Оценка бизнеса. Оценка салона красоты
 Скачать 0.51 Mb.
|
Оценка методом сравнительного анализа продаж:Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: 1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи. 2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. 3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых. 4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется. В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую формулу: Ср = Цi  Ki,Где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения: 1. Переданные права собственности на недвижимость 2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости 3. Условия продажи (чистота сделки) 4. Динамика сделок на рынке (дата продажи) 5. Местоположение 6. Физические характеристики 7. Экономические характеристики 8. Отклонения от целевого использования 9. Наличие движимого имущества Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четыре элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки как в процентах, так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах. Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице №6.Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам. Таблица №6.
Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов Таблица №7.
Таким образом, рыночная стоимость салона красоты, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 2 053 311 рублей. Объяснение корректировок:Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами. В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения за 1 кв.м. площади объектов. Объекты сравнения мной подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади. В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялась. Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлтерских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%. Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц. Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода продаж и мнения эксперта. Согласование результатов:В результате расчетов рыночной стоимости салона красоты по трем методам получены следующие результаты:
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаю как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки. Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж приму на уровне 0,5. Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта. Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду объектов имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2. Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом: 1. Затратный метод 0,3 2. Метод сравнительного анализа продаж 0,5 3. Доходный метод 0,2 Следовательно, рыночная стоимость здания салона красоты определяется следующим образом: С = 1 669 000*0,3 + 2 053 000*0,5 + 6 377 000*0,2 = 2 802 600 рублей. Список литературы:1. Гражданский кодекс Российской Федерации. 2. Методичка «Оценка недвижимости и бизнеса» 3. Налоговый кодекс (2 часть). 4. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.07.01г. №519 «Об утверждении стандартов оценки». 5. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Ростов н/Д: Феникс, 2004. 6. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 от 29 июля 1998г. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||