реглам. Градостроительные регламенты. Правила землепользования и застройки муниципального образования города благовещенска
 Скачать 1.62 Mb.
|
|
ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА БЛАГОВЕЩЕНСКА Правила землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска (далее – Правила) являются документом градостроительного зонирования и в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и нормативными правовыми актами Амурской области, Уставом муниципального образования города Благовещенска, Генеральным планом города Благовещенска, а также с учетом положений иных нормативных правовых актов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития муниципального образования города Благовещенска (далее – город Благовещенск), охраны объектов культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов, устанавливают порядок применения Правил и внесения в них изменений, территориальные зоны, градостроительные регламенты. Раздел I. ПОРЯДОК ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ И ВНЕСЕНИЯ В НИХ ИЗМЕНЕНИЙ Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ Статья 1. Цели системы регулирования землепользования и застройки 1. Настоящие Правила в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации устанавливают в городе Благовещенске систему регулирования землепользования и застройки, основанную на градостроительном зонировании, для защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства. 2. Целями настоящих Правил являются: создание условий для устойчивого развития территории города Благовещенска, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территории города Благовещенска; обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. 3. Настоящие Правила регламентируют деятельность физических и юридических лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в вопросах: зонирования территории города и установления градостроительных регламентов, включающих виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства; разработки, согласования и утверждения документации по планировке территорий; деления (межевания) городской территории на земельные участки как объекты недвижимости с установленными границами посредством разработки, согласования и утверждения проектов межевания, утверждения схем расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории; обеспечения открытости и доступности информации о землепользовании и застройке, а также участия населения города в принятии решений по этим вопросам; внесения изменений в настоящие Правила; иных действий, связанных с регулированием землепользования и застройки. Статья 2. Основные понятия, используемые в Правилах В Правилах используются следующие основные понятия: Автостоянка (автостоянка, гараж-стоянка) – здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для временного и постоянного хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств, и не предназначенная для ремонта или технического обслуживания автотранспорта. Автостоянки бывают закрытого и открытого типа. Блокировка объектов капитального строительства/блокировка зданий (блокировка) – размещение объектов капитального строительства с примыканием стенами непосредственно друг к другу, без отступов от границ смежных земельных участков. Блокировка допускается при согласии правообладателей смежных земельных участков и/или объектов капитального строительства с соблюдением требований технических регламентов. Вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанный в градостроительных регламентах, который может применяться только в качестве дополнительного по отношению к основному или условно разрешенному виду использования и осуществляться совместно с ним на территории одного земельного участка (объект вспомогательного использования). Высота объекта капитального строительства – расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши, без учета технических устройств (антенн, вентиляционных труб, лифтовых шахт). Гараж – производственное здание или комплекс зданий и сооружений для хранения, технического обслуживания и текущего ремонта автомобилей. Гаражи в зависимости от конструктивных и планировочных решений бывают подземными и наземными, одноэтажными и многоэтажными (многоярусными), боксовыми и манежными. Гараж-стоянка – здание и сооружение, предназначенное для хранения или парковки автотранспорта, не имеющее оборудования для технического обслуживания и ремонта автомобилей, кроме простейших устройств - моек, смотровых ям, эстакад. Гаражи-стоянки могут иметь полное или неполное наружное ограждение. Гостевая автостоянка – специальная открытая площадка, обустроенная в границах земельного участка соответствующего объекта, являющаяся нормируемым элементом благоустройства с расчетной вместимостью в зависимости от назначения и емкости соответствующего объекта, и предназначенная для временной стоянки автотранспорта правообладателей либо посетителей объектов капитального строительства, с парковкой автомобилей без взимания платы во время работы организации (организаций), расположенной (расположенных) в соответствующем объекте. Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования. Застройка – создание путем строительства или реконструкции на земельном участке объектов капитального строительства в соответствии с требованиями о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными Правилами, с учетом ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации. Землепользование – использование земельного участка, объекта капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования, установленными Правилами, с учетом ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации. Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Зоны водоохранные – территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ, и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира. Зоны санитарно-защитные (санитарно-защитные зоны) – территории специального назначения с особым режимом использования, отделяющие селитебную часть города от территории промышленных предприятий, производственных зон или отдельных объектов, требующих в соответствии с действующим законодательством организации санитарно-защитной зоны, и предназначенные для посадки зеленых насаждений, выполняющих специальные функции. Размеры и организация санитарно-защитных зон зависят от характера и степени опасного влияния объекта на окружающую среду. Индивидуальный гараж-стоянка – сооружение, предназначенное для хранения и парковки личного автотранспорта индивидуального автовладельца (физического лица), не имеющее оборудования для технического обслуживания и ремонта автомобилей, кроме простейших устройств - моек, смотровых ям, эстакад, используемое для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и расположенное на отдельном земельном участке с разрешенным использованием – объект гаражного назначения. Изменение вида размешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства – процедура, проводимая по инициативе правообладателя земельного участка и (или) объекта капитального строительства, направленная на изменение назначения объекта капитального строительства, подлежащего отражению в техническом плане объекта, а также на изменение разрешенного использования земельного участка, подлежащего отражению в кадастровом паспорте. Изменением вида размешенного использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства считается как получение нового вида с отказом от предыдущего, так и дополнение новым видом к ранее существовавшим с учетом требований градостроительных и технических регламентов, санитарных и строительных норм и правил. Индивидуальный жилой дом (одноквартирный жилой дом, объект индивидуального жилищного строительства – данные понятия в настоящих Правилах и иных муниципальных правовых актах применяются в одном значении) – отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи. Инженерные изыскания – изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования. Карман-автостоянка – уширение проезжей части дороги для кратковременной стоянки автомашин с непосредственным выездом на проезжую часть. Капитальный ремонт объектов капитального строительства – комплекс ремонтно-строительных работ, осуществляемых в отношении объектов капитального строительства, направленных на ликвидацию последствий физического износа конструктивных элементов, инженерного оборудования, элементов благоустройства, и приведение их технического состояния в соответствие нормативным требованиям. Карта градостроительного зонирования города Благовещенска – раздел в составе Правил, включающий карты, на которых устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий. Комиссия по Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска (далее – Комиссия) – постоянно действующий коллегиальный совещательный орган при администрации города Благовещенска, создаваемый в соответствии с законодательством Российской Федерации с целью организации подготовки Правил, внесения в них изменений, а также для решения вопросов применения Правил в части, установленной законодательством Российской Федерации, в том числе вопросов представления специальных разрешений в области землепользования и застройки, а также рассмотрение спорных вопросов по применению Правил землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска. Коэффициент застройки – отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка. Коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка. Линейные объекты – сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Линия застройки (линия регулирования застройки) – линии, устанавливаемые в документации по планировке территории (в том числе в градостроительных планах земельных участков) по красным линиям или с отступом от красных линий и предписывающие расположение внешних контуров проектируемых зданий, строений, сооружений. В условиях сложившейся застройки, при отсутствии утверждённой документации по планировке территории, линия регулирования застройки в пределах границ соответствующего квартала устанавливается по существующей линии застройки, которая определяется по линии фасада здания, наиболее приближенного к красной линии, но не выходящего за неё в сторону улицы, либо по красной линии. Нормативы градостроительного проектирования – совокупность установленных в целях обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами, предусмотренными частями 1, 3 и 4 статьи 29.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности таких объектов для населения субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства – виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу наименования этих видов деятельности и объектов в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам при условии соблюдения требований технических регламентов без дополнительных разрешений и согласований. Правила землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска (далее – Правила) – документ градостроительного зонирования территории города Благовещенска, утверждаемый решением Благовещенской городской Думы, в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей; коэффициент плотности застройки; коэффициент застройки; максимальные выступы за красную линию балконов, эркеров, козырьков; максимальные выступы лестниц, крылец, приямков за красную линию, за линию застройки квартала; предельное количество малоэтажных жилых домов блокированной застройки; максимальный класс опасности (по классификации СанПиН) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков; минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на территории земельных участков; минимальная доля озеленённой территории земельных участков. Разрешение на условно разрешенный вид использования – документ, разрешающий правообладателям земельных участков и (или) объектов капитального строительства применение вида использования из числа условно разрешенных видов использования, установленных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – документ, разрешающий застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства с отклонением от предельных параметров, установленных градостроительным регламентом, в пределах, определенных данным разрешением. Прибрежные защитные полосы – части территории в границах водоохранных зон, примыкающих к водным объектам, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности. Стоянка для временного хранения автотранспорта – специальная открытая площадка, предназначенная для временного хранения (стоянки, парковки) автотранспорта и не предназначенная для постоянного хранения, ремонта или технического обслуживания автотранспорта. Это понятие включает в себя гостевые автостоянки, а также парковки в пределах улиц и дорог (карманы-автостоянки). Специальные разрешения в области землепользования и застройки – разрешения на условно разрешенный вид использования, разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Технический регламент – документ, который принят международным договором Российской Федерации, подлежащим ратификации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в соответствии с международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции или к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации). Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства – виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу наименования этих видов деятельности и объектов в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам при условии получения разрешения в порядке, определенном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации и настоящими Правилами, и соблюдения требований технических регламентов. Лесопарковые зеленые пояса - зоны с ограниченным режимом природопользования и иной хозяйственной деятельности, включающие в себя территории, на которых расположены леса, водные объекты или их части, природные ландшафты, и территории зеленого фонда в границах городских населенных пунктов, которые прилегают к указанным лесам или составляют с ними единую естественную экологическую систему и выполняют средообразующие, природоохранные, экологические, санитарно-гигиенические и рекреационные функции. Глава 2. О РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ В ГОРОДЕ БЛАГОВЕЩЕНСКЕ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ Статья 3. Содержание и сфера применения порядка использования и застройки территории города Благовещенска, установленного Правилами 1. Регулирование органами местного самоуправления землепользования и застройки осуществляется в порядке, установленном настоящими Правилами и нормативными правовыми актами муниципального образования города Благовещенска в соответствии с федеральным законодательством. 2. Соблюдение настоящих Правил обеспечивается администрацией города Благовещенска: при предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; при выдаче разрешений на строительство; при выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию; при предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства; при подготовке и принятии решений о разработке документации по планировке территории города Благовещенска; при выдаче заданий на разработку документации по планировке территории; при проверке документации по планировке территории на соответствие установленным законодательством требованиям; при утверждении документации по планировке территории; при подготовке и выдаче заинтересованным физическим и юридическим лицам градостроительных планов земельных участков; при выдаче разрешений на перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое; при образовании земельных участков, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи Правил; иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. 3. Настоящие Правила не применяются в случаях: проведения переустройства и (или) перепланировки помещений; замены инженерного и технологического оборудования; проведения работ по благоустройству территорий, прилегающих к объектам капитального строительства; образования земельных участков под объектами недвижимости, права на которые возникли до вступления в силу настоящих Правил; строительства и реконструкции объектов капитального строительства, разрешения на строительство/реконструкцию которых выданы до вступления в силу настоящих Правил; использования земель и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута; иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Статья 4. Использование и застройка земельных участков, на которые распространяется действие градостроительных регламентов 1. Использование и застройка земельных участков на территории города Благовещенска, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением их разрешенного использования. 2. Разрешенным для земельных участков, объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте: 1) видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. 3. При использовании и застройке земельных участков положения и требования градостроительных регламентов, содержащиеся в Правилах, обязательны для соблюдения наряду с техническими регламентами, нормативами градостроительного проектирования и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. 4. Основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанные в градостроительных регламентах, правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без специального разрешения в области землепользования и застройки. 5. Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанные в градостроительном регламенте, могут применяться правообладателями при условии получения специального разрешения в области землепользования и застройки. 6. Дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и к условно разрешенным видам использования и только совместно с ними могут применяться указанные в градостроительном регламенте вспомогательные виды разрешенного использования. 7. Образование земельных участков для размещения (строительства и (или) эксплуатации) исключительно объектов, отнесенных к вспомогательным видам разрешенного использования, не допускается. 8. В случае, если земельный участок и объект капитального строительства расположены на территории зон с особыми условиями использования территорий, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом более строгие требования, относящиеся к одному и тому же параметру, поглощают более мягкие. Статья 5. Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства 1. Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (далее - разрешение на отклонение от предельных параметров объекта) осуществляется в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 2. Получение разрешения на отклонение от предельных параметров объекта возможно в случае, если размеры земельных участков, меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков, либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки. 3. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров объекта, направляет заявление о его предоставлении в Комиссию. 4. Форма заявления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров объекта, перечень прилагаемых к нему документов, а также порядок рассмотрения данных заявлений устанавливаются нормативным правовым актом администрации города Благовещенска. К заявлению прилагаются материалы, обосновывающие возможность отклонения от предельных параметров объекта капитального строительства. 5. