Управление и оценка недвижимости
 Скачать 1.12 Mb.
|
|
Этаж Офис 1 1,00 2 (с лифтом) 0,98 2 (без лифтом) 0,86 49 Продолжение таблицы 3.3 Этаж Офис Выше 2 (с лифтом) 0,88 Выше 2 (без лифтом) 0,82 Подвал с заглублением до 1,5 м 0,56 Подвал с заглублением более 1,5 м 0,54 Цоколь с заглублением до 0,5 м 0,71 Цоколь с заглублением более 0,5 м 0,66 Величина корректировки получена следующим образом: Величина корректировки = (Кэт.объекта оценки)×100% (27) ( (Кэт. объекта-аналога - 1) • Корректировка на тип входа. Корректировка на тип входа производилась по методике ГУИОН («Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения стоимости права собственности объектов нежилого фонда, методом массовой оценки»). Согласно данной методике - различие в расположении входа влечет за собой следующее соотношение цен продаж: Таблица 3.4..Характеристика входа Вход Офис Отдельный с улицы 1,00 Общий с улицы 0,88 Отдельный со двора 0,82 Общий со двора 0,75 Величина корректировки получена следующим образом: Величина корректировки = (Квх. объекта оценки)×100% (28) (Квх. объекта-аналога-1) • Корректировка на высоту помещения. Корректировка на высоту помещения производилась по методике ГУИОН («Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения стоимости права собственности объектов нежилого фонда, методом массовой оценки»). 50 Согласно данной методике– различие в высоте помещений влечет за собой следующее соотношение цен продаж: Таблица3.5.Характеристика высоты помещения Высота помещения Офис Меньше или равно 2 м 0,84 От 2 до 2,5 м вкл. 0,91 От 2,5 до 3 м вкл. 1,00 Больше 3 м 1,05 Величина корректировки получена следующим образом: Величина корректировки = (Квыс. объекта оценки)×100% (29) (Квыс. объекта-аналога -1) Результаты расчетов, с учетом описанных выше корректировок второй группы, сведены в таблицу. (см.приложение 4). После проведения всех корректировок определяется весовой коэффициент, определяющий вклад каждой из откорректированных стоимостей объектов- аналогов в рыночную стоимость объекта оценки. Для объекта-аналога, который имеет наименьшую общую чистую коррекцию в процентах от первоначальной величины, устанавливается наибольший весовой коэффициент, поскольку он имеет наиболее близкие параметры к оцениваемому объекту. Соответственно объектам, имеющим наибольшее отклонение от оцениваемого объекта, присваивается наименьший весовой коэффициент. Вывод: Таким образом, стоимость объекта оценки на дату оценки, определенная сравнительным подходом, составляет 6 199 566 руб. с НДС. 3.2.2.Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом • Выбор метода расчета в рамках доходного подхода Потенциальный доход от объекта, подобного объекту оценки, будет складываться из платежей за аренду. Потоки платежей за подобные объекты, как 51 правило, постоянны и не имеют сильных колебаний с течением времени, особенно учитывая местоположение объекта. Наиболее вероятным вариантом сдачи в аренду данного объекта представляется сдача его по фиксированным ставкам. Учитывая сроки функционирования объекта, можно говорить о том, что объект находится в стадии генерации типичных доходов. В данной ситуации оценщик считает наиболее целесообразным применение метода капитализации по расчетным моделям. Метод капитализации по расчетным моделям предполагает преобразование наиболее типичного годового чистого операционного дохода в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем, и используется для оценки объектов недвижимости с регулярно изменяющимися потоками доходов, тенденция изменения которых поддается математической формализации. • Определение потенциального валового дохода. Потенциальный валовый доход от эксплуатации объекта складывается из дохода от сдачи в аренду помещений. Расчет арендной ставки за пользование помещениями представлен в Приложении 5 . Арендная ставка за пользование помещением составила 812 руб./кв.м в мес. с НДС или 688 руб./кв.