Управление и оценка недвижимости
 Скачать 1.12 Mb.
|
|
Глава 2.Характеристика объекта исследования 2.1.Описание объекта Состав объекта оценки: Нежилое помещение кадастровый (или условный) номер 78:42:15106:61:115:13, общей площадью 79,6 кв.м, этаж 2, адрес объекта: Санкт- Петербург, поселок Шушары, Первомайская ул., д. 22, лит. А, пом. 17Н. Зарегистрированные и оцениваемые права на объект оценки. Таблица 2.1. Сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки Наименование показателя Характеристика Объект оценки Нежилое помещение кадастровый (или условный) номер 78:42:15106:61:115:13, общей площадью 79,6 кв.м, этаж 2, адрес объекта: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Первомайская ул., д. 22, лит. А, пом. 17Н Имущественные права на объект Право частной собственности Субъект права: ООО «YYY» Балансовая стоимость объекта оценки (на 01.11.2014 г.) 3 490 932,1 руб. Обременения права Не зарегистрированы Вид оцениваемых прав на объект оценки с указанием обременений и ограничений Право частной собственности Указание на принадлежность объекта оценки к объектам культурного наследия, если он таковым является Нет Назначение объекта оценки Нежилое Текущее использование объекта оценки Офис 36 Описание нежилого встроенного помещения. Таблица 2.2. Объемно-планировочные характеристики нежилого помещения Показатель Характеристика Общие характеристики помещения Наименование объекта Нежилое помещение Площадь объекта 79,6 кв. м Занимаемый этаж 2 Организация входа Один общий с улицы (удален от красной линии улицы на 80 м) Характеристика окон Семь окон на улицу Адрес г. Санкт-Петербург, поселок Шушары, Первомайская ул., д. 22, лит. А, пом. 17Н Кадастровый (или условный) номер 78:42:15106:61:115:13 Текущее использование помещения Офисное Коэффициент арендопригодных площадей 1,0 Высота потолков 3,41 Состояние внутренней отделки помещения Отличное Окна (помещения) Металлопластиковые (входные),деревянные (межкомнатные) Полы (помещения) Ламинат, кафельная плитка Стены (помещения) Отделка гипроком Потолок (помещения) Подвесной 37 Продолжение таблицы 2.2 Показатель Характеристика Сведения о перепланировках В помещении проведена перепланировка: часть помещения №1 разделена на две части: кухня (с окном) и коридор; часть помещения №2 разделена на три части: два отдельных кабинета и общий холл. Примерный план перепланировки приведен на схеме ниже. Таблица 2.3 . Общие характеристики здания, в котором расположено помещение Показатель Характеристика Год постройки 2009 Состояние здания в целом Отличное Этажность 24 Фундамент Монолитная железобетонная плита Стены Монолитные, трёхслойные с утеплителем пенополистиролом Перекрытия Монолитные железобетонные Кровля Мягкая, рулонная Инженерные сети Отопление и горячее водоснабжение; электроснабжение, водоснабжение и канализация – централизованное обеспечение с подключением к наружным сетям, выполнена разводка. Здание оборудовано лифтами, мусоропроводами и всеми инженерными коммуникациями. 38 Описание местоположения объекта оценки. Объект оценки находится в Пушкинском районе г. Санкт-Петербурга. Общая характеристика локального местоположения объекта оценки Оцениваемый объект расположен в квартале, ограниченном с севера - Окуловской ул., с юга – Первомайской ул., с запада – Вишерской ул., с востока – Новгородской ул. Рис.2. Локальное местоположение объекта оценки Рис.3. Локальное местоположение объекта оценки Расположение объекта оценки Расположение объекта оценки 39 Ближайшее окружение: Ближайшее окружение представлено многоэтажной жилой застройкой, со встроенными коммерческими помещениями на первых этажах с включением социально-бытовых и общественно-деловых объектов. Транспортная доступность: Доступность объекта оценки общественным транспортом – хорошая, автомобильным транспортом – без ограничений. Ближайшая станция метрополитена «Звездная» и «Купчино» расположены на расстоянии около 6-7 км по линиям дорожной сети. Остановка автобусов и маршрутных такси, проходящих по Вишерской ул., удалена от объекта оценки на расстояние около 250 м. Плотность транспортных и пешеходных потоков по Первомайской ул. – средняя. Объект оценки удален от красной линии Первомайской улицы на 80 м, беспрепятственно просматривается с улицы. Инженерная инфраструктура: Территория расположения оцениваемого объекта обеспечена сетями электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления. 2.2. Выводы по описанию объекта оценки Объект расположен в Пушкинском районе города, в окружении многоэтажной жилой застройкой, со встроенными коммерческими помещениями на первых этажах; Объект расположен на удалении 6 -7 км от станции метрополитена; Хорошая доступность общественным транспортом; Хорошие условия подъезда личным автотранспортом. 2.3.