Курсовая 1. Практикум по экономической оценке инвестиций Текст учеб пособие В. М. Кожухар. 3е изд. М. Издательскоторговая корпорация
 Скачать 5.28 Mb.
|
|
Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования ИРКУТСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ Институт архитектуры, строительства и дизайна Кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью» Допускаю к защите _______________ подпись Руководитель О.В.Литвинова__ И.О. Фамилия Девелопмент объекта недвижимости наименование темы ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА к курсовому проекту по дисциплине Девелопмент недвижимости 1.08.04.01.В37-011.18 ПЗ обозначение документа Выполнил студент группы УСТм-17-1 ________ Ю.В.Степаненко шифр подпись И.О. Фамилия Нормоконтроль ________ О.В.Литвинова подпись И.О. Фамилия Курсовой проект защищен с оценкой __________________________________ Иркутск 2018 г. 2 Министерство науки и высшего образования Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования ИРКУТСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ЗАДАНИЕ НА КУРСОВОЙ ПРОЕКТ Вариант 011 По курсу Девелопмент недвижимости Студенту __гр. УСТм-17-1 Степаненко Ю.В.______________________________________ Тема курсового проекта Девелопмент объекта недвижимости Исходные данные Проектная документация на объект недвижимости «Физкультурно- оздоровительный комплекс по ул. Томсона в .Иркутск»____________________________ Рекомендуемая литература 1. Заренков, В.А. Управление проектами [Текст]: учеб. пособие / В.А. Заренков. – 2-е изд. – М.: Изд-во АСВ, СПб.: СПбГАСУ, 2010 – 312 с. 2. Кожухар, В.М. Практикум по экономической оценке инвестиций [Текст]: учеб. пособие / В.М. Кожухар. – 3-е изд. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2007. – 148 с. 3. Теория стоимости денег в экономике недвижимости [Текст] / С.А. Баронин [и др.]. – Пенза, ПГУАС,2012. – 128 с. 4. Учинина, Т.В. Управление проектом [Текст]: учеб.-метод. пособие к изучению курса / Т.В. Учинина. – Пенза: ПГУАС, 2011.Архитектурное проектирование жилых зданий/ М.В. Лисициан, В.Л. Пашковский, З.В. Петунина и др. Под ред. М.В. Лисициана, Е.С. Пронина. — М.: Архитектура-С, 2006. — 488 с. Графическая часть на 4 листах Дата выдачи задания «_10_»__февраля__ 2018_ г. Задание получил __________ Ю.В. Степаненко подпись И.О. Фамилия Дата представления курсового проекта руководителю «26» апреля 2018_ г. Руководитель курсового проекта _______________________ О.В. Литвинова И.О. Фамилия 3 Оглавление ВВЕДЕНИЕ ......................................................................................................................................... 5 РАЗДЕЛ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА КОМПАНИИ ............................................................................ 6 1.1. Услуги компании .............................................................................................................. 10 РАЗДЕЛ 2. УПРАВЛЕНИЕ ИСП НА НАЧАЛЬНОМ ЭТАПЕ ПРОЕКТИРОВАНИЯ ............. 23 2.1. Разработка концепции проекта ........................................................................................ 23 2.1.1. Аннотация проекта строительства объекта недвижимости ................................... 23 2.1.2. Цели строительства объекта недвижимости ........................................................... 23 2.2. Анализ места размещения объекта ................................................................................. 24 2.2.1. Характеристика муниципального района города ................................................... 24 2.2.2. Характеристика микрорайона ................................................................................... 32 2.2.3. Ситуационный план размещения объекта с определением основных объектов в его границах .......................................................................................................................... 32 2.2.4. Генеральный план ...................................................................................................... 34 2.3. Маркетинговый анализ ..................................................................................................... 35 2.3.1. Анализ сегмента рынка недвижимости (ценовой и качественный). Анализ сферы услуг ...................................................................................................................................... 35 2.3.2. Анализ основных конкурентов (схема и описание)................................................ 50 РАЗДЕЛ 3. УПРАВЛЕНИЕ ИСП В ОСНОВНОЙ ФАЗЕ ............................................................. 53 3.1. Разработка схемы взаимодействия участников проекта ............................................... 53 Информация о генеральном подрядчике ........................................................................... 