Бизнес план. Бизнесплан проекта Строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой по адресу
 Скачать 2.16 Mb.
|
|
Бизнес-план проекта Строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и автостоянкой по адресу Санкт-Петербург, Киевская улица, 5. Санкт-Петербург, Актуализация наг Содержание бизнес-плана: I. Резюме проекта. ____________________________________________________ Описание объекта и его местоположения. ______________________________ Основные этапы реализации проекта. _________________________________ Схема финансирования проекта. _____________________________________ Маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости. ____________________ План продаж _______________________________________________________ анализ проекта ______________________________________________ 26 VIII. Финансовые показатели проекта _____________________________________ 27 3 I. Резюме проекта. ООО «БалтСтрой» - Заказчик, Генеральный подрядчик. Субподрядчиков ООО «БалтСтрой» будет выбирать на конкурсной основе после получения оферты на кредитование. Проект заключается в редевелопменте земельного участка площадью 5 700 кв. метра по адресу г. Санкт - Петербург, Киевская ул, д. 5. В рамках реализации проекта планируется разработать концепцию наилучшего использования участка (согласно предварительным оценкам наиболее эффективным является строительство на участке жилого дома со встроенными коммерческими помещениями и паркингом осуществить проектирование объекта осуществить разработку и согласование разрешительной документации, включая получение разрешения на строительство осуществить снос всех существующих строений организовать финансирование проекта обеспечить инженерное обеспечение объекта строительства обеспечить проведение строительно-монтажных работ и сдачу объекта организовать продажу строящихся квартир и иных помещений. Таблица 1. Предварительные характеристики объекта строительства по результатам предпроектных проработок. Общая площадь (жилая часть и коммерческие помещения) 21 150 кв.м Площадь паркинга 3 000 кв.м Общая площадь жилой части, кв.м 16 500 кв.м Общая площадь коммерческих помещений, кв.м 1 650 кв.м Полезная площадь (продаваемая) (без учета паркинга, в т.ч.: 14 600 кв.м. площадь квартир 13 100 кв.м. площадь коммерческих помещений 1 500 кв.м. Количество этажей 16-18-20 этажей Паркинг (количество машиномест) 88 мм Основные финансовые показатели проекта Сумма кредита – 750 000 тыс.руб. (18, 750 тыс.евро) Срок кредитования – 42 мес. (3,5 года) Капитал проекта – 1 333 030 тыс.руб. (33,326 тыс.евро) Отсрочка платежа по процентами основному долгу – до кв года. Ставка дисконтирования – 6 % Период окупаемости (PB) – 36 мес. Чистый приведенный доход (NPV) – 287 186 тыс.руб. (7,179 тыс. евро) Внутренняя норма доходности (IRR) – 24 % 4 II. Описание объекта и его местоположения. ПОКАЗАТЕЛЬ ОПИСАНИЕ ИЛИ ХАРАКТЕРИСТИКА ПОКАЗАТЕЛЯ Город Санкт-Петербург Местоположение Ул.Киевская, д, лит.О Кадастровый номер 78:14:7525:61 Государственная регистрация права Свидетельство о государственной регистрации права 78-АГ 323316 от 04.03.2008 Правообладатели ООО «Мега-Инвест» Объект расположен в Московском районе Санкт-Петербурга на территории квартала, ограниченного Московским проспектом, Черниговской и Киевской улицей («Бадаевские склады) по адресу Киевская ул. д. Схема расположения участка приведена на рис. 1 ирис. Одна из самых престижных и благоустроенных частей города, Московский район, сегодня находится в центре внимания инвесторов. В отличие, допустим, от Золотого треугольника, здесь еще можно найти резервные участки под реализацию крупных инвестпроектов. Московский район расположена юго-западе Петербурга. Общая площадь – 7107 га. Территория ограничена Обводным каналом, Балтийской и Витебской линиями Октябрьской железной дороги. Московский соседствует с Кировским, Фрунзенским, Пушкинским, Красносельским районами, а также с Ломоносовским районом Ленинградской области. Вдоль правительственной трассы Район образован в 1919 году, в современных границах существует с 1965 года. Центральная магистраль – Московский проспект, давшая название району, – возникла еще впервые годы существования Северной столицы и формировалась в течение двух столетий. Об этом свидетельствуют сохранившиеся архитектурные памятники и ансамбли Чесменская церковь сейчас она носит имя Иоанна Крестителя, Чесменский дворец, Новодевичий монастырь, некрополь, Московские триумфальные ворота, воздвигнутые в честь победы русской армии над турками и персами, верстовые столбы. В е годы на территории Московского района планировалось создать новый городской центр. Его ядром должен был стать ансамбль Московской площади с Домом Советов. Вовремя Великой Отечественной войны по территории района проходила линия фронта. В память тех событий в районе был заложен Парк Победы, воздвигнут монумент на площади Победы. В мае 2006 года на Московской площади открылся фонтанный комплекс Транспортную доступность района, по