АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА= (1) (1). Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку
 Скачать 0.89 Mb.
|
|
Глава 2. Практический отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка под застройку 2.1. Общие сведения Таблица 1 Общие сведения оценки
Основание для проведения оценки Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки № 6/УК от 20 января 2022 года, заключенный между Исполнителем и Заказчиком. Цель оценки – определение рыночной стоимости обьекта. Процесс оценки проходил в период с 18.01.2022 г. по 18.01.2022 г. Использование результатов оценки рекомендуемо к применению в течение 6 месяцев от даты составления отчета. В настоящем отчете оценивается право собственности на земельный участок. Под правом собственности в соответствии со ст. 209 ГК РФ понимается следующее: – Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. – Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Оценщик при описании зарегистрированных и оцениваемых прав ориентировался на предоставленную Заказчиком документацию. Описание зарегистрированных прав на объект оценки представлено ниже в таблице. 2.2. Описание объекта оценки Общая информация Приморский район располагается на северо-западе города, южная его граница выходит к Невской губе Финского залива и Петроградскому району. С запада к Приморскому примыкает территория Курортного района, на севере и востоке – с Выборгским районом. В состав Приморского района входят поселки Каменка, Лахта, Ольгино и Лисий Нос. Площадь Приморского района составляет 109,87 кв.км. Численность жителей района (по состоянию на 01.01.2021 г.) составляет 580 100 человек. Транспорт На территории Приморского района проходят 5 станций метрополитена: «Пионерская», «Черная речка», «Старая Деревня», «Комендантский проспект», «Беговая». В районе расположены железнодорожные станции: «Новая деревня», «Старая деревня», «Яхтенная», «Лахта», «Ольгино», « Лисий нос». Главными транспортными магистралями района являются: Приморское шоссе, ведущее на Федеральную трассу «Скандинавия»; Комендантский проспект; Богатырский проспект; проспект Испытателей; улица Савушкина; проспект Авиаконструкторов; Приморский проспект. В районе на данный момент работают 5 станций метро, и транспортная доступность остаётся неудовлетворительной. Существующие станции располагаются в юго-восточной части района, в то время как северная часть и новые кварталы вдоль Лахтинского разлива существуют в условиях транспортной изоляции. В перспективах через Приморский район планируется продолжить пятую ветку метрополитена с 4 станциями, а также провести третью (5 станций) и четвёртую ветку (3 станции). До недавнего времени транспортная инфраструктура в районе оставалась плохо развитой, так как основная территория района находится за железнодорожными путями, что создаёт множественные пробки на переездах. Некоторые выезды из района зачастую не справляются с потоком машин. Однако ситуацию частично сгладили недавно построенные новые магистрали, выходы и развязки. Так, ситуация кардинально изменилась в лучшую сторону со строительством кольцевой дороги в 2011 году, примыкающей к Приморскому району на севере и платной трассы ЗСД, которая делит район пополам и обеспечила быстрый проезд к Кронштадту и Курортному району. В 2015 году состоялось открытие продолжения Суздальского шоссе, решающего проблему транспортной доступности в направлении северной части Выборгского района, а в 2016 году в эксплуатацию был введён центральный участок ЗСД, позволяющий через пролив добираться прямиком за 20 минут из Приморского в Василеостровский и Кировский районы минуя пробки через набережные Большой Невки и центра города. В 2017 году открылся Яхтенный мост, который позволяет попасть пешком прямо на Крестовский остров с Яхтенной улицы. В конце 2017 года был введён Поклонногорский путепровод, значительно облегчающий выезд в Выборгский район. Экология Экологическая обстановка Приморского района благоприятная. Здесь расположены Удельный парк, Юнтоловский заказник, парк 300-летия Петербурга и Ново-Орловский лесопарк. Рассеиванию вредных примесей способствуют ветры с Финского залива, которые несут чистый морской воздух и воздушные массы из Курортного района. Экономика Приморский район является одним из важнейших районов Петербурга по объему инвестиций местного производства, обороту и прибыли, энергетического производства, пищевой промышленности, производства стройматериалов, изделий бытовой и промышленной химии. Промышленность Приморского района представлена пятью основными направлениями производств важнейших видов продукции: энергетика; химическая и нефтехимическая промышленность; пищевая промышленность; строительные материалы; товары культурно- бытового назначения. Среди крупных промышленных предприятий, расположенных на территории района, называют: АО «Климов», Ленгидропроект, НПП «Радар ммс», Северный завод, Абразивный завод, завод «Метробетон», завод компании « Чупа-Чупс», фабрика « Бритиш Америкэн Тобакко-СПб» и др. Жилая недвижимость Приморский район пользуется большой популярностью у покупателей квартир, здесь активно ведется жилищное строительство. По составу и качеству жилищного фонда район можно разделить на несколько зон. Территория у Черной речки – самая старая часть Приморского района. Ее благоустройство и комплексная застройка начались в 50-е годы прошлого века. Наиболее активным спросом в кварталах у Черной речки пользуются «немецкие» коттеджи, также строившиеся в сталинское время. В каждом из таких домов от четырех до восьми квартир, имеющих отдельные входы с прилегающего к коттеджу огороженного земельного участка, что придает им вид своеобразных таун-хаусов. Район Озера Долгого начинается у берегов Большой Невки и продолжается до озера Долгого на севере Приморского района. Здесь располагаются в основном современные панельные и кирпичные дома. У этой территории не самое благоприятное окружение – вокруг много промышленных зон. Наиболее востребованная часть Озера Долгого – район Комендантского проспекта. Район Северо-Приморской части изначально не пользовался спросом у населения. Однако открытие станций метро «Старая Деревня», «Беговая» и строительство парка 