занятия 3-4. Проблемы правового режима объектов частного права
 Скачать 72.06 Kb.
|
|
Изменения в ГК РФ Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (важно!) Недвижимые вещи в контексте изменений НОВОЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ О НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩАХ: КРИТИЧЕСКИЙ КОММЕНТАРИЙ. В.А. АЛЕКСЕЕВ. Закон N 430-ФЗ дополнил ГК РФ главой 6.1 "Недвижимые вещи" и главой 17.1 "Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места". Таким образом все внесенные дополнения и изменения касаются исключительно недвижимых вещей и их правового режима. Рассматривая содержание главы 6.1, нужно в качестве безусловно положительного момента отметить сам факт внесения в гражданский закон определений отдельных видов недвижимых вещей. Несмотря на то что формулировки этих определений характеризуются существенными недостатками, наличие в ГК РФ статей, содержащих эти определения, позволяет вести работу по их исправлению. В то же время трудно не согласиться с Экспертным заключением Совета по кодификации, который безусловным недостатком главы 6.1, имеющей название "Недвижимые вещи", считает отсутствие в ней определений других недвижимых вещей, кроме определений земельного участка, зданий, сооружений и помещений. Определение единого недвижимого комплекса продолжает находиться в главе 6, объекта незавершенного строительства - отсутствует в принципе, определение машино-места расположено в Градостроительном кодексе РФ (п. 29 ст. 1), а искусственного земельного участка - в Федеральном законе от 19.07.2011 года N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст. 3). Как серьезный знак можно оценить появление в ГК РФ определения земельного участка. Согласно ст. 141.2 "земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом". При этом "земельный участок является недвижимой вещью (статья 130)". Дискуссия о соотношении земельного и гражданского законодательства в части регулирования оборота земельных участков имеет давнюю историю. Законом на данный момент определен приоритет земельного законодательства, с чем не согласно большинство цивилистов. Нельзя сказать, что появление определения земельного участка как объекта недвижимости в ГК РФ существенно изменило положение дел. Об этом говорит и содержание главы 17.1, в которой не оказалось норм, определяющих правовой режим земельных участков, за исключением земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Дополнение ГК РФ рассматриваемым определением должно возобновить обсуждение места земельного законодательства в установлении правового режима земельных участков. В частности, неизбежен вопрос о судьбе содержащегося в п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) другого определения земельного участка, согласно которому "земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи". При наличии новой нормы в ГК РФ приведенная формулировка из ЗК РФ должна быть исключена. К весьма интересным выводам может привести сравнение текстов определения земельного участка в проекте N 47538-6/5 и ст. 141.2 ГК РФ. Проект предлагал определить земельный участок как "часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет ". Кроме того, предлагалось указать, что "земельный участок признается недвижимой вещью с момента государственной регистрации права собственности на него". Выделенные курсивом положения в текст принятого Закона не вошли. Означает ли это что-нибудь? Предполагается, что такое изменение текста нормы, по сравнению с проектом, говорит о многом. Во-первых, Закон отказался считать наличие кадастрового учета признаком земельного участка. Во-вторых, он не связал момент приобретения земельным участком качества недвижимой вещи с моментом государственной регистрации. Это вполне вписывается в концепцию, согласно которой ни кадастровый учет, ни государственная регистрация не являются критериями признания объекта недвижимостью. Согласно п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) "государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости". Распространение этого положения на земельные участки представляется весьма важным, так как приводит к выводу, что земельный участок до регистрации права на него должен существовать как недвижимая вещь, а для этого должны быть определены его границы. При этом регламент определения границ земельного участка устанавливается законом, но не включает собственно кадастровый учет. В частности, границы земельного участка могут быть определены кадастровым инженером при изготовлении межевого плана. Если при этом закон был соблюден, то имеется земельный участок как объект недвижимости, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет и государственная регистрация. Большие вопросы вызывает сформулированное в ст. 141.3 ГК РФ "определение" здания и сооружения как объектов недвижимости. Согласно п. 1 этой статьи "здания и сооружения являются недвижимыми вещами (статья 130). Здания и сооружения создаются в результате строительства". Вполне очевидно, что на основании этих формулировок выделить среди других рукотворных объектов здания и сооружения, а также отличить здание от сооружения невозможно. Кроме