Управление и оценка недвижимости
 Скачать 1.12 Mb.
|
|
Выводы: Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки на дату проведения оценки (24.11.2014 г.), округленно составляет: 5 550 000 (Пять миллионов пятьсот пятьдесят тысяч) рублей с НДС (4 703 390 рублей без НДС, НДС 846 610 рублей). • Расчет согласования самовольной перепланировки 60 По результатам визуального осмотра выявлено наличие перепланировок: часть помещения №1 разделена на две части: кухня (с окном) и коридор; часть помещения №2 разделена на три части: два отдельных кабинета и общий холл. Рассчитать стоимость перепланировок можно двумя способами: учитывая затраты на их устранение и приведение объектов в соответствие с Кадастровым паспортом или учитывая затраты на их согласование. Для расчета стоимости устранения произведенных перепланировок необходимо проведение количественных измерений, а также учет дополнительных факторов: различные материалы конструкций, сопутствующие затраты, недополученный доход в период проведения работ и т.д. результат, полученный таким способом, может иметь большую погрешность и привести к недостоверным результатам. Для определения стоимости согласования произведенных перепланировок был произведен мониторинг цен. Таблица 3.12.Стоимость услуг по согласованию перепланировки нежилых помещений. № п/п Название компании Стоимость услуги с НДС (руб.) Контакты 1 «Согласие» От 80 000 http://pereplanirovkaspb.ru/soglasovanie- pereplanirovki-nezhilogo-pomesheniya-spb 2 «Центр согласования проектной документации в Санкт- Петербурге» От 120 000 http://центр-согласования.рф/price.shtml 3 «Искусство согласования» 81 000 http://arhome.ru/index.php/price/priceoffice 4 Архитектурная мастерская Шевченко От 80 000 http://www.spb-consult.ru/prajs-list/ 61 Продолжение таблицы 3.12 № п/п Название компании Стоимость услуги с НДС (руб.) Контакты Среднее значение, руб. с НДС 90 000 Итого величина стоимости регистрации перепланировки, на дату проведения оценки, округленно составляет: 90 000 (Девяносто тысяч) рублей с НДС. Определение рыночной стоимости объекта оценки с учетом корректировки на согласование самовольной перепланировки. Рыночная стоимость объекта оценки на дату проведения оценки, составляет: 5 593 803 рублей с НДС. Величина стоимости регистрации перепланировок составляет 90 000 рублей с НДС. Ниже в таблице представлен расчет рыночной стоимости объекта оценки с учетом корректировки на согласование самовольной перепланировки и затрат на приобретение, доставку и монтаж новой модульной котельной. Таблица 3.13.Расчет рыночной стоимости с учетом корректировки на согласование перепланировки Наименование Значение Рыночная стоимость объекта оценки, руб. с НДС (расчетное значение) 5 554 223 Стоимость согласования перепланировки, руб. с НДС 90 000 Рыночная стоимость объекта оценки с учетом корректировки на согласование самовольной перепланировки, руб. с НДС (расчетное значение) 5 464 223 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. с НДС (с учетом округления) 5 460 000 Рыночная стоимость объекта оценки, руб. без НДС 4 627 119 Величина НДС, руб. 832 881 Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки с учетом корректировки на согласование перепланировки на дату проведения оценки (24.11.2014 г.), округленно составляет: 62 5 460 000 (Пять миллионов четыреста шестьдесят тысяч) рублей с НДС(4 627 119 рублей без НДС, НДС составляет 832 881 рубль). 3.4.Управление недвижимостью В пункте 3.2.2. данной работы была рассчитана арендная ставка для данного объекта оценки, которая составила 812 руб./кв.м в мес. с НДС или 688 руб./кв.