АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА= (1) (1). Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку
 Скачать 0.89 Mb.
|
|
Рисунок 2 - График стоимости квартир в Приморском районе в Санкт-Петербурге, руб. Согласно данным Colliers International, за девять месяцев этого года застройщики СПБ значительно повысили объемы продаж недвижимых объектов. Но скоро ажиотаж закончится и уже через 3-5 месяцев можно ожидать падение цен на кв. метр. Общие тенденции – рост По прошествии трёх кварталов этого года были обнародованы несколько больших девелоперов. «Группа ЛСР» увеличила расценки на составленные контракты на 16 процентов год к году и довела их до отметки шестьдесят шесть миллиардов рублей. А общий размер продаж составил порядка шестисот тысяч квадратных метров. Компания «Эталон» за первые 9-ть месяцев этого года смогла продать около 370 тысяч квадратных метров на 54 миллиардов рублей. При этом доля, которая выпала на рынок СПБ, составила порядка 186 тысяч кв. метров, что на восемнадцать процентов выше, чем оборот за такой же интервал 2019 года. Совокупный объем сделок – выше 22 миллиардов рублей. РЕКЛАМА «Главстрой СПБ» за тот же промежуток времени реализовал около 111.9 квадратных метров, что на двадцать девять процентов больше, нежели на первые девять месяцев ткущего года. Особенно очевидно увеличение продаж недвижимости в 3-ем квартале. У «Главстроя», к примеру, цена сделок, которые были заключены с 7 по 9 месяцы 2020, возросла на 77 процентов по сравнению с результатами того же периода 2019 года. Число продаж Setl Group в финансовом эксиаленте в 3-ем квартале этого года увеличилось на 37% по соотношению со 2-ым кварталом этого года, что на 29 миллиардов рублей больше. Увеличение спроса потянуло за собой рост стоимости кв. м. Таким образом, в «Эталоне» стоимость за год возросла на четырнадцать процентов, до 149 рублей за квадратный метр. У «Группы ЛСР» средний ценник проданных недвижимых объектов увеличился на восемь процентов год к году и был около 124 тысяч рублей за квадратный метр. Влияние ипотеки Ипотека стала «локомотивом» спроса на недвижимость. «Главстрой СПБ» увеличил число сделок по ипотеке в 1.4 раз. 73% за 9 месяцев в 2020 против 60% за тот же промежуток времени в прошлом году. У «ЛСР» – наблюдается рост на 16 процентов. У «Эталон» количество ипотечных контрактов – около 65%. г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. В течение 2021 года в Петербурге введено в эксплуатацию 3,536 млн кв. м жилья, что на 14% выше показателей 2020 года. Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного городского жителя, составила 26,13 кв. м. Структура предложения по классам жилья на первичном рынке выглядит следующим образом: комфорт-класс занимает большую часть предложения на рынке, и его доля составляла на ноябрь 2021 года 52% от общего количества строительных объектов. На долю стандартного жилья приходится 15%, бизнес-класса – 27%, элит-класса – 6% от всего объема предложения. В структуре предложения лидирующую позицию занимает Приморский район – 15% от всего объема рынка новостроек. Минимальный объем ввода наблюдается в Адмиралтейском и Фрунзенском районах – на их долю приходится по 3%. Основная тенденция развития жилой недвижимости Санкт-Петербурга – редевелопмент промышленных зон города. В стадии разработки находятся проекты на территории заводов «Стройфарфор», «Керамика», «Вагонмаш», «Петмол», «Красное знамя». Крупные жилые проекты заявлены на части территории комбината «Самсон», общая концепция застройки которого подразумевает возведение на ней свыше 540 тыс. кв. м жилья, а также на территории бывшей площадки ОАО «775-й артиллерийский ремонтный завод», принадлежащей Минобороны. Спрос. По данным Росреестра, за 2021 год в Санкт-Петербурге зарегистрировано 62 959 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это приблизительно на 9,5% выше аналогичного показателя 2020 года. На динамику рынка первичного жилья Санкт-Петербурга влияет развитие ипотечного кредитования и все более гибкие его условия, несмотря на завершение программы субсидированной ипотеки. Структура предложения по географическому признаку, % В 4 кв. 2021 года стоимость кв. м жилья в новостройках варьировалась: для элит-класса - от 95,9 тыс. руб. до 284,1 тыс. руб.; для бизнес-класса – от 74,1 тыс. руб. до 185,5 тыс. руб.; для стандарта / комфорт-класса – от 55,4 тыс. руб. до 164,9 тыс. руб. На вторичном рынке цены предложений варьируются от 174,3 до 117,9 тыс. руб. По итогам 4 кв. 2021 г. цены на жилье в Санкт-Петербурге по сравнению с аналогичным периодом 2020 года выросли на 0,8%. При этом на первичном рынке они повысились на 0,7%, а на рынке вторичного жилья – на 1,0%. д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта. Приморский район пользуется большой популярностью у покупателей квартир, здесь активно ведется жилищное строительство. По составу и качеству жилищного фонда район можно разделить на несколько зон. Территория у Черной речки – самая старая часть Приморского района. Ее благоустройство и комплексная застройка начались в 50-е годы прошлого века. Наиболее активным спросом в кварталах у Черной речки пользуются «немецкие» коттеджи, также строившиеся в сталинское время. В каждом из таких домов от четырех до восьми квартир, имеющих отдельные входы с прилегающего к коттеджу огороженного земельного участка, что придает им вид своеобразных таун-хаусов. Район Озера Долгого начинается у берегов Большой Невки и продолжается до озера Долгого на севере Приморского района. Здесь располагаются в основном современные панельные и кирпичные дома. У этой территории не самое благоприятное окружение – вокруг много промышленных зон. Наиболее востребованная часть Озера Долгого – район Комендантского проспекта. Район Северо-Приморской части изначально не пользовался спросом у населения. Однако открытие станций метро «Старая Деревня», «Беговая» и строительство парка 300-летие Санкт–Петербурга изменили ситуацию. Сейчас территория застроена современным жильем и торговыми комплексами: «Атлантик Сити», «Меркурий», « Питерлэнд» и другие. Жилая зона «Бывший Комендантский аэродром» начинается севернее и продолжается до самых Коломяг (до Парашютной улицы). Район сложившийся, большая часть жилищного фонда – панельные и кирпичные дома, построенные в 80–90-е годы прошлого века. Эти кварталы очень востребованы покупателями жилья, что привлекает сюда большое количество инвесторов. Быстро ведется уплотнительная застройка. Возводятся торговые комплексы, развлекательные центры. Наиболее активно этот процесс идет у станции метро «Пионерская». Каменка – самый удаленный участок Приморского района, расположенный на северо-западе района. Жилищный фонд микрорайона представлен домами – 611-й серии, 137-й, 504-й, панельными и кирпично-монолитными, есть новостройки, развивается коттеджное строительство. Коломяги – зона контрастов. Изначально это была деревня, которая существовала практически в первозданном виде вплоть до конца XX века. Сейчас территория поделена на участки многоэтажной и малоэтажной застройки, которые причудливо переплелись. Здесь есть несколько кварталов таун-хаусов, стоимость квадратного метра в которых сопоставима с элитными квартирами в центральных районах города. Неподалеку от квартала класса «премиум» возвышаются 25-этажные панельные высотки, построенные в конце 1990-х годов и вовсе не претендующие на «элитарность». Коммерческая недвижимость Район можно смело назвать одним из лидеров по количеству сделок с коммерческой недвижимостью. Торгово-развлекательная сфера развита на высоком уровне, поэтому стабильно высокими темпами осуществляется аренда и продажа торговой площади. В районе представлены фактически все виды петербургских гипермаркетов, торговых центров, которых насчитывается уже более 60-ти, и их число продолжает быстро увеличиваться. В Приморском районе, особенно в непосредственной близости от станций метро, помещения первых этажей практически всех домов переведены в нежилой фонд и реализуются уже в качестве коммерческих лотов. Описание локального местоположения объекта оценки  Местоположение объекта оценки отмечено на нижеприведенной картосхеме. Рисунок 3 - Схема расположения объекта оценки 2.4. Определение рыночной стоимости объекта оценки Расчет стоимости сравнительным подходом объекта оценки Принципы и правила проведения оценки сравнительным подходом Согласно п. 12 ФСО №1, сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами- аналогами. Согласно п. 13 ФСО №1, сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. Согласно п. 10 ФСО №1, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход наиболее эффективен в условиях, когда имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи сопоставимых с оцениваемым объектом. Если подобный объект на рынке продаж представлен единичными сделками, метод сравнительного подхода не обеспечивает надежных результатов. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Сравнительный подход заключается в последовательном выполнении следующих действий: Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов, которые сопоставимы с оцениваемым; Определение подходящих единиц сравнения (таких, например, как рублей за погонный метр) и проведение сравнительного анализа по каждой единице; Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю (или группе показателей - в условиях недостатка или низкой степени достоверности рыночной информации). Сравнительный подход представляет собой процедуру сопоставления фактически имеющихся продаж и предложений аналогичных объектов на рынке недвижимости. Этот метод основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого схожего, обладающего такой же полезностью. При расчете стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода необходимо руководствоваться следующими правилами: Главным критерием для выбора объектов-аналогов является аналогичное наиболее эффективное использование. При корректировках все поправки выполняются по принципу « от объекта-аналога к объекту оценки». Корректировки производятся в следующей последовательности: В первую очередь производятся корректировки по так называемой «первой группе элементов сравнения», относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (состав передаваемых прав, условия финансирования сделки, условия сделки, время