того, утверждение о том, что "здания и сооружения являются недвижимыми вещами", не вполне согласуется с нормой Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) о некапитальных сооружениях, которые выступают антиподами объектов недвижимости с точки зрения признаков, указанных в ст. 130 ГК РФ, и отличаются тем, что не имеют прочной связи с землей, а их конструктивные характеристики позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ). Из этой формулировки можно заключить, что не все объекты, именуемые сооружениями, являются недвижимыми вещами. Указание на то, что здания и сооружения создаются в результате строительства, представляет собой констатацию весьма очевидного обстоятельства, поскольку согласно п. 13 ст. 1 ГрК РФ "строительство - создание зданий, строений, сооружений". Гораздо продуктивнее было бы сформулировать определение зданий и сооружений через использование термина "объект капитального строительства", который в п. 10 ст. 1 ГрК РФ определяется как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и др.). С учетом приведенного ранее определения некапитального сооружения было бы вполне достаточным указание в ст. 141.3 ГК РФ на то, что здания и сооружения как объекты недвижимости должны соответствовать признакам объекта капитального строительства и быть пригодными к эксплуатации по проектному назначению (отличие от объекта незавершенного строительства). Что же касается вопроса о необходимости формулирования в рамках гражданского законодательства определений и здания, и сооружения, то законодательство о недвижимом имуществе не устанавливает каких-либо различий в правовом режиме объекта недвижимости в зависимости от того, относится он к зданию или к сооружению. В связи с этим смысл в установлении различий между зданием и сооружением исчезает. В то же время Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 1 ч. 4 ст. 8) предписывает при кадастровом учете определять вид объекта, устанавливая, относится он к зданиям или к сооружениям. Правда, остается без ответа вопрос: зачем в кадастре определять вид объекта недвижимости, если от вида никак не зависит его правовой режим? Еще менее удачным является определение помещения как недвижимой вещи (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ): "Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях". Сравним эту формулировку с определением проекта N 47538-6/5, согласно которому (п. 1 ст. 141.11 в редакции проекта) "помещением признается обособленная часть здания или сооружения, стены или другие конструктивные элементы которого образуют трехмерный замкнутый контур". Преимущества проекта состоят в том, что, во-первых, его статья дает общее определение любого помещения, независимо от его назначения (жилого или нежилого), а во-вторых, в том, что в этом определении указывается по крайней мере один конкретный признак помещения, характеризующий его обособленность, - трехмерный замкнутый контур, образованный стенами и другими конструктивными элементами. Пункт 1 ст. 141.4 общим признаком жилого и нежилого помещения называет обособленность, не указывая на ее критерии, что неизбежно вызовет различное понимание этого признака в практике. Мы можем столкнуться с тем, что помещениями станут признаваться различные произвольно выделенные части зданий, не разграниченные строительными конструкциями (например, торговые места, площадки и т.п.). Именно так обстояло дело в некоторых регионах, где до соответствующего изменения законодательства помещениями признавались машино-места. Другим признаком помещения, согласно определению п. 1 ст. 141.4, должна быть его пригодность (а) для постоянного проживания граждан (жилое помещение), (б) для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение). Но в дополнение к этому обе разновидности помещений должны быть еще и подходящими для использования в соответствующих целях. Теряемся в догадках: в чем законодатель видит разницу между терминами "пригодный" и "подходящий для использования"? Мы склонны считать их абсолютными синонимами. Поэтому слова в определении после последней запятой следует признать совершенно лишними, подлежащими исключению просто по редакционным соображениям. Предполагается целесообразным определить помещение как часть здания или сооружения, пригодную к эксплуатации, связанной с доступом людей, составляющую пространство, ограниченное строительными конструкциями, внесенную в установленном порядке в Единый государственный реестр недвижимости в качестве помещения. Важной составляющей нового законодательства о недвижимости стала регламентация структуры собственности в здании, разделенном на помещения. Этот вопрос в законодательном плане не был решен с момента введения в действие части первой ГК РФ, которая определяла правовой режим помещений и общего имущества исключительно в многоквартирном доме. Только через 14 лет Пленум ВАС РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление N 64) определил, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Это положение было уточнено п. 41 Постановления N 25, согласно которому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и ст. 