занятия 3-4. Проблемы правового режима объектов частного права
 Скачать 72.06 Kb.
|
|
Развитие научных представлений о правовом режиме недвижимости Отдельные аспекты правового регулирования отношений, возникающих в связи со зданиями и сооружениями, исследования, но и в системном подходе к изучению проблем правового регулирования отношений, объектами которых являются здания и сооружения. Избранное новое направление позволило отойти от описания недвижимости вообще, выявить сущность и особенности правового режима зданий и сооружений, неясности и противоречия в законодательстве, произвольные и необоснованные дефиниции и трактовки, встречающиеся в судебной практике и доктрине, и обосновать средства, позволяющие устранить эти отрицательные явления, а также предполагаемые в результате их применения позитивные социально-экономические результаты. Итогом осуществленного автором исследования является создание целостного представления о правовом опосредствовании различных по содержанию, субъектному составу, основаниям возникновения отношений, объединяющим элементом которых выступают объекты - здания и сооружения. На защиту выносятся следующие выводы и положения: 1. Предлагается законодательно определить понятие зданий и сооружений как предметной границы особого правового режима: здания и сооружения - это принятые в эксплуатацию объекты недвижимости, являющиеся результатами правомерно осуществленной строительной деятельности, прочно и постоянно связанные с земельным участком, а также объекты самовольной постройки, право собственности на которые признано в установленном законом порядке. 2. Здания и сооружения, являясь подсистемой более общего порядка (недвижимости) по признаку прочной связи с землей и неперемещаемости, одновременно обладают особенностями, отличающими их от объектов одного и того же рода, - это предметные свойства, соединение в них частного и публичного, экономического и социального, материального и духовного нашли свое отражение в опубликованных работах A.B. Ерш, посвященных аренде указанных объектов, а также в автореферате диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук И.П. Пискова по теме: «Гражданско-правовой режим зданий и сооружений» (2003 г.) В работе последнего, несмотря на столь широко определяемую тему исследования, рассматриваются лишь отдельные элементы правового режима зданий и сооружений, в частности: связь с земельным участком, на котором возведено здание и сооружение, государственная регистрация прав на здания и сооружения, некоторые классификационные особенности зданий и сооружений. значения. 3. В целях обеспечения полноты познания необходимо определить место зданий и сооружений в системе объектов одного и того же рода, а также их внутрисистемную классификацию. Здания и сооружения входят в группу объектов градостроительной деятельности, объединяющую вновь создаваемые объекты недвижимости, включая объекты незавершенного строительства (их части) и самовольную постройку. Между собой объекты градостроительной деятельности отличаются наличием или отсутствием законных оснований возведения и факта ввода в ^эксплуатацию. Их правовые режимы характеризуются значительными отличиями, касающимися прежде всего порядка введения объектов в гражданский оборот. При определенных условиях (ввод в эксплуатацию, признание судом права собственности на объект самовольной постройки) указанные объекты градостроительной деятельности трансформируются в здания и сооружения, подпадая под действие соответствующего правового режима. 4. Для целей правового регулирования отношений принадлежности и оборота зданий и сооружений крайне важно определить соотношение правового режима зданий и сооружений с правовым режимом таких объектов, как земельные участки, на которых они расположены. 5. Результаты исследования современных способов организации застройки позволяют сделать вывод о многообразии опосредствующих их правовых форм. Особое место среди них занимает конструкция двустороннего договора о долевом участии в строительстве, по которому одна сторона (лицо, осуществляющее или организующее застройку земельного участка) в установленный срок и за обусловленную плату обязуется передать в собственность участника (дольщика) вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости (его часть). В работе обосновывается квалификация указанного договора в качестве неназванной Гражданским кодексом разновидности договора купли-продажи, предлагается его наименование {договор о продаже вновь создаваемого или реконструируемого объекта недвижимости) и соответствующие правша о нем в Гражданском кодексе. 