градостроительство. Градостороительство. Минобрнауки россии федеральное государственное бюджетное
 Скачать 0.78 Mb.
|
|
Тема: Жилые дома в составе проекта застройки микрорайона Методические указания к выполнению задания. Проект застройки разрабатывается для территорий кварталов, микрорайонов и других планировочных элементов поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков. В проекте застройки определяются: линии регулирования застройки; расположение зданий, строений и сооружений; этажность и тип зданий; архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение застройки; системы инженерного оборудования и благоустройства, а также условия присоединения их к сооружениям и коммуникациям систем инженерного оборудования, находящимся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры поселений; организация движения транспортных средств и пешеходов; территории общего пользования; организация рельефа с планом земельных работ; мероприятия по защите окружающей среды; меры по защите от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также мероприятия по гражданской обороне; меры по обеспечению потребностей инвалидов и маломобильных групп населения; границы земельных участков и предложения по установлению публичных сервитутов (при разработке проектов межевания в составе проектов застройки); сводный расчет стоимости строительства. В проектах застройки могут быть урегулированы и другие вопросы, необходимость которых обусловлена местными условиями. Например, требования к проектированию и строительству в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению территорий, размещению архитектурных объектов малых форм, визуальной информации. Проект застройки является основой для осуществления застройки территорий поселений, разработки проектной документации отдельных зданий и сооружений, выноса в натуру (на местность) линий регулирования застройки и границ земельных участков, выдачи кадастровых планов земельных участков, формирования объектов недвижимости. Если в составе проектов застройки разрабатываются проекты межевания территорий, то эти данные используются для установления публичных сервитутов. Графические материалы проекта застройки разрабатываются в масштабе 1 : 500 или 1 : 1000. В их состав входят: генеральный план застройки, план благоустройства и озеленения, схема организации рельефа, план земляных масс, схемы инженерной инфраструктуры. На генеральном плане застройки показываются все сохраняемые, реконструируемые и проектируемые здания и сооружения, участки зданий социального и культурно-бытового обслуживания населения, территории отдыха, спорта и другого назначения, проезды и пешеходные проходы, зеленые насаждения, этапы реализации. Основными объектами, размещаемыми на территории микрорайона в составе проекта застройки, являются жилые здания. Для характеристики жилых зданий используют следующие показатели: жилая площадь,  - сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов;общая площадь, — сумма площадей всех жилых и подсобных помещений, включая площадь встроенных шкафов, внутри-квартирных коридоров, балконов и лоджий;средняя этажность жилой застройки (Э), определяемая по формуле  где  - общая площадь жилых зданий (жилой фонд), ; - площадь  -этажного здания, ; - количество этажей;средняя жилищная обеспеченность (N), /чел. - количество квадратных метров общей площади на одного жителя.Для характеристики территории жилой застройки используют следующие показатели: Плотность жилого фонда брутто  Плотность жилого фонда нетто  Где  -жилая территория микрорайона.Задание 5.1. Определить объем жилищного строительства, исходя из площади территории микрорайона и плотности жилого фонда. Рассчитать количество жилых зданий по типам для размещения их на территории микрорайона. Задача решается с помощью команды «Поиск решения» сервисных надстроек MS Excel. Построить график зависимости плотности жилого фонда от этажности домов. Определить среднюю этажность ломов в микрорайоне и с помощью вышеуказанного графика найти плотность жилого фонда микрорайона (брутто). Определить общее количество жилого фонда и распределить его по заданным типам домов. С помощью команды «Поиск решения» сервисных надстроек MS Excel выполнить подбор вариантов проектов жилых домов. Исходные данные. Общий размер территории - 17 га. Жилой фонд размещается в секционных и точечных домах. Применяются два вида секций. Секция А. Размер в плане (20 х 20) м (для 12-этажных домов). Территория застройки - 400 м2 (0,04 га). Полезная площадь квартир в одной секции одного этажа - 240 м2. Секция Б. Размер в плане: длина - 18 м, ширина - 12 м (для 5- и 9-этажных секционных домов). Территория застройки - 216 м2 (0,02 га). Полезная площадь квартир в одной секции одного этажа - 170 м2. Для размещения на территории микрорайона используются следующие дома: 5-этажные 3- и 5-секционные; 9-этажные 7-секционные; 12-этажные односекционные (точечные). Высота этажа - 3,0 м (от пола до пола). Соотношение жилого фонда в домах различной этажности по вариантам представлено в табл.5.1. Таблица 5.1 Варианты задания
