Курсовая 1. Практикум по экономической оценке инвестиций Текст учеб пособие В. М. Кожухар. 3е изд. М. Издательскоторговая корпорация
 Скачать 5.28 Mb.
|
|
РАЗДЕЛ 3. УПРАВЛЕНИЕ ИСП В ОСНОВНОЙ ФАЗЕ 3.1. Разработка схемы взаимодействия участников проекта ООО «Стройметпроект» разрешено осуществить проектирование и строительство здания на земельном участке площадью 3370 га. Финансирование проектирования и строительства объекта, а также городских инженерных сетей и сооружений к нему, будет осуществляться за счет средств собственника земельного участка – инвестора – ООО «Стройметпроект». Функции заказчика по проектированию и строительству объекта возложены ООО «Стройметпроект» на девелоперскую компанию ООО «Ситизен». Генеральным подрядчиком является общество с ограниченной ответственностью «Мегастрой». В дальнейшем генподрядчик на основе тендеров выбирает подрядчиков и заключает с ними договора подряда на выполнение работ. Рис.3.1- Участники реализации проекта 54 Информация о генеральном подрядчике ООО ПКФ «Мегастрой» было основано в 2004 г. Основной профиль деятельности предприятия – это строительство жилых и промышленных зданий и сооружений в качестве генерального подрядчика и заказчика, а также производство строительных и отделочных материалов. Предприятие активно участвует в президентских программах «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Информация о заказчике-инвесторе. Открытое акционерное общество «Стройметпроект» осуществляет следующие виды деятельности (в соответствии с кодами ОКВЭД, указанными при регистрации): – предоставление прочих видов услуг; – деятельность в области архитектуры; инженерно-техническое проектирование; геолого-разведочные и геофизические работы; геодезическая и картографическая деятельность; деятельность в области стандартизации и метрологии; деятельность в области гидрометеорологии и смежных с ней областях, мониторинга состояния окружающей среды, ее загрязнения; виды деятельности, связанные с решением технических задач, не включенные в другие группировки; – деятельность в области архитектуры, инженерно-техническое проектирование в промышленности и строительстве; – архитектурная деятельность (основной вид деятельности); – строительство; – строительство зданий и сооружений; – производство общестроительных работ; – производство общестроительных работ по возведению зданий (дополнительный вид деятельности). 55 3.2. Определение основных архитектурно-планировочных и конструктивных решений Физкультурно-оздоровительный комплекс в по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, ул.Томсона запроектирован на основании задания на проектирование, в соответствии с действующими стандартами и нормами проектирования. Проект разработан с учетом существующей застройки, экологических и санитарно-гигиенических требований, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, обеспечивающих безопасную для жизни и здоровья эксплуатацию при соблюдении предусмотренных проектной документацией мероприятий. Представляет собой здание прямоугольное в плане 43х24 м. Фундаменты здания – отдельно стоящие столбчатые, на искусственном основании, монолитные железобетонные, высотой 2550 мм, размеры подошвы 1800х1800мм и 1500х1500мм; бетон класса – В25, F150, W4; арматура класса А400 ГОСТ 5781-82* - 25Г2С ГОСТ 5781-82*, А240 ГОСТ 5781-82* - Ст3пс ГОСТ 380-94. Армирование выполнено плоскими арматурными сетками и вертикальными пространственными каркасами. Фундаментные балки - монолитные железобетонные, h=600мм, армируются сварными каркасами и отдельными стержнями, объединенными в пространственные каркасы с помощью шпилек; из бетона класса В25, F150, W4; арматура класса А400 ГОСТ 5781-82* - 25Г2С ГОСТ 5781-82*, А240 ГОСТ 5781-82* - Ст3пс ГОСТ 380-94. Прогоны покрытия из горячекатаных швеллеров с параллельными гранями полок по ГОСТ 8240-97. Сечения прогонов подобраны из расчёта на изгиб в двух плоскостях с учётом величины уклона стропильных балок. Сталь С345-1 по ГОСТ 27772-88*. Стропильные балки сварные симметричного двутаврового сечения из листовой стали по ГОСТ 19903-74. Сталь С345-3, С255 по ГОСТ 27772-88*. 