Реферат Введение Кадастровые работы при образовании земельного участка 1 Понятие кадастровых работ
 Скачать 1.92 Mb.
|
 Рис.1 – Технический план здания. В текстовой части технического плана указывают сведения, которые необходимо внести в государственный кадастр недвижимости, объем сведений установлен органом нормативно – правового регулирования в сфере кадастровых отношений, вносят сведения о геодезической основе кадастра, которая была использована при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства. «Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалификационной подписью кадастрового инженера, который подготовил этот план. Так же, если это предусмотрено договором, то технический план подготавливается и в форме документа на бумажном носителе, который заверяется подписью кадастрового инженера, подготовившего план»[3] «Форма технического плана, требования к его подготовке, в том числе особенности подготовки плана в отношении объектов недвижимости и требования к точности и методам определения координат характерных точек контуров зданий и сооружений, объектов незавершенного строительства расположенных на земельном участке, требования к подготовке плана этажа, части этажа зданий или сооружений, требования к подготовки плана зданий или сооружений, плана части зданий или сооружений, а так же требования предъявляемые к определению площади здания или помещения устанавливаются органом нормативно правового регулирования в сфере кадастровых отношений»[3] «Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено»[1] В соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью может заниматься только кадастровые инженер (физическое лицо, имеющее действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера). Для получения этого аттестата необходимо пройти аттестацию на соответствие квалификационным требованиям. Также данное лицо должно иметь следующие признаки: Иметь гражданство Российской Федерации; Иметь среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования; Не иметь непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления. Аттестат кадастрового инженера имеет не ограниченный срок действия, но есть ряд случаев, когда он может аннулироваться. Такими случаями может быть:подача самим кадастровым инженером заявления об аннулировании аттестата,решение суда, установление факта предоставления подложных документов для получения аттестата и т. д. При обнаружении одного из вышеперечисленных нарушений, квалификационная комиссия принимает решение об аннулировании квалификационного аттестата. Данное решение должно быть обоснованно (в нем должны быть обозначены причины его принятия). Кадастровый инженер может сам выбрать форму организации и место кадастровой деятельности, которая может быть следующей: В качестве индивидуального предпринимателя; В качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом. Кадастровый инженер вправе осуществлять разные виды работ, которые указаны ниже в таблице 3. Таблица 3. Виды работ осуществляемых кадастровым инженером
«Каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются, в частности, его адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата»[1] «Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и договора подряда на выполнение таких работ»[1] 1.2 Нормативно-правовая основа регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ «Правовую основу регулирования отношений, возникающих при проведении кадастровых работ составляют следующие нормативно правовые документы: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Лесной кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации» [2] Конституция РФ – ее нормы служат правовой основой развития Российского законодательства в целом. Она имеет высшую силу и прямое действие. Основные федеральные законы: 1) Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ. В Российской Федерации, отношения по использованию и охране земли, регулирует земельное законодательство, которое состоит из Земельного Кодекса Российской Федерации, федеральных законов и, принимаемые на их основании, законы субъектов Российской Федерации. В федеральных законах и законах субъектов Российской Федерации, содержатся нормы земельного права, но они также не должны противоречить Земельному законодательству и полностью ему соответствовать. Гражданское законодательство регулирует отношения связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, а также регулирует сделки, совершаемые в отношении недвижимого имущества, только если иное не предусмотрено специальными федеральными законами, лесным или водным законодательством, законодательством о недрах или об охране окружающей среды. 2) Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №190-ФЗ. Главным документом, регулирующим градостроительную деятельность в Российской Федерации, является градостроительный кодекс, к нему добавляют различные федеральные законы, нормативно правовые акты Российской Федерации, а также законы и нормативно правовые акты выпускаемые субъектами Российской Федерации. Федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, содержащие нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, не могут противоречить Градостроительному кодексу. Данные нормативно правовые акты и федеральные законы, выпускаемые правительством Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, которые содержат нормы по регулировки отношений в области градостроительной деятельности, должны соответствовать Градостроительному кодексу. «Законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений»[1] «К градостроительным отношениям применяется земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, об охране окружающей среды, об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности»[2] 3) Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 г. №200-ФЗ. Регламентирует такие вопросы, как использование лесов (виды, ограничения, приостановление), мониторинг. Глава 5, которая включает 3 статьи, регулирует всё, что касается лесоустройства, а также проектирование лесных участков. Глава 6 и 8 рассматривают вопросы об аукционе и заключении договора предоставления гражданам и юридическим лицам лесных участков в аренду. Также