м в мес. без НДС. • Потери от незаполняемости: Система предварительных и «страховых» платежей позволяет начинать поиск нового арендатора за 1-2 месяца до освобождения арендопригодных площадей. Для дальнейших расчетов (учитывая местоположение оцениваемых объектов и наличие спроса на аренду помещений) принимаем, что поиск нового арендатора займет не более трех недель, что означает среднюю вакантность площадей 21/360 = 5,8%. • Определение действительного валового дохода Операционные расходы – это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости. 52 Вследствие того, что предполагается сдача оцениваемых площадей в аренду, часть операционных расходов ляжет на плечи арендатора. В данной работе будет вестись речь только о тех расходах, которые должен будет нести собственник оцениваемого объекта. Операционные расходы можно разделить на две основные группы: • постоянные расходы; • переменные расходы. Постоянные расходы: • Налог на имущество В соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 30.03.2001 № 26н, объекты отражаются на балансе по первоначальной стоимости имущества. Под первоначальной стоимостью имущества признается сумма фактических затрат на приобретение, сооружение и изготовление имущества, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 «О классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», объект оценки можно отнести к 10 группе основных средств – имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет. Остаточная стоимость имущества рассчитывается исходя из линейной амортизации. Норма амортизации объекта составляет 2% (1/50) в год и рассчитывается от первоначальной стоимости. Ставка налога на имущество, составляет 2,2% от балансовой стоимости объекта (согласно Главе 30, Статьи 380 Налогового кодекса РФ устанавливается законами субъектов РФ и не может превышать 2,2%).Согласно закону Санкт- Петербурга от 26.11.2003 № 684-96 «О налоге на имущество организаций» ставка налога устанавливается в размере 2,2%. • Страховые платежи. Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страховку. 53 Величина отчислений на страхование объекта оценки была принята на уровне рыночных тарифов страхования рынка недвижимости, приведенными ниже. В таблице ниже представлены базовые страховые тарифы СО «Прогресс- Нева» при страховании зданий с внутренним интерьером со сроком страхования 1 год (с возможностью выплачивать страховую премию в несколько этапов – поквартально, помесячно).[12] Таблица 3.6.Страховые тарифы Объект страхования Страховые тарифы, % Здания, сооружения 0,1 – 0,4 Отделка помещений 0,2 – 0,5 Ниже в таблице представлены данные о страховых суммах страхования ответственности при эксплуатации помещений по информации «Страховой группы «RTR».[12] Таблица 3.7.Страховые тарифы Объект страхования Страховые тарифы, % Здания, включая отделку и коммуникации 0,1 - 0,6 Отделка и элементы оформления помещений 0,1 - 1,2 Производственное оборудование 0,1 –1,2 Величина страховой премии принята на уровне 0,1% от рыночной стоимости улучшений. Величина отчислений на страхование имущества попадает в диапазон страховых тарифов, приведенных выше, и представляется Оценщику приемлемой для подобного рода объектов. • Резерв на замещение: Типовая модель управления недвижимостью предполагает, что средства на периодический ремонт и замену короткоживущих элементов недвижимости аккумулируются в течение срока эксплуатации объектов за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв на замещение. В данном случае резерв на замещение не учитывался. Это связано с тем, что на сегодняшний день на рынке аренды коммерческой недвижимости существует 54 практика, предусматривающая, что арендатор должен сдать арендуемое им помещение в конце арендного периода в таком же состоянии, в каком он принял его в начале этого периода. Такая схема отношений закрепляет необходимость проведения текущих ремонтов за арендатором, а не за собственником помещения. Переменные расходы • Расходы, связанные с управлением недвижимостью К расходам, связанным с управлением объектом недвижимости отнесены следующие расходы собственника: расходы на управление и заработную плату персонала, расходы на рекламу и маркетинг. Собственник здания может сам организовать управление и эксплуатацию здания, а может привлечь для этого специализированную управляющую компанию. Во втором случае, как правило, достигается более высокая эффективность использования объекта недвижимости. Информация управляющих компаний «АйБи Групп», «BCM-GRUP», «Бекар» позволила оценщику сделать