∗
=
P
1
× ( 1 + ∑
a j
k j=1
*
x j
); p
1
=
p ej
× ej; a j
=
p j
p ej
;
X
j
=
f j
f ej
(1)
P
∗
= p p
× ∏ (a j
)
x j
k j=1
; P
p
= P
ej
× f ej
; a j
=
p j
p ej
; X
j
= f
j f
ej
(2) где P* — рыночная стоимость (равновесная цена); f j
— элемент сравнения; f
j и f ej
— количественные характеристики j-гo фактора сравнения соответственно для любого объекта сравнения и для некоторого специально подобранного
«эталонного» объекта; p j
= P
fj
/f j
– удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где P
fj
— цена j-гo фактора размером f j.
Данный метод требует слишком больших затрат ресурсов и применяют его только в массовой оценке для целей государственного управления. Например, для определения базы налогообложения недвижимости или для определения ставки арендной платы для сдачи государственного имущества в аренду.
Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором, но и величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. [6]

22
Для реализации этого метода используется две группы техник:
Таблица 1.3. Техники метода сравнительного анализа сделок
Техники количественного анализа
Техника качественного анализа
1.Техники компенсационных корректировок
1.Техника качественного сравнения цен
2. Техники факторного анализа
2.Техника экспертного мнения
(квалимитрического моделирования)
Техника компенсационных корректировок: Суть данной техники заключается в том, что в цену сделки с объектом-аналогом, имеющим какой-то недостаток по сравнению с объектом оценки, вносится поправка. Поправка должна обеспечивать «компенсацию» данного недостатка.
Техника факторного анализа: При использовании этой техники нужно соблюдать условия: количество объектов-аналогов должно быть намного больше, чем самих элементов сравнения; установление регрессионной зависимости; возможность определения значимого коэффициента корреляции между стоимостью и элементом сравнения; корреляционная связь (проявляется в среднем при массовом наблюдении).
В состав этой техники входят:
-техника парного сравнения цен сделок;
- техника построения трендов;
- техники линейной алгебры;
- техника множественного регрессионного анализа.
Смысл техники парного сравнения цен сделок заключается в том, что цену сделки оцениваемого объекта получают после того как цены сделки с объектом- аналогом скорректированы по каждому элементу сравнения с использованием поправки, которая определяется как разность цен сделок для пар объектов- аналогов, отличающихся лишь одним элементом сравнения.

23
Условия для использования данной техники: количество объектов должно быть больше элементов сравнения на 1; наличие информации об объектах аналогах, отличающихся только одним элементом сравнения при относительных корректировках необходим этап согласования; при абсолютных корректировках всегда получается одинаковая скорректированная стоимость по всем объектам- аналогам.
Техника построения трендов основывается на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.[6]
Техника линейной алгебры базируется на использовании замкнутых систем алгебраических систем уравнений. Для этой техники также важным условием является, чтобы число сделок превышало количество элементов сравнения.
Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений. [7]
Техника качественного сравнения цен. Для использования данной техники нужно соблюдать следующие условия: число элементов сравнения превышает количество объектов-аналогов; аналоги должны быть как можно ближе к объекту; невозможно количественно измерить величину корректировки, поэтому определяются только направления корректировки (стрелки вверх или вниз); влияние каждой корректировки на стоимость одинаково.
Техника экспертного мнения (квалимитрического моделирования). При использовании данной техники анализируется рыночные данные о сделках и экспертные оценки качества объектов, а также среды. Квалиметрия допускает переход от качественных суждений специалистов к количественным оценкам.
1.3.2.Доходный подход к оценке недвижимости
Доходный поход используется только для таких видов недвижимости, главной целью которых является получение дохода. Главной идеей этого подхода заключается в том, что цена объекта недвижимости, определяется теми доходами, которые она сможет принести в будущем.