сравнению с другими административными зонами города можно охарактеризовать как удовлетворительную. На территории Московского района шесть станций метрополитена Фрунзенская, Московские Ворота, «Электросила», Парк Победы, Московская и Звездная а также семь железнодорожных станций Броневая, Ленинский проспект, Предпортовая, Аэропорт (направление с Балтийского вокзала, Воздухоплавательный парк, Проспект Славы, Купчино (направление с Витебского вокзала. В районе сосредоточено немало учреждений культуры и досуга, среди которых Российская национальная библиотека, спортивно-концертный комплекс Петербургский. Здесь расположены три крупных парка Московский парк Победы, парк Городов-Героев и парк Авиаторов. Московский – один из самых благоустроенных районов Петербурга. Впрочем, это относится больше к центральным кварталам района, чем к отдаленным микрорайонам. 5 От элитных домов – до хрущевок По составу и качеству жилищного фонда Московский район можно разделить условно натри части территория между Варшавской улицей и Новоизмайловским проспектом, несколько кварталов между проспектами Юрия Гагарина и Космонавтов, а также сталинский Московский. К последней части относят территорию, ограниченную улицами Варшавской, Решетникова, проспектом Ю. Гагарина, улицами Орджоникидзе, Алтайской и Ленсовета, площадью Победы. Это одна из дорогих территорий, которая входит в тройку самых престижных в городе, уступая только Золотому треугольнику и Каменноостровскому проспекту. Здесь располагаются элитные сталинки, которые возводились в советское время для представителей партийной и хозяйственной номенклатуры. Квартиры в них отличаются повышенной комфортностью, удобством планировок. Обращают на себя внимание и принципы застройки микрорайона. Дома не стоят вплотную друг к другу, нет пресловутых питерских колодцев – дворы открытые, в окна квартир беспрепятственно устремляется свети воздух. Каждый квартал рассматривался как целостный комплекс – со своими детскими учреждениями, магазинами, аптеками, скверами, спортивными площадками. А выходящие на магистраль здания формировали его ансамбль. Вдали от Московского проспекта Микрорайон улицы Варшавской – Новоизмайловского проспекта ограничен улицами Благодатной, Варшавской, Галстяна, Кубинской им Предпортовым проездом. В жилищном фонде этой территории преобладают панельные пятиэтажные хрущевки. Здесь они составляют около 75%. И около четверти домов между Варшавской и Новоизмайловским – это типовые кирпичные здания постройки х. Еще есть несколько недавно возведенных домов вдоль Варшавской улицы. Спросом у населения пользуется в основном эта часть жилфонда, и ценник на квартиры здесь почти не уступает Московскому проспекту. Стоимость квартир в этих домах влияет на среднюю цену предложения в районе, значительно ее повышая. В микрорайоне Варшавская – Новоизмайловский особенно заметно деление на маргинальные кварталы вдоль Кубинской улицы и благополучную Варшавскую улицу, географически наиболее приближенную к дорогому сталинскому Московскому. Кубинская – транзитный грузовой дублер Московского проспекта – для окружающих жилых домов играет негативную роль. Привлекательность жилья здесь также снижают полоса отчуждения Варшавской железной дороги и промышленные зоны. Эксперты считают, что строительство в непосредственной близости от Кубинской улицы Западного скоростного диаметра может также отрицательно сказаться на популярности жилья в этих кварталах. Впрочем, превращению здешней территории в депрессивную зону могут помешать масштабное благоустройство и комплексная программа реконструкции хрущевок. Поданным Центра исследований и аналитики ГК Бюллетень Недвижимости, средние цены на квартиры здесь выше, чем в целом по городу, и составляют не менее 80 тыс. рублей за квадрат. Часть Московского района между проспектами Юрия Гагарина и Космонавтов ограничена Витебским, Дунайским проспектами, Московским шоссе, улицей Орджоникидзе, проспектом Космонавтов, улицей Типанова, проспектом Ю. Гагарина и Бассейной улицей. По составу жилищного фонда территорию можно условно разделить на две. 6 Первая – микрорайон между проспектами Витебскими Ю. Гагарина до улицы Орджоникидзе. Эти кварталы застраивались, в основном, в е годы панельными хрущевками. Несколько кирпичных серийных домов расположено вдоль улицы Типанова. Несмотря на ветхость и низкие потребительские характеристики, квартиры в хрущевках микрорайона Ю. Гагарина – Космонавтов, благодаря близости Парка Победы и зеленым дворам, пользуются спросом и являются одними из самых дорогих среди объектов данного типа в городе. Вторая часть территории – новые жилые кварталы у станции метро Звездная. В последние несколько лет здесь активно развивается торговая инфраструктура, а рядом идет интенсивное жилищное строительство. Быстро появляющееся новое жилье высокого качества превращает кварталы у Звездной в престижный спальный район и заметно влияет на общий ценовой уровень территории. Стоимость квартир в районе проспектов Ю. Гагарина – Космонавтов выше среднегородской и составляет около 80 тыс. рублей за кв. м. Территория гипермаркетов и складов Московский район относится к промышленно развитым частям города. На его территории размещены две крупные промышленные зоны на севере – около Московских вороти на юге – в районе ж/д станции Предпортовая. Большая часть промышленных предприятий специализируется на машиностроении и пищевой промышленности. Среди крупных машиностроительных предприятий – ОАО «Электросила» концерн Силовые машины, ЗАО «Вагонмаш», заводы Холдинговой компании Ленинец, ОАО «Автоарматура», ОАО Механический заводи др. Пищевая промышленность представлена заводами и фабриками, возникшими еще в советское время ОАО Масложировой комбинат Санкт-Петербурга», ЗАО Хлебный дом, ОАО я Петербургская макаронная фабрика и др. Помимо них в районе немало новых промпредприятий, появившихся в последние годы, – ЗАО «Талосто», ООО Дарья. На территории района построены и введены в эксплуатацию завод Соса-Сolа, предприятия «Gillette», дочерний филиал шведской фирмы по производству автобусов «Скания», построен ряд автосалонов с сервисными станциями Ягуар, Форд, «Вольво», «Ниссан», «Тойота-Лексус». Поданным администрации, сегодня в Московском районе функционирует более 1 300 стационарных предприятий торговли. По обеспеченности торговыми площадями район занимает одно из первых мест в городе. Активно развивается автосервис. Сегодня здесь действует 29 АЗС, не считая крупных автомобильных сервисных комплексов по продаже и обслуживанию автомобилей различных марок, а также многочисленных мелких и средних предприятий по обслуживанию легкового транспорта. Территорию активно осваивают крупные торговые сети. Московский район находится на втором месте в Петербурге по объему предложения качественных торговых площадей. Поданным компании Becar Commercial Property SPb, в районе 21 торговый центр общей площадью 373,2 тыс. кв. м. Среди этих комплексов – ТЦ Балканский (собственник – холдинг Адамант, ТК Питер (Коммерческий центр Питер, ТРК Пулково III» (Ассоциация Арго, ТРЦ Радуга (Vinci Construction Grands Projets), ТЦ Масштаб («СВП-Инвест»). Остальной объем предложения приходится, в основном, на строительные и продовольственные гипермаркеты, такие как «Максидом», Лента, Карусель. Каждый из этих брендов имеет по два гипермаркета в районе. Торговая сеть «О`Кей» владеет тремя крупными магазинами. По одному объекту – у «К-Раута», Castorama, Metro Cash&Carry. 7 В ближайшие годы в Московском районе планируется построить еще пять торговых комплексов общей площадью 485 тыс. кв. м. Это Карелия, в составе МФК Звездный (собственник – Адамант, Галерея Граф Орлов (Макромир, ТРЦ в составе МФК Адамант парк Адамант, ТЦ на Пулковском шоссе (Европейский банк реконструкции и развития (ЕБРР) и группа Raiffeisen Zentralbank Osterreih AG), ТЦ Лето (ЗАО «Система-Галс Северо-Запад»). В Московском районе ощущается дефицит качественных бизнес-центров. Поданным общий объем предложения офисных объектов района наконец года составит порядка 290,6 тыс. кв. м, из них объем качественных офисных площадей (классы В и В) достиг 60 274 кв. м. На сегодняшний день в Московском районе представлено 50 деловых центров различного класса. Объектов класса А пока нет. Наиболее качественными являются два комплекса класса В и пять офисных центров класса В. Остальные объекты относятся к классу С или не классифицируются. Большая часть бизнес-центров представляет собой перепрофилированные под офисы административные здания промышленных предприятий. К наиболее крупным относятся бизнес-центр «Мегапарк-1» (собственник – ООО «ВЭП»), «Ленгипротранс-центр» ООО «ЛГТ-Центр»), Маяк (ЗАО «ВМБ-Траст»), Липсанен Инкорпорэйтед (ЗАО «Липсанен Инкорпорэйтед»), ИНВЭКО (ЗАО Компания ИНВЭКО»). Средние районные ставки аренды на офисные помещения класса В составляют порядка 880 руб./кв. м/мес., включая НДС и коммунальные услуги. Офисы класса Св среднем, сдаются по 590 руб./кв. м/мес. В ближайшие годы в Московском районе планируется ввести в эксплуатацию еще 22 бизнес- центра, общей площадью 505,3 тыс. кв. м. Три центра заявлено по классу А, четыре – по классу В и пять деловых комплексов класса В. Класс остальных проектов пока не определен. Среди наиболее крупных объектов – бизнес-центр «Адамант-Парк МФК», торгово-офисный центр Звездный (оба объекта принадлежат холдингу Адамант, «Авиелен» в деловой зоне Пулково (ОАО «Авиелен А.