7. В российском законодательстве отсутствует общее правило (императивное или диспозитивное) о субъекте права собственности на вновь созданные здания и сооружения, который первым может вводить их в гражданский оборот. Исходя из представлений о единстве правовой судьбы застроенного земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружения, первоначальное право собственности на здание и сооружение должно признаваться за владельцем земельного участка, имеющим право на его застройку, если иное не предусмотрено законом или договором. 8. В новых исторических условиях признания права частной собственности на земельные участки предложен подход, отличающийся от подхода действующего законодательства, к решению вопроса о субъекте права собственности на самовольную постройку: норма ст. 222 ГК РФ должна признать право собственности на самовольную постройку владельца земельного участка и одновременно определить последствия такого признания (условия и порядок расчетов между владельцем земельного участка и владельцем самовольной постройки). 9. Отмечая наличие в действующем законодательстве о распорядительных действиях в отношении зданий и сооружений неудачных решений, а также пробелов, автор обосновывает новые по сравнению с известными предложения, направленные на устранение указанных недостатков, в частности: - о совершенствовании правового регулирования условий и порядка совершения сделок со зданиями и сооружениями: предлагается распространить действие п. 2 ст. 37 ГК РФ на случаи согласия родителей несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет на совершение сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного; законодательно закрепить применение условий отчуждения жилых помещений в случаях отчуждения доли в праве общей собственности на указанные объекты; изменить критерии определения крупной сделки, совершаемой органом юридического лица в особом порядке, путем предоставления юридическим лицам права самим устанавливать в учредительных документах стоимостную границу крупной сделки; - о замене разрешительного режима изменения назначения зданий и помещений на общедозволительный с одновременным сохранением режима индивидуальных разрешений для случаев строительных изменений зданий и сооружений (переустройства и перепланировки); о закреплении в законе формы и механизма отказа от права собственности на здания и сооружения и устранении препятствий в приобретении права собственности другими лицами на такие бесхозяйные вещи посредством законодательного признания особого основания возникновения права собственности, исключающего требования добросовестности и 15-летнего срока непрерывного владения; об упорядочении отношений, возникающих в связи со сносом зданий и сооружений, исходя из представлений о сносе как виде градостроительной деятельности, режим которой следует определить в Градостроительном кодексе РФ. Проблема правового режима самовольной постройки Одной из особенностей правового режима объекта самовольного строительства является то, что застройщик не приобретает на него право собственности в силу прямого указания законодателя, закрепленного в п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) <1>. На объект самовольного строительства не может возникнуть право собственности или же иное вещное право. Самовольная постройка является объектом, который не может быть зарегистрирован в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Следует отметить, что с данной особенностью правового режима самовольной постройки тесно связан вопрос о допустимости идентификации объекта самовольного строительства в качестве объекта недвижимости. Этот вопрос, в свою очередь, является дискуссионным ввиду отсутствия единого подхода к определению момента возникновения объекта недвижимости. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что правовой режим самовольной постройки может быть распространен только на объекты недвижимости. Как было отмечено в п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации (далее - Верховный Суд РФ) и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22, действие ст. 222 ГК РФ не распространяется на отношения, связанные с объектами, не являющимися недвижимым имуществом <7>. Согласно разъяснениям, представленным в Обзоре судебной практики ВС РФ N 4 (2016), утвержденном 20 декабря 2016 г., не может быть признан самовольной постройкой объект, не являющийся самостоятельным объектом недвижимости <8>. В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 марта 2017 г. N 609-О содержится указание на то, что в ст. 222 ГК РФ закреплены правовые механизмы для защиты тех имущественных интересов, которые нарушаются при создании объектов недвижимости Таким образом, следует отметить, что актуальный подход, сформированный в отечественной правовой системе, исходит из того, что правовой режим