АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА= (1) (1). Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку
 Скачать 0.89 Mb.
|
|
Таблица 3 Корректировки по первой группе элементов сравнения
Корректировка объектов-аналогов по «второй группе элементов сравнения» Основываясь на позиционировании объекта оценки как участка, относящегося к землям населенных пунктов, предназначенного под общественно-деловуюзастройку, а также учитывая данные обзора рынка земельных участков Ленинградской области и Санкт-Петербурга ( п. 9.3 настоящего Отчета), Оценщик выбрал следующие ценообразующие факторы: Местоположение; Площадь земельного участка; Расположение относительно красной линии; Наличие объектов под снос; Инженерно-техническое обеспечение. Корректировки по фактору «подъездные пути» не проводилась, так как объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному фактору. Корректировка по фактору «разрешённое использование» Разрешенное использование участка определяет тип зданий, которые можно строить на участке, без дополнительных разрешений и изменения у земельного участка разрешенного использования. Для расчета корректировки на разрешенное использование использовались данные Сборника корректировок Сегмент «Земельные участки», составленный Советом экспертов рынка недвижимости. Величина корректировки для каждого объекта-аналога рассчитывается по формуле: (К объекта оценки / К объекта-аналога) – 1) * 100% . Расчет корректировки приведен в итоговой таблице. Корректировка по фактору «расположение относительно красной линии» Расположение относительно красной линии оказывает влияние на стоимость объекта, поскольку расположение объекта на красной линии улицы обеспечивает удобство доступа клиентов, а также видимость здания с проезжей части. Корректировка была проведена согласно данным портала Ассоциации развития рынка недвижимости "StatRielt.ru" 19 по состоянию на 01.04.2021 г.  Таблица 4 Проведение корректировок и расчет стоимости объекта оценки
Таким образом, стоимость объекта оценки - земельного участка, площадью 2 607 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, Фермское шоссе, уч. 2 ( северо-западнее дома 22, литера Н), кадастровый номер 78:34:0410802:31, рассчитанная сравнительным подходом, составляет: 2.5. Согласование результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи классических подходов к оценке. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав на объект оценки на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов. Это преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям: Применимость подхода к оценке данного объекта согласно цели оценки. Способность подхода отразить действительные намерения типичного покупателя и продавца, прочие реалии спроса/предложения. Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски). Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов. В предыдущих разделах отчета была проведена оценка справедливой стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода. Обоснование применения указанного подхода приведено в разделе 12 настоящего отчета. Результаты использованных подходов представлены в нижеприведенной таблице: Таблица 5 Результаты расчетов различными подходами
Сравнительному подходу присвоен вес 100%. Таким образом, рыночная стоимость Объекта на дату оценки составляет: | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||