Оценка стоимости компании
 Скачать 1.01 Mb.
|
|
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ" 2.1 Информация об оцениваемой компании Основные сведения о ЗАО "М-ИНДУСТРИЯ", которое подлежит оценке, представлены в следующем виде:
ЗАО "М-Индустрия" было создано в 1993 году. Согласно бухгалтерскому балансу (форма № 1) по состоянию на 01.01.2007 г. уставный капитал общества составляет 1 010 тыс. руб. Основными видами деятельности общества являются: - Строительство промышленных, жилищных объектов и объектов коммерческого назначения. - Осуществление инвестиционной и девелоперской деятельности. - Архитектурно-строительное и технологическое проектирование зданий и сооружений I и II уровня ответственности от предпроектных разработок до стадии рабочей документации и авторского надзора. - Производство и монтаж высокотехнологичных строительных конструкций из железобетонных элементов, применяемых в промышленном и общегражданском строительстве. - Технический надзор за строительством объектов, эксплуатация построенных объектов - Реализация построенных объектов. - Профессиональное управление недвижимостью. В состав группы компаний М-ИНДУСТРИЯ входят предприятия, которые вместе обеспечивают полный комплекс услуг по производству, строительству, инжинирингу, развитию и управлению недвижимости. - ООО "Строительная Компания "М-ИНДУСТРИЯ" – это главная генподрядная организация группы компаний. В ее задачи входит выполнение всего комплекса функций Генерального подрядчика: строительство зданий и сооружений, координация взаимодействия всех подрядных организаций, организация и контроль их работы. - ЗАО "СТРОЙСТАР" – Является генподрядной организацией, осуществляющей строительно-монтажные работы на объектах гражданского и промышленного строительства. Компания применяет комплексный подход к реализации инвестиционного проекта – от начала работ до сдачи объекта Заказчику. Основные виды выполняемых работ: кирпичная кладка, кровельные работы, установка столярных изделий, внутренние электромонтажные работы. - ЗАО "Т-БЕТОН" – совместное эстонско-российское предприятие, выпускающее практически полный спектр номенклатуры железобетонных изделий, которые применяются при строительстве зданий и сооружений. Компания не только изготавливает железобетонные изделия, но и осуществляет их монтаж. 2.2 Описание отрасли, в которой действует оцениваемая компания По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в 2006 году рост рынка жилья в России составил 19,2%, что соответствовало 50,2 миллиона квадратных метров нового жилья. В целом потребность россиян в жилье составляет 1,6 миллиарда квадратных метров. В 2006 году цены на жилье в Петербурге и в Москве возросли в два раза, и основной объем сдачи жилья пришелся на декабрь прошлого года. Причинами резкого повышения цен в 2006 году на жилье в Санкт-Петербурге были объективные факторы: несовершенство законодательства, в частности закон о долевом строительстве, дефицит земельных участков, рост цен на энергоресурсы и стройматериалы; инфляция, развитие ипотеки, рост доходов населения, влияние московского рынка. Ситуация на рынке Санкт-Петербурга повторяет московскую историю с очень незначительной разницей. Ситуацию на рынке недвижимости можно спрогнозировать на основе оценки таких макроэкономических показателей, как объем совокупного спроса и предложения. Среди наиболее значимых факторов, оказывающих влияние на предложение, можно выделить: - действие федерального закона №214-ФЗ "О долевом строительстве" - недостаток подготовленных к строительству земельных участков. Земли продают мало, не там, где нужно, без инженерного обеспечения и при этом дорого. Задел по не начатым домам, оставшийся от прежних лет, составляет менее 2 млн. кв. м. Скорее всего, он закончится к середине 2007 года, и рынок останется с тем объемом жилья, который дают земельные торги. Стоит отметить, что постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.02.2006 №167 был установлен новый порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Цель – вовлечение в оборот земель, необеспеченных инженерной инфраструктурой. Учитывая данные факторы, можно ожидать увеличения площади застройки не ранее 2008 года. Недостаток покупателей на квартирном рынке обусловлен двумя причинами: цена жилья не воспринимается как справедливая, вторая причина – недостаток средств. Дальнейшее развитие ситуации зависит не только от объемов нового строительства, но и от развития ипотечного кредитования. На данный момент рынок находится в состоянии равновесия. Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ" работает в секторе кирпичного и кирпично-монолитного домостроения. Несмотря на большое количество участников данного сегмента – около 80%, этот сектор остается наиболее привлекательным, т.к. обеспечивает высокие потребительские характеристики жилья и соответствует большинству покупательских предпочтений. По итогам 2006 года компания М-Индустрия занимает 3-е место по объемам введенного в эксплуатацию площадей (100 тыс. кв.м.), уступая лишь компаниям ЛенСпецСМУ и ЛЭК, причем, по объемам введенных площадей за период с 2004 года по 2006 года Компания замыкает первую десятку. В настоящее время строительная компания "М – ИНДУСТРИЯ" активно применяет технологию монолитного строительства. Эта технология интересна и строителям, и потребителям. Монолитно-кирпичный дом имеет много преимуществ. Монолитный железобетон – это единственный строительный материал, который со временем делается только прочнее. Монолитно-кирпичные здания отличают прочность, повышенные теплоизоляционные свойства и экологичность по сравнению с панельными домами. Монолитные конструкции без швов, стыков и соединений наиболее устойчивы к землетрясениям и наводнениям. Применение монолитной технологии позволяет строить здания уникальной архитектуры – в том числе и с более свободной планировкой квартир, с большей высотой потолков. Срок службы кирпично-монолитного дома – 150 лет. Технология монолитного строительства дает возможность возводить дома высотой до 50 этажей. 2.3 Финансовый анализ ЗАО "М-Индустрия" Анализ финансового состояния компании играет важную роль в процессе оценки бизнеса. Цель проведения анализа – выявление тенденции развития компании в прошлом, оценка ее сегодняшнего положения, обоснование ее развития в будущем, определение степени ее деловых и финансовых рисков. Определение финансового состояния компании на конкретную дату позволяет выявить, насколько правильно компания управляла финансовыми ресурсами в течение периода, предшествовавшего этой дате; как она использовала имущество, какова структура этого имущества; насколько рационально она сочетала собственные и заемные источники; насколько эффективно использовала собственный капитал; какова отдача производственного потенциала; нормальны ли отношения с дебиторами, кредиторами, бюджетом, акционерами и т.д. Выводы финансового анализа используются во всех подходах к оценке бизнеса. Финансовый анализ представляет собой анализ следующих характеристик: * Ликвидность; * Финансовая устойчивость; * Деловая активность; * Рентабельность. Исходной информацией для анализа финансового состояния предприятия являются его бухгалтерские балансы (форма №1) и отчеты о прибылях и убытках (форма №2) за предшествующие дате оценки периоды в целях выявления тенденций в деятельности и определение основных финансовых показателей. Ликвидность и финансовая устойчивость анализируются на основе только баланса. Для анализа деловой активности и рентабельности потребуются баланс и отчёт о прибылях и убытках. Для проведения настоящего финансового анализа принимаем решение использовать уплотненный аналитический баланс. Для анализа баланса аналитики, как правило, пользуются одним из приведенных ниже способов: * проводят анализ непосредственно по балансу без предварительного изменения состава балансовых статей; * строят уплотненный аналитический баланс путем агрегирования некоторых однородных по составу элементов балансовых статей и их перекомпоновки; * проводят дополнительную очистку баланса от имеющихся в нем регулятивов с последующим агрегированием статей в необходимых аналитических разрезах. В Таблице 2 приведен лишь один из вариантов построения уплотненного аналитического баланса-нетто, в котором не только агрегирован ряд статей, но и изменена последовательность их расположения. Именно такое расположение разделов баланса принято во многих экономически развитых странах. Логика такого представления состоит в том, что в начале баланса размещаются статьи, используемые для оценки и анализа платежеспособности – одной из основных характеристик текущего финансового состояния. Тем самым подчеркивается определенная приоритетность и значимость этого раздела оценки финансовой деятельности. Таблица 2 Аналитический нетто-баланс ЗАО "М-Индустрия", тыс. руб.