Лесным кодексом предусмотрена плата за использование лесов. Кодекс состоитиз16 глав, в которых подробно рассмотрены вопросы по учету, использованию, охране, защите и эксплуатации лесов и многое другое. Действующая редакция вступила в силу 1 марта 2017 года. Лесной кодекс является основой лесного законодательства, ноУказы Президента также могут регулировать отношения, возникающие при использовании леса, но они не должны противоречить Лесному законодательству или другим федеральным законам. Нормативно правовые акты, связанные с регулированием лесных отношений издаются Правительством Российской Федерации, но в пределах полномочий определенных Лесным кодексом или другими федеральными законами. «На основании и во исполнение Лесного кодекса, других федеральных законов, законов субъектов Российской Федерации, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать нормативные правовые акты, регулирующие лесные отношения»[9] 4) Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ «Водное законодательство состоит из Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ, других федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы, регулирующие отношения по использованию и охране водных объектов и содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Водному кодексу»[10] Водное законодательство регулирует водные отношения. «Имущественные отношения, связанные с оборотом водных объектов, определяются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы Водным кодексом»[10] Водный Кодекс содержит VII глав, которые включают в себя 69 статей. Действующая редакция вступила в силу 1 января 2016 года. 5) Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ «Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, прав, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению»[12] Основой является Жилищный кодекс, он состоит из 10 разделов, которые разделены на 19 глав, включающие всего 202 статьи. Особое значение для ведения городского кадастра имеет 2 раздел, он регулирует вещные права на жилые помещения, в том числе право собственности. Этот раздел включает две главы: 5 глава регламентирует права и обязанности собственников и других проживающих граждан в помещении, 6 глава рассматривает помещения, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме. Последняя редакция данного закона начала действовать 31 января 2016 года, а закончит свое действие 30 июня 2016 года в связи с новыми изменениями. 6) Гражданский кодекс Российской Федерации от 21.10.1994 №51-ФЗ Каждый гражданин (физическое лицо) или юридическое лицо свободны в установление своих правил и обязанностей, в осуществлении своих гражданских прав и интересов, на основе заключенных договоров и в установлении любых не противоречащих законодательству условий такого договора. Гражданское законодательство является основой равенства всех участников регулируемых им отношений, неприкосновенности частной собственности, свободы составления договора, недопустимости вмешивания кого-либо в чужие дела, осуществляет необходимое осуществление гражданских прав, обеспечивает восстановление нарушенных прав и их судебной защиты. «Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования»[12] Основой Гражданского законодательства является Гражданский кодекс. Гражданский кодекс включает в себя 3 раздела: 1 раздел состоит из 5 подразделов, которые включают 12 глав, состоящих из 208 статей. Эта часть кодекса подробно описывает объекты гражданских прав и сделки с ними. 2 раздел имеет огромную ценность при регистрации прав и ведении ЕГРП и ЕГРЮЛ. Глава 14 и 15 ориентирована на рассмотрение вопросов по приобретению и прекращению права собственности. 17 и 18 глава трактуют понятие вещных прав на недвижимое имущество, в том числе право собственности. Всего в этих главах 33 статьи, подробно рассматривающие каждый аспект вопроса собственности. Раздел 3 делится на два подраздела, в свою очередь рассматривающие положения об обязательствах и договоре. 7) «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ, федеральный закон регулирует дела, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, воплощением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности. «Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом»[13]. «Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества»[13]. «Осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства»[13]. 8) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним –это в соответствии с Гражданским кодексом, юридический акт, который подтверждает и признает в лице государства возникновение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество. «Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 № 122-ФЗ, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации»[14]. В некоторых случаях, которые предусмотрены данным федеральным законом или актами Президента РФ или Правительства РФ, правовую основу государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним, могут составлять также нормативно правовые акуты федеральных органов исполнительной власти, которые осуществляют функции в сфере регулирования государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним. 9)"О геодезии и картографии" от 26.12. 1995 года № 209-ФЗ Данный Федеральный закон направлен на создание благоприятных условий для удовлетворения потребностей государства, физических и юридических лиц, связанных с геодезической и картографической продукцией, а так же на создание условий для взаимодействия между органами государственной власти в области геодезии и картографии. «Субъектами правовых отношений в области геодезической и картографической деятельности являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица»[16]. «Объектами являются территория Российской Федерации, материки земного шара, Мировой океан, в том числе острова, и космическое пространство, в том числе естественные небесные тела»[16]. Сведения, относящиеся к геодезическим и картографическим работам федерального и специального назначения прописаны в Таблице 4. Таблица 4 – Сведения о геодезических и картографических работах