Позиционирование объекта оценки По результатам описания, объект оценки может быть позиционирован в сегменте встроенных помещений офисного назначения. При позиционировании объекта учитываются факторы, которые будут влиять на стоимость: 40 повышающие: отличное состояние объекта, расположение в активно развивающейся части Пушкинского района города, вблизи КАД, на небольшой удаленности от станции метрополитена, расположение на втором этаже, наличие отдельного для нежилых помещений входа с улицы; понижающие: не выявлены. 2.4.Анализ ликвидности объекта При определении ликвидности оцениваемого имущества обычно принимаются во внимание следующие факторы: Степень уникальности имущества - Оцениваемый объект не является уникальным, поскольку строительство и эксплуатация подобных объектов достаточно развито. Физические характеристики объекта и его местоположение. Существенными факторами, влияющими на стоимость и ликвидность объекта недвижимости, являются: местоположение; физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций); размер объекта Рассмотрим основные факторы, влияющие на стоимость и степень ликвидности объекта оценки. Местоположение – один из наиболее важных факторов. Нахождение в зоне с конкретным набором характеристик влияет на стоимость объекта недвижимости в том или ином направлении. Объект находится в Пушкинском районе города, окружающие объекты представлены в основном жилыми зданиями. Подъезд к объекту оценки осуществляется по асфальтированной дороге. Следует отметить, что на данный момент рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга характеризуется стагнацией, как в отношении уровня арендных ставок, так и удельных показателей стоимости. Сроки реализации нежилых помещений достаточно большие, ликвидность ниже средней. 41 Состояние. Состояние объекта недвижимости имеет важное значение, так как определяет объем затрат, который необходимо будет осуществить будущему собственнику прежде чем начать эксплуатировать объект недвижимости. Объект оценки находится в отличном состоянии, то есть его эксплуатация в текущем состоянии возможна без проведения дорогостоящих ремонтных работ капитального характера. Наличие инженерного обеспечения. Безусловно, на стоимость объектов недвижимости влияет наличие инженерных коммуникаций. К объекту оценки подведены все необходимые коммуникации. Количество потенциальных потребителей, степень развитости вторичного рынка. Вторичный рынок встроенной недвижимости Санкт- Петербурга достаточно развит. Потенциальными покупателями оцениваемого объекта могут являться как физические, так и юридические лица. Полнота ценовой информации о данном имуществе в информационных источниках. Имеется ценовая информация, позволяющая получить общее представление о предложениях на основе доступных источников информации. Возможность реализации имущества в качестве отдельных компонентов. Объект оценки представляет собой встроенное помещение, расположенное в жилом доме. Поэтому реализация имущества в качестве отдельных компонентов не представляется целесообразной. Наиболее целесообразна продажа объекта целиком. В силу описанных выше обстоятельств, объект оценки можно назвать удовлетворяющим требованиям ликвидности, при этом степень ликвидности объекта – ниже средней. Опираясь на анализ основных факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости объекта оценки, можно предположить, что реализация оцениваемого недвижимого имущества в перспективе имеет достаточно высокие шансы на открытом рынке в типичные для подобной недвижимости сроки. Оценщик определяет ликвидность как ниже средней со сроком экспозиции объекта на уровне 12 месяцев. 42 Глава 3. Оценка и управление объектом оценки 3.1.Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки Понятие наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого имущества с наилучшей отдачей, при непременном условии физической возможности и финансовой оправданности такого рода действий. Анализ вариантов использования земельного участка как условно свободного. Объектом оценки является встроенное помещение нежилого назначения. Под земельными участками, относящимися к встроенным помещениям, обычно понимаются части земельного участка, относящегося ко всему зданию, которые были выделены пропорционально долям площадей встроенных помещений от общей площади здания. В данном случае, земельный участок, относящийся к встроенному помещению, в натуре не выделен. Кроме того, застройка отдельных участков земли, относящихся к встроенным помещениям, невозможна. По этой причине анализ наиболее эффективного использования земельного участка, относящегося к встроенному помещению, как условно свободного, не проводился. Анализ вариантов использования земельного участка с существующими улучшениями. Юридическая правомочность Согласно Свидетельству о государственной регистрации прав на объект недвижимости, объект оценки идентифицируется как нежилое помещение. Данное условие исключает использование объекта в качестве жилого. Основными коммерческими функциями при использовании встроенных нежилых помещений являются: • торговая функция; • офисная функция; • производственно-складская функция. 