Г.»). Стоит отметить еще один масштабный проект, который не учитывался в расчете объемов ввода офисных площадей ввиду его недостаточной проработанности. На пересечении Московского проспекта, Киевской и Черниговской улиц (территория Бадаевских складов, на участке в 28 га планируется строительство 385 тыс. кв. м торговых и офисных зданий, конгресс-центра, гостиницы, жилья. Проектом будет заниматься холдинг TriGranit (Венгрия. Реализация проекта назначена на 2008–2018 годы. Стратегическим планом Петербурга предусматривается комплексное развитие международного аэропорта Пулково, включающее строительство пассажирского терминала, новых причалов для самолетов, новой диспетчерской башни, многоярусного паркинга для автомобилей, офисного здания авиакомпании, гостиницы для транзитных пассажиров и экипажей. Перспективы развития района Московский район – один из лидеров по возведению жилых домов в Северной столице. Среди компаний-застройщиков, реализующих эти проекты, представлены «ЛЭК-Истейт», «Сэтл Сити, «Ленстройреконструкция», Трест 36», «Стройкорпорация Элис», «Строймонтаж» и др. Здесь практически не строится жилье эконом-класса. Большая часть новостроек – дома повышенной комфортности. Объясняется это престижностью Московского района, а также дефицитом свободных пятен под застройку. 8 Квартал примыкает к одной из главных магистралей города – Московскому проспекту, расположен в престижном Московском районе близко к центру города, в зоне 5-ти минутной пешеходной доступности от станции метро Фрунзенская. Рис, 2 Расположение объекта на карте Санкт-Петербурга. Комплекс объектов недвижимости состоит из земельного участка неправильной формы площадью 5 700 кв. метров (схема приведена на рис, одноэтажного здания на территории участка и нескольких незарегистрированных некапитальных сооружений («самострой»). Рис Схема земельного участка. Границы участка выделены красным цветом. Застройка квартала, ограниченного Киевской и Черниговской улицами и Московским проспектом на сегодняшний день достаточно разнообразна. 9 Рис Вид квартала (спутниковый снимок Google). На территории квартала в перспективе планируется строительство новой станции метрополитена, недалеко расположены школа № 374 , ПТУ № 45, РГПУ им.Герцена. Рис. Жилая застройка напротив объекта начетной стороне Киевской ул. 1 2 3 4 5 7 8 9 8 8 8 6 10 Освоение квартала и выкуп существующих объектов недвижимости со стороны Московского проспекта уже начато строительной компанией «ЛЭК», реализующей проект строительства 5-19 этажного жилого комплекса повышенной комфортности Империал (фотографии объекта приведены на рис 7,8). Рис 7,8. Строящийся жилой комплекс Империал компании «ЛЭК». Проект. Состояние работ. Выкуп остальных объектов складского хозяйства в квартале, эксплуатация которых на сегодняшний день в данном месте экономически неэффективна, представляется делом ближайшего будущего. Правительство Санкт-Петербурга неоднократно заявляло о необходимости санации территории и вывода складов. Принято и реализуется решение о поэтапном демонтаже железнодорожных путей. Планируемый выход площадей Согласно принятому Генеральному плану развития Санкт-Петербурга рассматриваемая территория представляет собой зону многофункциональной общественно-деловой застройки (Д) – рис. Данная формулировка позволяет согласовать возведение на участке объектов делового и жилого назначения. В соответствии с принятыми г. Правилами землепользования и застройки Санкт- Петербурга (ПЗЗ) рассматриваемая территория подпадает под высотные ограничения на уровне 35 метров. Временный регламент застройки данной территории (ВРЗ-07/0898), действующий до принятия ПЗЗ, предусматривал высотные ограничения на уровне 50/60 метров (50 метров – по фасаду, 60 метров – в глубину квартала. В ПЗЗ предусмотрен отдельный регламент согласования размещения доминант. Этот факт и наличие утвержденного ранее ВРЗ, предусматривающего высоту до 60 метров, дает основания говорить о возможности согласования доминанты на данном участке с высотой до 60 метров. Кроме того, в 100 метрах от объекта, ближе к Московскому проспекту, осуществляется строительство крупного многоэтажного жилого комплекса повышенной комфортности Империал с высотными ограничениями на уровне 73 метров, что подтверждает возможность согласовать в данном месте проекта строительства высотного жилого дома. 11 Рис. Фрагмент Генерального плана развития СПб- функциональное зонирование. Предварительная оценка влияния окружающих предприятий позволяет предположить возможность согласования жилой застройки. Рис. Фрагмент Генерального плана развития СПб – объекты культурного наследия. На территории участка отсутствуют объекты культурного наследия, участок не входит в объединенную охранную зону Санкт-Петербурга. Экспертная оценка планируемого выхода площадей на данном земельном участке составляет около 25 000 кв. метров общей площади объекта, что подтверждается предпроектными проработками, выполненными ООО «Архитектурно-проектное бюро Самородницкого» (рис 11,12, 13). Объект Объект 12 Рис 11. Предпроектные проработки объекта строительства, вид с Киевской улицы Рис 12. Посадка жилого дома на участок застройки Рис 13. Предпроектные проработки объекта строительства, вид с Московского пр. Размещение объекта жилого назначения на участке застройки принципиально согласовано Главным архитектором Санкт-Петербурга А.П. Викторовым 23 ноября 2007 г. (рис 14). Конкретное архитектурно-планировочное и объемное решение должно быть выполнено и согласовано в рамках проекта планировки квартала, который находится в процессе разработки. 