10) "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 31.07.1998 N 146-ФЗ; "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ.[14]. Кодекс устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в Российской Федерации. «Под налогом понимается обязательный, индивидуально безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления денежных средств, в целях финансового обеспечения деятельности государства и (или) муниципальных образований»[17]. Согласно ст. 65 ФЗ «О ГКН» использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Налоговый кодекс устанавливает порядок исчисления и уплаты земельного налога и арендной платы.[17,18]. 11) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 №135-ФЗ Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Объектами оценки являются: Отдельные материальные объекты (вещи); Совокупность вещей, которые составляют имущество лица, в том числе имущество определенного вида, это может быть движимое и недвижимое имущество, в том числе предприятия; Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. Основные Постановления, регулирующие оценочную деятельность: Постановление Правительства Российской Федерации "О государственной кадастровой оценке земель" от 25.08.1999 № 945; Постановление устанавливает проведение государственной кадастровой оценки всех категорий земель на территории Российской Федерации. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации принимать нормативные правовые акты, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, а также утвердить ее результаты. Устанавливает финансирование работ за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю[20]. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» от 15.02.2007 № 39; Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов разработаны в соответствии с п. 11[21]. Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования, утверждают сроки проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов, порядок проведения и сроки предоставления результатов. 2. Виды образования земельных участков 2.1 Земельный участок и его свойства «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи»[6] Земельный участок обладает следующими свойствами: Оборотность, т.е. возможность перехода его от одного лица к другому, только если он не изъят из оборота или неограничен в обороте; Как объект гражданского права, он является недвижимым имуществом, т.е. не может быть перемещен без разрушения; Может быть делимым и неделимым. 2.2 Виды образования земельных участков «Земельные участки могут образовываться при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности»[1]. Участок образуется на основании решения органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, если он находится в муниципальной или государственной собственности, исключая следующие случаи: - При образовании участка путем его раздела, который предоставлен для садоводства, огородничества или дачных объединений, а так же участков, которые предоставленным гражданам на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. - Образование земельного участка из земель, которые были предоставлены для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства на данном участке; - Образование участков из земель, находящихся в границах застроенной территории, для которой принято решение о ее развитии; - Перераспределение земельных участков в соответствие с Земельным кодексом. Образование участков может осуществляться только при наличии письменного согласия правообладателей, либо по решению суда в не зависимости от наличия согласия. «Решение об образовании участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть приняты на основе заявления их правообладателей»[1] К заявлению прилагается: Кадастровый паспорт образуемых участков. Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых образуется новый участок. 2.2.1 Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности Осуществляется на основании органов государственной власти или органов местного самоуправления, исключая следующие случаи: 1. При разделе земельных участков, предоставленных гражданам на праве постоянного наследуемого владения или при разделе участков, предоставленных огородническим, дачным некоммерческим объединениям граждан. 2. При образования земельных участков из земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения в целях жилищного строительства. 3. Когда земельный участок образуется из земель, которые находятся в границах застроенной территории и в отношении которых было принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии данной территории. 4. Иных предусмотренных федеральными законами случаев. «При образование земельного участка путем раздела или объединения, должно быть принято решение об образование земельного участка, на основании заявлений арендаторов, землепользователей и землевладельцев»[6]. К заявлению об образование земельного участка, необходимо обязательно приложить следующие документы: Кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка; Правоустанавливающие или правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединение образуются новые земельные участки; В случае если в соответствие с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляется с учетом документации по планировке территории или иного предусмотренного федеральным законом документа; В решениях об образованиях земельных участков должны быть указаны следующие пункты: «реквизиты правоустанавливающих и (или) правоудостоверяющих документов на земельные участки, из которых при разделе или объединений образуются новые земельные участки (если такие документы имеются в наличии)»[1]. «сведения о земельных участках, из которых при объединении или разделе образуются новые земельные участки, в том числе, должны быть указаны сведения о правах правообладателя на такие земельные участки, сведения о целевом назначении, разрешенном использование, а также кадастровые номера таких земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются новые земельные участки, и кадастровые номера образуемых участков. (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при объединении или разделе образуются новые земельные участки»[1] «В решениях об образованиях земельных участков, может быть указано полномочие правообладателей земельных