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Очевидный пробел закона в этой части отмечался неоднократно, и меры к его ликвидации приняты Законом N 430-ФЗ. Пункт 2 ст. 141.4 указывает, что "помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи". Пункт 2 ст. 287.5 такие помещения именует вспомогательными. Из этого следует, что помещения в здании теперь следует делить на жилые, нежилые и вспомогательные. Жилые и нежилые помещения можно условно именовать основными (к ним Закон приравнивает и машино-места), их особенность состоит в том, что они имеют соответствующее назначение и могут быть объектами оборота как недвижимые вещи. Вспомогательные помещения - особый вид помещений (их нельзя отнести к жилым или нежилым), их особенность состоит том, что они предназначены для обслуживания основных (жилых или нежилых) помещений и машино-мест, в силу чего они не участвуют в обороте, представляя собой часть общего имущества здания, лишенного оборотоспособности и находящегося в общей долевой собственности собственников основных помещений. Согласно п. 2 ст. 287.4 "собственнику помещения, машино-места принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (статья 287.5)". До внесения рассматриваемых изменений ст. 289 так определяла (и определяет до сих пор) право общей долевой собственности на общее имущество только в многоквартирном доме. Дальнейшему рассмотрению структуры собственности в здании, разделенном на основные помещения и машино-места, полностью посвящена ст. 287.5 ГК РФ. По сути дела, она в основном распространяет на любые здания положения, ранее относившиеся исключительно к многоквартирным домам. Согласно п. 1 этой статьи "если иное не предусмотрено законом, собственникам помещений, машино-мест в здании или сооружении принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих здании или сооружении (общее имущество)". Таким образом, единственным признаком общего имущества здания остается его предназначенность (предназначение) для обслуживания более одного основного помещения, машино-места. Далее следуют уже известные положения о том, что представляет собой режим общей долевой собственности на общее имущество здания (сооружения) (п. 4, 6, 7), о порядке определения размера долей в общем имуществе и количестве голосов на собрании собственников (п. 5). Определенная новизна рассматриваемых норм, кроме их распространения на любые здания, состоит в том, что законодатель решил установить, на основании чего может определяться предназначение помещения для обслуживания более одного помещения, машино-места. Об этом говорит последнее предложение п. 1 ст. 287.5 ГК РФ: "Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест". По мнению автора, данная формулировка, к сожалению, не проясняет ситуацию с критериями предназначения имущества для обслуживания нескольких основных помещений, машино-мест (для краткости далее будем использовать термин "общее предназначение"), а наоборот, порождает вопросы, на которые закон прямого ответа не дает. Приведенная формулировка называет два критерия общего предназначения помещения: 1) расположение и назначение, определенные при строительстве здания; 2) решение собственников помещений, машино-мест. Первый критерий, очевидно, связан с назначением соответствующего имущества, следующим из проектной документации здания, что вполне соответствует существующей судебной практике. Что же касается решения собственников основных помещений в качестве критерия общего предназначения имущества, то это положение подлежит серьезному осмыслению. Казалось бы, из рассматриваемого текста закона можно сделать вывод, что проектная документация и решение собственников помещений выступают в качестве равноправных критериев наличия или отсутствия общего предназначения имущества. Это могло бы означать ничем не ограниченную возможность собственников помещений своим решением пересмотреть положения проектной документации, исключив из общего имущества отдельные или все конструкции здания, лестничные клетки, лифтовое оборудование, помещения для размещения оборудования здания и т.д. Однако такой вывод вступил бы в противоречие с другими положениями ст. 287.5 ГК РФ. В частности, из п. 2 этой статьи можно заключить, что, во-первых, существуют предметы, безусловно относящиеся к общему имуществу, - крыши и строительные конструкции, а во-вторых, в отношении других объектов - вспомогательных помещений и оборудования предусмотрен критерий фактического обслуживания ими более одного помещения, машино-места, установление которого также должно устранять возможность исключить эти объекты из числа общего имущества решением собственников. Следовательно, должно быть признано противоречащим закону исключение решением собственников из общего имущества здания вспомогательных помещений, предназначенных, например, для эвакуации людей при чрезвычайных ситуациях (проходы, лестничные клетки). Таким образом, решение собственников об исключении определенных объектов из общего имущества здания путем произвольной констатации отсутствия их общего предназначения и обращение их в индивидуальную собственность может быть признано недействительным (ничтожным), если оно противоречит закону, который безальтернативно определяет