54 3.2. Определение основных архитектурно-планировочных и конструктивных решений 55 3.3. Правовой статус земельного участка .............................................................................. 58 РАЗДЕЛ 4. УПРАВЛЕНИЕ ИСП В ЗАВЕРШАЮЩЕЙ СТАДИИ ............................................. 60 4.1. Оценка показателей эффективности инвестиционного проекта .......................................... 60 4.1.1. Представление схемы денежных потоков инвестиционного проекта .................. 60 4.1.2. Определение продолжительности недисконтированного периода окупаемости 60 4.1.3. Определение значения средней нормы прибыли .................................................... 61 4.1.4. Определение дисконтированных значений элементов денежных потоков.......... 61 4.1.5. Определение продолжительности дисконтированного периода окупаемости .... 62 4.1.6. Определение дисконтированной стоимости проекта ............................................. 62 4.1.7. Определение индекса доходности проекта .............................................................. 62 4.1.8. Определение значения нормы внутренней доходности ......................................... 63 4.1.9. Определение учетного коэффициента окупаемости (УКО) .................................. 64 4 4.1.10. Определение компаундированных значений элементов денежных потоков ..... 65 4.1.11. Определение чистой конечной стоимости проекта .............................................. 65 4.2. Ранжирование инвестиционных проектов ..................................................................... 66 4.2.1. Приведение заданного денежного потока заемного типа к традиционному типу ........................................................................................................................................ 66 4.2.2. Определение критериальных показателей «приведенного» денежного потока .. 66 РАЗДЕЛ 5. УПРАВЛЕНИЕ ИСП В ФАЗЕ ГАРАНТИЙНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ (ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ): РАЗРАБОТКА СТРАТЕГИИ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ ......................................................................................................................... 69 5.1. Общая схема управления объектом недвижимости ...................................................... 69 5.2. Правовое поле реализации проекта ................................................................................ 72 5.2.1. Международные правовые акты,регламентирующие деятельность учреждения72 5.2.2. Федеральные правовые акты, регламентирующие деятельность учреждения .... 72 5.3. Развитие объекта и дополнительные факторы инвестиционной привлекательности73 5.3.1. Описание услуг физкультурно-оздоровительного комплекса ............................... 73 ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................................................ 79 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ .............................................................................. 80 5 ВВЕДЕНИЕ Проблема совершенствования развития строительных организаций заставила расширить научные и прикладные исследования в области разработки и внедрения новых форм, методов и систем управления с целью повышения конкурентоспособности и эффективности их функционирования. Одной из таких форм является «девелопмент» (от англ. to develop - развивать, разрабатывать, раскрывать). Девелопмент в России - это относительно новый вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Девелопмент - это система управления строительными, инженерными и инвестиционными проектами, которая приводит к качественным изменениям земельных участков, зданий и сооружений, создает добавленную стоимость на разных этапах строительства. Девелопмент включает в себя создание эффективного проекта, получение необходимых разрешений на его реализацию от органов власти и общественности, привлечение инвестиций и кредитных ресурсов, отбор подрядчиков, финансирование и контроль над их деятельностью, реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию. Девелопмент - это развитие недвижимости - проведение строительных, инженерных и иных операций над недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменениям в земле, зданиях и сооружениях. Девелопер - предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве: автора идеи проекта, что создавать и где; приобретателя земельного участка под застройку; организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами), нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости); финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции. 6 Таким образом, девелопмент включает в себя: приобретение необходимых прав на планируемые к развитию активы (земля и недвижимость) или прав, дающих основания для развития активов, принадлежащих стороннему собственнику (договоры, контракты и соглашения с юридическими, физическими лицами или с администрацией разного уровня); определение целевого сегмента рынка и маркетинг; привлечение необходимых финансовых и административных ресурсов; разработку проектной документации на объект; получение разрешительной документации для строительства объекта; строительство объекта; сдачу объекта в эксплуатацию; управление объектом; продажу или сдачу объекта в аренду; юридическое сопровождение развития проекта на всех этапах. РАЗДЕЛ 1. ХАРАКТЕРИСТИКА КОМПАНИИ Компания ООО «Ситизен» – профессиональная служба Технического заказчика, предоставляющая услуги на всех этапах проекта – аудит земельных участков, разработка и утверждение проектов планировки территории, получение ГПЗУ, сопровождение проектирования и строительства, управление строительством, строительный контроль, ввод объектов в эксплуатацию. Компания создана в 2013 году командой специалистов, работавших в ведущих компаниях Иркутска в области девелопмента и строительства. Сотрудники компании накопили опыт инвестиционных компаний, крупных проектных бюро, консалтинговых структур, служб Технического заказчика, генподрядных организаций и государственных органов. 7 Накопленный в реализации инвестиционно-строительных проектов разного масштаба опыт позволил создать гибкую и подвижную структуру, нацеленную на решение задач любого уровня. Изначально специализируясь на управлении проектами в области архитектурного проектирования и строительства, компания расширила спектр услуг и нарастила компетенции во всех направлениях девелопмента недвижимости. Сейчас компания предоставляет на рынке широкий спектр услуг, в числе которых: функции профессиональной службы Технического заказчика разработка и согласование градостроительной документации. Проекты планировки территории (ППТ) и ГПЗУ весь комплекс сбора ИРД и строительные согласования управление проектированием, сопровождение экспертизы управление строительством и строительный контроль инвестиционный и строительный консалтинг редевелопмент объектов капитального строительства Компания специализируется на предоставлении услуг в области коммерческой, промышленной и жилой недвижимости. Основные, базовые регионы деятельности – Иркутск и Иркутская область, есть опыт успешной реализации проектов и в других регионах РФ. Компания не просто оказывает услуги — она формирует комплексное профессиональное окружение Инвестора для принятия решений и продвижения по проектам. Клиентами компании являются инвестиционные фонды, производственные компании, застройщики, банки и частные инвесторы, Российские и международные компании. Основная ЦЕЛЬ – представление на рынке высококлассных услуг, основанных на опыте и качественном управлении. Философия развития компании — «тактика непрерывных улучшений». 8 Компания ООО «Ситизен» руководствуется принципом общности с Заказчиком. Достижение единения задач своих и Клиента помогает компании как в реализации проектов, так и в повышении стабильности и конкурентоспособности своего бизнеса. Ниже представлена укрупненная структура компании ООО «Ситизен». Данная система является «среднеарифметическим» вариантом для современного российского рынка девелопмента и представляет собой группу взаимосвязанных юридических лиц. Изображенная структура является обобщенной, поэтому она не содержит наименования ряда подразделений, наличие которых может быть важным для конкретной компании. Реальная структура девелоперской определяется задачами, решаемыми компанией в текущей деятельности. Рис. 1.1 – Структура компании Подразделения, представленные на схеме, могут существовать в рамках одного юридического лица, могут быть «разведены» по разным юридическим лицам. 9 В приведенной на схеме структуре инвестиционно-строительной (девелоперской) компании можно выделить подразделения, осуществляющие развитие проектов, то есть те подразделения, которые оказывают непосредственное влияние на развиваемые проекты: управление девелопмента (общее управление проектами, координация и контроль действий всех участников, как внешних, так и внутренних по развитию проектов с запланированной эффективностью); управление строительства (управление строительной частью проектов в рамках утвержденного бюджета); управление коммерции (управление коммерческой частью проектов в соответствии с утвержденным бюджетом); управление финансов (финансовая поддержка развиваемых проектов; бюджетирование, планирование, управленческий учет); юридическое управление (юридическая поддержка развиваемых проектов); а также, вспомогательные подразделения, оказывающие опосредованное влияние на развиваемые проекты, осуществляемое через взаимодействие с производственными подразделениями: бухгалтерия; служба режима; кадровая служба; технические и административно хозяйственные подразделения (Back- офис). Структура и функции подразделений осуществляющих девелопмент, в первую очередь производственных подразделений, несут характерные черты, свойственные инвестиционно-строительной деятельности. В списке подразделений, осуществляющих девелопмент, можно выделить производственные подразделения (управления строительства, девелопмента и коммерции) и административно-управленческие подразделения (управления финансов и юридическое управление). 