24
В основе этого метода лежат следующие принципы:

принцип ожидания (стоимость объекта, который приносит доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые принесет этот объект);

принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).[7]
Этапы расчета стоимости объекта недвижимости:
1.
Расчет дохода, который сможет принести объект;
2.
Подобрать метод, при помощи которого можно привести доход к текущей стоимости;
3.
Определить рыночную ставку дисконтирования или коэффициент капитализации;
4.
Определить окончательную стоимость объекта.
При реализации данного подхода используется один из двух вариантов: метод прямой капитализации или метод капитализации нормой отдачи.
Метод прямой капитализации используется в тех случаях, когда имеется стабильный денежный поток в течение неограниченного периода времени.
Метод капитализации нормой отдачи учитывает меняющиеся расходы и доходы в прогнозируемый период эксплуатации.
Метод прямой капитализации преобразовывает годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на подходящую рыночную норму дохода или при помощи умножения этого дохода на мультипликатор:
V=M
×I=I/R (3) где M-мультипликатор, который равен отношению цен продажи P и величин годовых доходов (I
pg
– потенциального валового дохода или I
eg
–эффективного валового дохода) для конкретных объектов, обнаруженных при анализе рыночной информации, I-доход, R-коэффициент капитализации.
Метод прямой капитализации содержит три группы техник ,которые отличаются друг от друга выбором типа капитализируемого дохода и способа капитализации:

25 1.Техники мультипликаторов валового дохода:
-техника мультипликаторов эффективного валового дохода (M
EGI
), формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки:
V
o
=I
eg
×M
EGI
(4)
-техника мультипликаторов потенциального валового дохода (M
PGI
), формула для расчета рыночной стоимости объекта оценки:
V
o
= I
pg
×M
PGI
(5)
2.Техники коэффициентов капитализации:
-техника коэффициента операционных расходов :
R
o
= (1-K
Ео
)/M
EGI
(6) где коэффициент операционных расходов (K
Eo
) равен отношению операционных расходов к эффективному валовому доходу определенных объектов, обнаруженных в процессе анализа рыночной информации;
-техника группы компонентов собственности:
R
o
=L* R
L
+ (1-L)
×R
B
(7) где L- доля стоимости земли в стоимости объекта, R
L
- коэффициент капитализации для земли, R
B
- коэффициент капитализации для здания;
-техника инвестиционной группы или группы компонентов капитала:
R
o
= M
×R
m
+ (1-M)
×R
e
(8) гдеM- доля заемных средств в стоимости, R
m
- коэффициент капитализации для заемного капитала или ипотечная постоянная, R
e
- коэффициент капитализации собственного капитала;
-техника коэффициента покрытия долга:
R
o
=DCR
×R
m
×M (9)
DCR=Io/I
m
(10)

26 где DCR- коэффициент покрытия долга, I
o
- чистый операционных доход,I
m
- годовой платеж по обслуживанию долга, R
m
- ипотечная постоянная;
-техника сравнительного анализа:
R
o
= ∑
𝛾
𝑗
×𝐼
𝑜𝑗
𝑃
𝑗
𝑛
𝑗=1
(11) где общий коэффициент капитализации находится как средневзвешенная величина отношений чистого операционного дохода (I
oj) и цен продаж определенных объектов (P
j
), Yj- весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.
3.Техники остатка:
Данные техники применяются, когда известна не доля стоимости одного из интересов в общей стоимости объекта, а стоимость этого интереса.
-техника остатка для земли:
V
o
=V
b
+(I
o
-V
b
×R
b
)/R
l
(12)
-техника остатка для улучшений:
V
o
=V
l
+(I
o
-V
l
×R
l
)/R
b
(13)
-техника остатка для собственного капитала:
V
o
=V
m
+(I
o
-V
m
×R
m
)/R
e
(14)
-техника остатка для заемного капитала:
V
p
=V
m
+(I
o
-V
m
×R
m
)/R
e
(15)
Метод капитализации нормой отдачи устанавливает (с использованием нормы дохода на капитал в качестве нормы дисконта) связь величин чистого операционного дохода, вычисленных для каждого года всего прогнозного периода, и стоимость реверсии на конец последнего года прогнозного периода со стоимостью объекта. [6]
Данный метод содержит три группы техник, которые различаются выбором типа капитализируемого дохода и метода капитализации.
1.Техники дисконтирования потоков чистых операционных доходов (I
oj
) и реверсии (V
on
):