участков, из которого при разделе или объединении образуются земельные участки»[1] 2.2.2 Раздел земельного участка При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а исходный земельный участок, из которого при разделе был образован новый, прекращает свое существование, за исключением двух случаев, указанных ниже, или случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка право собственности у его собственника возникает на все новые земельные участки, образованные при разделе. «При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, право общей собственности у участников сохраняется на все образуемые при разделе земельного участка, участки, если иное не предусмотрено соглашением между такими участниками»[6] При разделе земельного участка может быть образован один или несколько земельных участков, которые будут предназначены гражданам, для ведения садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При том, что данный земельный участок, при разделе остается в измененных границах. Пример раздела земельного участка изображен на рисунке 2.  Рис.2 – Пример раздела земельного участка. На рисунке 2 изображено разделение 1 исходного участка и образование из него 10 новых земельных участков, черной линией обозначены границы исходного земельного участка, красной линией обозначены границы образованных земельных участков. 2.2.3 Выдел земельного участка «Выдел земельного участка будет осуществляться при выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При выделе доли из земельного участка, данный участок из которого осуществлен выдел доли сохраняется в измененных границах»[1]. «Право собственности на образованный в результате выдела земельный участок, возникает у участника долевой собственности, по заявлению которого, был осуществлен выдел из земельного участка в праве долевой собственности. Остальные участники долевой собственности сохраняют за собой право долевой собственности на измененный участок, учитывая размер их долей в праве общей собственности, после осуществления выдела»[1] Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". 2.2.4 Объединение земельных участков «При объединении земельных участков из нескольких смежных участков образуется один участок, а существование исходных участков прекращается»[1] «Не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве: 1. Постоянного (бессрочного) пользования; 2. Пожизненного наследуемого владения; 3. Безвозмездного срочного пользования»[1]. «Исключение составляют следующие случаи, если земельные участки предоставлены на праве пожизненно наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, только одному лицу. Объединение земельного участка, обремененного залогом, допускается с земельным участком, не обремененным залогом. Но если иное не предусмотрено соглашением между сторонами, то право залога распространяется на весь образуемый земельный участок» [1] Пример объединения земельных участков изображен на рисунке 3. На рисунке 3 изображены 2 исходных земельных участка :10 и :25, в результате объединения которых образуется земельный участок :ЗУ1.  Рис.3 – Пример объединения земельных участков. 2.2.5 Перераспределение земельных участков «При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных участков, а существование исходных земельных участков прекращается»[1]. Возможно перераспределение земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности. Перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности с земельными участками, находящимися в частной собственности. Или перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности, между собой. Пример перераспределения земельных участков изображен на рисунке 4.  Рис.4 – Пример перераспределения земельного участка. На рисунке 4 изображен чертеж из межевого плана, составленного при перераспределении земельного участка. Исходный земельный участок обозначен :61, территории, заключаемые в состав земельного участка в результате перераспределения земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обозначены как :Т/п1. 2.3 Значение перераспределения в образовании земельных участков Перераспределение земельных участков не допускается, если образование новых участков приводит к нарушению требований к образуемым земельным участкам. Никаких иных ограничений при перераспределении земельных участков законом не установлено. Кадастровые работы по перераспределению земельных участков выполняются в том случае, если собственников не устраивают существующие границы между смежными участками или их конфигурация, форма земельного участка, наличие вкраплений и вклиниваний смежных участков, сложности с возможным логичным подведением коммуникаций и подъездом к земельному участку – оснований и причин для перераспределения земельных участков достаточно много. Наиболее распространенным вариантом является перераспределение границ внутри границ землепользования, находящегося в частной собственности. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков. В большинстве случаев поставленные задачи и проблемы можно разрешить путем объединения земельных участков и дальнейшего его раздела в нужной собственнику конфигурации (трансформируя права собственников в долевую собственность и обратно). Однако процедура перераспределения земельных участков позволит избежать дополнительных временных и финансовых затрат, решая задачу изменения конфигурации смежных земельных участков значительно проще.