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров объекта подлежит обсуждению на публичных слушаниях только при условии представления заявителем обоснования размещения объекта, а также положительных заключений уполномоченных органов, в случаях, предусмотренных действующим законодательством. 6. Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров объекта или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их мэру города Благовещенска. Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявления на заседании Комиссии с учетом заключения о результатах публичных слушаний. 7. Для подготовки рекомендаций Комиссия вправе запросить заключения структурных подразделений администрации города Благовещенска, органов, уполномоченных на осуществление контроля (надзора) в сфере охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны и использования объектов культурного наследия, иных надзорных органов. 8. При принятии решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства учитываются: необходимость соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности жизнедеятельности людей; необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежно расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц; недопустимость ущемления общественных интересов населения города; недопустимость ухудшения архитектурного облика города. 9. В целях соблюдения требований пункта 8 настоящей статьи в разрешение на отклонение от предельных параметров объекта включаются (устанавливаются) условия, определяющие пределы реализации данного разрешения. 10. В разрешение на отклонение от предельных параметров объекта вписываются конкретные предельные параметры для соответствующего земельного участка. 11. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта действует в течение двух лет. Если в указанный срок правообладателем земельного участка не получено разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, по его заявлению администрация города Благовещенска вправе продлить срок действия разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта на один год, при соблюдении требований технических регламентов. 12. В случае, если документацией по планировке территории, утвержденной в установленном порядке, предусмотрены параметры разрешенного строительства, отличные от параметров, установленных Правилами для соответствующей территориальной зоны, строительство, реконструкция объектов капитального строительства на земельных участках, расположенных в границах территории, на которую разработана данная документация, осуществляются в соответствии с параметрами, утвержденными в документации. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, утвержденных документацией по планировке территории, не допускается. Глава 3. ИЗМЕНЕНИЕ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ФИЗИЧЕСКИМИ И ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ Статья 6. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства 1. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на основной вид разрешенного использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе самостоятельно выбирать такой вид разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований при соблюдении требований технических регламентов, за исключением случаев, установленных действующим законодательством. 2. Вид разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и предоставленного на праве аренды, изменению не подлежит при отсутствии на земельном участке объекта капитального строительства. 3. При наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и предоставленном на праве аренды, объекта капитального строительства, принадлежащего арендатору земельного участка на праве собственности, изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства. Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется исключительно при условии получения разрешения на строительство (реконструкцию) объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации). Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без соответствующего кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию. 4. Правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, заинтересованный в изменении вида использования земельного участка и объекта капитального строительства с основного или условно разрешенного на условно разрешенный вид использования, предусмотренный градостроительным регламентом, вправе выбрать такой вид использования и обратиться в Комиссию за специальным разрешением на такое использование в порядке, установленном статьей 7 настоящих Правил. Изменение вида использования земельного участка и объекта капитального строительства на условно разрешенный вид возможно исключительно при предоставлении специального разрешения в области землепользования и застройки. При этом изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства. Если для изменения вида разрешенного использования объекта капитального строительства на условно разрешенный вид требуется реконструкция такого объекта или его снос и строительство на его месте иного объекта, право на изменение вида разрешенного использования объекта реализуется при условии получения разрешения на реконструкцию объекта (за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации). Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства в таком случае осуществляется на основании градостроительного плана земельного участка, предусматривающего строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства избранного вида использования, без внесения изменений в договор аренды в части изменений вида разрешенного использования земельного участка. Изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется на основании документов, подтверждающих изменение разрешенного использования объекта капитального строительства после ввода такого объекта в эксплуатацию. 5. Окончанием процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект капитального строительства, является внесение в договор аренды земельного участка изменений на основании кадастрового паспорта земельного участка, отражающего избранный арендатором вид разрешенного использования земельного участка и соответствующий виду разрешенного использования объекта капитального строительства, подтвержденный техническим планом объекта. 6. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение таким земельным участком, в соответствии с градостроительными регламентами соответствующей территориальной зоны и с учетом зон с особыми условиями использования территории. При этом, вид разрешенного использования земельного участка из состава условно разрешенных видов может быть установлен только после получения разрешения на условно разрешенный вид использования с учетом публичных слушаний в соответствии со статьей 7 настоящих Правил. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями осуществляется по согласованию с органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя. 7. Изменение вида разрешенного использования земельного участка, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания территории в целях предоставления физическим и юридическим лицам, до его предоставления возможно исключительно посредством внесения изменений в проект межевания территории в установленном законом порядке. 8. Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося отдельно стоящим зданием, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется в соответствии с настоящей статьей Правил. Изменение вида разрешенного использования жилого помещения, являющегося частью здания, на вид нежилого использования и наоборот, осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое администрацией города Благовещенска в порядке, установленном жилищным законодательством. При этом, виды разрешенного использования таких помещений должны соответствовать градостроительным регламентам, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны. Статья 7. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства 1. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и (или) объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования) осуществляется в соответствии со статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 2. Получение разрешения на условно разрешенный вид использования необходимо для изменения вида разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства на виды использования, указанные в градостроительных регламентах, в числе условно разрешенных видов использования для соответствующей территориальной зоны. 3. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования, направляет заявление о его предоставлении в Комиссию. 4. В случае необходимости получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и планируемого для предоставления физическим и юридическим лицам в соответствии с земельным законодательством, заявление в Комиссию направляется органом, уполномоченным на распоряжение таким земельным участком. 5. Форма заявления о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, перечень прилагаемых к нему документов, а также порядок рассмотрения данных заявлений устанавливаются нормативным правовым актом администрации города Благовещенска. 6. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования выносится для обсуждения на публичные слушания только при представлении заявителем обоснования размещения объекта, демонстрационных материалов (в цвете) для публичных слушаний, а также положительных заключений уполномоченных органов, в случаях, предусмотренных действующим законодательством. 7. Комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их мэру города Благовещенска. Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявления на заседании Комиссии с учетом заключения о результатах публичных слушаний. Для подготовки рекомендаций Комиссия вправе запросить заключения структурных подразделений администрации города Благовещенска, органов, уполномоченных на осуществление контроля (надзора) в сфере охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического благополучия населения, охраны и использования объектов культурного наследия, иных надзорных органов. 8. При принятии решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства учитываются: необходимость соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности жизнедеятельности людей; необходимость соблюдения прав и законных интересов правообладателей смежно расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц; недопустимость ущемления общественных интересов населения города и соответствие Генеральному плану города Благовещенска; недопустимость ухудшения архитектурного облика города. 9. В целях соблюдения требований пункта 8 настоящей статьи в разрешение на условно разрешенный вид использования включаются (устанавливаются) условия, определяющие пределы реализации данного разрешения. Глава 4. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ Статья 8. Градостроительная подготовка территории 1. Градостроительной подготовкой территорий являются действия, осуществляемые администрацией города Благовещенска в соответствии с действующим законодательством, с целью создания условий для обеспечения устойчивого развития территории города Благовещенска. 2. Градостроительная подготовка территорий осуществляется в следующих формах: 1) развитие застроенных территорий в порядке, установленном статьями 46.1 – 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации; 2) комплексное освоение территорий; освоение территории в целях строительства жилья экономического класса; комплексное освоение территорий в целях строительства жилья экономического класса в порядке, установленном статьями 46.4 – 46.7 Градостроительного кодекса Российской Федерации; 3) подготовка документации по планировке территории - проектов планировки и/или проектов межевания территории в порядке, установленном статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации; 4) утверждение схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории в порядке, установленном статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации; 5) подготовка градостроительных планов земельных участков в виде отдельного документа в порядке, установленном Градостроительного кодекса Российской Федерации. 3. В случае, если проектом межевания территории определено месторасположение границ земельного участка для размещения индивидуальных гаражей-стоянок, последующий раздел такого земельного участка допускается в соответствии со схемой расположения земельных участков на кадастровом плане территории под отдельные индивидуальные гаражи-стоянки по заявлению их правообладателей. 4. Градостроительный план земельного участка, на момент получения разрешения на строительство объекта на таком земельном участке, должен соответствовать требованиям настоящих Правил, документации по планировке территории, другим нормативным документам. Порядок подготовки градостроительных планов в виде отдельных документов, порядок внесения в них изменений, а также случаи признания их утратившими силу, устанавливаются нормативным правовым актом администрации города Благовещенска. 