Курсовая 1. Практикум по экономической оценке инвестиций Текст учеб пособие В. М. Кожухар. 3е изд. М. Издательскоторговая корпорация
 Скачать 5.28 Mb.
|
|
РАЗДЕЛ 2. УПРАВЛЕНИЕ ИСП НА НАЧАЛЬНОМ ЭТАПЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ 2.1. Разработка концепции проекта 2.1.1. Аннотация проекта строительства объекта недвижимости Консалтинговой компании ООО «Ситизен» необходимо выполнить заказ инвестора на управление проектом по строительству физкультурно- оздоровительного комплекса по ул. Томсона в г. Иркутске. Девиз компании «Ваш проект в надежных руках». 2.1.2. Цели строительства объекта недвижимости Актуальность данной работы обусловлена вопросом нехватки физкультурных и культурно-досуговых учреждений. Рассматриваемый объект относится к коммерческой недвижимости, с повышенным социальным значением. Актуальность возведения физкультурно-оздоровительного комплекса по улице Томсона объясняется тем, что в настоящее время повышается плотность застройки данного района. Проектируемое здание физкультурно- оздоровительного комплекса предназначено для занятий спортом жителей многоэтажной жилой застройки. Строительство объекта, предназначенного для физической и оздоровительной деятельности, позволит разработать и воплотить в реальность проекты социально-экономического и спортивно - оздоровительного характера, направленные на массовое оздоровление населения. Проектирование объекта под строительство физкультурно- оздоровительного комплекса располагается вблизи жилой застройки. Оказываемые услуги должны удовлетворять потребности населения, а также 24 потенциал физкультурно-оздоровительного комплекса оказывать такие услуги. 2.2. Анализ места размещения объекта 2.2.1. Характеристика муниципального района города Рис. 2.1 - Расположение объекта оценки на плане города 25 Рассматриваемый объект недвижимости – физкультурно- оздоровительный комплекс располагается в Ленинском административном округе г. Иркутска в квартале ограниченном ул. Розы Люксембург, ул. Томсона и федеральной автодорогой М-53. Площадка под строительства ФОКа имеет трапециевидную форму, расположена в восточной части земельного участка для строительства многоэтажной жилой застройки. В соответствии с проектными решениями по строительству многоэтажных жилых домов к границам земельного участка примыкают внутриквартальные проезды. Проектируемое здание физкультурно-оздоровительного комплекса предназначено для занятий спортом жителей многоэтажной жилой застройки. Таблица 2.1 – Характеристика района Ленинский административный округ Иркутск Первое упоминание 1920 Площадь 103,7 км² Население (2017) 149 462 чел. Почтовые индексы 664002, 664013, 664040, 664048 Ле́нинский администрати́вный о́круг – территориальная единица города Иркутска. Образован 03 ноября 1920 года. Территория округа составляет 10 370 га, в том числе 90 га занимает территория парков. Районы: 26 Батарейная; Боково; Вересовка; Ермаковский; Жилкино; Иркутск 2; Кирова; Ново-Ленино; Селиваниха. Инфраструктура округа Образование На территории округа действуют: – 20 муниципальных бюджетных общеобразовательных учреждений (гимназия, школы); 34 дошкольных образовательных учреждения (29 – муниципальных, 4 – РЖД, 1 – Минобороны России); – 4 учреждения среднего профессионального образования, 2 – начального профессионального образования. C увеличением рождаемости и миграцией населения в новые жилые массивы Ленинского округа имеет место высокая потребность населения в услугах дошкольных образовательных учреждений. В округе функционирует 3 учреждения дополнительного образования: – детско-юношеская спортивная школа № 4; – дом детского творчества № 5; – автономное образовательное учреждение «Станция юных натуралистов». Система дополнительного образования школ представлена 229 кружками и объединениями различной направленности, в которых занято 42,8 % обучающихся образовательных учреждений округа. Социально-культурные учреждения 27 В округе 38 социально-культурных учреждений: – школа искусств; – 2 музыкальные школы; – 2 художественные школы; – 2 дома творчества; – 2 ведомственных учреждения