Сама процедура часто необходима застройщикам, которые покупают или арендуют земельные участки для нового строительства. После окончания строительства несколько исходных смежных участков нужно перераспределить между новыми собственниками. Перераспределение земельных участков, находящихся в частной собственности было рассмотрено ранее, рассмотрим перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Перераспределение земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, между собой, возможно в следующих случаях: 1. «Если все земельные участки, перераспределение между которыми осуществляется, не предоставлены гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременены правами третьих лиц, исключая присутствие сервитута. Перераспределение в данном случае будет осуществляться на основании соглашения заключенного между уполномоченными органами»[6] 2. «Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и между которым и землями осуществляется перераспределение, не предоставлен гражданам, юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления и не обременен правами третьих лиц, за исключением сервитута»[6] 3. «Каждый из земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и перераспределение между которыми осуществляется, должны быть предоставлены одному лицу на одном виде права собственности»[6] В случае, когда право распоряжения землями или земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, перераспределение между которыми осуществляется, принадлежит одному и тому же исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления, перераспределение будет осуществляться на основании решения соответствующего органа. [1] В случае, когда перераспределение осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, в соглашение или решение о перераспределение таких земельных участков, находящихся в муниципальной или государственной собственности, указываются реквизиты решения об утверждение такого проекта межевания территории. Если перераспределение земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой расположения таких участков, то данная схема является обязательным приложением к соглашению или решению о перераспределение земельных участков. Данная схема должна утверждаться в соответствии с указанным соглашением или решением. Соглашение о перераспределении земель или земельных участков должно содержать договоренность и обязанности сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение расходов, которые связаны с проведением кадастровых работ по образованию земельных участков, а также информацию о правах, которые возникнут после образования новых земельных участков. [1] Соглашение о перераспределении земель и (или) земельных участков, не может быть заключено, а решение о перераспределении земельных участков не может быть принято, при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств: - если перераспределение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных по одному виду права, одному и тому же лицу, и отсутствует в письменной форме согласие указанного лица; - если схемой расположения участка или проектом межевания территорий земельного участка предусматривается перераспределение данного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности и являющегося предметом аукциона, либо если в отношении такого земельного участка было принято решение о предварительном согласовании его предоставления, но срок действия, которого еще не истек; - если границы перераспределяемого земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"; - имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренные пунктом 16 статьи 11.10 ЗК РФ; - если перераспределение земельного участка находящегося в муниципальной и государственной собственности предусматривается проектом межевания или схемой расположения такого участка и, в отношении которого было подано заявление о предоставлении земельного участка и не принято решение об отказе в предоставлении данного участка. Перераспределение земельного участка находящегося в государственной и муниципальной собственности с земельным участком, находящимся в частной собственности допускается при следующих основаниях и случаях: - перераспределение земельных участков находящихся в границах застроенной территории, о развитии которой заключен договор, осуществляется в целях приведения таких границ земельного участка в соответствии с утвержденным ранее проектом межевания данной территории; - при перераспределении земельных участков для приведения границ данных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории, чтобы исключить вкрапливания, вклинивания, изломанность границ, чересполосицу, но учитывая, что площадь таких земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличится в результате перераспределения не более чем до установленных максимальных размеров земельных участков; - перераспределение земельных участков находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства или огородничества, индивидуального жилого строительства и земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, соблюдая условия, что площадь участков находящихся в собственности граждан не увеличится более чем до максимально установленных размеров земельного участка; - земельные участки образуются для размещения объектов капитального строительства, в том числе при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.[1] Перераспределение земель или земельных участков, находящихся в частной собственности, с земельными участками находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществляется пр наличии соглашения, которое заключается между уполномоченными органами и собственниками земельных участков. При этом соглашение о перераспределение должны содержаться сведения о возникновении права государственной или муниципальной собственности и права частной собственности на образуемые земельные участки. Также перераспределение между земельными участками, находящимися в частной собственности и земельными участками, находящимися в государственной собственности осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории, либо если при его отсутствии, в соответствии с утвержденной схемой расположения такого земельного участка. К соглашению о перераспределении обязательно должно прикладываться приложение, которым является кадастровый паспорт земельного участка или кадастровые паспорта земельных участков, если их несколько. При перераспределении земельных участков площадь новых участков может отличаться от исходных.