Предмет и содержание курса Экономика жкх
 Скачать 104.67 Kb.
|
|
Тема «Жилищный фонд» План 1.Структура и назначение жилищного фонда. 2.Виды жилых помещений. 3.Формы собственности в жилищной сфере. Формы собственности жилищного фонда. 4.Техническая эксплуатация жилищного фонда. 5.Жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма. Социальный найм жилого помещения. Основные понятия: жилищный фонд; виды жилых помещений; формы собственности в жилищной сфере; формы собственности жилищного фонда; техническая эксплуатация жилищного фонда; социальный найм жилого помещения. Конспект лекции
Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Феде рации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); 3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставленных гражданам по договорам социального найма жилы: помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированных жилищных фондов — совокупность пред назначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых (разд. IV ЖК РФ) жилых помещений государственного г муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан в условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность -0ЫХ помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование; 5) государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документе, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). 2.Виды жилых помещений. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: 1)представлять собой изолированное помещение; 2)быть недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ); 3)быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам. 3.Формы собственности в жилищной сфере. Формы собственности жилищного фонда. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Феде рации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); 3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставленных гражданам по договорам социального найма жилы: помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированных жилищных фондов — совокупность пред назначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых (разд. IV ЖК РФ) жилых помещений государственного г муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан в условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность -0ЫХ помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование; 5) государственный учет жилищного фонда должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документе, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Частный жилищный фонд. Согласно части 2 статьи 19 ЖК РФ частный жилищный фонд включает в себя: 1) фонд, находящийся в собственности граждан, - индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные гражданами в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством; 2) фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом, жилищный фонд, принадлежащий общественным организациям. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Основные положения, касающиеся перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение; • условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ) (рис.);  • порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (ст. 23 ЖК РФ). Жилищный или жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном, доме. Товарищество собственников жилья (ТСЖ) Основные положения по созданию и деятельности товариществ:. собственников жилья: • товарищество собственников жилья (ст. 135 ЖК РФ); • создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья (ст. 136 ЖК РФ); • права товарищества собственников жилья (ст. 137 ЖК РФ); • обязанности товарищества собственников жилья (ст. 138 ЖК РФ1 • создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах (ст. 139 ЖК РФ); • реорганизация товарищества собственников жилья (ст. 140 ЖК РФ); • ликвидация товарищества собственников жилья (ст. 141 ЖК РФ'; • объединение товарищества собственников жилья (ст. 142 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством переделах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Объединение товариществ собственников жилья — объединение двух и более товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. В настоящее время на основании ст. 8 Конституции РФ и ст. 212-215 ГК РФ, согласно которым в Российской Федерации признаются три формы собственности: частная, государственная и муниципальная, жилищный фонд также следует подразделять на три вида; при этом частный и государственный жилищные фонды в свою очередь должны подразделяться на два подвида. Итак, согласно гражданскому законодательству жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд: а) фонд, находящийся в собственности граждан; б) фонд, находящийся в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд: а) фонд, находящийся в федеральной собственности; б) фонд, находящийся в собственности субъектов РФ; 3) муниципальный жилищный фонд. О классификации жилищного фонда см. также коммент. к ст. 5 ЖК. 4.