культуры; – 6 детских клубов по месту жительства; – 2 стадиона; – 4 больших спортивных зала; – 3 плавательных бассейна; – 2 парка; – 8 библиотек; –4 загородных лагеря отдыха для детей. Библиотека филиал № 5 ЦБС («Иннокентьевская библиотека», ул. Сибирских Партизан, 22) – является и библиотекой, и культурным центром округа, где проводит свои заседания Совет по культуре Ленинского округа. Именно здесь в 2000 году был создан и успешно работает Общественный музей истории и художественного творчества жителей Ленинского района. На базе музея (общественным директором которого является Бердников Н. В. – поэт, художник, общественный деятель) регулярно проходят выставки самодеятельных художников, экспозиции музея пополняются новыми работами, предметами старины, рукописями, работами самобытных поэтов, ушедших из жизни жителей округа. 26 декабря 2011 г. в филиале МУК ЦБС г. Иркутска — библиотека № 5 состоялось открытие краеведческого центра «Наследие». Ежегодно в округе проходит фестиваль детского литературного творчества «Иннокентьевские звездочки». Успешно продолжает свою работу детская общественная филармония «Сибирские роднички», организованная в 2003 году на базе музыкальных школ округа. 28 В ноябре 2014 г. открыл свои двери МБУ Центр плавания «Спартак» в Ново-Ленино. Таким образом, в Ленинском округе стало 3 действующих плавательных бассейна. В бассейне «Спартак» действует школа каякинга. В начале 2015 г. после капитального ремонта в Новоленино открылся культурно-досуговый центр «Россия». В досуговом центре работают кружки художественно-эстетической направленности (танцевальные, музыкальные, рисования) и спортивные секции. Люди с ограниченными возможностями также могут посещать КДЦ «Россия». Социальные учреждения В округе расположено 4 социальных учреждения: – 2 социально-реабилитационных центра; – Дом ребёнка для сирот; ГСУ СОС СЗН Иркутской области Ново- Ленинский дом-интернат для престарелых и инвалидов. Здравоохранение В округе расположено 4 учреждения здравоохранения, из них 2 муниципальных (Городская клиническая больница № 8, Медсанчасть «ИАПО»), 1 областное (Дом ребёнка № 2) и 1 – ведомственного подчинения (2-я площадка НУЗ "Дорожная клиническая больница на ст. Иркутск- Пассажирский ОАО «РЖД»). В структуре муниципальных учреждений здравоохранения округа функционируют 2 взрослые поликлиники, 2 женские консультации, 2 детские поликлиники. В течение 2014—2015 гг. в связи со значительным демографическим приростом и жилищной застройкой в Новоленино появилась новая детская поликлиника площадью 13,5 тыс. м². В поликлиниках округа продолжают работу школы для больных артериальной гипертонией, сахарным диабетом, бронхиальной астмой, остеопорозом, где занятия проводят подготовленные специалисты, которые обучают больных пользоваться индивидуальными приборами контроля артериального давления и уровня сахара, пикфлуометрами, подбирают адекватную базисную терапию. В МУЗ ГКБ № 8 работает также «Школа 29 активного долголетия», где проводятся оздоровительные мероприятия для пожилых людей. В городской клинической больнице № 8 функционирует «Центр Здоровья», созданный в рамках национального проекта «Здоровье». Основной целью деятельности этого центра является сохранение индивидуального здоровья граждан и формирование у них здорового образа жизни. В декабре 2010 года на базе Городской клинической больницы № 8 при участии Детского фонда ВОЗ (ЮНИСЕФ), Министерства здравоохранения Иркутской области и Департамента здравоохранения и социальной помощи населению в рамках проекта «Клиники, дружественные к молодёжи» открыта клиника для работы с подростками и молодёжью города Иркутска. В клинике оказывается комплексная медико-психолого-социальная помощь по проблемам сохранения здоровья, обусловленным спецификой подросткового возраста. В декабре 2010 г. при поддержке Министерства здравоохранения Иркутской области и Департамента здравоохранения и социальной помощи населению администрации г. Иркутска на базе МУЗ «Городская клиническая больница № 8» открылся Центр здоровья для детского населения Ленинского округа. В Центре здоровья бесплатно на основе современных технологий и оборудования проводится обследование детей и подростков. Потребительский рынок В 2011 году на территории Ленинского округа г. Иркутска действовало 9 торговых центров; 2 розничных рынка; 172 магазина, в том числе 105 продовольственных; 265 временных торговых сооружений, в том числе 89 киосков, 170 павильонов, 6 остановочных комплексов; 92 объекта развозной и разносной мелкорозничной торговли. В Ленинском округе достаточно развиты сетевые структуры, всего на территории округа функционирует 13 супермаркетов и 4 гипермаркета. 