отчет по практике геодезия. Профиль подготовки Экономика предприятий и организаций в операциях с недвижимым имуществом отчет по учебной практике практика по получению первичных профессиональных умений и навыков,
 Скачать 4.14 Mb.
|
2 ИССЛЕДОВАНИЕ СУБЪЕКТОВ ПЕРВИЧНОГО РЫНКА ЖИЛОЙНЕДВИЖИМОСТИПокупатель главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо. Именно для покупателей и работает вся структура рынка недвижимости. Ввиду, того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагиваю интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрацией прав на недвижимое имущество - призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе. Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные решения. Он осуществляет вложение собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллектуальных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель — застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса. Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием «управление инвестициями». К ним относятся: выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ. Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии [3]. 1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта. На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений. Применительно к строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования это означает: прогноз динамики населения и его семейной структуры; оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах населения; определение экономических параметров градостроительной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состояние территории застройки и т.д.). 2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления. На этой стадии определяются границы конкретных земельных участков, необходимых для реализации проекта и конкретное состояние их инфраструктурной обеспеченности. Исходя из анализа конъюнктуры первичного рынка недвижимости, производятся необходимые проектные работы и расчет стоимости реализации проекта. Определяются возможные источники финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципального бюджета, ипотека и т.д.). Вывод о реальной возможности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной кампании, если предполагается широкое привлечение средств населения. В конце этого этапа деятельности застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласовании, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта. 3. Практической реализации проекта. На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта, застройщик рассчитывается с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами. Застройщик отвечает: перед инвесторами - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными органами за соблюдение условий проекта; перед .подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции; в конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная и системообразующая фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости. Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная фирма), которое выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство. Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, ибо никакая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимости не может осуществиться без предварительной оценки стоимости объектов недвижимости. Оценка объектов недвижимости - обоснованное мнение независимой. стороны о рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков, поэтому многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают. Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой представителей риэлтерской сети - агентств недвижимости — организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости. С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы которые профессионально осуществляют операции со всеми объектам недвижимости: совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических); сдача в аренду помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц (в том числе и посредническая); расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции; продажа объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе. Риэлтерская деятельность — деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них. Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам: 1. Получение заявки по услуге: а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости; б) формулирование ограничительных условий. 2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги: а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию; б) составление плана выполнения работ по договору 3. Сбор и анализ данных об объекте: а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью; б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки. 4. Юридическое сопровождение сделки: а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки; б) определение рисков, сопутствующих сделке; в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения. 5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтеру: а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов; б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги; в) оплата услуг риэлтера за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг — выбор услуги заказчиком — заключение договора — оказание услуги — совершение сделки с недвижимостью — оплата услуг риэлтера за выполненную работу. При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика. Основные направления деятельности риэлтеров. 1. Риэлтер выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтер осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтера-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости. 2. Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтера обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости. 3. Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции: выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости; анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке; разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском. Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет. 4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи). 5. Посредническая деятельность риэлтера. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной. 6. Торговая деятельность риэлтера. При таком статусе риэлтер выполняет следующие функции: предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов; предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам. 7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. 8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю. 9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей. 10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике. 11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании: а) агентских договоров и договоров подряда; б) договора аренды с правом субаренды для клиентов; в) доверительного управления объектов недвижимости Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка. |