43 На дату оценки текущее использование помещения офисное. Таким образом, текущее использование и предполагаемое использование оцениваемого объекта отвечает критерию юридической правомочности. Физическая осуществимость Рассматриваемый фактор диктуется физическими характеристиками самого объекта (местоположение, площадь, форма и т.д.). Под физической возможностью предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме нежилого помещения. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки. Объект оценки представляет собой нежилое встроенное помещение, расположенное на 2-м этаже 24-х этажного жилого дом, имеющее один общий вход с другими нежилыми встроенными помещениями, расположенными на втором этаже. Высота помещения 3,41 м. Оцениваемый объект обеспечен следующими инженерными коммуникациями: электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение. В помещении выполнен качественный офисный ремонт. Состояние объекта оценки на дату осмотра оценивается как «отличное». Таким образом, единственной физически возможной функцией использования встроенного помещения является офисная. Финансовая целесообразность и максимальная эффективность На данном этапе анализируются физически возможные и законодательно разрешенные варианты использования объекта оценки с целью определения того, какие из них способны дать отдачу, превышающую суммарные затраты на операционные расходы, финансовые издержки и возврат вложенного капитала. Все способы использования, которые по расчетам будут отвечать поставленному условию, давать положительный доход с достаточной отдачей на собственный капитал, рассматриваются как финансово осуществимые. В дальнейших рассуждениях Оценщик предполагает, что собственник будет сдавать объект недвижимости в аренду и получать гарантированную прибыль в виде арендной платы за сдаваемые площади в течение длительного периода времени, так как такая схема использования нежилых помещений является 44 наиболее распространенной на рынке коммерческой недвижимости Санкт- Петербурга. С учетом спроса на аренду коммерческих помещений, расположенных в границах Пушкинского административного района Санкт-Петербурга, нет оснований ставить под сомнение возможность сдачи объекта в аренду по ставке, обеспечивающей компенсацию затрат на содержание объекта. В условиях, когда арендатор несет все эксплуатационные расходы по недвижимости, а арендодатель только получает вознаграждение за пользование объектом не может быть убыточным вариант сдачи в аренду по ставке, компенсирующей лишь затраты по управлению объектом, и являющейся близкой к нулевой. Следовательно указанный выше вариант использования объекта для собственника можно считать финансово оправданными при условии чистой аренды. Таким образом, варианты сдачи оцениваемого объекта в аренду под коммерческие функции на условиях «чистой аренды» являются финансово оправданными. Учитывая спрос на коммерческие помещения в районе, где расположен объект оценки, а также индивидуальные характеристики объекта (характеристики местоположения, занимаемый этаж, характеристики входа, объемно-планировочные решения, уровень и состояние внутренней отделки), по мнению Оценщика, финансовая оправданность и максимальная эффективность достигается в случае использования объекта оценки в качестве офисного помещения. Вывод: Проведенный анализ возможных вариантов использования показал, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использования объекта оценки в качестве офисного помещения. 3.2. Описание процесса оценки объекта Оценка рыночной стоимости осуществляется с точки зрения трех классических подходов: сравнительного, доходного и затратного. 45 3.2.1.Расчет стоимости объекта сравнительным подходом Подбор объектов-аналогов: Объекты-аналоги отбирались по следующим ценообразующим факторам: нежилые встроенные помещения, офисного или торгово-офисного назначения, расположенные в Пушкинском и Колпинском районах г. Санкт-Петербурге, сопоставимые с объектом оценки по площади. При подборе объектов аналогов анализировались открытые данные за ноябрь 2014 года. В процессе поиска использовались такие сайты как www.avito.ru, www.restate.ru , www.emls.ru и др. (Характеристики объектов- аналогов см. приложение 1) Корректировки по первой группе элементов сравнения 1 : • Корректировка на тип сделки. Цены представленных объектов-аналогов являются ценами предложения. Поправка на торг рассчитана на основании данных опроса профессиональных участников рынка недвижимости. По данным профессиональных представителей рынка скидка на предложение при заключении сделок купли-продажи находится в диапазоне 5%-15%. При проведении настоящего расчета, учитывая место расположения объекта и его масштаб, использовалась величина скидки на среднем уровне - 11%. • Корректировка на передаваемые права. Поскольку у объекта оценки и у объектов – аналогов в результате предполагаемой сделки передается право собственности, данная корректировка не производилась. • Корректировка на условия финансирования. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые, в свою очередь, влияют на цену сделки. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей, влияющих на цену. В данном случае предполагается, что условия финансирования соответствуют рыночным, корректировка не проводилась. • Корректировка на условия сделки. Условия сделки во всех случаях соответствуют рыночным, поэтому данная корректировка не проводилась. 1 Первая группа элементов сравнения учитывает условия сделки. 46 • Корректировка на дату совершения сделки. Поскольку все объекты-аналоги предлагаются в продажу во временной период, максимально приближенный к дате проведения оценки (21.11.2014 г.), данная корректировка не проводилась. Корректировки по первой группе элементов сравнения см. приложение 2. Корректировки по второй группе элементов сравнения 2 Согласно анализу рынка были выявлены следующие основные ценообразующие факторы: • местоположение; • площадь помещений; • состояние; • этаж расположения; • высота помещений; • расположение входа. • Корректировка на местоположение. Расположение в центральных частях районных центров с повышенным уровнем деловой активности – фактор повышающий привлекательность объекта недвижимости офисного назначения для потенциального инвестора. Однако, построение математических зависимостей, корректно описывающих данную зависимость, затруднительно. Поэтому проводился экспертный опрос для определения корректировки на различия в местоположении и ближайшем окружении. Ниже, в таблице № 8 представлены результаты экспертного опроса. Величины корректировок отражают мнение экспертов в части выделяемых градаций инвестиционной привлекательности более удачно расположенного объекта по сравнению с объектом, обладающим меньшим потенциалом местоположения. 2 Вторая группа элементов сравнения учитывает технико-экономические элементы сравнения 47 Таблица 3.1. Расчет корректировки на различие в местоположении объектов методом экспертного опроса. Ф.И.О., квалификация, контактный телефон эксперта Величина корректировки, % Расположение в центральных частях районного центра Расположение в периферических частях районного центра или в нас.пунктах Соболева Л.Р. (ООО "Практис КБ", руководитель отдела промышленной недвижимости и земельных участков, опыт работы в области коммерческой недвижимости более 10 лет) -(3% -7%) 0 Томашевич С.А. (ООО "Практис КБ", руководитель отдела, опыт работы в области коммерческой недвижимости более 10 лет) -5%0 0 Кузнецов Д.Д. (член экспертного совета СРО «СПО», оценщик-эксперт, опыт работы в области недвижимости более 10 лет) -5% 0 Быцко Н. Г. (член экспертного совета СПО «РОО», оценщик-эксперт, опыт работы в области недвижимости более 10 лет) -(2%-8%) 0 Среднее значение, % (округленно) -5% 0 • Корректировка на состояние внутренней отделки. Корректировка на состояние производилась по методике ГУИОН («Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения стоимости права собственности объектов нежилого фонда, методом массовой оценки»). Классификация технического состояния объектов, используемая ГУИОН при определении стоимости объектов нежилого фонда методом массовой оценки, приведена в приложении № 3. [11] Согласно данной методике – различие в состоянии влечет за собой следующее соотношение цен продаж: 48 Таблица 3.2.Характеристика состояния. Состояние Офис «Евростандарт» 1,11 Отличное 1,09 Нормальное 1,00 Удовлетворительное 0,90 Неудовлетворительное 0,89 Величина корректировки получена следующим образом: Величина корректировки = (Ксост объекта оценки) ×100% (25) (Ксост объекта-аналога -1) • Корректировка на площадь. Традиционно при увеличении площади объектов продавцы готовы идти на определенное снижение удельной стоимости, являющееся аналогом «скидки на опт». Уравнение зависимости для офисных помещений: Y=-0,133×ln(x)+2,1361 (26) • Корректировка на занимаемый этаж. Корректировка на занимаемый этаж производилась по методике ГУИОН («Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения стоимости права собственности объектов нежилого фонда, методом массовой оценки»). Согласно данной методике – различие в занимаемом этаже влечет за собой следующее соотношение цен продаж: Таблица 3.3.Характеристика этажа |