30 В 2010 году в Ленинском округе г. Иркутска действовало 165 магазинов (107 продовольственных и 58 непродовольственных), 123 киоска и 174 павильона, 8 торговых центров, 5 розничных рынков, 67 объектов развозной и разносной мелкорозничной торговли. Предприятия пищевой и перерабатывающей промышленности На территории Ленинского округа расположены следующие предприятия пищевой и перерабатывающей промышленности: ОАО «Иркутская маслосырбаза». Маслосырбаза производит плавленные сыры, а также освоила производство натурального сливочного масла, сливочно-растительных спредов. ОАО «Иркутская маслосырбаза» реализует свою продукцию в городах Иркутской области, а также в городе Улан-Удэ. Общественные организации В Ленинском округе действует 60 общественных организаций: общественное движение «Женсовет» Ленинского округа, общество многодетных, Иркутская Городская Общественная организация инвалидов «Сиб-Юнити», Ленинская окружная общественная организация ветеранов войны, труда, вооруженных сил и правоохранительных органов (объединяет 34 первичные ветеранские организации), филиалы обществ слепых и глухих, организация «Матери против наркомании», Общественный центр культуры, детский творческий оздоровительно-спортивный центр «Восток», общественный музей истории и культуры округа, литературное объединение «Парус», детская филармония «Сибирские роднички», историко- художественный музей при библиотеки № 5 — филиал МУК ЦБС, народная Академия ремесел, Иркутское региональное отделение Международной общественной организации инвалидов «Стеллариум», Отделение союза пенсионеров Ленинского округа, 10 Советов общественности при пунктах охраны общественного порядка. В декабре 2011 года на территории округа по инициативе жителей создан Совет отцов и Молодёжная мэрия. Транспорт 31 Ленинский округ охватывает 27 муниципальных и коммерческих автобусных маршрутов, 4 железнодорожные остановки электропоездов. Иного общественного транспорта (трамваев, троллейбусов) в Ленинском округе нет. Через Ново-Ленино пролегает федеральная трасса Р255. Это основная магистраль движения транспорта, связывающая близлежащие города и поселки Мегет, Ангарск, Усолье Сибирское. Трасса обеспечивает проезд транзитного транспорта в Бурятию через город, общественного транспорта городов Братск, Усть-Илимск. С правой стороны по движению в Иркутск расположены коттеджи, с левой стороны — автостоянка личного транспорта и спецтехники, ГКБ № 8. Природная среда На территории Ленинского округа находится Ново-Ленинский озерно- болотный комплекс. Уникальная природная территория в черте города Иркутска, место отдыха и гнездования перелетных птиц. Ежегодно на Ново- Ленинских болотах останавливается несколько тысяч особей водоплавающих перелетных птиц. Через территорию Иркутска кочуют такие редкие для Приангарья птицы, как серая цапля, большой кроншнеп, огарь, и занесенные в международную и российскую Красные книги — чёрный аист, кречет, сапсан, балобан, степной орел. Помимо птиц, в водоеме обитает огромная колония ондатры. Ново-ленинские болота — место обитания карасей. За минувшие годы озерно-болотный комплекс утратил большую часть своей уникальной орнитофауны. Многократные попытки создать здесь городской заказник (инициировались иркутским отделением Всероссийского общества охраны природы с 1980-х гг.) ни к чему не привели. Эта территория не имеет природоохранного статуса, поэтому кое-где строительным мусором засыпают болота с целью застройки появившихся участков «суши». В период с 1914 по 