отчет по практике геодезия. Профиль подготовки Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом отчет по учебной практике практика по получению первичных профессиональных умений и навыков,
 Скачать 4.14 Mb.
|
1 КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИРассмотрим классификации жилых объектов недвижимости по следующим основаниям. 1. Маркетинговый подход (в зависимости от предпочтений целевых групп потребителей жилья и уровня их платежеспособности). В соответствии со стандартом, разработанным Национальным советом Российской гильдии риелторов (РГР) и утвержденным в 2013 г. Фондом развития жилищного строительства, на рынке жилья выделяют четыре класса жилых объектов — эконом, комфорт, бизнес, премиум. Жилье высокой степени комфортности (премиум-класс). В настоящее время уровень элитности жилья в различных городах разный, например в Москве есть четкое разделение на жилье премиум-класса, де-люкс и элитное. Однако существуют общие требования к жилью этого типа. Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили семь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным: 1) Место — светлое, чистое. Придомовая территория обязательно с зелеными насаждениями, местом для отдыха и детской площадкой, относительно открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и хороший вид из окон на воду и (или) зеленые насаждения, близость к центру. Местоположение — основной критерий элитности — является и основным фактором ценообразования; 2) Материал — дом должен быть построен из надежных экологичных материалов с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30), высота потолков не ниже 3 м. Однокомнатных квартир нет, а площадь самой маленькой двухкомнатной квартиры от 80 м2. Основу дома составляют четырех- и пятикомнатные квартиры от 140 до 170 м2. Часто элитность дома определяется именем архитектора; 3) Клубность — важно не только то, где вы живете, но и то, кто живет рядом. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы населения (не представители среднего класса). Социокультурной единицей элитного жилья является именно дом с жильцами (в перспективе — квартал). Число квартир на площадке должно быть не более двух; 4) Инженерные сети должны обеспечивать комплексное решение энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования; электрический ввод — двойной. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок; 5) Инфраструктура должна включать подземный паркинг, из которого можно попасть в квартиру или на этаж; внутренний дворик или придомовую зеленую зону, магазины, прачечные; службы консьержей, уборки квартир, быта; бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую комнату. Причем все это должно быть закрыто для внешнего мира и вписано в структуру объекта недвижимости, чтобы жильцы могли получить услуги, не выходя за пределы дома; 6) Элитное позиционирование дома. Настоящий элитный дом — это бренд с присущими ему свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов. Когда жилец такого дома произносит его название, то ему уже не нужно говорить адрес — все и так поймут, о чем идет речь; 7) Управление объектом недвижимости. Престиж складывается не только из перечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность [1]. Бизнес-класс (жилье повышенной комфортности) ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть средним классом. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает: возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города, кроме мест массового строительства дешевого панельного жилья; высоту дома до девяти этажей; низкую плотность окружающей застройки; хороший вид из окон; ориентацию окон дома на более чем одну сторону света; обязательное наличие учета розы ветров в проекте дома; индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию владельца); минимальный размер квартир 50—60 м2, а максимальный определяется заказчиком; высота потолка 2,8—3,2 м; деление на жилую и нежилую (гостевую) зоны; наличие двух и более изолированных комнат, по конфигурации приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 м2); наличие нескольких санузлов; инженерные коммуникации из металлопластика; высокую степень звуко- и теплоизоляции; деревянные или пластиковые окна со стеклопакетами известного своим качеством производителя; надежные металлические двери; конструкцию пола с бетонной стяжкой и системой подогрева либо с утеплителем; эффективную приточно-вытяжную вентиляцию, кондиционеры, телекоммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление; круглосуточную охрану. В комплекс охранных устройств входят видеокамеры, домофоны, видеофоны, управляемые с пульта ворота и множество других систем — все, что позволяет жильцам чувствовать себя дома в полной безопасности; концепция «двор без машин», на каждого жильца предусмотрено машино-место. В последнее время в России все больший интерес потребителей и профессиональных участников рынка недвижимости вызывает концепция интеллектуального здания. Интеллектуальное зданиепредставляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания, обеспечивается необходимый уровень защиты от стихийных бедствий и несанкционированного доступа, максимально рациональным образом расходуются энергетические и коммунальные ресурсы [2]. Эконом- и комфортклассы относятся к группе массового жилья. Типовое жилье (комфорткласс). Для него характерно размещение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам это панельные и кирпичномонолитные дома. Материалы отделки — синтетические, окна из пластикового профиля средней ценовой категории. Парковка обязательна: на три квартиры должно быть одно машиноместо. Желательно — концепция «двор без машин». Все квартиры типовые, но можно сделать перепланировку. Высота потолков от 2,7 м, площадь квартир — от 38 до 150 м2. Число комнат — от одной до четырех. Экономкласс (недорогое типовое жилье). Жилые комплексы эконом- класса — типовые многоквартирные дома высотой 5—12 этажей. Это панельные, реже — кирпичные здания в составе жилых комплексов, не оборудованных подземной парковкой. Придомовая территория обеспечена наземной стоянкой автомобилей. Как правило, дом эконом- класса бывает густонаселенным и состоит из 100 и более квартир. Планировки в них стандартные, т.е. изолированные комнаты и один совмещенный с ванной или раздельный санузел. Перепланировка квартиры не предполагается. Высота потолков — 2,5—2,7 м. Квартирогра- фия дома: одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, реже — четырехкомнатные. Площадь квартир от 30 до 90 м2. В экономклассе особняком стоит жилье низких потребительских качеств (низший экономкласс). Предназначено для населения с низкой платежеспособностью. Размещено в непрестижных районах и удалено от основных транспортных коммуникаций. Принадлежит к зданиям старого фонда, не подвергавшимся капитальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения. Квартиры размещены в первых этажах домов других типов. Заниженные архитектурно-планировочные характеристики. Рассмотренные классификации жилых объектов предназначены для первичного рынка, т.е. новых домов, и они не исчерпывающие. В зависимости от количества комнат в квартире. Основой для группировки является комната. В каждом сегменте рассмотренной выше классификации жилье делится на одно-, двух-, трех-, четырехкомнатные квартиры, а также на квартиры-студии и «реалы». Квартиры-студии на отечественном рынке появились в начале 2000-х гг. и сразу заняли свою нишу — 9—10% от общего объема жилой площади в проектах экономкласса. В настоящее время они представлены и в проектах бизнес-класса. Это говорит о том, что они перестали восприниматься как неполноценное жилье и находят своего покупателя почти в любом ценовом сегменте. На рынке недвижимости свою нишу занимает и такой класс жилья, как «реал». В классическом, изначальном понимании «реал» — это жилое помещение общей площадью 25—30 м2, шириной 3 м и длиной 8 м. Кухня соединена с жилым помещением, обычно проходная, без окна. Сейчас многие застройщики улучшают планировки «реалов» — комнаты становятся квадратными, в кухонной зоне теперь есть окно, и по желанию она может быть отделена от жилого помещения. Площадь «реалов» тоже увеличилась в среднем до 35 м2. Появилась вариативность студий. |