13 Рис 14. Резолюция главного архитектора Санкт-Петербурга Викторова А.П. 14 Выводы по разделу. Плюсы местоположения Возможность реализации проекта жилой застройки. Близость к центру города. Расположение в Московском районе, в непосредственной близости от одной из престижных магистралей города - Московского проспекта. Существующий дефицит предложения жилья в Московском районе, высокие цены на квартиры в данном районе. Соседство со строящимся комплексом Империал класса комфорт плюс застройщик – группа компаний «ЛЭК»). Отличная транспортная доступность. Близость от станции метро Фрунзенская - до 10 минут пешком. Возможность организации встроенного паркинга. Перспективы развития квартала в рамках единой концепции при участии стратегического инвестора. Близость Воскресенского Новодевичьего монастыря и церкви Божьей Матери Казанской. 15 III. Основные этапы реализации проекта. Согласно предварительным оценкам, продолжительность первого («девелоперского») этапа, включающего приобретение участка, разработку и согласование проекта застройки, составит 12-15 месяцев. Продолжительность второго (строительного) этапа от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию – около 24 месяцев. Сроки реализации проекта уточняются на этапе разработки и согласования проекта застройки. Документ Комментарии Получение разрешения на строительство Экспертиза будет получена сентябрь 2014 г. Разрешение на строительство – октябрь 2014 г. Разрешение на строительство готовится в течение 30 дней, после подачи заявки с приложенным положительным заключением Экспертизы. Получение и согласование проектной документации Проектная документация разрабатывается 6 мес, после чего она проходит согласования и подается на Экспертизу. Разрабатывается с сентября 2013 г. по июнь 2014 г. В июле 2014 г. подается в Экспертизу, в сентябре 2014 г. получаем положительное заключение Экспертизы. Выдержка из Архитектурного решения или проекта планировки территории (ППТ) Разработан проект Проектная документация с соблюдением норм градостроительства, с учетом инсоляции и т.д. под будущий градплан. Технико-экономические показатели проекта - имеются ППТ навесь район разрабатывает сторонняя организация. ППТ есть. Получение технических условий на электроснабжение Получены технические условия подключения объекта капитального строительства к электрическим сетям ОАО «Ленэнерго» № ОД-1911-07/12982-Э-05 от 09.04.07 г. суммарной мощностью 1000 кВА. Получение технических условий на водоснабжение и канализацию Получены технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения ГУП Водоканал Санкт-Петербург» №302-27- 2573/13-0-1 от 28.03.2013 г. Получение технических условий на теплоснабжение Не требуется, теплоснабжение будет за счёт газовой котельной Получение технических условий на газоснабжение Получены технические условия подключения к сетям газоснабжения проектируемого бизнес-центра №03-04/11- 2455 от 07.10.2011 г. 16 Снос ветхих зданий - разрешение Готовится обследование существующих объектов, проект сноса здания, экспертиза по проекту сноса здания, ордер ГАТИ и разрешение ГАСНа. Градостроительный план После согласования проектной документации, будут вносится изменения в градостроительный план В рамках подготовки градостроительной документации Разработан и утвержден Проект планировки и проект межевания территории квартала 1054 в Центральном районе ограниченной ул. Рубинштейна, Щербаковым пер, Загородным пр Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре №158-нр от 14.08.07 г. утвержден проектграниц земельного участка по адресу г. Санкт-Петербург, Щербаков пер. длит. А Распоряжением Комитета по государственному использованию и охране памятников №10-104 от 21.06.12 г. отказано во включении выявленного объекта культурного наследия Дом Рогова» в единый государственный реестр объектов культурного наследия памятников истории и культуры) народов РФ Внесены изменения в градостроительный план земельного участка (RU78182000- 8544) по адресу Санкт-Петербург, Щербаков пер. длит. Акад. номер 78:31:1054:13). Изменения Градостроительного плана утверждены Распоряжением. ООО Архитектурное бюро Литейная часть разработало архитектурную концепцию офисного комплекса «Объемно-пространственное решение по воссозданию бывшего доходного дома купца Рогова и нового строительства для бизнес-центра» Шифр 16/11. Концепция согласована с КГИОП (письмо № 3-330-3 от 10.04.13 г) и получила одобрение Совета по сохранению культурного наследия при Губернаторе СПб. Получена справка Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о режимах использования земельного участка в зоне ЗРЗ-1-3. ( Если объект находится в зоне Охраны культурного наследия, то нужно получать справку из КГИОПа в которой пишут что можно делать на участке, а что нельзя и или при каких условиях можно. Это исходный документ для проектирования. Археологические и экологические изыскания выполнены. В августе 2012 г. произведен демонтаж аварийного исторического здания, находившегося на земельном участке. По периметру земельного участка установлен временный забор. Здание снесено. IV. Схема финансирования проекта. Код Статья 2013 год 2014 год 2015 год 2016 год 2017 год итого кв 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. 