сделки), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату, то есть речь идет о последовательных корректировках; Во вторую очередь производятся корректировки по так называемой «второй группе элементов сравнения», относящиеся непосредственно к объекту оценки, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия сделки и состоянию рынка, в любом порядке. Все вышеуказанные правила при проведении расчета сравнительным подходом были оценщиком соблюдены. Выбор методов оценки При оценке земельных участков их справедливая стоимость определяется исходя из наиболее эффективного использования (НЭИ). Для оценки рыночной (справедливой) стоимости земли в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. №568-р, применяют следующие методы: Метод сравнения продаж; Метод выделения; Метод распределения; Метод капитализации земельной ренты; Метод остатка; Метод предполагаемого использования. В рамках раздела 12 Оценщиком сделан следующий вывод: в настоящем отчете является возможным применение сравнительного подхода к определению справедливой стоимости земельных участков. В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения ( продаж), метод выделения, метод распределения. Расчет справедливой стоимости земельного участка был проведен методом сравнения продаж. Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов-аналогов (обычно не менее трех) сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине справедливой стоимости объекта оценки. Метод сравнения (продаж) применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемых. Приотсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Характер и степень отличий аналогов от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками. В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок. Таким образом, справедливая стоимость объекта оценки рассчитывалась методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Выбор объектов-аналогов и их описание Для применения сравнительного подхода был проведен сбор информации о предлагающихся к продаже земельных участках под размещение объектов дошкольного, начального и среднего общего образования. Так как на дату оценки земельных участков с таким разрешенным использованием на рынке не предлагалось, Оценщик подобрал земельные участки под общественно-деловую застройку с последующей корректировкой по назначению участка. Объем рыночных данных об объектах-аналогах приведен в анализе рынка земельных участков Ленинградской области и Санкт-Петербурга ( раздел 9.3 настоящего отчета). Далее приводятся правила отбора объектов-аналогов для проведения расчетов. При подборе объектов-аналогов им предъявлялись следующие требования: аналог должен представлять собой земельный участок площадью до 10 000 кв. м, расположенный не в центральных районах Санкт-Петербурга, с разрешенным использованием под общественно- деловую застройку. Руководствуясь принципом достаточности, Оценщик подобрал 3 объекта-аналога. Описание объекта оценки и подобранных объектов-аналогов представлено в таблице ниже. Таблица 2 Описание объекта оценки и объектов-аналогов
Описание проведенных корректировок В качестве единицы сравнения используется стоимость 1 кв. м земельного участка. В процессе оценки стоимость 1 кв. м объектов-аналогов приводится к стоимости 1 кв. м объекта оценки через систему корректировок. Объекты имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения), которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения справедливой стоимости. Описание объектов-аналогов сделано на основании информации, полученной от агентов по недвижимости в результате интервьюирования по телефону. Группы элементов сравнения Оценщик проводил корректировки стоимости 1 кв. м земельных участков по следующим двум группам элементов сравнения, имеющим значение для стоимости объектов недвижимости: Первая группа элементов сравнения: Передаваемые права; Условия финансирования; Условия сделки; Дата сделки. Вторая группа элементов сравнения: Группа факторов, связанная с местоположением (непосредственно местоположение, подъездные пути); Группа факторов, связанная с физическими характеристиками, размером и типом участка (благоустроенность, общая площадь, обеспеченность коммуникациями). Корректировка объектов-аналогов по «первой группе элементов сравнения» Поправка на передаваемые права на объект На оцениваемый земельный участок передается право собственности, что влияет на его стоимость и на привлекательность для потенциального покупателя, так как право аренды подразумевает более высокие риски, связанные, например, с изменениями в договорных отношениях между собственником и арендатором. На объекты-аналоги также передается право собственности, корректировка не производится. Корректировка на условия сделки отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. Цена реальной сделки может отличаться от цены предложения за счет торга между покупателем и продавцом при достижении итоговой цены. В связи с тем, что все объявления по продаже аналогов актуальны на дату оценки, корректировка на дату сделки не проводилась. Расчет корректировок по первой группе элементов сравнения приведен ниже в таблице. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||