ЖКХ вопросы и ответы. 4 е издание. Руслан Назаров жкх вопросы и ответы. 4е издание Издательские решения
 Скачать 327.83 Kb.
|
|
п. 4.2 ГОСТ Р 51617—2014 состав коммунальных услуг зависит от наличия соответствующих инженерных сетей в доме, а также от наличия на территории муниципального образования инженерных систем поставки ресур- сов. Кроме того, состав услуг, что вполне логично, определяется тем, подключены ли сети дома к централизованным сетям. Четвертое. Нормативные требования к коммунальным услугам. В ГОСТе приведены ссылки на нормативные требования к оказанию коммунальных услуг. Теплоснабжение: СНиП 2.01.01. Горячее водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.2496—09, СанПиН 4723—88, СанПиН 2.1.4.1074—01. Холодное водоснабжение: ГОСТ Р 51232, СанПиН 2.1.4.1074—0, СНиП 2.04.01. Водоотведение: СНиП 2.04.01, ВСН 58—88 (р), Приказ Госстроя РФ от 30.12.1999 №168. Электроснабжение: ГОСТ 13109, ГОСТ 29322, СП 31-110-2003, Приказ Минэнерго РФ от 13.01.2003 №6. Газоснабжение: ГОСТ 5542, ГОСТ 20448, Постановление Правительства РФ от 21.07.2008 №549, Постановление Правительства РФ от 14.05.2013 №410. Пятое. Обязанности управляющей организации. В ГОСТ Р установлено много новых обязанностей управляющей организации: Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 12 1) диспетчерское и аварийно-ремонтное обслуживание; 2) разработка процедур снятия показаний прибора учета, факта предоставления комму- нальных ресурсов и услуг ненадлежащего качества. По каждому направлению у управляющей организации должно быть должностное лицо; 3) наличие информационной электронной программы для расчета платы за жилье; 4) наличие квалифицированных специалистов, способных осуществить отключение или ограничение коммунальных услуг; 5) наличие специалистов для ведения претензионной работы; 6) наличие специалиста по ведению работы с ресурсоснабжающими организациями; 7) наличие специалистов для обеспечения нормативного содержания инженерных сетей; 8) контроль качества предоставления коммунальных услуг, в том числе проведение анке- тирования, изучения документации и т. п. Шестое. Не все из указанных выше специалистов должны быть в штате управляющей организации. ГОСТ 51617 допускает заключение договоров с третьими лицами, которые возь- мут на себя часть обязанностей управляющей организации. Это грубо нарушает ст. 313 ГК РФ, так как по существу правоотношений между управляющими организациями и собствен- никами исполнение договора управления может быть только личным. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 13 2. ГОСТ Р 51929—2014 Услуги жилищно- коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения Значение ГОСТ Р 51929—2014 сложно переоценить. В жилищном законодательстве отсутствую нормативные определения важнейших понятий. Данный ГОСТ Р во многом решает данную задачу. Обратить внимание необходимо на следующее. Первое – безопасное состояние. Под безопасным состоянием понимается свойство дома противостоять переходу в аварийное состояние. Значение данного понятия в том, что управ- ление домом должно обеспечивать безопасное проживание (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Второе – внутриквартирное оборудование. В ГОСТ Р 51929—2014 под этим понима- ется оборудование, которое 1) находится в квартире, 2) имеет соединение с внутридомовой системой инженерных сетей. Причем внутриквартирным будет оборудование, подключенное до первого запорного соединения или устройства. Третье – граница эксплуатационной ответственности. Согласно ГОСТ Р граница опре- деляется по соглашению сторон, но, как правило, по первому запорному устройству. Если соглашением сторон граница эксплуатационной ответственности не определена, то необхо- димо руководствоваться границей балансовой принадлежности. Четвертое – комфортные условия проживания. Это понятие также связано с целями управления домом, указанными в ст. 161 ЖК РФ. Под комфортными понимаются такие усло- вия проживания, которые соответствуют нормативным требованиям. Пятое – многоквартирный дом. Пожалуй, это самое важное определение в ГОСТ Р 51929—2014. Конечно, в Постановлении Правительства РФ уже дано определение многоквар- тирного дома, но определение, данное в ГОСТ Р, более полное. Итак, под многоквартирным домом понимается 1) объект капитального строительства, который включает 2) внутридомо- вую инженерную систему, 3) помещения общего пользования, не являющиеся частью квар- тир, 4) иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам, 5) жилые помещения, предназначенные для проживания двух и более семей, 6) причем эти помещения имеют само- стоятельные выходы в помещения общего пользования. К многоквартирным не относятся дома блокированной застройки. В состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) при- строенные нежилые помещения, придомовая территория (земельный участок). Шестое – содержание общего имущества многоквартирного дома. Под этим в ГОСТ Р понимается 1) непрерывное и 2) постоянное выполнение комплекса работ и услуг, которые включены в план работ, перечень работ и услуг, а также дополнительные виды работ и услуг. Каждая из указанных категорий раскрывается в ГОСТ Р отдельно. Седьмое – услуга управления многоквартирным домом. Под этим в ГОСТ Р понимается деятельность по организации процессов, работ и услуг. Обратите внимание, услуга управления не совпадает по своей сути с услугами и работами по содержанию дома. Услуга управления – это именно деятельность по организации процессов, работ и услуг, а не сами работы, услуги. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 14 3. ГОСТ Р 56038—2014 Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования Данный ГОСТ Р практически не содержит новых норм. По сути ГОСТ Р 56038— 2014 только обобщает нормы различных актов жилищного законодательства. Вот на что необ- ходимо обратить внимание. Первое. Потребителем услуг управляющих организаций являются не только собствен- ники. Потребителями также являются лица, у которых есть законные основания пользоваться помещением в доме. Об этом сказано в п. 3.3 ГОСТ Р. Второе. Обязательным условием заключения договора управления является разграниче- ние ответственности. То есть собственники и управляющая организация должны четко пропи- сать, за что отвечает управляющая организация, а за что – собственник. Для этого собствен- ники должны утвердить состав общего имущества, которое передается в управление. Форма списка, в котором отражается состав общего имущества, приведена в ГОСТ Р 56038—2014. Третье. В услуги управления многоквартирными домами включаются следующие: – прием, хранение и ведение технической документации на дом. ГОСТ Р утверждена форма акта, которым прежняя управляющая организация передает техническую документа- цию новой управляющей организации; – сбор, обновление и хранение информации о собственниках помещений и нанимателях. При этом должны соблюдаться требования законодательства о защите персональных данных; – определение технического состояния общего имущества; – подготовка планов и перечней работ и услуг по содержанию многоквартирного дома. Управляющая организация готовит для собственников предложения по указанным перечням. Такие предложения должны иметь экономическое и техническое обоснование. Управляющая организация должны предложить собственникам минимальную, среднюю и максимальную цену работ и услуг по перечню; – управляющая организация должна обосновать финансовые потребности, необходимые для содержания общего имущества; – заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями; – содержание многоквартирного дома. Управляющая организация может оказывать услуги, выполнять работы как лично, так и с привлечением третьих лиц. Причем привлекать третьих лиц необходимо по конкурсу (разд 5.7 ГОСТ Р 56038—2014); – подготовка предложений по передачи общего имущества в аренду. Управляющая орга- низация может сама искать соответствующие предложения, а может рассматривать поступаю- щие предложения. Причем в каждом из этих случаев управляющая организация должна исхо- дить из интересов собственников; – взаимодействие с собственниками, ознакомление их с документами, относящимися к управлению домом; – организация и проведение общих собраний, в том числе подготовка документов, поме- щений, рассылка уведомлений, регистрация и т.п.; – начисление и контроль за расходами; – документальное подтверждение факта выполнения работ и услуг. Только при условии такого подтверждения возможна оплата работ и услуг; – документальное подтверждение предоставления услуг и работ ненадлежащего каче- ства; и т. д. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 15 4. ГОСТ Р 56192—2014. Услуги содержания общего имущества в многоквартирных домах. Общие требования В ГОСТ Р 56192—2014 установлены общие требования к порядку содержания имуще- ства многоквартирного дома. Вот основные моменты, на которые необходимо обратить вни- мание. Первое. В ГОСТе дано точное определение текущего ремонта. Согласно ГОСТу ремонт считается текущим, если он затрагивает не более 30% от объема ремонтируемой части много- квартирного дома. Текущее содержание дома предполагает профилактические действия, под- держивающие многоквартирный дом и его элементы в нормативном состоянии, а также обес- печивающие комфортное проживание в доме. Второе. В ГОСТе подчеркивается, что текущий ремонт может выполняться как управля- ющей организацией самостоятельно, так и с привлечением третьих лиц. Третье. Если на дом отсутствует техническая документация, то управляющая организа- ция обязана ее восстановить. Это касается и тех случаев, когда документация не была передана прежней управляющей организацией. Четвертое. Состав планируемых работ формируется 1) по итогам осмотра общего иму- щества, 2) в соответствии с составом работ, приведенным в Приложении к ГОСТу 56192 —2014. Состав работ оформляется в план и перечень работ. На основании плана и перечня работ устанавливает график объема и периодичности работ. Утверждают план, перечень работ, а также график, собственники помещений в доме. Пятое. Работы в рамках текущего содержания дома осуществляются в рабочее время и в рабочие дни. Об этом сказано в п. 4.9 ГОСТа. Шестое. Собственники должны платить за содержание жилья таким образом, чтобы собранных средств хватило на выполнения работ по текущему содержанию и ремонту. Седьмое. С лицевого счета многоквартирного дома средства могут быть списаны только при наличии акта выполненных работ. Восьмое. На фасад многоквартирного дома должен быть составлен паспорт. Управляю- щая организация должна разместить на фасаде табличку с номером дома. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 16 Важные изменения в ЖКХ 2017 год За последний год-два внесены изменения в жилищное законодательство, которые зна- чительно усложнили, запутали управление многоквартирными домами. В этой статье мы кос- немся только двух вопросов: 1) в каких случаях возможны прямые договорные отношения между РСО и потребителями коммунальных услуг; 2) в каком порядке оплачиваются комму- нальные ресурсы на ОДН. В каких случаях возможны прямые договорные отношения между РСО и потребителями коммунальных услуг Немного об истории вопроса. Первоначальная редакция Жилищного кодекса РФ четко предусматривала, что управляющая организация обязана предоставлять коммунальные услуги собственникам. Никаких прямых правоотношений между РСО и собственниками не предпола- галось. Однако это было невыгодно управляющим организациям. Поэтому управляющие орга- низации пытались представить дело так, что они являются всего лишь агентами собственников, от имени которых управляющие организации заключают договора на оказание коммунальных услуг с собственниками. Другими словами, так вводилась система прямых договоров с РСО. Это было незаконно. Невозможность прямых договорных отношений подтверждалась как письмами Минрегиона РФ, так и судебной практикой. Постепенно в сознании управляющих организаций, РСО и потребителей стала склады- ваться схема, которая и была предусмотрена законом: управляющие организации заключают договоры на коммунальные ресурсы с РСО; собственники заключают с управляющей органи- зацией договор на оказание коммунальных услуг (услуг, а не ресурсов!). Однако после принятия Федерального закона 29.06.2015 №176-ФЗ ситуация вновь стала запутанной. Начнем с цитат из закона. Часть 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 №176-ФЗ : «Договоры, заключенные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, между собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме и ресурсоснаб- жающими организациями, в том числе при непосредственной форме управления, действуют до истечения срока их действия или до отказа одной из сторон от исполнения договора». Часть 18 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 №176-ФЗ : «В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей орга- низации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации». Главный вывод, который извлекли из этого управляющие организации, состоял в следу- ющем: прямые договорные отношения между собственниками и РСО возможны; управляю- щим организациям договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО не требуются. Что же на самом деле? Запрет на прямые договорные отношения между собствен- никами помещений в доме и РСО (при наличии управляющей организации) сохраняется. Из этого правила сделано только четыре исключения (п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 ). Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 17 Первое. Если до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 №176-ФЗ между собственниками и РСО были заключены договоры, то они продолжают действовать. Из этого был сделан ошибочный вывод: если до вступления в силу закона между РСО и потребите- лями были заключены договоры, пускай и с нарушением, то договоры продолжают действо- вать. Другими словами, эту норму воспринимали так, будто Федеральный закон реабилитиро- вал, узаконил договоры, которые были заключены ранее в обход запрета на прямые договорные отношения между собственниками помещений и РСО. Повторюсь, это ошибочная трактовка. Но как же правильно понимать эту норму? Закон не может допускать нарушение закона. Поэтому рассматриваемая норма не «про- щает» договоры, которые были заключены с нарушением закона. Эта норма означает следую- щее: если ранее между собственниками и РСО был заключен договор в ситуации, когда это допускалось законом, то договор продолжает действовать. Но когда это было возможно, если начиная с 2005 года действовал запрет на прямые договорные отношения между РСО и соб- ственниками? Еще до вступления в силу Федерального закона от 29.06.2015 №176-ФЗ была преду- смотрена ситуация, когда закон допускал прямые договорные отношения между РСО и соб- ственниками. Если управляющая