56 Горизонтальные связи покрытия по верхним поясам стропильных балок из стальных гнутых замкнутых сварных квадратных профилей по ГОСТ 30245-2003. Сталь С255 по ГОСТ 27772-88*. Колонны каркаса из двутавров с параллельными гранями полок типа К по СТО АСЧМ 20-93. Сталь С345-1 по ГОСТ 27772-88*. Вертикальные связи по колоннам из стальных гнутых замкнутых сварных квадратных профилей по ГОСТ 30245-2003. Сталь С255 по ГОСТ 27772-88*. Стойки торцевого фахверка из двутавров с параллельными гранями полок типа Ш по СТО АСЧМ 20-93. Сталь С345-1 по ГОСТ 27772-88*. Ригели стенового фахверка из гнутых равнополочных швеллеров по ГОСТ 8278-83 и гнутых замкнутых сварных квадратных профилей по по ГОСТ 30245-2003. Сталь С255 по ГОСТ 27772-88*. Балки под перекрытие между осями Б-В/1-9 из двутавров с параллельными гранями полок типа Б по СТО АСЧМ 20-93. Сталь С255 по ГОСТ 27772-88*. Перекрытие на отм. +3,230 в осях А2-Б/1-8 – монолитное железобетонное по металлическим прогонам, толщиной 120мм. Бетон марки В25, продольная и поперечная рабочая арматура класса А400 ГОСТ 5781-82* – 25Г2С ГОСТ 5781-82*, фиксаторы – класса А240 ГОСТ 5781-82* – Ст3пс ГОСТ 380-94. Шахта лифта - монолитная железобетонная, без машинного помещения, стены шахты толщиной 200мм, включена в расчетную схему здания - жесткое ядро. Бетон класса В25, арматура продольная – А400 ГОСТ 5781-82* – 25Г2С ГОСТ 5781-82*, арматура поперечная – класса А240 ГОСТ 5781-82*– Ст3пс ГОСТ 380-94. Лестницы наружные и внутренние - металлические. 57 Наружные стены и покрытие из сэндвич-панелей заводской сборки фирмы ООО "Термолэнд". Сэндвич-панели навесные, не влияющие на жесткость здания. Кирпичные перегородки выполняются из кирпича марки М100 по ГОСТ 530-2012, на цементно-песчаном растворе марки М100, армированные в горизонтальных швах арматурными кладочными сетками через 575мм (5 рядов кладки) и крепятся к несущим конструкциям П-образными скобами из полосовой стали по ГОСТ19903-74 С245 ГОСТ27772-88* толщиной 4мм с шагом 1200мм. Перемычки (для перегородок) - металлические, из спаренных уголков, по ГОСТ 8509-93, из стали С255 по ГОСТ 27772-88*. Входные группы – металлический каркас: Колонны – двутавр 30Ш1, труба квадрат Гн 200х8; Балки – двутавр 30Б1, 25Б1; Прогоны – швеллер 16П, 10П, труба квадрат Гн 120х4. Металлические прокатные изделия марки С255 по ГОСТ 27772-88*. В состав помещений ФОКа входят: Тамбур; Холл; Кабинет директора; Тренерская; Комнаты для переодевания; Гардероб; Универсальный спортивный зал; Туалеты (обычные и для МГН) ; Коридоры; Раздевалки; Душевые; Медицинский кабинет; 58 Комната уборочного инвентаря; Инвентарная; Технические помещения: тепловой пункт, венткамера, электрощитовая; Антресоль; Здание бесчердачное, кровля совмещённая; Здание на столбчатых фундаментах без подвального помещения. Центральный вход в здание расположен в осях А2\5а-5б, оборудован входной площадкой, размерами 1700-4000мм. К входной площадке подведен пандус для доступа МГН. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ: Общая площадь здания - 1420.29 м²; Полезная площадь здания - 1361.65 м²; Расчетная площадь здания - 1192.77 м²; Площадь застройки - 1296.39,32 м²; Строительный объем здания - 9498 м³. 3.3. Правовой статус земельного участка Земельный участок частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий: - Зона сельскохозяйственных угодий, согласно письму №07-07/5602 от 30.03.2017 от Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Иркутской области, вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного назначения» заменён на «жилые дома со встроенно- пристроенными, нежилыми помещениями, административными зданиями и надземной-подземной автостоянкой». - Земельный участок расположен в границах приаэродромной территории. В проекте предусмотрены высотные отметки не выше отметок 59 представленных в письме от Филиала Иркутской производственной корпорации «Иркут» - Охранная зона водопровода, (площадь составляет 256 кв.