Увеличение площади участков, находящихся в частной собственности, при перераспределении их с земельными участками, находящимися в муниципальной или государственной собственности, осуществляется за определенную плату, размер которой устанавливается в следующем порядке: - в порядке, который устанавливает Правительство Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые находятся в федеральной собственности; - в порядке, который устанавливают органы государственной власти субъекта Российской Федерации, в области земельных участков, находящихся во владении субъектов Российской Федерации, или земельных участков, на которые не разграничена государственная собственность; - в порядке, который устанавливает орган местного самоуправления, на земельные участки находящихся в собственности муниципалитетов. Соглашение о перераспределении земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется в следующем порядке: При заключении соглашения о перераспределении, гражданин или юридическое лицо, собственники земельных участков, находящихся в частной собственности, обращаются с заявлением о перераспределении земельных участков, с земельными участками, находящимися в муниципальной или государственной собственности, в уполномоченные органы государственной власти. К первичным участкам, готовящимся к перераспределению, выдвигается целый ряд существенных условий: Смежность исходных участков; С помощью межевания проводят уточнение границ земельных участков; Нормативная точность характерных точек всех участков должна соответствовать Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 17 августа 2012 г. N 518 "О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке". Однотипность первичных участков. Участки должны принадлежать одному населенному пункту. Необходимо к новым земельным участкам предоставить доступ, через земли общего пользования или с использованием сервитута. То есть необходимо спроектировать образование новых участков так, чтобы на каждый из них был осуществлен свободный доступ. Если условия выполнены - можно приступать к подготовке межевого плана. Существуют определенные ограничения для проведения перераспределения земельных участков: Размер нового земельного участка, который образуется в результате перераспределения, не должен превышать пределы максимальных или минимальных размеров земельного участка, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации. Не допускается перераспределение земельных участков находящихся в собственности физических и юридических лиц, с земельными участками которые находятся в муниципальной и государственной собственности. Исключение может составить случай, если перераспределение такого земельного участка осуществляется в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, которое подтверждено соответствующим договором, а так же при случае образования земельного участка для размещения на таком участке объектов капитального строительства. Реорганизация возможна только если имеется в наличии оформленное в письменной форме согласие арендаторов, залогодержателей и других землепользователей таких земельных участков. Согласие не требуется только при наличии вступившего в силу решения суда. Порядок перераспределения земельного участка: Если были соблюдены все условия, поставленные к первичным земельным участкам, то можно переходить к самому процессу перераспределения земельных участков. Он осуществляется в несколько этапов: подготовительный, полевой и кадастровый. На подготовительном этапе осуществляются работы связанные со сбором и обработкой документации необходимой для перераспределения, а именно: Работнику кадастра предоставляется правоустанавливающая документация на первичные земли. За выписками из кадастра обращаются в орган государственного кадастра недвижимости. Там же можно сделать запрос на кадастровый план первичного участка. Сравнивают полученные данные о земельном участке с фактическими данными о его расположение. Определяют уровень точности характерных точек земельного участка. Обсуждение и составление договора о геодезических работах, необходимых для установки новых границ земельного участка, с заказчиком перераспределения. Полевой этап подразумевает: Геодезические работы по измерению границ нового земельного участка, на основании проведенных ранее исследований. Установку межевых знаков с целью определения точных поворотных точек. На кадастровом этапе проводят следующие работы: После проведения полевых работ, по их результатам и представлениям заказчика, вычерчивается вариант перераспределения земельных участков. Владельцы земельного участка, его арендаторы, а также залогодержатели подписывают заранее составленный договор. После сформирования окончательного варианта межевого плана, он согласуется с мнением заинтересованного лица - заказчика. Межевой план проверяется и утверждается в органе кадастрового учета. После того как межевой план был согласован, на новые образованные земельные участками, которые прошли перераспределение оформляется кадастровый паспорт. Рассмотрим несколько вариантов проблем, которые могут возникнуть у собственников земельных участков, и в решение которых, может помочь такая процедура образования земельных участков, как перераспределение земельных участков. Имеется земельный участок, которому необходим узкий земельный участок под дорогу, для соединения с рядом проходящей трассой. Можно выделить этот участок, но тогда у собственника возникнут проблемы с регистрацией такого участка и уплатой налогов, проще будет просто перераспределить земельные участки. В городе в частном секторе находятся участки с общедолевой собственностью на землю, но занимаемые собственниками земельные участки не соответствуют выделенным долям. В данном случае при наличии нескольких участков, будет проще перераспределить данные участки. Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при проведении самой процедуры перераспределения земельных участков. Было проведено перераспределение земельных участков, на одном из которых находился объект недвижимого имущества, в результате перераспределения, объект оказывается находящимся сразу на обоих земельных участках, в данном случае будет нарушен принцип единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимого имущества. Еще одной проблемой является то, что после перераспределения земельные участки должны соответствовать правилам об образуемых земельных участках. Самое главное правило, чтобы размер земельного участка соответствовал максимальным и минимальным размерам участка. Размеры определены градостроительным регламентом или федеральными законами в зависимости от сферы деятельности. |