Техническая эксплуатация жилищного фонда. Содержание системы технической эксплуатации объектов жилищного фонда зависит от социально-экономических условий и предпосылок для устойчивого поддержания стандартов жилища в населенном пункте, т. е. от перечня, состава и периодичности работ или стандартов эксплуатации. Анализ состава основных работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда позволяет выявить четыре наиболее характерные группы работ, которые по своей значимости с точки зрения надежности работы конструкций и инженерных систем дома, а также полноты выполнения всего комплекса работ определяют соответствующий уровень стандарта эксплуатации. К первой группе следует отнести работы, обеспечивающие безопасность проживания в жилом доме. Эти работы должны выполняться в обязательном порядке. Этот стандарт определяет минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилья, обеспечивающие безаварийную эксплуатацию и выполнение только тех работ, которые связаны с надежностью и безотказностью работы конструкций и инженерного оборудования. Ко второй группе относятся работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением дома, т. е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем жилого дома, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Как правило, эти работы связаны с надежным функционированием инженерных систем и безаварийной эксплуатацией дома и в совокупности определяют пониженные (на 25% по отношению к нормативу) требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда. При этом невыполнение отдельных работ не связано с безопасностью и жизнеобеспечением проживания людей. Такие работы осуществляются по мере достижения необходимого уровня финансирования в надежде, что ожидаемый экономический рост создаст предпосылки для перехода к следующей группе стандартов. К третьей группе (базовый стандарт эксплуатации) относятся работы по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, отвечающие нормативным требованиям в соответствии с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100-процентный объем, качество и необходимая периодичность работ. Четвертая группа определяет не только выполнение всех работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда, соответствующее третьей группе, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания. В условиях ограниченности финансовых ресурсов и платежеспособного уровня населения повышенный (четвертый) стандарт эксплуатации не может быть реально обеспечен в домах государственной и муниципальной собственности. Данный стандарт эксплуатации может быть ориентирован на дома, находящиеся в частной собственности. Дифференцированный подход к определению потребности в работах по текущему ремонту и техническому обслуживанию жилищного фонда проявляется в определении четырех групп стандартов эксплуатации, отличающихся разными видами, составами и периодичностью работ. Эти различия не должны затрагивать те виды работ, которые связаны с нарушением безопасности проживания и систем жизнеобеспечения дома, а касаются в основном работ, создающих различные условия и уровень комфортности проживания. Невыполнение работ, связанных с комфортностью проживания, увеличением нормативных сроков межремонтного периода, возможно при снижении нормативного финансирования только до уровня, определенного стандартами эксплуатации первой группы. 5.Жилые помещения, предоставляемые по договору социального найма. Социальный найм жилого помещения. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Список литературы 1.Жилищный кодекс Российской Федерации. Новосибирск: Изд-во РИПЭЛ, 2010. –128 с. 2.Кондратьева М.Н. Организация и управление жилищно-коммунальным хозяйством:Учебное пособие для студентов высших учебных заведений.-Ульяновск:УлГТУ,2009. - 160 с. 3.Коробко В.И. Экономика городского хозяйства.Учебное пособие., 2009.Изд. «Академия». - 158 с. 4.Симионов Ю.Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник. – 3-е изд.- Ростов н/Д., «Феникс», 2010. – 286 с. 5.Экономика города : учебное пособие / В.З. Черняк, А.В. Черняк, И.В. Довдиенко. – М. : КНОРУС, 2010. – 368 с. Лекция №3 Тема «Рынок жилищно-коммунальных услуг» План 1. Сущность и состав коммунальных услуг. 2.Жилищные услуги и их особенности. 3.Спрос и предложение на жилищно-коммунальные услуги: влияние различных факторов. Основные понятия: коммунальные услуги; жилищные услуги; спрос и предложение на жилищно-коммунальные услуги. Конспект лекции
Коммунальные услуги – это водоснабжение (обеспечение нас с вами холодной и горячей водой) и водоотведение (канализация), обеспечение домов и квартир электричеством и газом, отопление. В свою очередь, под коммунальными ресурсами подразумеваются непосредственно вода (горячая и холодная), газ (сетевой и в баллонах), электрическая и тепловая энергия, твердое топливо. – Что такое «поставщик услуг» и «поставщик ресурсов»? Поставщик услуг, в данном случае, – это организация (или индивидуальный предприниматель), оказывающая нам коммунальные услуги, то есть отвечающая за весь цикл обеспечения наших домов и квартир электричеством, водой, теплом и т.