Оценка стоимости компании
 Скачать 1.01 Mb.
|
|
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КОМПАНИИ ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" 3.1 Затратный подход к оценке стоимости компании ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия" В рамках затратного подхода к оценке бизнеса существуют два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости. Последний метод используется для предприятий, подлежащих ликвидации. Оцениваемое предприятие к таковым не относится: общество намерено продолжать свою деятельность. Таким образом, расчет стоимости собственного капитала ЗАО "М-Индустрия" на основе затратного подхода осуществлялся методом чистых активов. В соответствии с методом чистых активов, к расчету принимаются не все активы. Методика оценки стоимости предприятия методом чистых активов утверждена законодательно. Чистые активы – это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету. Активы, участвующие в расчете, – это имущество акционерного общества, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи. В состав активов, принимаемых к расчету, включаются: * внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе бухгалтерского баланса (нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, доходные вложения в материальные ценности, долгосрочные финансовые вложения, прочие внеоборотные активы); * оборотные активы, отражаемые во втором разделе бухгалтерского баланса (запасы, налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные средства, прочие оборотные активы), за исключением стоимости в сумме фактических затрат на выкуп собственных акций, выкупленных акционерным обществом у акционеров для их последующей перепродажи или аннулирования, и задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал. В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются: * долгосрочные обязательства по займам и кредитам и прочие долгосрочные обязательства; * краткосрочные обязательства по займам и кредитам; * кредиторская задолженность; * задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов; * резервы предстоящих расходов; * прочие краткосрочные обязательства. Корректировка активов и обязательств заключается в расчёте их рыночной стоимости, которая, как правило, не равна балансовой. По состоянию на 1 января 2007 года компания "М-Индустрия" имеет следующие ненулевые активы: * основные средства; * незавершенное строительство; * запасы; * НДС; * краткосрочная дебиторская задолженность; * денежные средства (корректировке не подлежат); * прочие оборотные активы; Ненулевые пассивы ОАО "МТП "ХХХ-ХХ-Х" представлены: * долгосрочные обязательства по кредитам и займам; * отложенные налоговые обязательства; * краткосрочные обязательства по кредитам и займам; * кредиторская задолженность; Корректировка стоимости основных средств. В основу расчета положена методика, заключающаяся в последовательном переводе стоимости строительства 1 куб. м. объекта, аналогично оцениваемому, из уровня цен 1969 года в цены 1984 года (на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года) с последующим пересчетом в цены текущего периода, путем умножения базовой стоимости строительства на соответствующий коэффициент, отражающий динамику СМР работ и материалов. В качестве источников информации используются данные по зданиям и сооружениям из паспортов БТИ, усредненные стоимостные показатели УПВС, а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительств, приведенные в сборнике КО-ИНВЕСТ за октябрь 2006 г. Также при расчете учитывается прибыль инвестора-застройщика максимальное значение которой составляет 30% минимальное 10%, в данном случае возьмем среднее значение – 20%, поскольку точная прибыль инвестора неизвестна. Определим восстановительную стоимость зданий
* ндекс цен перехода от базовых цен 1969 г. к ценам 1984 г. принят на основании постановления Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г., равным 1,104 для городского панельного строительства в г. Москве; ** Индекс перехода к ценам 2002 года был взят из журнала "КО-ИНВЕСТ" № октябрь 2006 г.. Расчет износа оцениваемых объектов Метод фактического обследования здания Таблица 9 Определение восстановительной стоимости зданий
Метод нормативного срока службы здания Распределение объектов по группам капитальности производилось согласно рекомендациям, содержащимся в "Общей Части к Сборникам УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов", Приложение 3, Москва, 1970 г. Таблица 10
Нормативные сроки службы общественных и жилых зданий дано в том же пособии ("Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатации зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – С-Пб: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42) и выглядит следующим образом (табл. 11.). Таблица 11
Таким образом, распределение оцениваемый объект – административное здание общей площадью 4940 кв.м относится к I группе капитальности. Таблица 12
Расчет износа оцениваемых объектов по нормативному сроку службы Таблица 13
Определение средневзвешенного износа оцениваемого объекта Средневзвешенный физический износ по оцениваемому объекту рассчитывался на основании весовых коэффициентов, выбранных для каждого из двух рассмотренных методов. Таблица 14
Расчет рыночной стоимости зданий по затратному подходу Таблица 15
Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого имущества по затратному подходу составила: 30 585 954 рублей без учёта НДС. Корректировка стоимости незавершенного строительства Незавершенное строительство представляет собой затраты на подготовку проекта по строительству объектов жилой и коммерческой. Затраты были проведены в 2005 г. Принято решение осуществить корректировку стоимости незавершенного строительства в соответствии с изменением цен на строительно-монтажные работы, публикуемые в Межрегиональном информационно-аналитическом бюллетени "Ко-ИНВЕСТ". Корректировка стоимости проводилась по следующей формуле: НСрын = НС2005 х К, Где НСрын – рыночная (текущая) стоимость работ; НС2005 – стоимость работ по состоянию на конец 2006 г.; К –коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2005 г. на дату оценки. Рассчитывается путем соотношения отраслевого индекса на дату оценки (К2) и отраслевого индекса СМР на конец 2005 г. (К = К2/1,899 = 1,362); К1– коэффициент удорожания строительно-монтажных работ с конца 2005 г. на дату оценки. Рассчитывался как разница в ценах СМР на конец 2005 г. и на дату проведения оценки (2006 год). Отношение коэффициентов пересчёта (К1 = 1,043); К2– отраслевой индекс СМР, по отрасли "Строительство" рассчитывался на дату оценки путем умножения коэффициента удорожания строительно-монтажных работ с 2005 г. до даты оценки (2,479) на отраслевой коэффициент СМР. (К2 = 2,479 х К1 = 2,586); Таким образом, строительно-монтажные работы с конца 2005 г. подорожали на 36,2%, значит, скорректированная стоимость незавершенного строительства составит 271 284 х 1,362 = 369 489 тыс. руб. Итоговая стоимость: 369 489 тыс. руб. Корректировка стоимости НДС Данная статья баланса не подвергалась корректировке в виду незначительной ее доли (8562 / 5 118 702 * 100 = 0,17%) в общей величине активов предприятия. Итоговая стоимость: 8 562 тыс. руб. Корректировка стоимости запасов Балансовая стоимость запасов общества на 01.01.2007 г. составляет 623 тыс. руб. Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ЗАО "М-Индустрия", неликвидные запасы отсутствуют Итоговая стоимость: 623 тыс. руб. ИТОГО стоимость ЗАО "Строительная компания "М-Индустрия": 30 585 954 + 369 489 + 8 562 + 623 = 30 964 628 тыс. руб. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||