1950-е гг. на территории нынешнего Новоленино был разведен сад уроженцем Латвии, переселенным в Сибирь в 1908 году, Августом Карловичем Томсоном. Самого Томсона называли пионером 32 садоводства и «сибирским мичуринцем». В 1938 году, в период расцвета, в саду насчитывалось 230 сортов и разновидностей яблонь, 77 видов других плодовых деревьев и кустарников, 47 видов декоративных растений. Август Томсон каким-то чудом смог вырастить в своей оранжерее даже уникальные японские лилии. В саду Томсона иркутяне впервые увидели такие диковинки, как лимоны, апельсины, мандарины и фейхоа. Благодаря этому человеку в Иркутске появились клены и ясени. Адаптация теплолюбивых деревьев и кустарников к суровому климату Сибири стала главной целью Томсона. Постепенно сад Томсона стал школой для садоводов Восточной Сибири, на его территории проводились конференции, выставки, встречи и экскурсионные занятия. В 1938 году Томсон решил подарить свой сад государству. Вскоре после смерти Августа Карловича на глазах у членов его семьи бульдозером снесли построенный Томсоном дом. С землей сравняли и уникальные оранжереи и теплицы. В 1991 году территория сада была отведена для восстановления областному совету Всероссийского общества охраны природы. Но сад не был восстановлен ввиду отсутствия средств. По инициативе Августы Ефимовны Амбросовой, жены внука Томсона, в 2009 году был установлен мемориальный обелиск Августу Томсону. В Новоленино одна из магистральных улиц названа в честь Августа Томсона, а рядом проходят улица и переулок имени известного селекционера, доктора биологических наук И. В. Мичурина. 2.2.2. Характеристика микрорайона В рассматриваемом микрорайоне в пятиминутной доступности находится остановка «Норильская». В настоящий момент площадка свободна от капитальной застройки, но в ближайшее время планируется начать работы по возведению жилого комплекса. 2.2.3. Ситуационный план размещения объекта с определением основных объектов в его границах Основной и отправной точкой в проектировании любого общественного здания является градостроительное положение объекта в 33 городе, районе и на территории застройки. Четко продуманные пути подхода к зданию, организация близлежащих площадей, остановочных павильонов и маршрутов подъезда автотранспорта – существенная аналитическая доля основной концепции объекта, помимо его стилистики, конструктивных решений и габаритов. Физкультурно-оздоровительный комплекс располагается в Ленинском административном округе г. Иркутска в квартале ограниченном ул. Розы Люксембург, ул. Томсона и федеральной автодорогой М-53. Данный район является жилым микрорайоном с застройкой преимущественно многоэтажной и средней этажности. К проектируемому зданию возможен подъезд со всех сторон по дорогам и тротуарам с твердым покрытием. Транспортную доступность к зданию можно охарактеризовать как хорошую и она может осуществляться общественным и легковым транспортом. Здание находится в зоне пятиминутной доступности до остановочных пунктов. Таблица 2.2 – Расположение объекта на плане города Субъект Федерации Иркутская область Город Иркутск Район Ленинский округ Адрес ул. Томсона Удаленность от географического центра города (областного центра) 6,4 км (по воздушным линиям); 11,3 км (по существующим транспортным магистралям) Транспортная доступность В районе расположения объекта транспортная оживленность средняя Удаленность от крупных магистралей и объектов транспортной инфраструктуры: Расстояние по воздушным линиям: – до ближайшей остановки о/т 180 м (ул. Розы Люксембург остановка «Норильская»); – до ж/д узла 1 км (ж/д станция Иркутск- сортировочный)4 – до автовокзала 7,9 км; – до аэропорта 11,7 км; – до трассы Р255 1,4 км. 34 2.2.4. Генеральный план При решении генплана основной целью являлось органичное включение проектируемого здания в общий облик улицы, с максимально возможным использованием территории для удобства клиентов. Подъезд к физкультурно-оздоровительному комплексу возможен со всех сторон по дорогам и тротуарам с твердым покрытием. Около ФОКа организована бесплатная парковка для автомобилей. На территории ФОКа выделено место под мусорные контейнеры с учетом доступности для автомобилей сервисных компаний обслуживающих данный объект. Все подъезды запроектированы с твердым асфальтобетонным покрытием и могут быть использованы для проезда пожарных машин. Имеется возможность подъезда с всех сторон здания пожарных машин и механизированной уборки территории. Планировочная организация земельного участка выполнена в соответствии с градостроительным планом земельного участка RU 383030004197, утвержденного Постановлением администрации г.