самовольной постройки может быть распространен только на объекты недвижимости. Поскольку в отечественном правопорядке наличествует модель множественности объектов недвижимости, необходимым условием для распространения на спорный объект правового режима самовольной постройки является его бытие недвижимой вещью, которая, как указано в п. 1 и п. 2 ст. 141.3 ГК РФ, создается в результате строительства, раздела недвижимой вещи или объединения нескольких недвижимых вещей. Самовольная постройка представляет собой обособленное недвижимое имущество, которое возводится или создается на земельном участке и обладает материальными признаками объекта недвижимости. При этом право собственности или иное вещное право на самовольную постройку не может быть зарегистрировано. Она не является недвижимостью в смысле юридической категории, главным свойством которой, как было отмечено Е.А. Сухановым, является "юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующих вещей, призванная облегчить их оборот и защиту прав их законных владельцев" Примерные темы дискуссий Могут ли быть объектами гражданских прав человек и части его тела? В гражданском законодательстве Российской Федерации не урегулирован вопрос признания органов и тканей человека объектами гражданского права и возможности их гражданского оборота. Тело живого человека, а также неотделимые части тела и, согласно преобладающему мнению ученых, импланты не являются вещами в правовом смысле. Тело может быть субъектом права, т.е. носителем прав и обязанностей, но в то же время не может быть объектом права. Частью 1 ст. 127.1 УК РФ предусмотрена уголовная ответственность, в том числе за куплю-продаже человека. В соответствии со ст. 1 ФЗ № 4180-1 «О трансплантации органов и (или) тканей человека», запрещается купля-продажа органов и (или) тканей человека. Любая купля-продажа органов и (или) тканей человека влечет за собой уголовную ответственность в соответствии с частью 2 пункта ж ст. 127.1 УК РФ. Проблема отчуждаемости личных прав. При создании произведения у авторов возникает множество вопросов в отношении дальнейшей судьбы своего «детища». И первым вопросом, вызывающим озабоченность при создании любого рода произведения является вопрос автора о защите своего авторства. Необходимо отметить, что авторское право на произведение возникает в силу создания произведения. Т.е. в момент написания произведения авторские права возникают сами собой, и специальной дополнительной регистрации не требуется. Тем не менее, зачастую авторы вне зависимости от вида созданного ими произведения: будь то песня, сценарий, графика или рассказ, стремятся зафиксировать свои права. Это может быть обусловлено разными причинами: от опасения недобросовестности издателей и продюсеров, до неоднозначности возникновения самого права, когда речь идет о соавторстве. Также, если авторские права будут нарушены, например, кто-либо напишет книгу, являющуюся плагиатом другой книги или вовсе ложно объявит себя автором, то права нужно будет защищать в суде. Заявителю нужно будет доказать, что он — автор. И в данной ситуации, автору нужно документально зафиксировать тот факт, что он является таковым. На практике часто применяется депонирование произведений. Момент регистрации произведения фиксируется депозитарием, и эта регистрация позволяет доказать, что на момент регистрации произведения оно уже существовало. Депонирование можно осуществить в авторском обществе, с помощью нотариуса и т.д. Также, необходимо понимать, что права на созданное произведение бывают 2-х видов: — личные неимущественные права (право авторства, право автора на имя, право на неприкосновенность произведения и другие); — исключительные права (коммерческие). Они дают авторам и правообладателям возможность коммерчески распоряжаться произведением: продавать, заключать лицензионные договоры, продавать экземпляры произведения. Исключительное право даёт возможность распоряжаться своим произведением любым не запрещённым способом. Личные неимущественные права передать невозможно. Право авторства, право автора на имя и другие права, относящиеся к личности автора, нельзя передать другому человеку: продать, подарить, передать по наследству. Гражданское законодательство это запрещает. А вот с исключительными (коммерческими) правами всё обстоит иначе. Их можно продавать, т.е.