спорные объекты как общее имущество здания, либо если это решение находится в противоречии с фактическим назначением имущества, включая его назначение для обеспечения общественной безопасности. Вопросы вызывает и последнее предложение п. 2 ст. 287.5: "Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом". Что хотел сказать этим законодатель? Если предполагается принятие особого закона об общем имуществе здания, в котором, в частности, могли бы быть рассмотрены изложенные выше проблемы соотношения проектного назначения имущества и волеизъявления собственников помещений, то это можно только приветствовать. С другой стороны, наличие данного положения и длительное отсутствие соответствующего закона может привести к нестабильности правоприменительной практики в вопросах структуры собственности в различных зданиях. В плане определения структуры собственности перед законодателем стояла задача устранить пробел - отсутствие соответствующей регламентации для любых зданий (сооружений), кроме многоквартирных домов. Если рассматривать ст. 287.5 ГК РФ как средство решения этой проблемы, то нужно признать, что она регламентирует соотношение собственности на основные помещения и общее имущество для всех зданий, разделенных на помещения, включая многоквартирные дома. Делаем такой вывод, поскольку в этой статье не указывается, на какие здания (сооружения) она распространяется, а также не содержится указания на то, какие здания (сооружения) этой статьей не охватываются. В этом случае существование особых норм, регулирующих те же отношения в многоквартирных домах, было бы оправданно лишь в той части, в которой эти нормы устанавливают иной правовой режим, чем ст. 287.5 ГК РФ. Вместе с тем Закон N 430-ФЗ не только сохранил в ГК РФ нормы, специально регулирующие вопросы структуры собственности в многоквартирных домах (ст. 289, 290 ГК РФ), но и внес в ст. 290 изменения. Эти изменения носят в основном редакционный характер (квартиры заменены на помещения, кроме помещений указаны также машино-места). В состав общего имущества включен земельный участок, но это обстоятельство специально отражено в новой ст. 287.6. Поскольку ст. 290 в последней редакции не содержит каких-либо отличий в правовом режиме основных помещений и общего имущества по сравнению со ст. 287.5, представляется целесообразным либо исключить ст. 289 и 290 из ГК РФ, либо указать в них на особенности структуры собственности в многоквартирных домах (если они признаются законодателем). Наличие ст. 287.5 ГК РФ, с одной стороны, должно устранить возможность применения норм ГК и ЖК РФ о структуре собственности в многоквартирном доме по аналогии к другим зданиям. Более того, новый закон не содержит никаких оснований для отказа от применения положений ст. 287.5 к отношениям в многоквартирном доме. С другой стороны, необходимо учитывать, что отношения собственности на общее имущество в многоквартирных домах по-прежнему урегулированы значительно подробнее в ЖК РФ, в связи с чем вопрос о применении по аналогии этого Кодекса может возникать при решении вопросов, которые не урегулированы ст. 287.5. Следующий важный модуль нового законодательства о недвижимости посвящен возникновению, изменению, "взаимопревращению" и прекращению существования недвижимых вещей и права собственности на них. Вопрос о возникновении права на вновь созданную недвижимую вещь давно занимал исследователей. Идея о том, что первичное право на такой объект может возникнуть только у лица, обладающего правом на земельный участок, высказывалась неоднократно. В то же время законодательство и практика этого подхода не придерживались, допуская непосредственное возникновение права собственности на новый объект у участника строительства, не обладающего правами на земельный участок (подрядчика, участника долевого строительства и пр.). Статья 287.1 теперь устанавливает правило, согласно которому право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, либо у лица, которому находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен для создания соответствующей недвижимой вещи, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное. Таким образом, возникновение права собственности на новую недвижимую вещь у собственника или законного владельца земельного участка выступает как общее правило, которое может быть изменено не только законом, но и договором. В связи с этим участникам создания зданий и сооружений необходимо теперь внимательно относиться к формулировкам соответствующих договоров, поскольку если в договоре не будет указано, что право на построенный объект или помещение в нем может возникать у участника строительства (дольщика, подрядчика, инвестора и пр.), то необходимо будет регистрировать право на объект за собственником (владельцем) земельного участка и затем проводить отчуждение объекта или помещений в нем другим лицам, что будет связано с дополнительными временными и финансовыми затратами. При описании изменений уже созданных недвижимых вещей законодатель использует единый термин "образование", называя появившиеся недвижимые вещи "образованными". При этом данным термином описываются весьма разные по правовой природе процессы. В