1 кв. 2 кв. 3 кв. 4 кв. кв кв Инвестиции 197 100 23 345 15 390 17 390 8 045 111 125 127 280 98 433 116 891 147 987 130 202 203 640 131 300 2 451 2 451 1 333 030 1 Прединвестиционная фаза проекта 16 100 22 345 14 390 16 390 7 045 76 270 2 Инвестиционная фаза проекта 180 000 98 159 107 159 80 934 97 491 129 271 112 899 175 307 105 088 1 086 308 2.1 Покупка земельного участка 180 000 2.2 Подготовительные работы 16 000 16 000 2.3 Строительство 82 159 107 159 80 934 97 491 129 271 112 899 175 307 105 088 890 308 3 Административные и общехозяйственные расходы 1 000 1 000 1 000 1 000 1 000 4 750 9 406 9 406 9 651 5 789 6 013 10 802 15 703 2 451 2 451 81 421 4 Непредвиденные расходы 8 216 10 716 8 093 9 749 12 927 11 290 17 531 10 509 89 031 V. Маркетинговый анализ рынка жилой недвижимости. 1. Анализ рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге за 2013 год По оценкам большинства аналитиков в период с 2012 г. по 2013 г. стоимость жилья возросла на 6,9 %. Существует мнение, что к концу года новое жильё еще подорожает не более чем на 5%. Поданным интернет-портала Бюллетень недвижимости ( http://www.bn.ru/ ) динамика ценна квартиры первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге наг. вышел на уровень 88 394,9 руб. за квадратный метр или 2 010,3 евро за квадратный метр. Данный показатель увеличился на 6,9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Рис. Динамика ценна квартиры первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге Согласно исследованиям, самое дорогое жилье на рынке строящегося жилья предлагается в центральных районах города – Центральном, Петроградском, Адмиралтейском и Василеостровском. Средняя цена квадрата жилья в них от 115,8 до 162 тыс. руб. Самые дешевые квартиры в Красносельском и Невском районах Петербурга, метр жилья в них стоит в среднем от 69,4 тыс. руб, в зависимости от типа квартиры и типа дома. Однокомнатные квартиры Двухкомнатные квартиры Трехкомнатные квартиры Район Тыс.руб. Руб./кв.м. Тыс.руб. Руб./кв.м. Тыс.руб. Руб./кв.м. Адмиралтейский 4 719 136 340 7 540 123 458 10 883 115 755 Василеостровский 5 060 121 397 8 812 121 370 14 022 120 561 Выборгский 2 811 78 338 4 672 75 837 6 508 73 862 Калининский 2 884 80 128 4 068 71 502 5 747 70 323 Кировский 3 319 81 021 5 250 75 779 6 057 73 889 Красногвардейский 3 515 91 420 5 145 83 960 7 915 87 299 19 Красносельский 3 051 79 685 4 496 73 957 5 775 69 363 Московский 3 483 92 496 5 438 88 368 8 252 88 900 Невский 3 253 82 393 4 750 74 811 5 855 69 969 Петроградский 6 849 149 013 10 268 136 151 15 091 136 829 Приморский 3 675 89 127 5 834 87 181 7 790 82 481 Фрунзенский 3 238 82 136 4 778 78 398 6 606 76 095 Центральный 6 778 140 490 12 097 155 287 19 105 162 046 В среднем по рынку строящегося жилья за прошедший месяц процент изменения цены предложения на однокомнатные квартиры составил 1%, на двухкомнатные – 1,5%. Трехкомнатные подорожали на 4,6%. Средние цены предложения в июле 2013 года составляют однокомнатные квартиры – 3,4 млн руб, двухкомнатные – 5,5 млн руб, трехкомнатные – 8,5 млн руб. Эксперты отмечают снижение количества первичных обращений граждан по поиску жилья на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга сначала года. Данную можно увидеть на рисунке 16. Рис. Динамика активности спроса на первичном рынке в Санкт-Петербурге. Динамику цен по типам домов на первичном рынке в Санкт-Петербурге можно увидеть на рисунке 17. Согласно этим данным цены на квартиры в кирпичных домах за месяц увеличились на 3,08%; цены на квартиры в панельных домах уменьшились на 0,03%; цены на квартиры в монолитных домах уменьшились на 1,35%. 20 Рис. Динамика цен по типам домов на первичном рынке квартир в Санкт-Петербурге. 2. Обзор и ценовые показатели первичного рынка в окрестностях пятна застройки. Московский район хорошо озеленен, имеет три больших парка (Победы, Городов-героев и Авиаторов, несколько скверов и широкую полосу насаждений вдоль главных магистралей. Это значительно скрашивает превышение допустимого уровня загрязняющих веществ в воздухе. Зная об этом и о высоких шумовых показателях, все застройщики располагают новостройки у метро Фрунзенская глубоко в жилых массивах, подальше от шума и выхлопных газов. Станция петербургского метро Фрунзенская расположена близко к набережной Обводного канала, на территории Московского района. Здесь проложены крупнейшие магистрали Киевское и Московское шоссе. Жилой фонд здесь представлен дореволюционными постройками, домами сталинской эпохи и 9 – этажными высотками, возведенными в восьмидесятых годах прошлого века. Новостройки у Фрунзенской стали появляться не так давно. (http://spbguru.ru/metro/frunzenskaja ) Инфраструктура в радиусе 2 км