прогноз величины указанных расходов в процентах от действительного валового дохода. Согласно информации управляющих компаний «BCM-GRUP», «Бекар», расходы на управление объектами недвижимости составляют, как правило, 2%- 4% от доходов, генерируемых объектом (в зависимости от размеров объекта, его состояния, числа арендаторов и пр.). С учетом характеристик объекта оценки, в расчетах данные расходы приняты на среднем уровне 2% от действительного валового дохода (ДВД). Рекламные и маркетинговые затраты включены в затраты на управление. Эксплуатационные расходы. Эксплуатационные и коммунальные расходы не входят в арендную ставку и оплачиваются арендатором по фактическому потреблению согласно отдельным счетам. Определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации: Ставка дисконтирования в данном случае определялась методом кумулятивного построения. Безрисковая ставка определяется на основе доходности ГКО-ОФЗ, сложившейся на дату оценки. Ставка составляет 9,41%. 55 Риск строительства включает в себя риски, возникающие на этапе получения разрешительной документации на строительство и возведения планируемых улучшений, которые могут включать: риск неполучения окончательного разрешения на строительство, риск невыполнения работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ, риск отсутствия инженерного обеспечения квартала и др. При реализации строительного риска возможен срыв сроков ввода объекта в эксплуатацию, изменения в проекте возводимых улучшений. Так как речь идет о уже построенном объекте, данный вид риска принят Оценщиком на уровне – 0%. Риск конкуренции – это риск появления конкурентных проектов в ближайшем окружении. Учитывая особенности расположения объекта данный вид риска принят на уровне – 1,0%. Под риском управления проектом понимаются риски, связанные с реализацией инвестиционной стратегии строительства и продажи объектов. Деятельность по продвижению проекта включает в себя следующее: привлечение консультантов по различным вопросам, связанным с проектом, проведение кампании по освещению проекта в средствах массовой информации, реклама, разработка и реализация стратегии, привлечение дольщиков и др. При реализации процесса управления проектом возможна потеря интереса к проекту у рынка, использование непрофессиональных выводов и заключений консультантов, рост расходов по продвижению проекта и т. п. Риск управления проектом в данном случае, учитывая специфику объекта, оценивается на среднем уровне – 0,5%. Риск не ликвидности связан с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости, несбалансированности или неустойчивости рынка. Поправка на не ликвидность – это поправка на длительность рыночной экспозиции при продаже объекта. Согласно анализу ликвидности, ликвидность объекта оценивается на среднем уровне. Премия за риск составляет ,05%. Под прочими рисками понимаются риски, не учтенные выше, а также риски, связанные с инвестированием в недвижимость находящуюся в конкретном регионе, характеризующемся определенным экономическим и социальным положением. Премия за прочие риски определена на уровне 0,5%. Для оценки каждого из рисков проводился опрос практикующих оценщиков и обсуждение возможных величин рисков. 56 Таблица 3.8.Расчет ставки дисконтирования Показатель Значение Безрисковая ставка 9,41% Риск строительства 0,00% Риск конкуренции 1,00% Риск управления проектом 0,50% Риск неликвидности 0,50% Прочие риски 0,50% Ставка дисконтирования (номинальная) 11,91% Расчет коэффициента капитализации: Коэффициент капитализации – отношение чистого операционного дохода от использования недвижимости к величине ее стоимости. Коэффициент капитализации определяется следующей формулой: R=Y + SFF(n,i p ) (30) где: Y норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования);SFF(n,i p ) фактор фонда возмещения;i p ставка процента фонда возмещения;n – период В практике оценки объектов недвижимости, используются следующие модели возврата капитала: прямолинейный метод (метод Ринга), метод фонда возмещения (метод Хоскольда) и аннуитетный метод (метод Инвуда). Вышеуказанные методы отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Особенности ведения бизнеса в России таковы, что наиболее вероятной и