Иркутска №031-06-864/7 от 04.09.2017г. «Об утверждении проекта планировки территории, вклюсая проект межевания территории, планировочного элемента ЛО-04-25». Земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий: Зона сельскохозяйственных угодий, согласно письму №07-07/5602 от 30.03.2017 от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Иркутской области, вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения» заменён на «жилые дома со встроенно- пристроенными, нежилыми помещениями, административными зданиями и надземной-подземной автостоянкой». Земельный участок расположен в границах приаэродромной территории. В проекте предусмотрены высотные отметки не выше отметок 35 представленных в письме от Филиала Иркутской производственной корпорации «Иркут» Кадастровый номер земельного участка 38:36:000002:9198. Площадь земельного участка – 3370 га. Категория земель – земли населенных пунктов. Генеральный план составлен на основании топографической съемки масштаба 1:500, выполненной ООО «ИНГЕО» г. Иркутск, 2016 г. Планировочные решения генерального плана определены исходя из функционального назначения проектируемого объекта, в увязке с проектируемой застройкой многоэтажных жилых домов и требований нормативных документов. Генеральный план предусматривает размещение на площадке здания физкультурно-оздоровительного комплекса, проездов, парковок, тротуаров и газонов. 2.3. Маркетинговый анализ 2.3.1. Анализ сегмента рынка недвижимости (ценовой и качественный. Анализ сферы услуг Современные физкультурно-оздоровительные комплексы являются новым типом развлекательных учреждений для проведения досуга, получившие широкое распространение в конце XX века. В отечественной практике на протяжении XX века сформировался ряд достаточно устойчивых моделей культурно-досугового центра (клуб, дом культуры, дворец культуры, культурный центр), ориентированных преимущественно на клубные и зрелищные функции. Однако, как показывают социологические исследования и изучение деятельности современных культурно-развлекательных центров, они не оправдывают реалии новой социальной жизни XXI века и потребности различных групп населения. В настоящий момент в нашей стране большое внимание уделено проблемам сохранения здоровья людей. Важными направлениями в решении 36 таких проблем являются здравоохранение и развитие социальной инфраструктуры, включая физкультурно-оздоровительные комплексы. При недостатке объектов, предназначенных для физической культуры, отсутствует возможность улучшения и преобразования всех видов физической деятельности. По этой причине одной из важнейших задач, которые необходимо решить в данный момент является именно развитие объектов физкультурной отрасли. Будущее развитие социальной инфраструктуры села будет способствовать: – повышению разнообразного уровня доступных для населения мест приложения труда за счет строительства объектов обслуживающей и деловой сферы; – повышению уровня образования, здоровья, культуры; – повышению доступности центров концентрации объектов культурно- бытового обслуживания, объектов рекреации; – в конечном итоге, повышению качества жизни и развития человеческого потенциала. По результатам проведения широкомасштабных действий в последнее время появилось тенденция к привлечению все большего количества населения к занятию различными видами физической деятельности для профилактики и пропаганде здорового образа жизни. Организация и проведение любых видов физкультурного досуга связана с обязательным присутствием инфраструктуры для формирования различных