АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА= (1) (1). Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку
 Скачать 0.89 Mb.
|
|
Таблица 6 Согласование результатов оценки
Справедливая стоимость земельного участка, площадью 2 607 кв. м, категория земель: начального и среднего общего образования, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский район, Фермское шоссе, уч. 2 ( северо-западнее дома 22, литера Н), кадастровый номер 78:34:0410802:31, по состоянию на 13 мая 2021 года составляет: 11 800 000,00 (Одиннадцать миллиона восемьсот тысяч) рублей. ЗАКЛЮЧЕНИЕ Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». При этом «любой метод, основанный на рыночной информации, является по своей сути сравнительным». Таким образом, согласно существующим стандартам, только качество информации и правильность применения процедур может служить ограничением на использование того или иного метода. В работе рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества. Недвижимое имущество — это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом, как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты. Так же произведен анализ рынка земли в. городе Новосибирск и дана характеристика оцениваемого объекта. Проведена оценка земельного участка с использованием 4-х методов. Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки. Как показывают расчёты каждый метод применяется при определённых условиях. Если земля приобретается для строительства коммерческой недвижимости или жилой с целью её продажи, полезно применить метод выделения, чтобы узнать тот максимум больше которого не имеет смысла отдавать за данную землю. Если земля необходима для строительства недвижимости с целью их использования в производстве, либо сдачи в аренду, хорош доходный метод. Используя, его инвестор видит стоит или нет совершать данную инвестицию. Метод прямого сравнения продаж подойдет частным лицам, покупающим землю под строительство частного дома. По результатам расчётов были получены следующие результаты. Самым дешёвой земля получилась по методу прямого сравнения продаж составляет 30864 тыс., самой дорогой при использовании доходного подхода к оценке. Получились большие расхождения в стоимости земли при использовании разных методов, это связано возможно с отсутствием полноценной, точной и полной информацией о земельном рынке. Проведено согласование результатов оценки рыночной стоимости земельного участка, наибольший вес был придан методу прямого сравнения продаж, наименьший доходному подходу, т.к. в нём наиболее всего возможна погрешность в результате. Обоснована его итоговая стоимость. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости ( ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" 1. Агафонова, О.В. Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценке / О.В. Агафонова, А.В. Завальнюк // Вестник Новосибирского государственного аграрного университета. - 2018. - № 1 (46). - С. 136-141. 2. Бакиров, Р.Р. Основные принципы кадастровой оценки земель / Р.Р. Бакиров // Молодежь и наука. - 2021. - № 4.1. - С. 92. 3. Вартанян, А.С. Особенности кадастровой оценки земельных участков / А.С. Вартанян, С.А. Баронин // Аллея науки. - 2021. - Т. 1. - № 11. - С. 426-432. 4. Гаманюк, Н.Г. Методика выбора эффективных решений в задаче оценки земельных участков / Н.Г. Гаманюк // Вестник Саратовского государственного социально- экономического университета. - 2021. - № 5 (69). - С. 153-156. 5. Гаранькин, Н.В. Кадастровая стоимость земельных участков: обоснованность оценки / Н.В. Гаранькин // Вестник АКСОР. - 2021. - № 1 (41). - С. 108-113. 6. Малыхина, Т.А. Кадастровая оценка земельных участков, как механизм определения кадастровой стоимости / Т.А. Малыхина, Д.В. Спиридонова // Проблемы рационального природопользования и пути их решения : сборник материалов Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 45- летию ФГБОУ ВО «ДГТУ» (Махачкала, 14-16 декабря 2021 г.). - Махачкала, 2018. - С. 241-244. 7. Махотлова, М.Ш. Методика кадастровой оценки стоимости земельных участков / М.Ш. Махотлова, А.Н. Куготов // Наука и образование: сохраняя прошлое, создаѐм будущее : сборник статей VII Международной научно-практической конференции (Пенза, 09 января 2021 г.) / под ред. Г.Ю. Гуляева. - Пенза : Наука и Просвещение, 2021. - С. 43-46. 8. Мирзоева, А.Э. Актуальность проблемы кадастровой оценки земельных участков России / А.Э. Мирзоева // Международный научно-исследовательский журнал. - 2021. - № 6-2 (60). - С. 121-127. 9. Слепенок, Ю.Н. Некоторые проблемы кадастровой оценки земельных участков / Ю.Н. Слепенок, Н.Ю. Белокопытова, В.Е. Проценко // Правовая система России: история и современность : сборник статей Международной научно-практической конференции (Екатеринбург, 23 декабря 2021 г.). - Уфа : ОМЕГА САЙНС, 2021. - С. 230-233. 10. Цыганова, М.С. К вопросу о кадастровой оценке земель как объекта недвижимого имущества / М.С. Цыганова, М.Н. Николаев // Инструменты и механизмы современного инновационного развития : сборник статей Международной научно- практической конференции (Пермь, 05 декабря 2021 г.) : в 5 частях. Часть 5. – Уфа: Аэтерна, 2021. - С. 153-157. ПРИЛОЖЕНИЕ Договор об оценки объекта недвижимости Договор об оценки объекта недвижимости г. Санкт-Петербург «______» _______2022 г. Предприятие (гражданин) _________ в лице действующего на основании Устава (ГК), именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и центр социально-экономической реконструкции предприятий (гражданин) в лице директора Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующим: 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель осуществляет оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу ____ 2. ПРАВА, ОБЯЗАННОСТИ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН 2.1. Исполнитель обязан в согласованные сторонами сроки провести оценку имущества в соответствии с описью имущества. 2.2. Отчет об оценке стоимости имущества представляет точку зрения Исполнителя без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества. Исполнитель не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства. 2.3. Исполнитель имеет право на ознакомление с правоустанавливающими документами, бухгалтерской отчетностью, текстами договоров, с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями и прочими необходимыми для оценки документами. 