м). В проекте не предусмотрено размещение строений в охранной зоне водопровода. Обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка Планировочная организация земельного участка выполнена в соответствии с градостроительным планом земельного участка RU 383030004197, утвержденного Постановлением администрации г.Иркутска №031-06-864/7 от 04.09.2017 г. «Об утверждении проекта планировки территории, вклюсая проект межевания территории, планировочного элемента ЛО-04-25» Кадастровый номер земельного участка 38:36:000002:9198; Площадь земельного участка – 3370 га. Категория земель – земли населенных пунктов. Генеральный план составлен на основании топографической съемки масштаба 1:500, выполненной ООО «ИНГЕО» г. Иркутск, 2016 г. Планировочные решения генерального плана определены исходя из функционального назначения проектируемого объекта, в увязке с проектируемой застройкой многоэтажных жилых домов и требований нормативных документов. Генеральный план предусматривает размещение на площадке здания физкультурно-оздоровительного комплекса, проездов, парковок, тротуаров и газонов. 60 РАЗДЕЛ 4. УПРАВЛЕНИЕ ИСП В ЗАВЕРШАЮЩЕЙ СТАДИИ 4.1. Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта 4.1.1. Представление схемы денежных потоков инвестиционного проекта Схема денежных потоков представляется в табличной форме на основе данных индивидуального задания. При этом положительные (приток средств) и отрицательные (отток средств) потоки отражаются в различных строках таблицы. В графах, интерпретирующих временные интервалы в течение жизненного цикла проекта (ЖЦП), стрелками отмечаются моменты, в которых при вычислениях следует учитывать соответствующие денежные потоки. Таблица 4.1 - Общий вид схемы движения потоков Наименование денежных потоков Значение потоков, тыс. руб. Итого 1 2 3 4 5 6 Инвестиции (отток) 90 (Н) 95 (Н) 160 (Н) 345 Прибыль (приток) 195 (С) 130 (С) 180 (С) 150 (С) 655 Примечание: Н – начало года, С – середина года 4.1.2. Определение продолжительности недисконтированного периода окупаемости Недисконтированная продолжительность периода окупаемости ИП определяется поэтапным суммированием (т.е. суммированием по периодам ЖЦП) значений положительных потоков средств (притоков) и сопоставлением полученных значений с полным (суммарным) значением инвестиций (оттока). Равенство значений достигается чаще всего не на границах какого-то из них, а внутри какого-то из них. Другими словами, продолжительность периода, чаще всего, выражается дробным числом. Значение этой дроби определяется с помощью следующего выражения: 61 Таблица 4.2 - Порядок и результаты расчета Наименование денежных потоков Значение потоков, тыс. руб. 1 2 3 4 5 6 Инвестиции (отток) 345 Прибыль (приток) 195 325 505 Результаты сравнения 195<345 325<345 505>34 5 t ок на 5-м году D = (345 – 325):180 = 0,11; Т н ок = 4 + 0,11 = 4,11 года. 4.1.3. Определение значения средней нормы прибыли Значение средней нормы прибыли определяется с помощью выражения: СНП = ((655:345)/6) 100 %/= 31,6 %. 4.1.4. Определение дисконтированных значений элементов денежных потоков Дисконтирование, т.е. приведение текущих (ожидаемых) значений элементов оттоков и притоков средств ведется с использованием нормы дисконтирования Ед, значения которой заданы в процентах. При этом значения Ед выражаются в долях единицы. Дисконтирование сводится к умножению текущего значения элемента денежного потока (Иt, Пt) на коэффициент дисконтирования Кд , значения которого предварительно вычисляются по формуле Таблица 4.3 - Порядок и результаты расчета Наименование вычисляемых величин Значения величин 1 2 3 4 5 6 Значение t ! (лет ) для: а) инвестиций б) прибыли 0 1 2 2,5 3,5 4,5 5,5 Значение 62 коэффициента дисконтирования Кд=1:(1+Ед) t (единицы), для: а) инвестиций б) прибыли 1 0,909 0,826 0,788 0,716 0,651 0,592 Дисконтированные значения элементов денежных потоков (тыс.