Рост баланса ЗАО "Строительное объединение" М-Индустрия" связан с увеличением долгосрочных обязательств эмитента, в том числе за счет размещения облигационного займа номинальной стоимостью 1 млрд. руб. За отчетный период структура баланса не претерпела каких-либо значительных изменений. По прежнему основным источником финансирования деятельности, являются заемные источники, что полностью отражает специфику бухгалтерского учета средств инвесторов привлеченных, по договорам долевого участия в строительстве, которые по сути являются выручкой от реализации. Стоимость внеоборотных активов ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" выросла за счет незавершенного строительства, значение которого увеличилось с начала года в шесть раз. Такой рост связан с "накоплением" на балансе Строительного объединения работ выполненных по ген. подряду, но еще не принятых заказчиком. Рост стоимости оборотных активов, главным образом, связан с увеличением дебиторской задолженности (прежде всего долгосрочной). Это связано с увеличением количества договоров долевого участия, что в свою очередь вызвало увеличение финансирования договоров ЗАО "Строительного объединения "М- Индустрия" заказчиком в лице ЗАО "М-Индустрия". То есть рост дебиторской задолженности – это рост задолженности ЗАО "М-Индустрия" по договорам долевого участия перед ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия". В структуре пассивов ЗАО "Строительное объединение "М-Индустрия" наиболее весомое изменение произошло в разделе долгосрочных обязательств, в частности по статье "Прочие долгосрочные обязательства", по которой отражаются средства, привлеченные по договорам долевого участия в строительстве. Значение выросло с 1 881 млн. руб. до 4 800 млн. руб. Это связано со значительным ростом продаж в результате резкого роста цен на недвижимость в Санкт-Петербурге, вследствие значительного превышения спроса над предложением. Во втором квартале 2006 года неоднократно складывалась ситуация, когда компания была вынуждена приостанавливать продажи. Кроме того, в 2006 году был размещен облигационный заем номинальной стоимостью 1 000 000 000 руб., который отражен в балансе эмитента по статье "Займы и кредиты". Доля оборотных средств в активах ЗАО "М-Индустрия" составила: Д2005 = 2049673 / 2095573 * 100 = 97,81 Д2006 = 4842362 / 5118702 * 100 = 94,60 Для анализа платежеспособности ЗАО "М-Индустрия" используем следующие исходные данные: бухгалтерский баланс ЗАО "М-Индустрия" за 2006 год (Приложение 1), которые для удобства анализа сгруппируем в таблице 3. Таблица 3 Исходные данные для анализа платежеспособности ЗАО "М-Индустрия", (в тыс. руб.)
Мгновенную платежеспособность предприятия характеризует коэффициент абсолютной ликвидности, показывающий, какую часть краткосрочной задолженности может покрыть организация за счет имеющихся денежных средств и краткосрочных финансовых вложений, быстро реализуемых в случае надобности: Ка.л.= В / (Н + М), где (2) В – наиболее ликвидные активы (денежные средства) Н – наиболее краткосрочные обязательства (кредиторская задолженность) М – краткосрочные пассивы (краткосрочные кредиты) К а.л. 2005 = 19971 / 214135 = 0,09 К а.л. 2006 = 809171 / 316931= 2,55 В соответствии с произведенными расчетами получили увеличение коэффициента абсолютной ликвидности за 2006 год на 2,46. Платежеспособность предприятия с учетом предстоящих поступлений от дебиторов характеризует коэффициент быстрой ликвидности. Он показывает, какую часть текущей задолженности организация может покрыть в ближайшей перспективе при условии полного погашения дебиторской задолженности или трансформацию другой части активов в денежную форму. К б.л.= Ао / (Н + М), где (3) Ао – денежные средства + дебиторская задолженность К б.л.2005 = 40477 / 214135 = 0,19 К б.л.3006 = 855711 / 316931 = 2,70 Коэффициент быстрой ликвидности за отчетный период увеличился на 2,51, и также находится в своих нормативных пределах Прогнозируемые платежные возможности организации при условии погашения краткосрочной дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов отражает коэффициент покрытия. Общая платежеспособность предприятий определяется как способность покрыть все обязательства предприятия всеми ее активами, рассчитывается коэффициент текущей платежеспособности. К т.л.= ОА / (Н + М), где (4) ОА – оборотные активы (за вычетом расходов будущих периодов) К т.л.2005 = 41079 / 214135 = 0,19 К т.л.2006 = 856334 / 316931= 2,70 Коэффициент текущей ликвидности увеличился на 2,51 в 2006 году ЗАО "М-Индустрия" способно в установленные сроки погашать свои краткосрочные обязательства. Для удобства анализа сформируем таблицу 4, сгруппировав произведенные расчеты, и получили следующие выводы: Таблица 4 Показатели платежеспособности ЗАО "М-Индустрия"
[1] Вахрин П.И. "Финансовый анализ в коммерческих и некоммерческих организациях", Москва, 2001, стр. 81-82 ЗАО "М-Индустрия" является финансово устойчивым, ликвидным и кредитоспособным (и с дальнейшей тенденцией к улучшению своего положения). Для анализа финансовой независимости ЗАО "М-Индустрия" используем следующие исходные данные: бухгалтерский баланс ЗАО "М-Индустрия" за 2006 год, которые для удобства анализа сгруппируем в таблице 5. Таблица 5 Исходные данные для расчета финансовой независимости за 2006 год (в тыс. руб.)