27
V
o
=∑
𝐼
𝑜𝑗
(1+𝑌
𝑜𝑗
)^𝑗
𝑛
𝑗=1
+
𝑉
𝑜𝑛
(1+𝑌
𝑜𝑛
)^𝑛
(16) где общая норма отдачи Y
oj посчитана при помощи обработки рыночных данных о доходности инвестиционных проектов, связанных с приобретением и доходным использованием объектов, или с использованием данных о доходности альтернативных проектов, наиболее подходящих к оцениваемому типу объектов по уровню рисков;
-техника дисконтирования с суммированием рисков. Суть этой техники заключается в том, чтобы суммировать величины, отражающие степень риска конкретного проекта.
Y
o
=Y
rf
+Y
r
+Y
l
+Y
fm
(17) где Y
o
-общая норма отдачи; Y
rf
— безрисковая ставка;Y
r
-риск проектов, связанный с недвижимостью; Y
l
-риск низкой ликвидности; Y
fm
-риск финансового менеджмента.
-техника сравнения с альтернативными проектами. Суть данной техники заключается в том, чтобы найти на финансовом рынке такие инвестиционные проекты, которые имеют аналогичную степень риска для дальнейшей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимости.
Y
1
0
2
(18) где Y
1
и Y
2
- границы снизу и сверху.
2.Модельные техники.
-техника без учета амортизации. Эта техника применяется в двух случаях:когда доход получаем бесконечно (SFFO→0) или когда поток дохода конечен, но стоимость объекта равна начальной цене покупки (Δ
0
=0), т. е. первоначальной инвестиции.
1.﬩n →∞, то SFF→0,тогда R
о
→Y
о
2.﬩V
on
=V
o
, то ∆
o
= 0, тогда R
о
= Y
о

28
-техники полной амортизации. Данная техника применяются в тех случаях, когда доходы от эксплуатации обеспечивают не только формирование дохода на капитал, но и полный возврат капитала (Δ
о
= -1, R
о
=Y
о
+ SFF
о
).
-техники линейной амортизации: Ринг предложил моделировать процессы, характеризуемые одновременным уменьшением доходов и стоимости, используя соотношение:
R
о
=Y
о
-Δ
о
/n (19)
3.Техника ипотечно-инвестиционного анализа, обеспечивает определение общей рыночной стоимости объекта (V
o
) при помощи суммирования величины кредита (V
m
), используемого для приобретения недвижимости, и величины собственного капитала (V
e
), рассчитываемой с использованием нормы отдачи для собственного капитала (Y
e
), части чистого операционного дохода, приходящейся на собственный капитал (I
e
), и стоимости собственного капитала в составе стоимости реверсии V
en
[8]:
-Техника ипотечно-инвестиционного анализа с дисконтированием. Эта техника основана на сложении основной суммы ипотечного кредита (V
m
) с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива:
V
o
=V
m
+a ne
×I
e
+d ne
×V
en
(20) где d ne
-дисконтный множитель, a ne
- текущая стоимость единичного аннуитета, рассчитанная для n периодов при норме отдачи на собственный капитал Y
e
1.3.3.Затратный подход к оценке недвижимости
Затратный подход к оценке недвижимости основывается на определении затрат, требуемых для восстановления или замещения объекта недвижимости.
Данный подход базируется на принципе замещения. Согласно этому принципу разумный покупатель не станет вкладывать деньги в объект недвижимости, который будет стоить больше, чем строительство нового, аналогичного по своим показателям оцениваемого объекта. Рыночная стоимость недвижимости при использовании этого метода определяется как сумма стоимости свободного земельного участка и стоимости нового строительства улучшений с учетом износа.