м в мес. без НДС. То есть 64635 руб в месяц с НДС или 54764,8 руб в месяц без НДС. Коммунальные расходы не входят в арендную ставку и оплачиваются арендатором по фактическому потреблению согласно отдельным счетам. Капитальный ремонт производится за счет арендодателя. С условием того что рыночная цена нашего объекта недвижимости составляет 5 460 000 рублей с НДС, срок окупаемости объекта при условии сдачи его в аренду составит 7 лет. Срок окупаемости = 5 460 000/ 64635 = 84,5 месяцев 84,5/12= 7 лет Так как внутренняя отделка объекта находится в хорошем состоянии дополнительных затрат на ремонт объекта не понадобится. Объект находится в жилом квартале, транспортная доступность-хорошая. Что свидетельствует о том, что спрос на офисное помещение будет хорошим. Как уже говорилось ранее, поиск нового арендатора займет не более трех недель. На данный момент на рынке недвижимости наблюдается спад продаж, это объясняется кризисной ситуацией в стране. Несмотря на это на рынке аренды коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге наблюдается стабильность. Цены на коммерческую недвижимость снизились из-за увеличения рисков инвестирования, повышения сроков экспозиции на рынке и удорожание денег на ее покупку (процентов по кредитам) под залог такой недвижимости. В связи с этим было принято решение не продавать данный объект, а сдать его в аренду под офисное помещение. Пока ситуация на рынке недвижимости не стабилизируется, рекомендуется не продавать данный объект, так как его рыночная стоимость после кризиса может, увеличься, что принесет больший доход собственнику. 63 Выводы Рынок коммерческой недвижимости хорошо развивается в наши дни. Поиск нового арендатора занимает приблизительно 3 недели. Хотя кризисная ситуация в стране ухудшает ситуация с продажей недвижимости. При оценки коммерческой недвижимости используются сравнительный и доходный подходы. В данной ситуации нельзя использовать затратный подход, так как этот метод наиболее применим при оценке вновь строящихся и недавно построенных объектов, а также при оценке уникальных объектов, для которых трудно или невозможно найти аналоги. Сравнительный подход возможен для оценки данного объекта потому, что на рынке существует множество аналогичных объектов, которые схожи с оцениваемым по основным экономическим характеристикам и которые могут быть использованы в качестве помещений аналогичного назначения. Использование доходного подхода целесообразно, так как на рынке недвижимости достаточное количество предложений по аренде помещений, схожих с объектом оценки по своим технико-экономическим характеристикам При осуществлении процедуры оценки было определено, что рыночная стоимость данного объекта составляет 5 460 000 (Пять миллионов четыреста шестьдесят тысяч) рублей с НДС(4 627 119 рублей без НДС, НДС составляет 832 881 рубль). А арендная ставка для этого объекта составит 812 руб./кв.м в мес. с НДС или 697 руб./кв.м в мес. без НДС. Срок окупаемости данного объекта составит 7 лет. Итогом данной работы является принятое управленческое решение о сдаче объекта в аренду под офисное помещение, что соответствует функциональному назначению. Все поставленные цели и задачи были достигнуты. 64 Список использованных источников 1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1 – Ст.130 ГК РФ 2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1. - Ст.294 ГК РФ 3. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1. - Ст. 296 ГК РФ 4. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1. - Ст. 1181 ГК РФ 5. Озеров Е.С. «Управление стоимостью и инвестиционным потенциалом недвижимости»/ Е.С.Озеров, С.В.Пупенцова. – СПб.: Изд-во Политехн.ун-та, 2015. – 602 с. 6. Озеров Е.С. «Экономическая оценка недвижимой собственности» учеб.пособие / Е.С. Озеров –СПб. : Изд-во Политехн. Ун-та, 2013.- 367 с 7. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие — Владим. гос. ун-т, 2007 - Эл. ресурс: URL: http://www.cfin.ru/appraisal/realty/market_realestate_valuation.shtml. 8. Пупенцова С.В. «Экономика недвижимости» : учеб.пособие. Изд. 4- е, испр.и доп. /С.В.Пупенцова; под общей редакцией проф. В.В.Кобзева. –СПб.: Изд-во Политехн. ун-та, 2013. – 172 с. 9. Озеров Е.