организация уклонялась от заключения договора на поставку ресурсов с РСО, то исполнителем коммунальных услуг признавалось РСО, договорные отно- шения возникали между РСО и собственниками. Вот именно этот случай имеется ввиду в ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 №176-ФЗ Второе. С этой нормой все просто. Если собственники изменили способ управления, они могут принять решение о сохранении ранее действовавшего порядка предоставления комму- нальных услуг. Третье. Из сказанного выше должно быть понятно и третье исключение из общего пра- вила о запрете на прямые договорные отношения между РСО и собственниками. Если управ- ляющая организация выбрана, но она не заключила договор на поставку ресурсов с РСО, то договорные отношения возникают между РСО и собственниками. Об этом сказано, например, в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 №45097-АЧ/04. Четвертое. Если РСО расторгло договор с управляющей организацией, то договор заклю- чается между РСО и собственниками. РСО расторгает договор с управляющей организацией в случае, когда у управляющей организации возник долг по оплате коммунальных ресурсов. Только в указанных четырех случаях допускаются прямые договорные отношения между РСО и собственниками помещений в доме. По общему же правилу прямые договорные отно- шения между РСО и собственниками помещений в доме запрещены в случае, если собствен- ники выбрали управляющую организацию. Заключить договор с РСО обязана управляющая организация. В каком порядке оплачиваются коммунальные ресурсы на ОДН Для начала стоит разобраться в новой терминологии. Первое. Под коммунальными услугами понимается осуществление деятельности испол- нителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или 2 и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий исполь- зования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных правилами, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов. Обратите внимание, что для обеспечения благоприятных и безопасных условий исполь- зования общего имущества также оказываются коммунальные услуги, но только в случаях, предусмотренных Правилами оказания коммунальных услуг. Какие это случаи? Об этом сказано в Письме Минстроя РФ от 30.12.2016 №45099-АЧ/04: «Если в много- квартирном доме выбран способ управления непосредственное управление или способ управ- ления не выбран или не реализован, то оплата холодной воды, горячей воды, электрической Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 18 энергии, сточных вод, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартир- ном доме, осуществляется потребителями в таком многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги, которая в указанном случае включает плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме». В указанных случаях для содержания ОДН оказываются коммунальные услуги. В таких случаях коммунальные услуги оплачиваются в прежнем порядке: либо по нормативу, либо по приборам учета. Второе. Под коммунальными ресурсами понимается холодная вода, горячая вода, элек- трическая энергия, газ, тепловая энергия, теплоноситель в виде горячей воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения), бытовой газ в баллонах, твердое топ- ливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг и потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме. Обратите внимание, для содержания общего имущества используются коммуналь- ные ресурсы. Однако такие коммунальные ресурсы не являются коммунальными услугами (за исключением случаев, указанных выше). Теперь перейдем к вопросу о том, как платить за коммунальные ресурсы и коммуналь- ные услуги на ОДН. Главное об этом сказано в п. 42 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354 : «Потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги (за исклю- чением коммунальной услуги по отоплению), предоставленные потребителю в жилом и нежи- лом помещении в случаях, установленных настоящими Правилами, за исключением случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, а также случаев, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, при которых потребитель в многоквартир- ном доме в составе платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению) отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содер- жании общего имущества в многоквартирном доме (далее – коммунальные услуги, предостав- ленные на общие домовые нужды). Потребитель коммунальной услуги по отоплению вне зависимости от выбранного спо- соба управления многоквартирным домом вносит плату за эту услугу совокупно без разделе- ния на плату за потребление указанной услуги в жилом или нежилом помещении и плату за ее потребление в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме». Итак, возможно три ситуации: 1) плата за коммунальные ресурсы включается в плату за содержание общего имущества. В этом случае оплата за коммунальные ресурсы производится только по нормативу