Управление и оценка недвижимости
 Скачать 1.12 Mb.
|
|
Стоимость объекта оценки, руб. с учетом НДС 6 064 883 74 Приложение № 5. Расчеты в рамках доходного подхода. Расчет рыночной ставки аренды для нежилого встроенного помещения Корректировки первой группы проведены аналогично алгоритму, описанному при расчетах в рамках сравнительного подхода. Согласно анализу рынка скидки на торг на рынке аренды коммерческой недвижимости составляют в среднем 8%. Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Передаваемые права Собственность собственность собственность собственность Собственность Условия финансирования Рыночные рыночные рыночные рыночные Рыночные Условия продажи Рыночные рыночные рыночные рыночные Рыночные Состояние рынка (сделка / предложение) Сделка предложение предложение предложение Предложение Дата сделки/предложения ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. Адрес СПб, пос. Шушары, ул. Первомайская, д.22 СПб, пос. Шушары, Пушкинская ул., д.29 СПб, г. Пушкин, Госпитальная ул. СПб, пос. Шушары, ул. Пушкинская СПб, пос. Шушары, ул. Первомайская, д.24 Район Пушкинский Пушкинский Пушкинский Пушкинский Пушкинский Тип объекта встроенное нежилое помещение встроенное нежилое помещение встроенное нежилое помещение встроенное нежилое помещение встроенное нежилое помещение Вид использования Офис офис офис офис офис Этаж 2 3 цоколь 1 2 Коммуникации все коммуникации все коммуникации все коммуникации все коммуникации все коммуникации Площадь, кв.м 79,6 20 50 62 950 75 Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Характеристика входа общий с улицы через проходную общий со двора общий со двора общий с улицы Состояние отделки Хорошее хорошее удовлетворительное хорошее хорошее Высота потолка 3,41 больше 3 м больше 3 м ниже 3 м больше 3 м Цена предложения за 1 кв.м площади, руб./кв.м с НДС 650 900 806 700 Источник рыночной информации http://www.emls.ru/fu llinfo/5/82876.html http://www.emls.ru/f ullinfo/5/84837.html http://www.emls.ru/f ullinfo/5/53491.html http://www.emls.r u/fullinfo/5/85403 .html Корректировки первой группы Наименование Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 4 Стоимость предложения, руб./кв. м 650 900 806 700 Тип сделки Сделка предложение предложение предложение предложение Корректировка -8,0% -8,0% -8,0% -8,0% Скорректированная цена, руб./кв. м 598 828 742 644 Передаваемые права Собственность собственность собственность собственность собственность Корректировка, % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Скорректированная цена, руб./кв. м 598 828 742 644 Условия финансирования сделки типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные 76 Продолжение приложения № 5. Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Корректировка, % 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./кв. м 598 828 742 644 Условия сделки типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные Корректировка, % 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./кв. м 598 828 742 644 Дата предложения ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. Корректировка, % 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./кв. м 598,0 828,0 742,0 644,0 Корректировки второй группы Наименование Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 4 Адрес объекта СПб, пос. Шушары, ул. Первомайская, д.22 СПб, пос. Шушары, Пушкинская ул., д.29 СПб, г. Пушкин, Госпитальная ул. СПб, пос. Шушары, ул. Пушкинская СПб, пос. Шушары, ул. Первомайская, д.24 Корректировка, % 0,00% -5,00% 0,00% 0,00% Корректировка, руб. 0,00 -41 0 0 Скорректированная цена, руб./кв. м 598,00 787,00 742,00 644,00 Площадь объекта 79,6 20,0 50,0 62,0 950,0 Корректировка, % -10,57% -3,83% -2,09% 26,94% 77 Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Корректировка, руб. -63,209 -30,142 -15,508 173,494 Скорректированная цена, руб./кв. м 534,79 756,86 726,49 817,49 Этаж 2 3 цоколь 1 2 Коэффициенты ГУИОН 0,91 0,73 0,93 1,00 0,91 Корректировка, % 24,66% -2,15% -9,00% 0,00% Корректировка, руб. 131,88 -16,27 -65,38 0,00 Скорректированная цена, руб./кв. м 666,67 740,59 661,11 817,49 Состояние отделки Хорошее хорошее удовлетворительное хорошее хорошее Коэффициенты ГУИОН 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 Корректировка, % 0,00% 5,26% 0,00% 0,00% Корректировка, руб. 0,00 38,96 0,00 0,00 Скорректированная цена, руб./кв. м 666,67 779,55 661,11 817,49 Характеристика входа общий с улицы через проходную общий со двора общий со двора общий с улицы Коэффициенты ГУИОН 0,94 0,72 0,87 0,87 0,94 Корректировка, % 30,56% 8,05% 8,05% 0,00% Корректировка, руб. 203,73 62,75 53,22 0,00 Скорректированная цена, руб./кв. м 870,40 842,30 714,33 817,49 Продолжение приложения № 5 78 Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Высота потолка 3,41 больше 3 м больше 3 м ниже 3 м больше 3 м Коэффициенты ГУИОН 1,03 1,03 1,03 1 1,03 Корректировка, % 0,00% 0,00% 3,00% 0,00% Корректировка, руб. 0,00 0,00 21,43 0,00 Скорректированная цена, руб./кв. м 870 842 736 817 Суммарная корректировка, % 45,55% 1,67% -0,84% 26,94% Скорректированная цена, руб./кв. м 870 842 736 817 Абсол. валовая коррекция (АВК) 65,79% 24,29% 22,14% 26,94% Вес АВК 47,3% 17,5% 15,9% 19,4% Обратная корректировка 0,528 0,826 0,842 0,807 Весовой коэффициент 0,176 0,275 0,281 0,269 Доля объекта-аналога в общей стоимости объекта оценки 153 232 207 220 Разброс 15,40% Коэффициент вариации 7,07% Удельный показатель рыночной стоимости, расчетное значение, 812 79 Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 руб./кв. м с НДС Удельный показатель рыночной стоимости, расчетное значение, руб./кв. м без НДС 688 80 Приложение № 6.Расчеты в рамках доходного подхода. Расчет стоимости объекта недвижимости Показатель Значение Наименование объекта встроенное помещение Общая площадь, кв.м 79,6 Арендопригодная площадь, кв. м 79,6 Арендная ставка, руб./кв. м/мес с КУ без НДС 688 Потери от недозагрузки объекта 5,8% Потери от неплатежей 0,0% Общие потери от недоиспользования, % от ПВД 5,8% Операционные расходы Постоянные расходы Налогооблагаемая стоимость, руб. 4 188 720 Норма амортизации, % 2,0% Налог на имущество, % 2,2% Страхование объекта, % 0,10% Переменные расходы Расходы на управление, % от ДВД 2,0% Ставка дисконта 11,9% Резерв на замещение БИЭ, руб./год (модель Инвуда) Расчет Потенциальный валовой доход, руб. 657 178 Действительный валовой доход, руб. 619 062 Операционные расходы, руб. 108 722 Налог на имущество, руб./год 92 152 Страхование объекта, руб./год 4 189 Плата за земельный участок, руб./год 0 Постоянные расходы, руб. 96 341 81 Расходы на управление недвижимостью, руб./год 12 381 Переменные расходы, руб. 12 381 Резерв на замещение, руб. Чистый операционный доход, руб. 510 340 Коэффициент капитализации Ставка дисконтирования 11,90% Фактор фонда возмещения (модель Инвуда) 0,0432% Коэфф. капитализации для объекта 11,94% Стоимость объекта, без НДС, руб. 4 274 204 Стоимость объекта, с НДС, руб. 5 043 561 |