заключать договор об отчуждении исключительного права на произведение. По договору об отчуждении исключительного права на произведение автор или иной правообладатель передает или обязуется передать принадлежащее ему исключительное право на произведение в полном объеме приобретателю такого права (ст. 1285 ГК РФ). Помимо прочего, аналогичное определение дается в ст. 1307 ГК РФ применительно к объектам смежных прав, где в качестве отчуждателя права выступает исполнитель, изготовитель фонограммы, организация эфирного или кабельного вещания, изготовитель базы данных, публикатор произведения науки, литературы или искусства либо иной правообладатель. Договор об отчуждении исключительного права на произведение или объект смежных прав означает переход имущественных прав в полном объеме, помимо иных прав, не входящих в состав исключительного права (право следования, право доступа). Несмотря на договор об отчуждении исключительного права на произведение, за автором сохраняется право на отзыв произведения, кроме случаев, предусмотренных п. 2 ст. 1269 ГК РФ (к программам для ЭВМ, к служебным произведениям и к произведениям, вошедшим в сложный объект). Существенными условиями договора об отчуждении исключительного права на произведение (объекты смежных прав) являются: - Предмет договора, т.е. характеристики объекта, вне зависимости от вида созданного произведения. Не имеет значения, права на какой вид объекта передаются - произведения литературы, науки или искусства, объекта смежных прав, в договоре они должны быть детализированы. Договор может содержать изложенные характеристики в виде приложения к договору, где в зависимости от вида произведения указываются жанр, язык, объем, основные персонажи, графика, фотографии и т.д. К характеристикам объекта может быть отнесено и указание на срок действия исключительного права, момент его возникновения, например год осуществления исполнения, его записи или доведения до всеобщего сведения (п. 1 ст. 1318 ГК РФ), год завершения создания базы данных или ее обнародования как объекта смежных прав (п. 1 ст. 1335 ГК РФ), год обнародования произведения, ставшего общественным достоянием (п. 1 ст. 1340 ГК РФ) и т.п. Сведения о сроке действия исключительного права, если его можно установить, являются необходимыми для договора об отчуждении исключительного права, как характеризующие отчуждаемое право, а следовательно, приобретающие характер существенных условий. - Одним из существенных условий является условие о размере вознаграждения или порядок его определения. Пункт 3 ст. 424 ГК РФ не подлежит применению к возмездным договорам, не предусматривающим условие о размере вознаграждения. В том случае, если договор безвозмездный, на это должно быть прямо указано в договоре. Гражданский кодекс РФ запрещает безвозмездные договоры между коммерческими организациями. Тем не менее, неоднократно высказывались мнения о возможности применения п. 3 ст. 424 ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение исключительного права производится не первоначальным, а производным правообладателем. Когда объектом договора отчуждения является исключительное право на произведение или объект смежных прав не должно быть условий, ограничивающих право автора, исполнителя на создание аналогичных объектов, по такой же тематике, жанру. Основными обязанностями по договору об отчуждении исключительного права на произведение (объект смежных прав) в отношении правообладателя являются обязанность по передаче права на определенном материальном носителе. Зачастую это сопровождается подписанием акта приема-передачи. Также, в некоторых случаях, при отчуждении, например, программы для ЭВМ, которая была до этого зарегистрирована, государственная регистрация отчуждения также предполагается. По общему правилу, момент перехода права определяется моментом заключения договора или моментом государственной регистрации. Одним из частых условий договора отчуждения объекта авторского права является условие о воздержание правообладателя от совершения действий, которые препятствуют осуществлению переданного исключительного права. При этом основной обязанностью приобретателя исключительного права является выплата вознаграждения, последствия нарушения которой предусмотрены в п. 5 ст. 1234 ГК РФ, но не исчерпывающим образом. Например, предъявляя требование о переводе права на себя, прежний правообладатель может, но не обязан одновременно предъявлять требование о расторжении договора, по которому он отчуждал право. Отсутствие требования со стороны истца расторгнуть договор, по которому он передавал исключительное право и который не был исполнен полностью ответчиком, не является основанием для отказа в иске о защите нарушенного права. Таким образом, планируя передать и принять исключительное (имущественное) право на произведение, стороны должны позаботиться о том, чтобы в заключаемом договоре характеристики произведения были четко определены, и была возможность однозначной детализации произведения, а также, соблюдены иные вышеизложенные условия, во избежание дальнейшей оспоримости подписанного документа. |