потреб- ления коммунальных ресурсов, установленному региональными властями (показания прибо- ров учета не применяются). Нормативы должны быть установлены региональными властями до 1 июня 2017 года. До того момента, пока нормативы потребления коммунальных ресурсов, не установлены, расчет ведется по нормативам оказания коммунальных услуг на ОДН, которые также устанавливаются региональными властями. Расчет по приборам учета с августа 2017 года допускается, если решение об этом принято общим собранием собственников. При первоначальном включении платы за коммунальные ресурсы на ОДН в плату за содержание общего имущества производится суммирование каждого элемента платы. Вот как об этом сказано в Письме Минстроя: расчет размера платы «производится путем суммирования лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом: Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 19 – установленного в многоквартирном доме в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержа- ние и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, – размера платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, исходя из норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, действующего на 1 ноября 2016 года, и тарифов на соответствующие коммунальные ресурсы, действующие в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года». После того, как региональные власти утвердят нормативы коммунальных ресурсов на ОДН, общее собрание собственников должно принять решение о включении платы за ком- мунальные ресурсы на ОДН в состав платы на содержание ОДН. Если общее собрание не при- мет такого решения, то плата за коммунальные ресурсы на ОДН будет не прибавляться к плате за содержание общего имущества, но, напротив, будет входить в такую плату за содержание общего имущества. Вот простой пример. Допустим, что плата за содержание общего имущества, утвержден- ная собственниками на общем собрании, была равна 1 тыс. рублей. С января 2017 года к этой 1 тыс. рублей прибавляется плата за коммунальные ресурсы на ОДН, например еще 500 рублей. Общий размер платы составит 1,5 тыс. рублей. Но после того, как региональные власти утвер- дят нормативы потребления коммунальных ресурсов, размер платы за коммунальные ресурсы будет не прибавляться к плате за содержание общего имущества, а будет входить в такую плату. Поэтому общий размер платы составит не 1,5 тыс. рублей, а все ту же 1 тыс. рублей, из которой 500 рублей пойдут на оплату коммунальных ресурсов на ОДН. Обратите особое внимание, что к рассматриваемой ситуации не применяются Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 в части оплаты коммунальных услуг. 2) оплата коммунальных ресурсов на ОДН осуществляется в рамках платы за коммуналь- ные услуги. Когда это возможно? В случаях, когда в доме выбрано непосредственное управле- ние или способ управления не выбран или не реализован. На эту ситуацию Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 , распро- страняются полностью. Оплата производится либо по нормативу, либо по приборам учета. 3) плата за коммунальные ресурсы на отопление оплачивается во всех случаях как ком- мунальная услуга. На оплату коммунального ресурса отопления на ОДН полностью распро- страняются Правила оказания коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 . Размер платы определяется либо по приборам учета, либо по нормативу. Верховный суд запретил отключать коммунальные услуги за долги «Отключим свет!» – это, пожалуй, самая популярная угроза, с которой сталкиваются соб- ственники квартир. Управляющие организации, в погоне за 100%-ой собираемостью платежей за ЖКХ, страшат жильцов отключением воды, газа, электричества. Причем никто не собира- ется выяснять, почему человек не смог заплатить за коммуналку. Может быть из-за болезни? Или задержали зарплату? Управляющую организацию это не волнует. На защиту людей встал Верховный суд. В своем Постановлении от 27.06.2017 №22 разобрал много ситуаций, связанных с содер- жанием жилья и оказанием услуг собственникам квартир. Но самое важное разъяснение суда содержится в пункте 40. Верховный суд сказал, что наличие задолженности по коммунальным услугам само по себе не является основанием для отключения воды, света или газа. Отключить услуги можно только с учетом всех обстоятельств. Каких? Верховный суд выделил следующие: Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 20 1) отключение коммунальной услуги должно быть соразмерно допущенному собственни- ком нарушению. Например, если долг составляет всего 300 рублей, то нельзя отключать из-за этого свет, ведь отключение лишит человека возможности комфортно проживать в квартире; 2) отключение услуги не может выходить за пределы действий, которые необходимы для устранения нарушения закона. Другими словами, отключение возможно лишь тогда, когда других механизмов воздействия на должника нет. Например, управляющая организация должна предупредить человека о возникшем