руб.) для: а) инвестиций б) прибыли 90 86,35 132,16 82,74 93,08 117,18 88,8 4.1.5. Определение продолжительности дисконтированного периода окупаемости Продолжительность дисконтированного периода окупаемости определяется на основе значений, полученных в табл. 4.5. Таблица 4.5 - Порядок и результаты расчета Наименован ие денежных потоков Значение потоков по периодам ЖЦП нарастающим итогам, тыс. руб. 1 2 3 4 5 6 Инвестиции 90 176,35 308,51 Прибыль 82,74 175,82 293 381,8 Результаты сравнения 175,82< 308,51 293<308,51 381,8>308,51 t ок на 6-м году D=(308,51-175,82)/117,18=1,13 T ок = 4 + 1,13= 5,13 г. 4.1.6. Определение дисконтированной стоимости проекта ЧДД1 = 381,8 *1 –308,51 *2 = 73,29 тыс.руб.> 0. Условием (критерием) приемлемости (жизнеспособности) ИП рассматривается положительное значение ЧДД (ЧДД>0). Заданный ИП по рассматриваемому критерию также считается жизнеспособным, заслуживающим реализации. 4.1.7. Определение индекса доходности проекта Значение индекса доходности ИП определяется по выражению: 63 И Д =381,8/308,51=1,24>1 Условием (критерием) приемлемости (жизнеспособности) ИП рассматривается значение Ид >1. Заданный ИП по рассматриваемому критерию является жизнеспособным, заслуживающим реализации. 4.1.8. Определение значения нормы внутренней доходности Значение нормы внутренней доходности ИП (Евн) определяется исходя из предпосылки о том, что при Ед = Евн значение ЧДД проекта равно нулю. В связи с тем, что при Ед = 10 % значение ЧДД, ИП положительно, вычислим значение ЧДД при Ед = 30 %. Оно ожидается отрицательным. Таблица 4.6 - Порядок и результаты вычисления отрицательного значения ЧДД Наименование, обозначение, единицы измерения вычисляемых величин Значения величин Итого 1 2 3 4 5 6 Значение Кд=1:(1+Ед) t а) инвестиций б) прибыли 1 0,769 0,592 0,519 0,399 0,307 0,236 Дисконтированные значения элементов денежных потоков (тыс.руб.) для: а) инвестиций б) прибыли 90 73,06 94,72 101,2 51,87 55,26 35,4 257,78 243,73 Значение ЧДД при Ед = 30 % составляет: ЧДД30 % = 243,73 – 257,78 = – 14,05 (тыс.руб.). Аналитический способ определения Евн. Используем метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДД. При Ед = 30 %, ЧДД = –14,05 тыс.руб. При Ед =10 %, ЧДД= +73,29 тыс. руб. Составляем пропорцию следующего вида: 64 Х 30 − 10 = 73,29 73,29 − (−14,05) Из пропорции находим Х = 73,29*20:87,34 =16,78 %. Окончательное значение внутренней нормы доходности: Ед =10 % + 16,78 % = 26,78 % > 10 %. Построение графика зависимости ЧДД от Ед и графическое определение значения Евн. Графоаналитическим способом рассматриваемая экономическая величина определяется путем построения графика зависимости ЧДД (ось ординат) от ЕД (ось абсцисс) и отыскания на этом графике точки, в которой изображаемая линия пересекает ось абсцисс. Она и отображает искомое решение. В общем случае такой плоский график представляет сложную кривую линию (график многостепенного многочлена). Его условно, в окрестностях искомого значения ЕВН рассматривают прямой линией и, по существу, прибегают к интерполяции (реже – к экстраполяции). Рис. 4.1 - График зависимости ЧДД от Ед 4.1.9. Определение учетного коэффициента окупаемости (УКО) Значение УКО ИП определяется с помощью выражения: УКО=381,8/345=1,11 73,29 -14,05 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 5 10 15 20 25 30 35 ЧДД, тыс. руб. Е Д % 65 4.1.10. Определение компаундированных значений элементов денежных потоков Компаундирование сводится к умножению текущего значения денежного потока (Иt, Пt) на коэффициент компаундирования (коэффициент наращивания) для соответствующего периода (Кн). Таблица 4.6 - Порядок и результаты расчета Наименование, обозначение, единицы измерения вычисляемых величин Значения величин Итого 1 2 3 4 5 6 Значение t 1 (лет) для: а) инвестиций б) прибыли 6 5 4 3,5 2,5 1,5 0,5 Значение коэффициента компаундирования (наращивания) К н для: а) инвестиций б) прибыли 1,77 1,61 1,46 1,39 1,27 1,15 1,05 Компаундированные значения элементов денежных потоков (тыс.