частности, согласно п. 2 ст. 141.3 здания и сооружения могут быть образованы в результате: (а) раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса); (б) объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении). Согласно п. 3 ст. 141.4 помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в результате: (а) раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения); (б) объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест); (в) реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. Необходимо учитывать, что раздел здания, объединение нескольких зданий и (или) сооружений в одно, реконструкция здания с образованием новых помещений, раздел и объединение смежных помещений (в частности, при перепланировке - п. 5 ст. 141.4) невозможны без осуществления той или иной строительной деятельности. В то же время раздел единого недвижимого комплекса, объединение всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, или, наоборот, разделение здания на помещения представляют собой сугубо документальные процедуры, никак не связанные со строительной деятельностью. Полагаю, что две указанные разновидности процессов, происходящих с недвижимыми вещами, следует четко (в том числе и терминологически) разделять, а не формировать представления о них как о явлениях одной правовой природы. Весьма сомнительным выглядит и утверждение в п. 3 ст. 141.3 ГК РФ о том, что "изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом". Вполне очевидно, что изменение характеристик здания и сооружения (например, площади) в результате уточнения обмеров и исправления арифметических ошибок не влечет образования нового здания. Но надстройка дополнительного этажа или пристройка дополнительного модуля и связанное с этим изменение площади, объема и высоты здания должны рассматриваться как возникновение нового объекта в результате реконструкции. С учетом того что в настоящее время закон, упоминаемый в п. 3 ст. 141.3, отсутствует, рассматриваемая норма может использоваться для сокрытия создания самовольных построек в результате реконструкции. Здесь вполне ожидаема следующая логика. Изменение характеристик объекта влечет образование нового здания лишь в случаях, когда это специально установлено законом. Закон, устанавливающий такие случаи, отсутствует. Значит, любая реконструкция не влечет возникновения нового объекта, в связи с чем не требуется получения соответствующих разрешений и согласований, а также регистрации права на вновь созданный объект. Вопрос о "взаимопревращении" здания в помещения и помещений в здание до принятия Закона N 430-ФЗ был решен Постановлением N 64, согласно которому "если собственник здания... принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом" (абз. 1 п. 8). Обратный процесс был охарактеризован в абзаце 3 этого же пункта: "Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения". Пункт 1 ст. 287.2 установил, что "при государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается", и перенес тем самым в закон положение абзаца 1 п. 8 Постановления N 64. В то же время норму, описывающую превращение помещений в здание, Закон N 430-ФЗ не включил, что представляется существенным пробелом, тем более что абз. 3 п. 8 Постановления N 64 содержит не вполне удачную формулировку, из которой можно заключить, что правом на объединение всех помещений в здание обладает лишь их единоличный собственник (одно лицо), в то время как достаточно очевидно, что таким правом должны обладать несколько собственников помещений, которые могут прекратить свои права на помещения и превратить здание в целом в объект общей долевой собственности. Включение в ГК РФ правила п. 2 ст. 141.5 о том, что при изменении объекта недвижимости "обременения, установленные в отношении исходной недвижимой вещи, сохраняются в отношении всех образованных недвижимых вещей, если настоящим Кодексом или соглашением собственника исходной недвижимой вещи с лицом, в пользу которого установлено обременение, не определено иное", является вполне обоснованным. Это правило конкретизирует свойство следования, в связи с чем оно относится не только к технологии регистрации прав, но и определяет правовой режим недвижимых вещей, возникших в результате изменения недвижимости, существовавшей ранее. Положение п. 6 ст. 141.4 о том, что "образование помещений и машино-мест в объектах незавершенного строительства не допускается", призвано стать препятствием для оформления прав на помещения в объектах незавершенного строительства и удовлетворения исков о признании таких прав. Против существующей практики образования в рамках здания единственного помещения, охватывающего все его пространство, направлено положение п. 4 ст. 141.4, согласно которому "в одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест". Статья 141.5, которая называется "Образование недвижимых вещей", содержит правило о том, что "законом могут быть установлены запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей либо условия, при соблюдении которых допускается образование таких недвижимых вещей". В связи с этим, вслед за Экспертным заключением Совета по кодификации, поддерживается вывод о том, что данные положения "не