от планируемого места стройки развита хорошо гипермаркеты – Лента, «Ашан», «Окей» и «Максидом»; непосредственно возле объекта школа № 374, в 400 м - гимназия Северная Венеция, в 800 м – 2 музыкальные и 3 общеобразовательные школы ДДУ № 155 в 100 мот объекта, 4 ДДУ на набережной Обводного канала 21 музеи и храмы - церковь Казанской иконы Богоматери и церковь Воскресения Христова. Маркетинговый анализ рынка проведен на основании исследования ценовых уровней на жилые квартиры в Московском административном районе города, на объектах, расположенных вблизи предполагаемого участка строительства, а также опроса экспертов, работающих на рынке продаж жилых площадей в данном районе города. В настоящее время в районе станции метро Фрунзенская строится всего два жилых дома и существует значительный спрос. Сегодня в зоне пешеходной доступности от метро Фрунзенская ведется строительство одного объекта, обозначенный на рис Домна пересечении Московского проспекта и Киевской ул. – жилой комплекс Империал (рис. Застройщик – группа компаний «ЛЭК», срок сдачи – 3 квартал 2013 года. Рис. Расположение строящегося объекта относительно объекта на Киевской улице 5. 22 Рис. 19. Жилой комплекс Империал на пересечении Московского при Киевской улицы (рекламные материалы и состояние строительства. Предложение Наг. стоимость квадратного метра в жилом комплексе Империал, который позиционируется как элитный бизнес-класс, составляет отрубили евро за квадратный метр. Общая полезная площадь комплекса составляет около 50 000 кв.м. Средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах экономкласса вблизи станции метро Фрунзенская составляет 120 000 руб. Средняя стоимость одного квадратного метра однокомнатной квартиры – 133 800 руб, двухкомнатной квартиры – 104 650 руб, трехкомнатной квартиры – 100 800 руб, четырехкомнатной квартиры – 137 000 руб. В целях снижения инвестиционного риска проекта, расчетах NPV цена за кв.метр принята в расчете 119 000 руб. за кв.м. Ипотека предоставляется наследующих условиях в СПб: Срок кредитования от 6 месяцев до 50 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 10-15% от стоимости приобретаемой квартиры. Минимальная сумма кредита составляет 300 000 рублей. Обеспечением по кредиту является залог прав требования на квартиры, приобретаемые клиентом по договору (в строящихся домах. Процентная ставка от 8,8 - 10% годовых в рублях, зависит от размера первоначального взноса. Спрос Спрос на квартиры в Московском районе остается стабильно высоким. Хорошая инфраструктура района, наличие ведущих магистралей и относительная близость исторического центра города, позволяет поддерживать высокий уровень спроса на квартиры в данном районе. 23 Основная ценовая тенденция – сегмент жилой недвижимости в Московском районе, находится в состоянии, отличном от массового рынка, ив нем продолжается стабильный рост цен. Верхний ценовой сегмент в большей степени защищен от колебаний и кризисов. Выводы по разделу 1. Местоположение объекта выбрано удачно и хорошо согласуется с существующей застройкой, востребованы будут как жилые площади, таки коммерческие помещения. 2. В данном микрорайоне существует дефицит пятен под застройку. 3. Стоимость одного квадратного метра жилья в строящихся по разным проектам домах в районе станции метро Фрунзенская находится в пределах от 60 000 - 135 000 руб./кв.м. (1 500 - 3 375 евро/кв.м) 4. Наибольшим спросом на первичном рынке жилья в настоящее время пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. 24 VI. План продаж Продажа квартир планируется осуществляться через Агентство недвижимости за агентское вознаграждение (3% от суммы продаж) С учетом проведенного анализа имеющихся конкурентных предложений в строящихся домах в районе станции метро Фрунзенская, средняя цена предложения на квартиры в строящемся объекте на Киевской ул, дом 5, в настоящий момент составляет около 120 000 руб. (3,000 евро) за квадратный метр. С учетом анализа текущего состояния рынка жилой недвижимости нельзя исключать, что использование данного показателя для построения прогноза цен реализации квартир в объекте может дать несколько завышенные показатели экономической эффективности проекта. В целях снижения рисков, при расчете NPV цена принималась в размере 119 000 руб. (2,975 евро. Индекс ценна квартиры в Санкт-Петербурге в настоящий момент составляет 90 000 руб. за квадратный метр. Возможный рост рынка, минимальное значение которого за период реализации проекта по самым консервативным оценкам будет соответствовать темпам роста инфляции, составляет резерв прочности проекта. Возможное превышение цены продаж квартир на данном объекте над средней ценой по городу, обусловленное выгодным местоположением пятна застройки, также составляет резерв прочности проекта. Для оценки экономических параметров проекта принимаем следующие предположения о прогнозных ценах продаж начало всех продаж запланировано на 2 кв. 2015 года. Погашение кредита запланировано также со 2кв.2015г. стартовую