300-летие Санкт–Петербурга изменили ситуацию. Сейчас территория застроена современным жильем и торговыми комплексами: «Атлантик Сити», «Меркурий», « Питерлэнд» и другие. Жилая зона «Бывший Комендантский аэродром» начинается севернее и продолжается до самых Коломяг (до Парашютной улицы). Район сложившийся, большая часть жилищного фонда – панельные и кирпичные дома, построенные в 80–90-е годы прошлого века. Эти кварталы очень востребованы покупателями жилья, что привлекает сюда большое количество инвесторов. Быстро ведется уплотнительная застройка. Возводятся торговые комплексы, развлекательные центры. Наиболее активно этот процесс идет у станции метро «Пионерская». Каменка – самый удаленный участок Приморского района, расположенный на северо-западе района. Жилищный фонд микрорайона представлен домами – 611-й серии, 137-й, 504-й, панельными и кирпично-монолитными, есть новостройки, развивается коттеджное строительство. Коломяги – зона контрастов. Изначально это была деревня, которая существовала практически в первозданном виде вплоть до конца XX века. Сейчас территория поделена на участки многоэтажной и малоэтажной застройки, которые причудливо переплелись. Здесь есть несколько кварталов таун-хаусов, стоимость квадратного метра в которых сопоставима с элитными квартирами в центральных районах города. Неподалеку от квартала класса «премиум» возвышаются 25-этажные панельные высотки, построенные в конце 1990-х годов и вовсе не претендующие на «элитарность». Коммерческая недвижимость Район можно смело назвать одним из лидеров по количеству сделок с коммерческой недвижимостью. Торгово-развлекательная сфера развита на высоком уровне, поэтому стабильно высокими темпами осуществляется аренда и продажа торговой площади. В районе представлены фактически все виды петербургских гипермаркетов, торговых центров, которых насчитывается уже более 60-ти, и их число продолжает быстро увеличиваться. В Приморском районе, особенно в непосредственной близости от станций метро, помещения первых этажей практически всех домов переведены в нежилой фонд и реализуются уже в качестве коммерческих лотов. 2.3. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. За последний месяц сформировалось несколько трендов на рынке жилья под влиянием кризиса, а именно: - рост интереса к недвижимости; - увеличение числа запросов на предоставление ипотечных каникул; - повышенный покупательский интерес к дистанционным сделкам. Относительно ипотеки российские банки прогнозируют значительное падение спроса. Чтобы хоть как-то сохранить ключевую ставку – основные игроки данного рынка уже начали запускать программы для стимулирования ипотечного кредитования и поддержания спроса. В целом же, есть вероятность, что стоимость недвижимости упадет на 20% в центральных регионах России. В Санкт-Петербурге уже отметили, что большинство собственников идут на уступки арендаторам в виде скидки или же заморозки оплаты аренды. б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Согласно существующему административно-территориальному делению, объект оценки находится на территории Приморского района Санкт-Петербурга.  Рисунок 1 - Схема Приморского района Санкт-Петербурга Приморский район, расположенный на северо-западе Санкт-Петербурга, является самым густонаселенным в городе, и, соответственно, застраивается очень активно. Новострой-СПб узнал у экспертов, каковы перспективы развития этой локации, где возводятся новые дома и по каким ценам в них реализуется жилплощадь. Чем интересен Приморский район. ... Например, в сегменте масс-маркета можно выделить два объекта – ЖК «Приморский квартал» от «Мегалит», который недавно стартовал, комментирует Катерина Соболева. ... Около 75% покупателей на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга приобретают квартиру в ипотеку. И многие закрывают этот кредит досрочно. На территории Приморского района проходят 5 станций метрополитена: «Пионерская», «Черная речка», «Старая Деревня», «Комендантский проспект», «Беговая». В районе расположены железнодорожные станции: «Новая деревня», «Старая деревня», «Яхтенная», «Лахта», «Ольгино», « Лисий нос». Главными транспортными магистралями района являются: Приморское шоссе, ведущее на Федеральную трассу «Скандинавия»; Комендантский проспект; Богатырский проспект; проспект Испытателей; улица Савушкина; проспект Авиаконструкторов; Приморский проспект. В районе на данный момент работают 5 станций метро, и транспортная доступность остаётся неудовлетворительной. Существующие станции располагаются в юго-восточной части района, в то время как северная часть и новые кварталы вдоль Лахтинского разлива существуют в условиях транспортной изоляции. В перспективах через Приморский район планируется продолжить пятую ветку метрополитена с 4 станциями, а также провести третью (5 станций) и четвёртую ветку (3 станции). До недавнего времени транспортная инфраструктура в районе оставалась плохо развитой, так как основная территория района находится за железнодорожными путями, что создаёт множественные пробки на переездах. Некоторые выезды из района зачастую не справляются с потоком машин. Однако ситуацию частично сгладили недавно построенные новые магистрали, выходы и развязки. Так, ситуация кардинально изменилась в лучшую сторону со строительством кольцевой дороги в 2011 году, примыкающей к Приморскому району на севере и платной трассы ЗСД, которая делит район пополам и обеспечила быстрый проезд к Кронштадту и Курортному району. В 2015 году состоялось открытие продолжения Суздальского шоссе, решающего проблему транспортной доступности в направлении северной части Выборгского района, а в 2020 году в эксплуатацию был введён центральный участок ЗСД, позволяющий через пролив добираться прямиком за 20 минут из Приморского в Василеостровский и Кировский районы минуя пробки через набережные Большой Невки и центра города. В 2021 году открылся Яхтенный мост, который позволяет попасть пешком прямо на Крестовский остров с Яхтенной улицы. В конце 2021 года был введён Поклонногорский путепровод, значительно облегчающий выезд в Выборгский район. в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.  | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||