С. Управление недвижимой собственностью: учеб.пособие/ Е.С.Озеров.- СПб.: Изд-во Политехн.ун-та, 2012.-391 с. 10. Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б.Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА- М,2007 11. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Эл. ресурс:URL:http://www.guion.spb.ru/userfiles/Model_stoimosty_prava_ III_kv_2014.pdf 12. Озерова Е.С. «Экономический анализ и оценка недвижимости», СПб.: Изд-во «МСК», 2007 г., стр. 97 13. Яндекс -– Эл. ресурс: URL:www.yandex.maps.ru 14. Карта Санкт-Петербурга - Эл. ресурс: URL:www.kartaspb.ru 65 15. Экономика недвижимости : учеб.для студ. учреждений высш. проф. образования / С. Н.Максимов. — М. : Издательский центр «Академия», 2010. — 320 с 68 Приложение № 1. Расчеты в рамках сравнительного подхода. Характеристики объектов-аналогов. Наименование показателя Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Передаваемые права собственность собственность Собственность собственность собственность собственность Условия финансировани я Рыночные рыночные Рыночные рыночные рыночные рыночные Условия продажи Рыночные рыночные Рыночные рыночные рыночные рыночные Состояние рынка (сделка / предложение) сделка предложение Предложение предложение предложение предложение Дата сделки/предлож ения ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. Адрес Шушары, ул. Первомайская, д.22 Пушкин, Октябрьский бульвар, 8, к.2 Колпино, Октябрьская ул. Пушкин, ул. Оранжерейная, 55 Шушары, ул. Окуловская, д.22 Шушары, ул. Окуловская, д.22 Район Пушкинский Пушкинский Колпинский Пушкинский Пушкинский Пушкинский Тип объекта встроенное нежилое помещение в жилом доме встроенное нежилое помещение в жилом доме встроенное нежилое помещение в жилом доме встроенное нежилое помещение в жилом доме встроенное нежилое помещение в жилом доме встроенное нежилое помещение в жилом доме 67 Вид использования офис офис Офис офис офис офис Этаж 2 цоколь 1 1 1 1 Коммуникации все коммуникации все коммуникации все коммуникации все коммуникации все коммуникации все коммуникаци и Площадь, кв.м 79,6 150 100 129 126,8 116,5 Характеристика входа общий с улицы отдельный со двора отдельный со двора отдельный с улицы отдельный с улицы отдельный с улицы Состояние отделки хорошее хорошее Хорошее хорошее без отделки без отделки Высота потолка 3,41 2,75 2,55 2,80 3,5 3,5 Цена предложения за 1 кв.м площади, руб./кв.м с НДС 66 000 82 000 102 326 100 000 100 000 Источник рыночной информации http://realty.dmir. ru/sale/ofis- pushkin- oktyabrskiy- bulvar- 36137056/ http://www.emls. ru/fullinfo/5/800 029635.html http://realty.dmi r.ru/sale/ofis- pushkin- oranzhereynaya -ulica- 43333263/ http://realty.dmi r.ru/sale/predpri yatie-shushary- 53756963/ http://realty.dm ir.ru/sale/predp riyatie- shushary- 53756963/ 68 Приложение 2.Расчеты в рамках сравнительного подхода. Корректировки по первой группе элементов сравнения Наименование Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Стоимость предложения, руб./кв. м 66 000 82 000 102 326 100 000 100 000 Тип сделки сделка предложение предложение предложение предложение предложение Корректировка -11,00% -11,00% -11,00% -11,00% -11,00% Скорректированная цена, руб./кв. м 58 740 72 980 91 070 89 000 89 000 Передаваемые права собственность собственность собственность собственность собственность собственность Корректировка, % 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Скорректированная цена, руб./кв. м 58 740 72 980 91 070 89 000 89 000 Условия финансирования сделки типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные Корректировка, % 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./кв. м 58 740 72 980 91 070 89 000 89 000 Условия сделки типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные типичные рыночные Корректировка, % 0% 0% 0% 0% 0% 69 Скорректированная цена, руб./кв. м 58 740 72 980 91 070 89 000 89 000 Дата предложения ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. ноябрь 2014 г. Корректировка, % 0% 0% 0% 0% 0% Скорректированная цена, руб./кв. м 58 740 72 980 91 070 89 000 89 000 70 Приложение № 3. Классификация технического состояния объектов Состояние отделки Характеристика «Евростандарт» объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно- техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции Отличное объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования Нормальное объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов) Удовлетворительное объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов) Неудовлетворительное помещение в текущем состоянии не пригодно к использованию по функциональному назначению, имеет дефекты, устранимые только с помощью значительного ремонта (не включающего восстановление элементов несущих конструкций): отдельные трещины в цоколе и капитальных стенах; поперечные трещины в плитах перекрытий; отпадение 71 штукатурки; увлажнение поверхности стен, следы постоянных протечек на площади более 20% потолка и стен, промерзание и продувание через стыки панелей; материал пола истерт, пробит, порван, основание пола просело; требуется ремонт заполнений оконных и дверных проемов с их частичной заменой. Требуется восстановление отделки. 72 Приложение № 4.Расчеты в рамках сравнительного подхода. Корректировки по второй группе элементов сравнения и расчет стоимости сравнительным подходом. Наименование Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 5 Аналог № 6 Адрес объекта Шушары, ул. Первомайская, д.22 Пушкин, Октябрьский бульвар, 8, к.2 Колпино, Октябрьская ул. Пушкин, ул. Оранжерейная, 55 Шушары, ул. Окуловская, д.22 Шушары, ул. Окуловская, д.22 Корректировка, % -5,00% 0,00% -5,00% 0,00% 0,00% Корректировка, руб. -2 937 0 -4 554 0 0 Скорректированная цена, руб./кв. м 55 803 72 980 86 516 89 000 89 000 Площадь объекта 79,6 150,0 100,0 129,0 126,8 116,5 Корректировка, % 5,73% 1,99% 4,31% 4,15% 3,37% Корректировка, руб. 3 197,51 1 452,30 3 729 3 694 2 999 Скорректированная цена, руб./кв. м 59 001 74 432 90 245 92 694 91 999 Этаж 2 цоколь 1 1 1 1 Коэффициенты ГУИОН 0,86 0,71 1,00 1,00 1,00 1,00 Корректировка, % 21,13% -14,00% -14,00% -14,00% -14,00% Корректировка, руб. 12 467 -10 420 -12 634 -12 977 -12 880 Скорректированная цена, руб./кв. м 71 468 64 012 77 611 79 717 79 119 Состояние отделки хорошее хорошее хорошее хорошее без отделки без отделки Коэффициенты ГУИОН 1,00 1,00 1,00 1,00 0,89 0,89 Корректировка, % 0,00% 0,00% 0,00% 12,36% 12,36% Корректировка, руб. 0,00 0,00 0 9 853 9 779 Скорректированная цена, руб./кв. м 71 468,00 64 012,00 77 611,00 89 570,00 88 898,00 Характеристика входа общий с улицы отдельный со двора отдельный со двора отдельный с улицы отдельный с улицы отдельный с улицы Коэффициенты ГУИОН 0,88 0,82 0,82 1,00 1,00 1,00 73 Корректировка, % 7,32% 7,32% -12,00% -12,00% -12,00% Корректировка, руб. 5 231,46 4 685,68 -9 313,32 -10 748,40 -10 667,76 Скорректированная цена, руб./кв. м 76 699 68 698 68 298 78 822 78 230 Высота потолка 3,41 2,75 2,55 2,8 3,5 3,5 Коэффициенты ГУИОН 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 Корректировка, % 5,00% 5,00% 5,00% 0,00% 0,00% Корректировка, руб. 3 834,95 3 434,90 3 414,90 0,00 0,00 Скорректированная цена, руб./кв. м 80 534 72 133 71 713 78 822 78 230 Суммарная корректировка, % 37,102% -1,162% -21,256% -11,437% -12,100% Скорректированная цена, руб./кв. м 80 534 72 132 71 712 78 821 78 231 Абсол. валовая коррекция (АВК) 44,18% 28,31% 40,31% 42,51% 41,73% Вес АВК 22,4% 14,4% 20,5% 21,6% 21,2% Обратная корректировка 0,777 0,857 0,796 0,785 0,789 Весовой коэффициент 0,194 0,214 0,199 0,196 0,197 Доля объекта-аналога в общей стоимости объекта оценки 15 624 15 436 14 271 15 449 15 412 Разброс 10,95% Коэффициент вариации 5,34% Удельный показатель рыночной стоимости, расчетное значение, руб./кв. м 76 192 |