цену продаж жилых площадей определяем в размере 119 000 руб. за кв. м стартовую цену продаж коммерческих площадей определяем в размере 98 000 руб. за кв. м стартовую цену продаж паркинга определяем в размере 850 000 руб. заместо До начала продаж необходимо провести стартовую рекламную компанию, сделав объект строительства узнаваемым. Средняя цена реализации коммерческих помещений составляет 116 000 руб. за кв. м. Средняя цена реализации мест в паркинге составляет 1 066 000 руб. за машиноместо. Ценовая политикане учитывает ежегодный рост ценна уровне порядка 10-15%. При этом цена, возможно, будет расти не только от темпа строительства, но и исходя из текущей ситуации на первичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге и непосредственно в районе станции метро Фрунзенская. В целом, по прогнозам ведущих риэлтерских агентств, строящийся объект будет пользоваться популярностью, и спрос на жилые и коммерческие помещения будет достаточно высоким. Объем продаж (в кв.м.) 2 кв. 15 3 кв. 15 4 кв. 15 1 кв. 16 2 кв. 16 3 кв. 16 4 кв. 16 кв кв ИТОГО Жилые площади 655 655 1 310 1 310 1 310 2 620 3 930 655 655 13 100 Коммерческие площади 750 750 1 500 Паркинг ( места 4 9 4 13 18 26 4 4 88 2 кв. 15 3 кв. 15 4 кв. 15 1 кв. 16 2 кв. 16 3 кв. 16 4 кв. 16 кв кв ИТОГО Жилые площади 77 945 77 945 155 890 155 890 155 890 311 780 467 670 77 945 77 945 1 558 900 Коммерческие площади 73 500 73 500 0 0 0 0 0 147 000 Паркинг 3 740 3 740 7 480 3 740 11 220 14 960 22 440 3 740 3 740 74 800 ИТОГО 155 185 155 185 163 370 159 630 167 110 326 740 490 110 81 685 81 685 1 780 700 Цена реализации (в тыс. руб, без НДС) Жилые площади (за кв.м.) 119 Коммерческие площади за кв.м.) 98 Паркинг заместо Площадь пятна застройки 1800 кв.м. Полезная площадь (продаж) кв.м. жилая 13 100 нежилая 1 500 паркинг (мест) 88 Площадь застройки кв.м. жилая 16 500 нежилая 1 650 паркинг (кв.м.) 3 000 VII. анализ проекта Сильные стороны Слабые стороны Объект 1. Удобная транспортная доступность 2. Привлекательная цена вхождения в проект ниже рынка, сопоставима сценой направо застройки в значительно менее привлекательных местах города) 3. Перспективы комплексного развития квартала Бадаевских складов, что может повысить привлекательность и стоимость квартир. 4. Поддержка проекта со стороны городской и районной администрации. 5. Расположение в престижном Московском районе с самым высоким по городу уровнем ценна недвижимость 6. Наличие электрической мощности для подключения на период строительства. Соседство с депрессивной территорией Бадаевских складов несколько снижает оценку объекта и стоимость квартир, в особенности выходящих на юг и восток. 2. Отсутствует утвержденный проект планировки территории, что может затормозить реализацию проекта. 3. Возможны сложности с обеспечением объектами СКБ (д/сады, школы и др, особенно в случае реализации комплексной программы застройки квартала. Рынок 1. Высокий спроси высокие цены реализации жилых и коммерческих помещений в данном районе. 2. Существенное увеличение строительной маржи - разницы между себестоимостью строительства и ценой реализации квартир 3. Малый объем предложения новых пятен под застройку и сложность их подготовки в районах со сложившейся инфраструктурой. Рынок строительства жилья находится в состоянии неопределенности дальнейшего направления движения, как по цене продаж, таки по себестоимости строительства. Конкуренция 1. Малое число объектов нового строительства в ближайшем окружении пятна застройки – 2 объекта, при этом большая часть квартир водном из них проданы (Московский 82), а цены во втором Империал) выше принятых прогнозов цены продаж. 2. Вхождение ООО «Газпромбанк Инвест» в проект повысит надежность в глазах потенциальных покупателей 1. Более высокая готовность объектов строительства у конкурентов. 2. Конкурентами в широком смысле выступают объекты нового строительства в Московском районе ив Санкт-Петербурге в целом. Возможности Угрозы 1. Увеличение экономической эффективности проекта за счет роста ценна жилую и коммерческую недвижимость 2. Увеличение экономической эффективности проекта для инвесторов за счет привлечения средств покупателей жилья и кредитных средств банков. 3. Увеличение экономической эффективности проекта в случае реализации концепции комплексного развития квартала. 1. Снижение спроса и ценна недвижимость в целом по городу. 2. Рост себестоимости строительства 3. Затягивание сроков разработки проекта планировки территории. 4. Сдвиг сроков поступления средств от продаж 27 VIII. Финансовые показатели проекта. С целью определения рентабельности инвестиционного проекта была составлена финансовая модель. По результатам обсчета проекта были получены следующие показатели эффективности проекта Валовая выручка, млн. руб. 1 781 Общий объем затрат (без учета процентов по кредиту, млн. руб. 1 372 Срок реализации, мес. 45 Годовая ставка дисконтирования 6% NPV проекта, млн. руб. 283,23 IRR проекта (год) 23% Срок окупаемости, мес. 36 |