Оценка бизнеса. Оценка салона красоты
 Скачать 0.51 Mb.
|
Определение величины накопленного износа строений:Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу №4. Таблица №4.
Таким образом, процент физического износа здания салона красоты составляет 7,7%. Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит: Sзат = 1808066 * (100-7,7) / 100 = 1 668 845 рублей. Оценка методом капитализации доходаЭтот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость. Анализ доходов Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 150 руб. за квадратный метр площади. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в четвертого и пятого годов. Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту: ТС = П1+П2+П3+П4+П5 ТС = 367200+403920+444312+466527,6+489854 = 2 171 813,6 руб. Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле: Пi = (Сарi - Сзсi)*ТСЕi, Где Сарi – арендная плата в году i; Сзсi – затраты содержания в году i. ТСЕi – текущая стоимость единицы для года I, рассчитывается по следующей формуле: ТСЕi = 1/(1+СД)i Где СД – ставка дисконтирования за год (7,5%); i – количество лет. ТСЕ1 = 1/(1+0,075) = 0,93023 Величина дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада 18-20%. Принимаем СД равной 15%, что соответствует максимально возможной стоимости. Срев = Дохд от аренды / Ставка возвратной капитализации (10%) Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 10%. После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой: ТСрев = Срев*ТСЕ5, где Срев – стоимость реверсии, ТСЕ5 – текущая стоимость единицы пятого года. Анализ расходов: Принимаем, что затраты на содержание салона красоты будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов. Необходимо отметить, что для использования здания салона красоты как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (таблица №5). Таким образом, стоимость здания салона красоты, как объекта, приносящего доход, составляет 6 376 800 руб. Анализ дисконтирования денежного потока Таблица №5.
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||