10 Структура и функции вспомогательных подразделений являются в значительной степени типовыми для разных видов бизнеса и мало зависят от рода основной деятельности компании. Вспомогательные подразделения оказывают косвенное влияние на развиваемые проекты — через формирование бизнес-среды, максимально благоприятной для развития проектов компании. К вспомогательным подразделениям относятся некоторые административно-управленческие подразделения (бухгалтерия, служба режима, кадровая служба) и все технические и административно хозяйственные подразделения компании (Back-офис). Рис. 1.2 – Схема структуры компании 1.1. Услуги компании Градостроительный и технический аудит земельного участка (Due Diligence) Английский термин Due diligence (дословно «должная осмотрительность») используется для обозначения комплекса работ, направленных на исследование объекта перед его приобретением. В крупных компаниях с четко выстроенным бизнес-процессом принятия 11 инвестиционного решения проведение таких исследований является обязательным требованием, выполняемым до старта проекта. Проводя Технический аудит участков, компания ООО «Ситизен» выступает в качестве профессионального консультанта и помогает Инвестору: выявить основные ограничения и возможности ЗУ; обозначить риски приобретения и дальнейшего развития ЗУ; понять возможность строительства объекта с требуемыми Инвестору параметрами; узнать, какими недостатками характеризуется участок, и повлиять на его стоимость; разработать эффективный план мероприятий (дорожную карту) реализации проекта. Также проведение Градостроительного аудита ЗУ и Градпроработки востребовано землевладельцами (Land Lord) для исследований своего актива перед продажей. Компетентная оценка профессионального Технического заказчика – консультанта делает прозрачной сделку и ведет к повышению стоимости ЗУ. Этап Градостроительный аудит В ходе исследований выполняются работы: Выезд на земельный участок, обследование его и ближайшего окружения, фотосъемка ЗУ и окружения. Анализ документов территориального планирования по участку: генеральный план города или городского округа (ГП); правила землепользования и застройки (ПЗЗ); проект планировки территории (ППТ); Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), при наличии. 12 Консультации в местной и областной администрациях и других заинтересованных организациях и ведомствах. Проведение встреч позволяет выявить обстоятельства, недоступные при обычном анализе документов. Проводя строительный аудит, компания: определяет предельные параметры застройки участка, установленные действующими документами территориального планирования; выявляет сервитуты и прочие обременения; оценивает возможность строительства объекта с заявленными Клиентом ТЭПами; выявляет охранные зоны памятников и объектов культурного наследия, зоны влияния аэропортов, водных объектов, природных комплексов и другие ограничения; определяет транспортную доступность. Этап Технический аудит Выполняя Технический аудит, специалисты компании: обследуют земельный участок и его окружения на предмет наличия проходящих коммуникаций, способных ограничить пятно застройки; определяют охранные зоны существующих коммуникаций; определяют охранные и санитарно-защитные зоны близлежащих объектов и возможности их сокращения; выявляют возможности присоединения к улично-дорожной сети; выявляют деревья на участке и устанавливают возможность их вырубки; определяют возможные точки подключения к сетям инженерного обеспечения; проводят графический анализ выявленных ограничений застройки. 