2.4. Исполнитель имеет право получить у третьих лиц в полном объеме документы и информацию, необходимую для оценки имущества Заказчика. 2.5. При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для проведения оценки, в том числе от третьих лиц, Исполнитель обязан отразить это в своем заключении. 2.6. Исполнитель не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения, кроме тех случаев, когда Исполнитель в соответствии со своим профессиональным уровнем был способен выявить недостаточность сведений. 2.7. Исполнитель имеет право привлекать по своему выбору, за свой счет и под свою ответственность отдельных специалистов для осуществления оценки имущества Заказчика. 2.8. Обязательства Исполнителя по сохранению конфиденциальности информации распространяются и на привлекаемых с его стороны специалистов. Обязательства по конфиденциальности, наложенные на Исполнителя настоящим договором, не распространяются на общедоступную информацию, а также на информацию, которая станет известна не по вине Исполнителя. 2.9. При выполнении работ Исполнитель не проводит замеры на местности, а пользуется данными проектно-сметной документации и не несет ответственности за отклонение фактических данных от проектно-сметной документации. 2.10. Заказчик обязан своевременно в соответствии с пп. 3.2 и 3.3 настоящего договора оплачивать услуги Исполнителя. В случае необходимости покупки исходной информации в государственных органах управления Заказчик оплачивает расходы сверх установленных настоящим договором сумм. 2.11. Заказчик обязуется предоставить Исполнителю все документы, связанные с правами собственности на оцениваемое имущество, данные бухгалтерского учета и отчетности, проектно-сметную документацию и другие документы, имеющиеся у Заказчика и необходимые Исполнителю для оценки, не позднее 3 (трех) дней с даты подписания договора. В случае задержки или предоставления неполной информации Исполнителю (по его мнению) от Заказчика сроки выполнения работ увеличиваются на каждый день задержки информации. 2.12. Заказчик несет ответственность за обеспечение Исполнителя всей необходимой информацией для составления заслуживающего доверия отчета об оценке, включая личное ознакомление Исполнителя с объектом оценки. 2.13. Возражения Заказчика против содержания отчета в целом его части не могут рассматриваться в качестве основания для расторжения договора или отказа от приемки работ. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе (письменно уведомив при этом Исполнителя) только в случаях, когда Исполнитель не приступил своевременно к исполнению договора либо проводил оценку методами, препятствующими оцениваемым хозяйствующим субъектам осуществлять свою деятельность. 2.14. Стороны обязуются хранить в тайне любую информацию и данные, предоставляемые каждой из сторон в связи с выполнением настоящего договора, не раскрывать и не разглашать факты или информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного согласия одной из сторон настоящего договора. 2.15. Заключение и отчет об оценке производятся исключительно для собственных целей Заказчика и не могут воспроизводиться и распространяться в любой форме без письменного согласия между Заказчиком и Исполнителем. 3. СТОИМОСТЬ РАБОТ, ПОРЯДОК ИХ СДАЧИ И ОПЛАТЫ 3.1. Стоимость работ по настоящему договору составляет ____________ без НДС, с учетом НДС ____________. 3.2. Оплата производится с 50%-ным авансовым платежом. Аванс с учетом НДС перечисляется на расчетный счет Исполнителя в день подписания настоящего договора. 3.3 Оплата за выполненную работу производится Заказчиком путем перечисления оставшейся после уплаты аванса суммы (50% общей стоимости работ) на расчетный счет Исполнителя в день сдачи Заказчику отчета об оценке. 3.4 Сдача работ оформляется актом сдачи-приемки работ при передаче Заказчику отчета об оценке. 4. СРОКИ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ 4.1 Началом выполнения работ считается дата поступления аванса на расчетный счет Исполнителя. 4.2 Окончание выполнения работ - через ____ дней с момента их начала. 5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ 5.1 Исполнитель оказывает (не оказывает) содействие в продаже оцениваемого объекта. Размер вознаграждения за содействие в реализации определяется дополнительным соглашением. 5.2 В случае возникновения споров между сторонами по вопросам использования настоящего договора стороны примут все меры к их разрешению путем переговоров. Споры и разногласия, по которым стороны не достигли договоренности, подлежат рассмотрению в установленном законодательством порядке по месту нарушения обязательств или нахождения спорного имущества. 5.3. Настоящий договор может быть изменен или прекращен до полного выполнения сторонами принятых обязательств (кроме случая, указанного в п. 2.13) только по взаимному соглашению сторон. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными письменными соглашениями. 5.4. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке, если на письменное уведомление одной из сторон о расторжении (с указанием форс-мажорных обстоятельств) другая сторона не дала ответа в течение 10 дней с даты получения уведомления. Реквизиты сторон: Заказчик: Исполнитель: Центр социально-экономической реконструкции предприятий Адрес: Россия, 191187, г. Санкт-Петербург, ул. Гангутская, дом 6, лит. А, пом. 2. Р/счет банка______________________________ тел.: 281-85-75 доб. 1-23. Подписи: от Заказчика от Исполнителя
Аттестационная работа выполнена мной совершенно самостоятельно. Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них. ___________________ ____________ Ф.И.О. подпись дата:________________ 201_г 1 Агафонова, О.В. Анализ кадастровой и рыночной стоимости земельного участка в целях изменения земельного налога с использованием эконометрического подхода к оценке / О.В. Агафонова, А.В. Завальнюк // Вестник Новосибирского государственного аграрного университета. - 2018. - № 1 (46). - С. 136-141. 2 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости ( ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" 3 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости ( ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" 4 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости ( ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" |