руб.) для: а) инвестиций б) прибыли 159,3 152,95 233,6 271,05 165,1 207 157,5 545,85 800,65 4.1.11. Определение чистой конечной стоимости проекта Значение чистой конечной стоимости (ЧКС) проекта определяется по формуле ЧКС = 800,65 – 545,85 = 254,8 тыс.руб. > 0. Критерием жизнеспособности ИП рассматривается положительное значение ЧКС (ЧКС > 0). Вывод: по данному показателю проект является жизнеспособным. 66 4.2. Ранжирование инвестиционных проектов 4.2.1. Приведение заданного денежного потока заемного типа к традиционному типу Таблица 4.7 - Порядок и результаты приведения при норме дисконтирования 10% Заданные значения элементов денежного потока по годам: (–) – инвестиции; (+) – прибыль (тыс. руб.) 1 2 3 4 5 6 -520 +125 +240 -280 +480 +465 1/(1+0,10) 3 =0,751 Полученные значения элементов денежного потока -730,28 +125 +240 0 +480 +465 4.2.2. Определение критериальных показателей «приведенного» денежного потока Таблица 4.7 - Порядок и результаты определения продолжительности недисконтированного периода окупаемости Т н ок Наименование вычисляемых величин и единиц измерения Значения величин по годам 1 2 3 4 5 6 Нарастающее (кумулятивное) значение прибыли, тыс. руб. - 125 365 365 845 1310 Т н ок на 5-м году D=730,28-365/480=0,76 Ток=4+0,76=4,76 года. 67 Таблица 4.8 - Порядок и результаты дисконтирования элементов денежного потока при 10 % Наименование, обозначение, единицы измерения вычисляемых величин Значения величин Итого 1 2 3 4 5 6 Инвестиции, тыс. руб. 730,28 – Прибыль, тыс. руб. – 125 240 0 480 465 – Значение t 1 для прибыли, лет – 1,5 2,5 - 4,5 5,5 – Кд, единиц – 0,909 0,826 - 0,651 0,592 – Дисконтированны е значения (тыс. руб.): а) инвестиций б) прибыли 730,28 113,62 198,24 0 312,48 275,28 730,28 899,62 Нарастающее значение прибыли, тыс. руб. - 113,62 311,86 311,86 624,34 899,62 Определение дисконтированного периода окупаемости Т д ок : Т д ок =4+[(730,28-311,86)/480]=4,87 года Определение чистого дисконтированного дохода: ЧДД10 %= 899,62 – 730,28 = 169,34 тыс.руб. Условием (критерием) приемлемости (жизнеспособности) ИП рассматривается положительное значение ЧДД (ЧДД>0). Заданный ИП по рассматриваемому критерию считается жизнеспособным, заслуживающим реализации. Определение индекса доходности проекта: И Д =899,62/730,28=1,23 Условием (критерием) приемлемости (жизнеспособности) ИП рассматривается значение Ид>1. Заданный ИП по рассматриваемому критерию является жизнеспособным, заслуживающим реализации. 68 Определение учетного коэффициента окупаемости (УКО): УКО=899,62/4801,87. Определение значения нормы внутренней доходности Значение нормы внутренней доходности ИП (Евн определяется исходя из предпосылки о том, что при Ед = Евн значение ЧДД проекта равно нулю. В связи с тем, что при Ед =10 % значение ЧДД, ИП положительно, вычислим значение ЧДД при Ед = 40 %. Оно ожидается отрицательным. Значение ЧДД при Ед = 40 % составляет: Таблица 4.9 - Порядок и результаты вычисления отрицательного значения ЧДД Наименование, обозначение, единицы измерения вычисляемых величин Значения величин Итого 1 2 3 4 5 6 Значение t 1 для прибыли, лет – 1,5 2,5 - 4,5 5,5 – Кд, единиц – 0,6039 0,4312 - 0,2200 0,1571 – Дисконтированные значения (тыс. руб.): а) инвестиций б) прибыли 730,28 75,49 103,49 0 105,6 73,05 730,28 357,63 Значение ЧДД при Ед = 40 % составляет: ЧДД40 % = 357,63 – 730,28-372 = – 372,65 тыс.руб. Аналитический способ определения Евн Используем метод последовательных подстановок, подбирая значение дисконта близкого к нулевому значению ЧДД. При Ед =40 %, ЧДД = –372,65 тыс.руб. При Ед =10 %, ЧДД= +169,34 тыс. руб. Составляем пропорцию следующего вида: Х 40 − 10 = 169,34 169,34 − (−372,65) Из пропорции находим Х = 169,34*30:541,99=9,37 %. |