д. Поставщиком коммунальных услуг может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный или жилищный кооператив, а также любая другая организация, оказывающая коммунальные услуги или предоставляющая коммунальные ресурсы (компания-поставщик ресурсов). Поставщик коммунальных ресурсов (ресурсоснабжающая организация) – это компания (или индивидуальный предприниматель), которая продает коммунальные ресурсы. – Из чего складывается платеж за коммунальные услуги? Формула расчета платежа за коммунальные услуги такова: Тариф – это цена на коммунальные ресурсы, например, стоимость 1 кубометра (1 м3) воды или газа, 1 кВт/час электричества, 1 Гкал тепла. Тарифы устанавливает региональная служба по тарифам, либо – в отдельных случаях – администрация муниципалитета. Норматив – это предполагаемый (усредненный) ежемесячный объем потребления тех или иных коммунальных ресурсов (электричества, тепла, воды, газа). Нормативы рассчитывает и устанавливает муниципалитет – в соответствии со степенью благоустройства дома и квартиры. Показания счетчика – в данном случае это могут быть показания как индивидуального счетчика (измеряющего объем потребления услуг в отдельной квартире), так и общедомового/коллективного. Субсидия (размер и условия получения устанавливаются региональной службой социальной защиты) позволяет компенсировать затраты на оплату жилищно-коммунальных услуг для отдельных категорий жителей. – Из чего складывается тариф? Размер тарифа определяется, в первую очередь, себестоимостью услуги, то есть затратами поставщика услуг: – на строительство, ремонт, амортизацию, развитие всей необходимой инфраструктуры и сетей; – на топливо, сырье и материалы; – на покупную электрическую и тепловую энергию (мощность); – на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников компании-поставщика. 2.Жилищные услуги и их особенности. Жилищные услуги - это услуги по содержанию и ремонту (текущему и капитальному) общего имущества Собственников и услуги по управлению многоквартирным домом. Жилищно-коммунальные услуги — это услуги, доводимые до потребителя, проживающего в жилищном фонде, для обеспечения комфортных условий жизни. В многоквартирных домахжилищно-коммунальные услуги предоставляются товариществами собственников жилья (жилищно-строительными кооперативами) или управляющими компаниями, при непосредственном управлениивозможен вариант предоставления ЖКУ самими жильцами. 3.Спрос и предложение на жилищно-коммунальные услуги: влияние различных факторов. Платежеспособный спрос на жилищно-коммунальные услуги в России, как и уровень доходов населения, характеризуется исключительной полярностью. В то время как значительная доля населения не платит или задерживает платежи за жилье (колебания в Ростовской области составляют от 10 до 30%), некоторые группы населения, имея высокие доходы, могут позволить себе строить дорогое жилье (1 м2 обходится в 1-2 тыс. долларов США). Соответственно имеется спрос на услуги, которые вызваны необходимостью сохранения и дифференцирования этого дорогого жилья. В итоге в рамках общего платежеспособного спроса на услуги будет происходить рост платежеспособного спроса на элитные услуги (домашние солярии, спортивные залы, плавательные бассейны и т. д.). У представителей нарождающегося среднего класса заметны тенденции к увеличению расходов на жилищные услуги, что связано с возможностью использовать все расширяющуюся номенклатуру новых строительных материалов, сантехники, обогревательных приборов, охранных устройств. Имеет место развитие соревновательных начал у представителей этого класса, стремление не отстать в образе жизни от себе подобных. Таким образом, поведение на рынке жилищных услуг владельца жилья определяется не только материальным, но и психологическим фактором поддержания имиджа преуспевания. Спрос на услуги определяется не только степенью платежеспособности граждан, но и размерами той социальной помощи, которую оказывает государство малоимущим слоям населения, а также тем, которые имеют определенные льготы (военнослужащие, ветераны, инвалиды и т. д.). Рывок продовольственных и непродовольственных товаров такой специфики не имеет. Говоря о жилищно-коммунальных услугах, надо рассматривать этот вопрос, во-первых, с точки зрения потенциальных возможностей производителя услуг выполнить определенный объем услуг в натуральном и стоимостном выражении; во-вторых, какова номенклатура юридических лиц (здесь представлены предприятия различных форм собственности) и физических лиц. На предложенные услуги влияет не только социально-экономическая составляющая предприятия ЖКХ, но и степень его оснащенности, техническое вооружение, производительность труда. На спрос и предложение жилищно-коммунальной услуги влияет также динамика цен. Понижение цены увеличивает спрос, а повышение уменьшает. На предложение жилищно-коммунальных услуг влияют многие факторы. Во-первых, это объем инвестиций в данную сферу. В административно-командной системе по отношению к жилищной сфере применялся остаточный принцип финансирования, что обрекало данную сферу на постоянное отставание от других отраслей, и это сказывалось на количестве и качестве услуг. Во-вторых, развитие предпринимательства и относительно свободное движение зарубежных товаров и технологий на внутреннем рынке вызвало конкуренцию среди производителей услуг, что сказалось на их предложении. В лучшем положении на первых порах оказались те, кто стал применять более качественные зарубежные материалы и технологии. В дальнейшем высокая цена на их услуги заставила население обратиться к производителям услуг, использующих более дешевые отечественные материалы. Список литературы 1.Жилищный кодекс Российской Федерации. Новосибирск: Изд-во РИПЭЛ, 2010. –128 с. 2.Кондратьева М.Н. Организация и управление жилищно-коммунальным хозяйством:Учебное пособие для студентов высших учебных заведений.-Ульяновск:УлГТУ,2009. - 160 с. 3.Коробко В.И. Экономика городского хозяйства.Учебное пособие., 2009.Изд. «Академия». - 158 с. 4.Симионов Ю.Ф. Жилищно-коммунальное хозяйство. Справочник. – 3-е изд.- Ростов н/Д., «Феникс», 2010. – 286 с. 5.Экономика города : учебное пособие / В.З. Черняк, А.В. Черняк, И.В. Довдиенко. – М. : КНОРУС, 2010. – 368 с. Лекция №4 |