13 Градостроительная проработка Более углубленный анализ, включающий в себя и Технический аудит, и Градостроительный аудит и графический анализ предлагаемых вариантов решений – это Градостроительная проработка земельного участка. На этапе Градпроработки производят фактически предварительную Концепцию объекта, отрабатывая несколько сценариев ТЭПов проекта, компоновки земельного участка, посадки зданий, несколько вариантов транспортного обеспечения и благоустройства. Градпроработка, выполненная на основании детального Градаудита, дает наиболее полное и качественное представление о возможности развития участка и представляет качественный материал для принятия инвестиционного решения. Градпроработка дает возможность сделать качественный SWOT-анализ земельного участка и всего инвестиционного проекта. Результат профессионального аудита – итоговый отчет Как результат проведения Due Dilligence земельного участка подготавливается итоговый отчет. В нем указываются: результаты обследований объекта, фотофиксация; ограничения и возможности строительства, которые установлены Градостроительной документацией, сервитутами; ограничения и возможности строительства с учетом охранных зон сетей и СЗЗ; схема планировочных ограничений с определением пятна возможной застройки; результаты проведенных консультаций; схема размещения точек подключения к инженерным сетям с ориентировочными трассами. графический анализ ограничений и возможного пятна застройки; 14 градостроительная проработка, с различными сценариями застройки; SWOT – анализ земельного участка; «Дорожная карта», которая позволит понять, как эффективно развивать земельный участок, с оценкой стоимости мероприятий. Предварительно полученные данные по услуге Due Dilligence направляются клиенту до формирования итогового Отчета. Это позволяет Клиентам оперативно принимать инвестиционные решения, не дожидаясь окончания работ по аудиту. Разработка Градостроительной документации До начала проектирования и строительства объекта необходимо проработать и утвердить Градостроительной документации в отношении Земельного участка (ЗУ). Полезнее всего это делать по результатам Градостроительного аудита ЗУ. К Градостроительной документации относятся: Генплан поселения (ГП) Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) Проект планировки территории (ППТ) Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) Внесение изменений в ПЗЗ поселения Если планы строительства идут вразрез с действующими в отношении Земельного участка ПЗЗ (Планами землепользования и застройки), компания ООО «Ситизен» проводит внесение изменений в ПЗЗ для достижения параметров требованиям Инвестпроекта. Разработка Проекта планировки территории (ППТ) В процессе разработки и утверждения ППТ компанияООО «Ситизен» организовывает и сопровождает: Разработку Градостроительной концепции (презентационных материалов) Получения Решения о разработке ППТ 15 Сбор исходных данных для разработки ППТ Организация разработки Проекта Планировки территории Утверждение Проекта планировки (включая проведение Градсовета, публичных слушаний) Организация и сопровождение проектирования Этапы проектирования Разработка проекта обычно состоит из пяти основных этапов: Предпроект (архитектурно-функциональная концепция, АФК) – на этом этапе необходимо сформировать эскизный проект, также его называют предпроектным предложением. Включает в себя основные характеристики будущего здания. АГР – архитектурно-градостроительное решение (АГО или архитектурно-градостроительный облик). Утверждают эти документы в Комитете по архитектуре и градостроительству или Главархитектуре Для утверждения следует предоставить правильным образом разработанные и оформленные предпроектные материалы. Проектная документация. Это основной объем проектирования, на протяжении которого прорабатываются основные решения по архитектуре, конструктиву, инженерному обеспечению, благоустройству и проч. Состав документации регламентирован Градостроительным кодексом и подзаконными актами. Экспертиза. Вся документация проверяется на предмет соответствия техническим и законодательным нормам и регламентам. Может проводиться в государственной или негосударственной экспертной организации. Кроме того, производится необходимое согласование проектной документации с заинтересованными организациями. Рабочая документация. На этом этапе идет разработка конкретных чертежей конструкций, узлов и деталей, по которым ведутся работы по строительству объекта. Согласование и утверждение проектной 16 документации и всего строительства проводится в организациях, обеспечивающих энергоснабжение, эксплуатирующих организациях и т.д. Сбор исходных данных На каждом из этапов создания проектной документации необходимо провести сбор той или иной информации, необходимой для работы. В качестве исходных данных используются реквизиты документа, в котором сообщается о принятии решения разработки данного проекта, документация и программы развития федерального или муниципального значения, решения государственных органов или органов местной власти, а также решение самого застройщика. Для подготовки проектной документации необходимы: Задание на проектирование, Результаты инженерных изысканий (исследований), Документы, подтверждающие право на строительство, ГПЗУ, ТУ для подключения к разнообразным инженерным коммуникациям, Данные о функциональном назначении здания и т.