видов физкультурного времяпрепровождение. Все же, экономический кризис в стране привел к недооцениванию государством и обществом оздоровительной и воспитательной роли физкультуры, недостаточное внимание уделялось развитию физкультурно-оздоровительной отрасли. Таким образом, все это привело к тому, что на сегодняшний день состояние физкультурно-оздоровительных услуг и ее инфраструктуры в 37 нашей стране не может обеспечить спрос населения. Поэтому, первой ступенью преобразования в области физкультурно-оздоровительных услуг и проведения физкультурного досуга должно быть развитие и улучшение материальной и технической базы. Очевидно, что первым шагом для реализации проекта развития физической культуры и привлечение населения к занятию физкультурной деятельности является строительство предлагаемого комплекса. В настоящее время государство ставит перед собой следующие задачи: – повышение престижа страны; – профилактика заболеваний; – увеличение продолжительности жизни и, в общем, повышение здоровья населения. Такая стратегия России по развитию физической культуры и спорта на период до 2020 года, которая направлена на увеличение количества населения, регулярно и систематически занимающихся физической культурой почти в три раза. 38 Таблица 2.3 - Ценовой анализ рынка недвижимости Критерии Ед. изм. №1 №2 №3 №4 1 2 3 4 5 6 Наименование объекта Сдается помещение под свободное назначение, от 500 до 1081 м²в торгово-офисном комплексе «Триумф» Иркутская область, Иркутск, Октябрьск ий,Советская ул., 176Б/1 Сдаются НЕторговые площади на 3 и 4 этажах нового торгового центра БУМ в Свердловском районе г. Иркутска. Сдается площадь на 2 этаже нового торгового центра в Ленинском р-не Иркутск г, Свердловский округ, Академическая улица 25А, сдается Нежилое помещение, общ. пл. 1500 кв.м., 1/1 этаж, Характеристика объекта Назначение: магазин, торговая площадь, торговля, хостел, свободное назначение, другое, офис. Проведены все коммуникации, выполнен качественный ремонт. Есть лестница, лифт, можно организовать выход в помещение сразу из лифта. Развитая инфраструктура, высокий автомобильный и пешеходный трафик. Рядом аэропорт. Ввод в эксплуатацию в декабре 2018 г. Собственная парковка на 300 машиномест. Удобные подъездные пути. Рядом расположен крупный жилой комплекс, медицинские и образовательные учреждения, остановки общественного транспорта. Арендная ставка- 700 руб/м2. Якорные арендаторы: Рив Гош, Детский мир. Идеально под фитнес, медицинские, юридические и другие услуги. Назначение: своб одное назначение Сдается площадь на 2 этаже нового торгового центра в Ленинском р-не. Прямо от входа в торговый центр на второй этаж ведет эскалатор. на первом этаже располагается продуктовый дискаунтер "Маяк" Сдаем нежилое помещение в свердловском районе по ул.Академическая площадью от 1500 м 2 до 4000 м 2 , одна из оживленных улиц в городе. Высокий автомобильный трафик, шикарное помещение для вашего бизнеса. Более подробная информация по телефону. Телефон продавца Иван Невидимов Телефон: 89501037070, 89500992549 Агентство недвижимости Премьер realty Телефон: 83952333410, 89086565530 89501053333 Агентство недвижимости Century21 Недвижимость мира Телефон: 89086603602, 39 Критерии Ед. изм. №1 №2 №3 №4 1 2 3 4 5 6 89245400364 Адрес объявления в интернете https://irkutsk.cian.ru/rent/com mercial/169311106/ https://irkutsk.cian.ru/rent/comm ercial/186054477/ https://irkutsk.cian.r u/rent/commercial/1 64415220/ https://irkutsk.cian.ru/re nt/commercial/1770618 62/ Цена продажи/ предложения тыс./руб. От 200 000 до 432 400 824 600 2 360 000 825 000 Общая площадь м 2 1081 1178 2500 1500 Цена за 1 м 2 площади руб./м 2 400 700 950 550 40 Источники информации к таблице 2.3 Аналог №1 41 Аналог №2 42 Аналог №3 43 Аналог №4 44 Таблица 2.4 – Анализ цен продаж Критерии Ед. изм. №1 №2 №3 №4 1 2 3 4 5 6 Наименование объекта В продаже в бизнес центре"Максим" имеется следующие помещения нежилое помещение 1 139,8 м 2 - 1 этаж 2 входа Иркутск г, Октябрьский округ, Байкальская улица 255, продается Нежилое помещение, общ. пл. 1300 кв.