29
Данный подход реализуется одним из двух методов: методом капитализации издержек или методом компенсации издержек.
-Метод капитализации издержек.
Этот метод предполагает расчет рыночной стоимости V
о объекта недвижимости как будущей стоимости (FV(E
j
)) всех затрат:
Vo=∑
𝐸
𝑗
𝑘
𝑗=0
×(1+Y
c
)^k-j (21) где Y
c
- общая норма отдачи девелопера, E
j
-денежная сумма, выплаченная девелопером в порядке компенсации основных и прочих издержек j-го периода.
Метод капитализации издержек следует использовать для расчета рыночной стоимости объектов, которые были только что построены или для недвижимости, находящейся в эксплуатации не более 5 лет.
-Метод компенсации издержек.
Данный метод предполагает определение стоимости объекта путем суммирования издержек на приобретение земли и создание улучшений, с учетом прибыли предпринимателя и потерь стоимости, связанных с износом и устареванием.
V
o
=V
l
+V
b
=V
l
+E
d
+E
id
+E
ad
+Prof-Dep=V
l
+E
b
×(1+Pr) ×(1-Do) (22)
E
d
+E
id
+E
ad
=E
b
(23)
Ed+Eid+Ead+Prof-Dep=V
b
(24) где V
o
-стоимость строительства; V
l
- стоимость земельного участка; E
b
- затраты на строительство нового улучшения; Pr- прибыль предпринимателя;Do- накопленный износ;Dep- потери стоимости из-за всех видов износа и устаревания.
1.4.Управление недвижимостью
Управление недвижимостью – это осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

30
Управление недвижимостью подразделяется на два вида: управление объектом и управление эксплуатацией. Управление объектом должно приносить доход, а управление эксплуатацией должно поддерживать состояние объекта на высоком уровне, чтобы объект удовлетворял потребности потребителей
Объекты недвижимости строятся или приобретаются в собственность для предпринимательской деятельности или для того чтобы удовлетворить личные или общественные, то есть социальные, потребности.
Управление недвижимостью как вид предпринимательской деятельности предполагает выполнение всех операций, которые связаны с недвижимостью: строительные, инвестиционные, риэлтерские, залоговые и обменные, доверительное управление, владения и пользования.
Объектами девелопмента как области управления бизнесом являются объекты недвижимости, которые приносят доход в настоящее время или в будущем. Девелопмент (англ. development - развитие) - область управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированная на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков.[10]
Объекты недвижимости, которые приносят доход, называются доходоприносящими объектами недвижимости.
Девелопмент включает в себя все стадии существования объекта недвижимости, даже те, в течение которых доходоприносящий объект не существует физически либо не может использоваться по своему прямому назначению. Например, если объект не введен в эксплуатацию.
Управление недвижимостью (PropertyManagement), точнее управление конкретным, существующим физически, функционально и юридически, доходоприносящим объектом недвижимости, составляет главную стадию цикла существования объекта недвижимости. Именно на этой стадии должен быть

31 получен возврат вложенных в объект средств собственника, а также получена прибыль. На этой стадии объект должен стать доходоприносящим.
Другие же стадии являются для собственника затратными. Доходность или убыточность объекта в большей степени зависит от качества управления этим объектом именно собственником, представителями собственниками либо управляющей компанией, с которой собственник заключил контракт. Качество управления определяется профессионализмом лиц, осуществляющих управление.
Управление недвижимость структурно подразделяется на управление объектом и на управление эксплуатацией.
Рис. 1.Управление недвижимостью.
Управление объектом должно обеспечивать доходность объекта недвижимости.
Содержание управления объектом зависит от его функционального назначения. Какими бы разными объекты не были, будь то гостиница или офис, управление объектом всегда включает в себя:
• привлечение пользователей;
• оформление и регулирование взаимоотношений пользователей, собственника и лиц, осуществляющих управление;
• обеспечение осуществления платежей;
• организация обеспечения объекта коммунальными ресурсами, а пользователей - коммунальными и иными услугами.
Моментом начала управления объектом недвижимости является ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, окончанием – считается момент, когда объект больше нельзя использовать по своему назначению.
Управление недвижимостью
Управление объектом
Управление эксплуатацией