Плотность жилого фонда (брутто) нормативная: 5-этажные - 5 700 м2/га; 9-этажные - 6 000 м2/га; 12-этажные - б 400 м2/га. Средняя жилищная обеспеченность - 18 м2/чел. Порядок выполнения задания Открыть приложение Microsoft Excel. Ввести заголовки столбцов: «Этаждость», «Количество секций», «Площадь этажа, м », «Общая площадь здания, м », «Количество зданий», «Общая площадь зданий данной этажности, м », «Удельный вес зданий данной этажности». Ввести в столбцы соответствующие значения. Следует учесть, что общая площадь здания равна произведению площади этажа, количества секций и количества этажей. В ячейки столбца «Количество зданий» можно вводить любые числа, это будут изменяемые ячейки. Процентный состав зданий различной этажности вводится в виде отношения количества зданий данной этажности к количеству всех зданий, выраженного в процентах. На панели инструментов выбрать пункт «Сервис». В открывшемся меню выбрать инструмент «Поиск решения». В строку «Установить целевую ячейку» ввести номер ячейки, в которой указана суммарная общая площадь всех зданий. Она должна быть равна значению жилого фонда во всех домах. В графу изменяемые ячейки ввести номера ячеек столбца «Количество зданий», не включая ячейку, в которой суммируется общее количество зданий. В окно «Ограничения» ввести, используя клавишу «Добавить», ограничения по процентному составу зданий различной этажности. Нажать кнопку «Выполнить». Далее необходимо откорректировать количество зданий, чтобы привести их к целому значению. При этом значение жилого фонда должно остаться близким к расчетному. Практическое занятие №6 к теме «Оценка городских земель»-4 часа Тема: Рыночная стоимость земельного участка Методические указания к выполнению задания. Рыночная стоимость земельного участка - это наиболее вероятная цена, по которой данный земельный участок может быть отчужден на открытом и конкурентном рынке, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств. На формирование стоимости конкретного земельного участка влияют его уникальность, недвижимость, долговечность, возможность многофункционального использования, ограниченность, невосполнимость и т. д. Данные особенности являются основными факторами, формирующими стоимость любого земельного участка. Для определения рыночной стоимости земли используют методы оценки, основанные на трех разных методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном. При оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, состояния рынка, социально-экономической ситуации. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода. Сравнительный подход Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из предпосылки, что стоимость оцениваемого имущества определяется на основе анализа цен сделок со схожим по своим характеристикам имуществом. Сравнительный подход используется при наличии информации о рыночных ценах сделок со схожими по своим характеристикам объектам недвижимости. Все методы оценки недвижимости, применяемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении стоимости оцениваемого объекта на основе цен недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. При этом в цены сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов аналогов и объекта оценки. Доходный подход Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта недвижимости определяется его потенциальной способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости. Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципов наилучшего и наиболее эффективного использования. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу, основаны на соотношении:  где  -доход; - коэффициент капитализации.Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации зависит как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка. Поэтому использование данного метода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации иных факторов. При оценке стоимости объекта недвижимости доходными методами следует учитывать, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования объекта. Затратный подход К затратному подходу относится совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства (восстановления) либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Данный подход применяется при отсутствии рыночной информации о ценах сделок или доходов от объектов недвижимости. При оценке земли затратный подход используется в основном для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений) для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости. Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так и земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию. Для оценки стоимости земли могут применяться методы одного подхода, например, сравнительного или доходного подхода, а также методы, представляющие комбинацию разных подходов. Для оценки стоимости земельных участков используются следующие методы оценки: метод сравнения продаж; метод выделения; метод распределения; метод капитализации земельной ренты; метод остатка для земли; метод предполагаемого использования. К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж, к доходному подходу относится метод капитализации земельной ренты и предполагаемого использования. Остальные методы представляют собой комбинацию разных подходов. Отнесение ме тодов к тому или иному методологическому подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элементы всех трех подходов. 1. Метод сравнения продаж. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования данного метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка. В качестве единицы сравнения, как правило, следует использовать характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, гектар, квадратный метр земельного участка). Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения: имущественные права; условия финансирования; условия оплаты; условия совершения сделки; время заключения сделки с объектом-аналогом; местоположение и окружение; правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка; физические характеристики земельного участка; доступные коммунальные услуги. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, при этом последовательность корректировок не имеет значения. Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе. Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов. При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. 2. Метод выделения. Метод выделения применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. 3. Метод распределения. Метод основан на предположении существования типичного соотношения между стоимостью земли и стоимостью улучшений в каждой сфере рынка недвижимости. Метод используется при наличии данных о продажах застроенных земельных участков, аналогичных оцениваемому земельному участку при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений). Следует учитывать, что доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и ряда других факторов. Поэтому данный метод используется для оценки рыночной стоимости земли, как правило, при недостатке информации о продажах свободных земельных участков либо в качестве проверочного при наличии оценок, полученных другими методами. 4. Метод капитализации земельной ренты. Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения данного метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. 5. Метод остатка. Метод остатка применяется для оценки как свободных, так полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. В соответствии с этим методом рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:  где  - оценка рыночной стоимости земельного участка; - чистый операционный доход, который генерирует весь объект недвижимости; - рыночная стоимость улучшений; - коэффициент капитализации доходов от земли; - коэффициент капитализации доходов от улучшений.6. Метод предполагаемого использования. Метод предполагаемого использования может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития - в настоящий момент или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов должны использоваться ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам. Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода ее владения. Задача 6.1. Стоимость здания с учетом износа (полная восстановительная стоимость минус износ) - 1 228 500 у. е. Общий чистый операционный доход от объекта н имости - 725 760 у, е. Коэффициент капитализации для здания - 20%. Коэффициент капитализации дохода от земли равен 16% годовых. Требуется определить стоимость земли. Задача 6.2. На территории города построен объект, рыночная стоимость которого вместе с землей оценивается в 350 000 у. е. В ближайшем окружении с ним недавно были проданы три аналогичных застроенных участка: первый - 210 000 у. е., второй - 250 000 у. е., третий - 460 000 у. е. Текущая стоимость улучшений на этих участках составила: на первом - 165 000 у. е., на втором -178 000 у. е., на третьем - 370 000 у. е. Определить стоимость земельного участка в составе созданного единого объекта недвижимости. Задача 6.3. Рыночная стоимость единого объекта недвижимости - земельного участка с расположенными на нем улучшениями - определена методом сравнения продаж и составляет 450 000 у. е. Оценщик определил восстановительную стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства) в сумме 350 000 у. е. Общий износ улучшений определен в размере 40%. Определить стоимость земельного участка под зданием. Задача 6.4. Оценщик выявил данные о проданном земельном участке, аналогичном оцениваемому. Основные характеристики проданного земельного участка следующие. Цена продажи - 25 000 у. е. Площадь земельного участка аналогична оцениваемому. Условия финансирования - использование взаимозачетов, которые дали удорожание участка на 5%. Дата продажи - 4 месяца назад. Рост цен на недвижимость - 2% в месяц. Местоположение - на 15% лучше оцениваемого. Топографические условия на 10% хуже, чем у оцениваемого. Определить рыночную стоимость оцениваемого участка. Задача 6.5. Земельный участок приносит собственнику ежемесячный доход в размере 120 у. е. Коэффициент капитализации для земельного участка равен 10%. Определить рыночную стоимость земельного участка. Задача 6.6. На земельном участке расположен коттедж 1990 г. постройки. Общая площадь коттеджа 260 м2. Нормативный срок эксплуатации объекта - 75 лет. Стоимость нового строительства аналогичного коттеджа равна 800 у. е./м2. Аналогичный единый объект недвижимости был продан за 190 000 у. е. Определить рыночную стоимость земельного участка под коттеджем. Задача 6.7. Для оценки земельного участка площадью 700 м2 в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, имеющие следующие характеристики (табл. 6.1). Характеристики земельных участков
Рост цен на землю составляет 20% в год. Определить рыночную стоимость земельного участка. Практическое занятие №7 к теме «Плата за землю»- 2 часа | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||