д. Прочая ИРД (исходно-разрешительная документация), применительно к конкретному проекту. Техзаказчик – представитель инвестора при проектировании Функции контроля стадии проектирования строительства могут быть переданы Заказчиком или Инвестором Техническому заказчику. Организация, предоставляющая Технического заказчика, выполняет следующие функции: Составление задания для проектировщиков Выбор организации или организаций, занимающихся проектированием – по тендеру или при помощи контроля технической части договоров. Сбор и формирование исходных данных. 17 Координация и Контроль проектирования – проведение совещаний, контроль соблюдения сроков, рассмотрение промежуточных итогов проектирования, контроль решений и затрат. Рассмотрение готового проекта на соответствие заданию, комплектности и т.д. Согласование проектной документации Важно тщательным образом выбрать проектную организацию для разработки проекта. Мы помогаем Инвестору в выборе партнера, руководствуясь значительным опытом и следующими основными критериями: Подтвержденный опыт по проектированию подобного рода объектов Подтвержденный опыт по проектированию объектов соизмеримого масштаба Наличие членства в СРО и необходимых допусков Квалификационный состав проектной организации Способность оперативного взаимодействия с Заказчиком и смежниками Цена предложения Сопровождение экспертизы Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий силами специализированной организацией необходима, чтобы обеспечить полное соответствие проекта принятым на государственном уровне нормам и техническим регламентам. Обратиться для этого чаще всего можно как в государственную, так и в негосударственную организацию. Преимуществом вторых является более оперативное и подробное рассмотрение всех документов. Выбрать такую организацию мы помогаем при помощи тендера. Экспертиза проекта необходима для обеспечения качества строительства и гарантии введения готового объекта в эксплуатацию. По 18 результатам рассмотрения проект получает положительное заключение экспертизы или – замечания, которые необходимо устранить, чтобы проект был принят. Следует помнить, что по объектам, удовлетворяющие требованиям: Площадь менее 1500 кв.м. Этажность не более 2 этажей Отсутствие СЗЗ (для промышленных объектов) Экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий не проводится! Сопровождение разработки рабочей документации Сопровождение разработки рабочей документации – не всегда востребованная услуга, однако в некоторых случаях она оказывается полезной и целесообразной. Она позволяет провести проверку работ на предмет соответствия проекту и проконтролировать стоимость выполнения проектируемых решений. Чаще всего возникает необходимость в подключении сил и опыта Технического заказчика для проведения согласования рабочей документации. Согласования и утверждение проектной документации Согласование и утверждение проектной документации с заинтересованными органами требуются на каждом этапе проектирования: На этапе Предпроект (предпроектный этап ПП, архитектурно- функциональная концепция) На этапе АГР (АГО для МО) На этапе Проектная документация, экспертиза На этапе Рабочая документация. Услуги Технического заказчика позволяют урегулировать все разногласия, добиться оперативного согласования и утверждения проектной документации и снятия любых возникающих вопросов. Результатом этих действий получается согласование всего строительства. 19 Согласование проектной документации требуется на каждом этапе проектирования. Оно выполняется рядом госструктур, а также иных организаций и подразделений, выполняющих надзорные функции. После согласования проекта оформляется заключение, письмо, штамп или прочее уведомление о том, что он соответствует установленным регламентам и нормативам, правилам и требованиям. Наша компания оказывает услуги по согласованию и утверждению Проектно-сметной документации ( ПСД ) – быстро, качественно и с приемлемым бюджетом. Стоимость и сроки сопровождения проектирования, стоимость и сроки согласований зависят от объема выполняемых работ. Например, основные виды согласований проектной документации в Москве, которые выполняет Технический заказчик, таковы: Согласование стройгенплана Согласование сводного плана сетей Согласование Генплана Согласование транспортной схемы Согласование ПОДД (проекта организации дорожного движения) на период строительства и на период эксплуатации Согласование и утверждение проекта Согласование размещения Объекта Получение порубочного билета Согласования с сетевыми организациями Согласование точки сброса стоков Многие другие. В перечень структур, где бывает нужно согласовать проектную документацию, входят следующие организации: Дополнительного согласования имеют права потребовать органы архитектуры и градостроительства, а также экспертизы и Госстройнадзора. 