Оценка бизнеса. Оценка салона красоты
 Скачать 0.51 Mb.
|
Строительные характеристики объекта оценки:Таблица №2.
Описание технического состояния основных элементов здания:Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее. Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее. Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное. Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер местами поврежден, присутствуют трещины и разрывы. Состояние крыши характеризуется как удовлетворительное. Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее. Проемы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное. Внутренняя и наружная отделка. Окрасочный слой местами потемнел, в отдельных местах поврежден. Коробление подшивки вследствие протечек кровли. Состояние удовлетворительное. Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. На основании анализа всех возможных вариантов, я пришла к выводу о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве салона красоты. Определение стоимости объекта: Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода: затратный метод; метод прямого сравнительного анализа продаж; доходный метод. Оценка стоимости объекта затратным методом:Затратный метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости. Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения. Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту. Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта с употреблением современных материалов, современных стандартов и т.д. Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги: 1. Расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому. 2. Определение величины накопленного износа строений. 3. Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости. Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ. Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации. Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов. Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице №3. Таблица №3.
Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1 808 066 рублей. |