м. этаж 3/3 Городской округ Иркутск, Правобережный округ, улица Баррикад 213, продается Нежилое помещение, общ. пл. 2000 кв.м., можно разбить от 2 кв.м., 1/2 этаж, Иркутск г, Правобережный округ, улица Ленина 46, продается Нежилое помещение, общ. пл. 3866 кв.м., 1/4 этаж, Характеристика объекта Назначение: банк, бар, салон красоты, кафе/ресторан, клуб, выставка, спортзал, зал, другое, офис, магазин, арендный бизнес, авиа кассы, коммерция, интернет магазин, учебный центр, услуги Бизнес-центр MAXIM это современное восьмиэтажное здание с подземной двухуровневой парковкой, спроектированное с учетом последних инноваций. Энергообеспечение здания соответствует 1. В помещениях черновая Продается нежилое отдельно стоящее здание в мкр. Солнечный по улице Байкальская 255 общей площадью 1300 кв. м. Электричество, канализация, водоснабжение центральные. Подойдет под гостиницу, производство, спортивный клуб, частную школу или детский сад, торговый центр. Имеется дизайн-проект под гостиницу. Развитая инфраструктура района Продается коммерческое помещение г. Иркутска, расположенное по адресу Баррикад 213 (до центра 10 мин.) площадь помещения 2000 кв.м., 30 сот земли, в собственности, Первая линия, высота потолков 3.5 метра, с отличным ремонтом, Потрясающий Продаю шикарное нежилое здание одно из самых востребованных и прибыльных мест города (самый центр) торговый центр "Вояж". Общей площадью 3866м 2 45 Критерии Ед. изм. №1 №2 №3 №4 1 2 3 4 5 6 отделка, подведены все коммуникации. Требуется ремонт. панорамный вид, охраняемая парковка. Подойде т по автосалон, супермаркет, стройматериалы, торговый центр и т.д. Телефон продавца Телефон: 83245455273 Агентство недвижимости Century21 Недвижимость мира Телефон: 89086603602, 89245400364 Агентство недвижимости Century21 Недвижимость мира Телефон: 89086603602, 89245400364 Агентство недвижимости Century21 Недвижимость мира Телефон: 89086603602, 89245400364 Адрес объявления в интернете https://irkutsk.cian.ru/sale/com mercial/165454242/ https://irkutsk.cian.ru/sale/comm ercial/164194465/ https://irkutsk.cian.r u/sale/commercial/1 64194527/ https://irkutsk.cian.ru/sa le/commercial/1770618 59/ Цена продажи/ предложения тыс./руб. 95 000 000 39 900 000 69 000 000 250 000 000 Общая площадь м 2 1139,8 1300 2000 3866 Цена за 1 м 2 площади руб./м 2 83 350 30 692 34 500 64 666 46 Источники информации к таблице 2.4 Аналог№1 47 Аналог№2 48 Аналог№3 49 Аналог№4 50 2.3.2. Анализ основных конкурентов (схема и описание) В системе маркетинга фирма, действующая на рынке, рассматривается не сама по себе, а с учетом всей совокупности отношений и информационных потоков, связывающих ее с другими субъектами рынка. Конкуренты являются важной составляющей маркетинговой микросреды фирмы, без учета и изучения которой невозможна разработка приемлемой стратегии и тактики функционирования фирмы на рынке. Поэтому в рыночной экономике успех любого предприятия во многом зависит от того, конкурентоспособна ли его продукция (услуга) и какие меры оно принимает для поддержания конкурентоспособности в динамичных условиях рынка. Конкурентоспособность – это некая относительная и интегральная характеристика, отражающая отличие услуги от услуг конкурентов и, определяющая ее привлекательность в глазах потребителя. Основные группы потребителей – молодёжь, семьи с детьми, с уровнем дохода выше среднего (25 000 руб. на человека). Район исследования – в данном случае целесообразно исследовать районы, находящиеся в непосредственной близости от ул. Розы Люксембург, Томсона, Объездная дорога. Рис. 2.2 – Конкурент №1 51 Рис. 2.3 – Конкурент №2 Рис. 2.3 – Конкурент №3 52 Рис. 2.4 – Конкурент №4 Рис. 2.5 – Конкурент №5 Таблица 2.5 - Описание основных конкурентов № Название Адрес 1 Физкультурно-оздоровительный комплекс Юбилейный Иркутск, Юбилейный м-он, 49/1 2 Физкультурно-оздоровительный комплекс ИРНИТУ Иркутск, ул. Ивано Франко, 28 3 Спорткомплекс Байкал-Арена Иркутск, ул. Байкальская, 267и 4 Спортивный комплекс, Дирекция социальной сферы ВСЖД Иркутск, ул. Боткина, 1 5 Спортивный комплекс «Высота» Иркутск, Советский 1-й переулок, 1а |