32
Управление эксплуатацией (FacilityManagement) должно обеспечивать не снижение функциональных свойств объекта.
Укрупнено управление эксплуатацией включает в себя организацию, планирование, обеспечение и контроль:
• технического обслуживания объекта;
• содержание объекта;
• ремонтов объекта.
Техническое обслуживание должно включать:
• обслуживание конструктивных элементов;
• обслуживание инженерных систем;
• аварийное обслуживание;
• диспетчеризацию.
Содержание объекта:
• санитарное содержание объекта:
 уборка объекта;
 удаление мусора и бытовых отходов;
 дезинсекция (уничтожение насекомых);
 дератизация (уничтожение грызунов);
•содержание прилегающего земельного участка:
 уборка земельного участка;
 вывоз мусора и снега;
 озеленение;
 содержание зеленых насаждений;
 содержание элементов благоустройства земельного участка и малых форм;
•подготовка объекта к праздникам.
Ремонты объекта:
• текущий ремонт;
• капитальный ремонт;
• модернизация;

33
• реконструкция.
На собственнике недвижимого имущества лежит обязанность его содержать.
Только от его действий зависит, будет ли объект доходоприносящим..
Собственник может принять решение передать право управлять объектом управляющей компании и делать это самому, но он также может принять и иное решение. Например, оставить за собой управление объектом, а управление эксплуатацией передать в выбранную эксплуатирующую организацию.
Критерий выбора должен быть один – экономическая обоснованность принимаемого решения.
1.4.1.Цели управления недвижимостью.
Чтобы определить цели менеджмента недвижимости сначала нужно определить мотивы собственника объекта.
Наиболее популярной целью менеджмента является получение в течении определенного срока максимально высокого дохода от использования объекта инвестиционной недвижимости, принадлежавшей собственнику. Этого можно добиться путем сдачи объекта в аренду с опцией последующей перепродажи по максимально высокой цене.
Другой целью управления недвижимостью может быть увеличение ценности объекта. Эту цель можно достичь при помощи развития объекта, то есть повысить его потребительских качеств, сделать его более привлекательным для пользователей или покупателей.
Не такой популярной, как две предыдущие является цель – получение наиболее высокой прибыли при инвестиции средств в приобретаемый объект недвижимости или в части прав на этот объект. Эта цель достигается при обосновании выбора объекта инвестирования и включения его в инвестиционный портфель, который формируется компанией управления инвестиционными активами.
Так же собственники недвижимости могут ставить перед собой более узкие цели. Например, минимизация издержек, связанных с эксплуатацией.
1.4.2. Функции управления
Есть три основные функции: планирование, руководство и контроль.[9]

34
Таблица 1.4.Функции управления
Вид функции
Решаемые задачи
Планирование
Определение целей и задач
Формирование технологии
Составление программы и графика работ
Проект структуры организации и кадровой политики
Составление бюджета
Формирование критериев качества результата
Руководство
Организация работ
Распределение заданий
Оперативное руководство и координация
Мотивация
Обсуждение хода работ
Обучение
Контроль
Определение степени продвижения с цели
Сравнение с тем, что следовало бы делать
Корректировка неверных действий
Функция планирования начинается, когда идет процесс передачи объекта в управление.
Функция руководства должна обеспечить достижение поставленных целей, путем выполнения планов через подчиненных управляющему, а также путем координации действий исполнителей.
Функция контроля заключается в том, что управляющий оценивает степень продвижения работника к поставленной цели.

35