20 Результатом проведения комплекса согласований проектно-сметной документации становится: – получение разрешения на строительство; – получение ордеров на производство работ. Привлечение Технического заказчика дает возможность урегулировать все разногласия и добиться согласования проектной документации в минимальные сроки. Любые спорные вопросы будут решены оптимальным способом, что позволит оптимизировать сроки и стоимость будущего строительства. При этом стоимость согласования проектной документации пропорциональна трудозатратам специалистов на получение согласований. Получение исходно-разрешительной документации При строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов недвижимости - зданий и сооружений, для соблюдения легальности и согласованности применяемых решений необходима грамотно разработанная и собранная Исходно-разрешительная документация (сокращенно – ИРД). В ней указываются основные ограничения застройки, допустимые Технико- экономические показатели (ТЭП) и объемно-качественные характеристики возводимых или существующих объектов недвижимости, приводятся документы правообладания земельным участком и зданий. В пакете документов содержатся все необходимые постановления органов местного самоуправления, Областной администрации или федеральных органов власти. Комплект ИРД является основанием для проектирования и строительства объекта, подтверждением законности размещения и согласованности его параметров. Сбор и получение ИРД Получение ИРД Техническим заказчиком (инвестором, правообладателем) происходит еще до начала проектирования и строительства. Как показывает практика, полезнее начать оформлять 21 документы сразу же после проведения градостроительного аудита и получения первичных результатов исследований. Исходно-разрешительная документация собирается, прорабатывается и согласовывается на этапе предпроектной проработки, при определении посадки здания на земельном участке и его основных характеристик. В основе сбора документов лежит разработка Архитектурно- функциональной концепции (АФК), которая должна соответствовать действующей документации градостроительного регулирования – Генеральный план (ГП), Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), Проект планировки территории (ППТ). Если данные документы отсутствуют или не соответствуют планам Инвестора необходимо обеспечить разработку и согласование ППТ, в сложных случаях возможно потребуется корректировка ПЗЗ. Далее, по параметрам АФК выполняется весь комплекс согласующих мероприятий и получение исходных данных для проектирования. Сбор и оформление необходимого комплекта документов производится Техническим заказчиком от имени правообладателя (собственника) земельного участка или здания. Техзаказчик обеспечивает получение нужных документов местной и областной Администрациях, в профильных министерствах, в муниципальных и коммерческих организациях, других разрешительных и согласующих органах. Исходно-разрешительная документация оформляется согласно требованиям Градостроительного кодекса РФ, действующих нормативно- правовых документов, а также практике, сложившейся в регионе. Правильно и профессионально собранный комплект материалов ИРД дает уверенность Инвестору в законности его действий, надежности инвестиций и избавляет от рисков на дальнейших стадиях реализации проекта. 22 Опыт свидетельствует, что вовремя собранная документация позволяет избежать задержек в продвижении по проекту и обеспечить эффективность инвестиций. Состав Исходно-разрешительной документации Объем комплекста ИРД зависит от индивидуальных особенностей объекта и территории его размещения. Пакет Исходно-разрешительной документации собирается Техническим заказчиком в объеме, необходимом для выполнения проектных работ, строительства и ввода здания в эксплуатацию. Состав ИРД можно кратко оценить следующим образом: 1. Имущественно-Правовые Документы 2. Распорядительные Документы 3. Материалы Территориального Планирования 4. Результаты Изысканий 5. Технические Условия 6. Исходные Данные Для Проектирования 7. Прочие Материалы И Заключения Регистрационные действия по зданиям и земельным участкам Правовой аудит недвижимости; Кадастровый учет недвижимости, регистрация прав собственности; Формирование Земельного участка, постановка на кадастровый учет, уточнение границ земельного участка. Смена ВРИ; Заключение договоров аренды ЗУ (ДАЗУ), внесение изменений; Решение сложных вопросов с ДГИ, Росреестр, БТИ, Росимущество и др. Управление инвестиционно-строительными проектами Разработка дорожных карт и планов реализации проекта; Организация и проведение тендеров на привлечение исполнителей; Контроль технической части подрядных договоров, контроль исполнения контрагентами договорных обязательств; 23 Cost-control (контроль и управление затратами); Общая координация действий участников проекта. |