применяемой стратегией собственников недвижимости является вложение части получаемых доходов от сдачи в аренду недвижимости в развитие этой недвижимости, для поддержания технического состояния, обеспечивающего постоянный поток доходов от недвижимости на высоком уровне. В соответствии с этим, ставка процента для формирования резервного фонда устанавливается равной норме отдачи на собственный капитал (модель Инвуда). Срок экономической жизни устанавливается в процессе обследования объекта недвижимости и анализа рынка недвижимости, исходя из принципа наиболее эффективного использования оцениваемого объекта. Для данного 57 объекта оценки срок экономической жизни принимается равным 50 годам. Фактор фонда возмещения определяется по формуле: SFF= 𝑖 (1+𝑖) 𝑛 −1 (31) где: SFF(n,i p ) фактор фонда возмещения;i ставка дисконтирования;n – срок оставшейся экономической жизни. Расчёт величины фактора фонда возмещения проводился с использованием функции MSEXCEL: -ОСПЛТ(i p; 1 ; n;1). Таким образом, коэффициент капитализации составляет: 11,94%. • Определение стоимости объекта доходным подходом Приведенные выше рассуждения о величинах доходов, расходов и ставок собраны в единый расчет и приведены в сводной таблице№ (см.приложение 6) Выводы: Таким образом, стоимость объекта оценки на дату оценки, определенная доходным подходом, составляет 5 043 561 руб. с НДС. 3.2.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом Объектом оценки является встроенное помещение. Определение стоимости встроенных помещений затратным подходом связано с большим количеством корректировок на конструктивные элементы, являющиеся общими со смежными помещениями, что не позволяет определить затраты на замещение с приемлемой точностью. Таким образом, на основании изложенного выше, было принято решение отказаться от использования затратного подхода для целей данной оценки. 3.3. Согласование результатов В этом разделе сводятся все данные, полученные в ходе оценки и делается заключение относительно стоимости объекта оценки. В данной работе для определения рыночной стоимости недвижимого имущества были применены затратный, сравнительный и доходный подходы. Целью сведения результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков 58 каждого из них, и выработка единойстоимостной оценки. Преимущества каждого метода определяются по следующим критериям: • учет влияния конъюнктуры рынка; • надежность и полнота информации; • соответствие типу и характеру использования объекта; • учет намерений Покупателя и Продавца; • соответствие цели и задаче оценки. Таблица 3.9.Определение весов учитываемых подходов к оценке. Учет влияния рыночной ситуации Вес Затратный подход 0 0% Сравнительный подход 5 50% Доходный подход 5 50% Сумма 10 100% Наличие необходимой информации Вес Затратный подход 0 0% Сравнительный подход 5 50% Доходный подход 5 50% Сумма 10 100% Учет специфики объекта Вес Затратный подход 0 0% Сравнительный подход 5 50% Доходный подход 5 50% Сумма 10 100% Учет намерений покупателя и продавца Вес Затратный подход 0 0% Сравнительный подход 5 50% Доходный подход 5 50% Сумма 10 100% Учет цели оценки Вес Затратный подход 0 0% Сравнительный подход 5 50% Доходный подход 5 50% Сумма 10 100% 59 Таблица 3.10.Определение весов примененных подходов по факторам влияния Наименование фактора Вес фактора Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Учет влияния рыночной ситуации 25% 0,0% 12,5% 12,5% Наличие необходимой информации 25% 0,0% 12,5% 12,5% Учет намерений покупателя и продавца 10% 0,0% 5,0% 5,0% Учет специфики объекта 10% 0,0% 5,0% 5,0% Учет цели оценки 30% 0,0% 15,0% 15,0% Весовой коэффициент подхода 100% 0,0% 50,0% 50,0% Таблица 3.11.Согласование результатов, полученных при определении рыночной стоимости объекта оценки Применяемый подход Значение Вес подхода Вклад Затратный подход не применялся 0,0% 0 Сравнительный подход 6 064 883 50,0% 3 032 442 Доходный подход 5 043 561 50,0% 2 521 781 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. с НДС (расчетное значение) 5 554 223 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. с НДС округленно 5 550 000 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. без НДС округленно 4 703 390 Величина НДС, руб. 846 610 |