могут выступать в качестве основы гражданско-правового регулирования особенностей образования недвижимых вещей, так как эти правила относятся к их публично-правовому режиму". Важной частью Закона N 430-ФЗ являются нормы ГК РФ, устанавливающие правовой режим земельных участков в связи с нахождением на них зданий, а также правовой режим зданий в зависимости от участков, на которых они находятся. Установлен различный правовой режим земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, и участков, на которых находятся иные здания. Пункт 2 ст. 287.6 содержит категорическое правило о том, что "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты". В то же время собственники нежилых помещений (в других, не многоквартирных) в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать лишь передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование в случаях, предусмотренных ЗК РФ (п. 3 ст. 287.6). Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме имеют безусловное право общей долевой собственности на земельный участок, которое возникает безвозмездно непосредственно в силу данного закона, в связи с чем земельный участок всегда рассматривается как элемент общего имущества многоквартирного дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ в редакции Закона N 430-ФЗ). При этом право собственности в этом случае возникает независимо от того, кому (публичному или частному собственнику) принадлежал земельный участок до возникновения права собственности на помещения в многоквартирном доме. Собственники помещений в других домах, не относящихся к многоквартирным, имеют право требовать передачи им земельного участка в собственность, аренду или безвозмездное пользование: (а) если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности; (б) в случаях и на условиях, установленных ЗК РФ. Если земельный участок, на котором находится чужое здание, не являющееся многоквартирным домом, принадлежит частному собственнику, то изменение собственника этого участка может произойти исключительно на основании соглашения собственника участка и собственника здания либо решения суда. Новая ст. 287.3 до достижения такого соглашения предусматривает право пользования земельным участком собственника здания на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3), а в случае, если право пользования по закону или договору у собственника здания отсутствует, то все равно имеется право пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию (п. 2 ст. 287.3). Последнее положение представляется весьма значимым, поскольку оно фактически исключает прекращение права пользования участком собственником здания даже в том случае, если это право, установленное договором или законом, прекратилось. В связи с этим возникает вопрос: возможно ли в принципе наступление обстоятельства, указанного в п. 1 ст. 272 ГК РФ ("прекращение права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества")? Следует предположить, что в связи с действием п. 2 ст. 287.3 прекращение права пользования со стороны собственника здания чужим участком невозможно, что исключает применение ст. 272. Новая редакция Закона приводит к тому, что до достижения соглашения между собственниками участка и здания последний будет всегда иметь право пользования участком, на котором его здание оказалось. Исключив п. 3 из ст. 271 в прежней редакции, Закон N 430-ФЗ включил в п. 3 ст. 287.3 аналогичную норму о праве собственника здания владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием, сносить его постольку, поскольку это не противоречит условиям, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника земельного участка или его иного законного владельца. Также в ст. 287.3 включен п. 4, разрешающий восстановление здания в случае его случайной гибели. Трудно дать однозначную оценку Закону N 430-ФЗ. Позитивными моментами в его принятии можно считать: - ликвидацию пробела в гражданском законодательстве путем унификации норм о любых зданиях (сооружениях), разделенных на помещения; - попытку определения ряда видов недвижимых вещей (земельный участок, здание, сооружение, помещение); - установление возможности возникновения права собственности на вновь созданные недвижимые вещи не только у собственников и законных владельцев земельных участков. В то же время нельзя не видеть низкое качество конкретных формулировок, явные ошибки законодательной техники, отсутствие ясности в позиции законодателя по ряду важных вопросов правового режима недвижимости. Прежде всего это касается определения зданий, сооружений и помещений, критериев предназначенности имущества для обслуживания более одного помещения, оснований относить изменившиеся недвижимые вещи к новым. Глядя на текст принятых норм, можно подумать, что закон готовился в спешке, в то время как все отраженные в нем вопросы были поставлены не менее 20 - 25 лет назад и все это время активно обсуждались. И все же Закон N 430-ФЗ может быть источником оптимизма для специалистов в сфере правового регулирования недвижимости хотя бы потому, что факт его принятия служит поводом для внесения конкретных предложений по совершенствованию новых и прежних норм о недвижимых вещах. |