Для расчета показателей финансовой независимости используем следующие формулы: 1. К офн = Собственный капитал / Пассив баланса 2. К фнОбА = Собственный капитал в обороте / Оборотные активы 3. К фнЗ = Собственный капитал в обороте / Запасы Таблица 6 Коэффициенты финансовой независимости
1. К офн 2005 = 397 / 2095573 = 0,0 К офн 2006 = 1705 / 5118702 = 0,0 В рассматриваемый период ЗАО "М-Индустрия" финансово зависимо на 100%. 2. К фнОбА 2005 = -45503 / 2049673 = -0,02 К фнОбА 2006 = -274635 / 4842362 = -0,06 В части формирования оборотных активов ЗАО "М-Индустрия" финансово зависимо на 100%. 3. К фнЗ 2005 = -45503 / 602 = -75,59 К фнЗ 2006 = -274635 / 623 = -440,83 В части формирования запасов ЗАО "М-Индустрия" финансово зависимо на 100%. Изучив полученные результаты и для удобства сформировав таблицу 6, можно сделать следующие выводы: в 2006 году, равно как и в 2005г.ЗАО "М-Индустрия" полностью зависимо от привлеченного капитала. Установим, к какому классу относилась оцениваемая компания на последнюю отчетную дату в соответствии с Приложением 4. Таблица 7 Оценка финансового состояния по балльной системе
Таким образом, ЗАО "М-Индустрия" относится к 3-му классу, т.е. в среднем финансовом состоянии. У компании ЗАО "М-Индустрия" платежеспособность нормальная, а финансовая устойчивость отрицательная. Валовая прибыль по итогам 2006 года по сравнению с предыдущим годом выросла более чем в 2 раза. Указанный фактор в большей части обеспечил достигнутые показатели рентабельности компании. Таблица 8 Показатели рентабельности ЗАО "М-Индустрия"
Представленные данные характеризуются высоким значением рентабельности собственного капитала в 2005 году (более 60%). В 2006 году произошло увеличение уставного капитала эмитента, за счет этого произошло снижение рентабельности до уровня 18%. Показатели рентабельности активов имеют относительно невысокие показатели. Данное положение обусловлено, прежде всего, спецификой деятельности компании, поскольку основную часть ее источников финансирования представляют собой привлеченные средства, а именно средства дольщиков и средства, полученные от размещения облигационного займа на сумму 1 млрд. руб. Невысокое значение оборачиваемости капитала также вызвано отмеченной выше спецификой финансирования эмитента. Выводы по главе 2 ЗАО "М-Индустрия" является финансово устойчивым, ликвидным и кредитоспособным (и с дальнейшей тенденцией к улучшению своего положения). В 2006 году, равно как и в 2005г.ЗАО "М-Индустрия" полностью зависимо от привлеченного капитала. Таким образом, ЗАО "М-Индустрия" относится к 3-му классу, т.е. в среднем финансовом состоянии. У компании ЗАО "М-Индустрия" платежеспособность нормальная, а финансовая устойчивость отрицательная Показатели рентабельности активов имеют относительно невысокие показатели. Данное положение обусловлено, прежде всего, спецификой деятельности компании, поскольку основную часть ее источников финансирования представляют собой привлеченные средства, а именно средства дольщиков и средства, полученные от размещения облигационного займа на сумму 1 млрд. руб. Невысокое значение оборачиваемости капитала также вызвано отмеченной выше спецификой финансирования эмитента. | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||