5. Физические и юридические лица, заинтересованные в подготовке документации по планировке территории, вправе обратиться с предложением о подготовке документации по планировке территории, в том числе за их счет, в администрацию города Благовещенска. 6. Порядок подготовки документации по планировке территории, в том числе основания для отказа в принятии решения о подготовке такой документации по предложениям физических и юридических лиц, определяется правовым актом администрации города Благовещенска. Глава 5. ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ПО ВОПРОСАМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ Статья 9. Общие положения о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки 1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки (далее - публичные слушания) проводятся в целях: информирования жителей муниципального образования по вопросам землепользования и застройки в городе Благовещенске, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие органом местного самоуправления города Благовещенска решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений; предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществлять строительство, реконструкцию, и владельцам объектов, по поводу которых испрашивается специальное разрешение. 2. Рассмотрению на публичных слушаниях подлежат: 1) проект Правил и проекты о внесении в них изменений, за исключением случаев, установленных действующим законодательством; 2) проекты документации по планировке территории и проекты о внесении изменений в документацию по планировке территории: а) проекты планировки территории; б) проекты планировки территории, содержащие в своем составе проекты межевания территории; в) проекты межевания территории; 3) вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. 3. Организация и проведение публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки осуществляется в соответствии с нормативным правовым актом, утвержденным Благовещенской городской Думой, с учетом требований градостроительного законодательства. Глава 6. О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА Статья 10. Положения о внесении изменений в Правила 1. Внесение изменений в Правила осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, нормативными правовыми актами Амурской области. 2. На основании утвержденной в установленном порядке документации по планировке территории в Правила землепользования и застройки муниципального образования города Благовещенска могут быть внесены изменения в части уточнения границ территориальных зон, а также в части уточнения установленных градостроительным регламентом предельных параметров разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства. Глава 7. О РЕГУЛИРОВАНИИ ИНЫХ ВОПРОСОВ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ В ГОРОДЕ БЛАГОВЕЩЕНСКЕ Статья 11. Положения о регулировании иных вопросов землепользования и застройки 1. Земельные участки, сформированные в установленном порядке до вступления в силу настоящих Правил и расположенные на территориях, отнесенных Правилами к различным территориальным зонам, могут быть использованы правообладателями таких земельных участков в соответствии с видами разрешенного использования, установленными при его формировании и предоставлении. 2. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится не менее 80 % площади земельного участка. В случае, если к одной территориальной зоне относится менее 80 % земельного участка, изменение вида его разрешенного использования возможно исключительно после внесения изменений в Карту градостроительного зонирования, являющуюся частью настоящих Правил, путем приведения границ территориальной зоны в соответствие с границами земельного участка. 3. Для строительства гаражей и автостоянок требуется получение разрешения на строительство в соответствии с градостроительным законодательством, за исключением случаев строительства индивидуального гаража-стоянки на земельном участке с разрешенным использованием «объект гаражного назначения», предоставленном физическому лицу, площадь которого не превышает максимальный размер, установленный для земельного участка под размещение объекта капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальный гараж-стоянка», а сам объект не превышает установленных предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции). 4. Жилые здания должны располагаться в жилой зоне в соответствии с генеральным планом территории, функциональным зонированием территории города. Отводимый под строительство жилого здания земельный участок должен предусматривать возможность организации придомовой территории с чётким функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зелёных насаждений. По внутридомовым проездам придомовой территории не должно быть транзитного движения транспорта. К площадкам мусоросборников необходимо предусматривать подъезд для специального транспорта. На территории дворов жилых зданий запрещается размещать любые предприятия торговли и общественного питания, включая палатки, киоски, ларьки, мини-рынки, павильоны, летние кафе, производственные объекты, предприятия по мелкому ремонту автомобилей, бытовой техники, обуви, а также автостоянок общественных организаций. 5. При строительстве, реконструкции объектов капитального строительства или отсыпке территории на земельных участках, примыкающих к городским улицам (в том числе магистральным), не имеющим дождевой канализации с закрытой системой водоотвода, обязательно выполнение устройств водоотвода поверхностных вод в увязке с открытой системой дождевой канализации (лотки, канавы), находящейся на данной территории, без нарушения ее работы. 6. В территориальных зонах Ж-1, Ж-4, СД-1, СД-1(Ж) при образовании земельных участков, примыкающих к улицам, дорогам, проездам, являющимся территориями общего пользования, примыкающие границы земельных участков подлежат установлению параллельно улицам, дорогам, проездам по одной прямой линии в пределах квартала. 7. Жилые здания, объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктур должны быть спроектированы и построены таким образом, чтобы обеспечивалась их доступность для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения без необходимости последующего переустройства и приспособления. Данное требование не распространяется на проектирование индивидуальных жилых домов. |