долге, предоставить ему отсрочку или рассрочку по оплате коммуналки. Только после того, как будут исчерпаны возможности «мирного» реше- ния ситуации, можно отключать коммунальные услуги; 3) отключение коммуналки не должно создавать угрозу жизни и здоровью других лиц. Это означает, что отключение коммунальной услуги не может причинять вред лицам, которые не являются должниками. Например, в квартире проживает одинокая мать с ребенком. Соб- ственником квартиры является мать и платить за коммуналку должна она. Часто бывает так, что денег нет, возникает долг. Отключение воды в этой ситуации ставит под угрозу здоровье ребенка, поэтому отключение невозможно. Что получаем? Если у вас возник долг по коммунальной услуге, то не надо бояться отклю- чения. Управляющая организация должна сначала договориться с вами, должна предложить механизм погашения долга (отсрочка, рассрочка, а то и прощение части долга). Вы можете настаивать, что отключение невозможно, так как это поставит под угрозу жизнь и здоровье людей, которые должниками не являются. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 21 2018 год Прямые договоры между собственниками и РСО Госдума приняла закон, по которому серьезно изменится порядок предоставления ком- мунальных услуг. Ниже Вы найдете ответы на самые важные вопросы, связанные с этими изме- нениями. Как предоставлялись коммунальные услуги до изменений? Предоставлять коммунальные услуги собственникам квартир должны исполнители. Такими исполнителями являются управляющие организации или ТСЖ. Это зависит от спо- соба управления. Чтобы предоставлять коммунальные услуги исполнители должны получить коммуналь- ный ресурс от ресурсоснабжающей организации (РСО). Управляющая организация (ТСЖ под- разумеваем) получает от РСО коммунальные ресурсы, предоставляет коммунальные услуги собственникам, собирает с собственников плату за коммунальные услуги и рассчитывается с РСО. Так должно быть по закону. Зачем нужны изменения? Официально озвучивается такая позиция: управляющие организации собирают деньги за коммунальные услуги и не перечисляют деньги в РСО. В итоге у организации образу- ется задолженность, а это может привести к отключению коммунальных услуг. Плюс большая задолженность мешает РСО развиваться и предоставлять качественные услуги. Предполагается, что прямые договоры между собственниками и РСО решат проблему платежей. При этом не учитывается, что РСО уже сейчас имеет законные способы перехода на прямые договоры с собственниками, но не пользуется этим правом. Почему? Потому что сами по себе прямые договоры панацеей не являются. Проблема неплатежей не в отсутствии прямых договоров, которые, кстати, порождают еще большие проблемы для РСО, а в самой системе управления домами. Когда нужны прямые договоры? Изначально планировалось, что заключение прямых договоров между собственниками квартир и РСО станет обязательным. Затем от этой идеи отказались. По принятому закону прямые договоры будут действовать в следующих случаях: 1) если решение об этом примет общее собрание собственников; 2) если РСО расторгнет договор с управляющей организацией, у которой возник долг; 3) если собственники изменят способ управления (например, с непосредственного управ- ления перейдут на управляющую организацию), но примут решение сохранить заключенные ранее прямые договоры с РСО. Как заключается договор с РСО? Правительство должно будет утвердить типовую форму договор на оказание коммуналь- ных услуг, который будет заключаться между собственниками и РСО. При этом в законе под- черкивается, что заключение договора в письменной форме не требуется. Это означает, что собственники «присоединяются» к договору, который должен соответствовать типовой форме. Другими словами, закон освобождает собственников от необходимости заключать договор в письменной форме. Прямые расчеты за ЖКУ? Из ст. 155 ЖК исключено ч. 7.1, которая допускала прямые расчеты за ЖКУ между соб- ственниками и РСО. В тоже время в Постановлении Правительства от 06.05.2011 №354 упо- минания об этом остались. Однако из ч. 7 ст. 155 ЖК следует, что прямые расчеты, раз упо- минание на них исключено из закона, невозможны. Что остается управляющей организации? Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 22 Вот это очень интересный вопрос. Кажется, что дело обстоит так: раз собственники на общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО, то управляющая организация уже никакого значения не имеет. Но все не так просто, а все из-за формулировки новой ч. 8 ст. 157.2 ЖК. Там сказано, что РСО вправе отказаться от заключения договора с управляющей организацией, если заключен прямой договор с собственниками. Вправе? То есть не обязана. Поэтому формально сохраня- ется возможность для РСО заключить договор не с собственниками, а с управляющей орга- низацией. Можно уверенно утверждать, что РСО массово воспользуются этой лазейкой и тем самым «похоронят» переход на прямые договоры. Что еще интересного? На уровне закона получило закрепление правило: если управляющая организация не заключила договор с РСО, то коммунальные услуги предоставляет РСО по прямому дого- вору с собственниками. Раньше аналогичное правило было только в п. 17 Постановления Пра- вительства от 06.05.2011 №354 Важно учитывать, что это правило касается случая, когда собственники на общем собра- нии не приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО. Решение Конституционного суда, которое дорого обойдется собственникам квартир Почти в каждом многоквартирном доме есть коммерческая недвижимость – магазины, офисы. В таких домах часто возникают споры между собственниками квартир и собственни- ками коммерческой недвижимости: должны ли последние платить за содержание общего иму- щества, а если должны, то в каком размере. Все последние годы судебная практика давала однозначный ответ на эти вопросы: соб- ственники коммерческой недвижимости должны платить за содержание общего имущества дома наравне с собственниками квартир; размер платы за содержание устанавливается одина- ковым для всех собственников. И вот в своем последнем Постановлении от 29.01.2018 г. Кон- ституционный суд РФ высказывает позицию, которую можно назвать странной. Сначала посмотрим на законодательство. В соответствии со ст. 158 ЖК РФ собствен- ники помещений в доме обязаны нести расходы на общее имущество. Размер расходов должен быть соразмерен доле в праве общей собственности. Доля эта, напомним, пропорциональна площади помещения, которое принадлежит собственнику. В п. 31 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491 сказано, что размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников. В норме специально подчеркивается: размер платы устанавливается равным для всех собственников помещений в доме. Из этих норм вытекает однозначный вывод: ставка, по которой собственники платят за содержание общего имущества дома, должна быть равной, но при этом установлена таким образом, чтобы она позволяла нести расходы соразмерно доле в общем имуществе. Проще говоря: ставка устанавливается одинаковой для всех собственников, но ставка берется на 1 кв. м площади помещения. Это правило касается как жилых, так и нежилых помещений. И вот в Конституционный суд попадает спор. Собственник квартир пытался признать незаконным решение общего собрания, которое установило, что собственники квартир пла- тят по ставке 25 рублей за 1 кв. м., а собственники коммерческой недвижимости – по ставке 10 рублей за 1 кв. м. Да, такое часто случается. Если собственники коммерческой недвижимо- сти владеют помещениями в доме, общая площадь которых значительна, то на общем собрании они могут «продавить» подобное решение, которое очевидно ущемляет права собственников квартир. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 23 Что же решил суд? Как не поразительно, суд сослался на те же самые нормы, что указаны выше, и… принял другое решение. Суд указал, что закон не запрещает изменять долю участия собственников отдельных категорий помещений в содержании общего имущества. Другими словами, закон не запрещает предусматривать размер платы, например, для собственников магазинов в доме в меньшем размере, чем размер платы для собственников квартир. Порази- тельное решение! Суд ссылается на ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, в которой четко сказано, что собственник каждого помещения в доме несет расходы соразмерно своей доли, но при этом делает вывод, что раз- мер расходов (установленный законом императивно!) может быть изменен по решению общего собрания. Абсурдность подобного заключения очевидна. Что это значит для собственников квартир? Это означает, что если у Вас в доме есть магазины, офисы, то скоро ждите общего собрания. Собственники магазинов и офисов попы- таются через общее собрание «продавить» решение об уменьшении размера платы для себя. Что делать? Важно учитывать, что Конституционный суд указал: да, размер платы может различаться, но эта разница должна иметь объективные основания. То есть уменьшение размера платы для собственников отдельных категорий помещений возможно в случае, если будет доказано, что назначение помещения и другие сходные обстоятельства позволяют уменьшить размер платы. Например, собственники офисов не пользуются лифтом в доме, поэтому размер платы для них может быть уменьшен на размер содержания лифтов. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 24 2019 год Новые обязанности управляющих организаций Правительство утвердило новые обязательства управляющей организации перед соб- ственниками квартир. Это было сделано Постановлением Правительства 27.03.2018 №331. Какие новые права появились у собственников и какие дополнительные услуги должна предо- ставлять организация, управляющая многоквартирным домом? Осмотр общего имущества Появилось детальное регулирование осмотра общедомового имущества. Осмотры необ- ходимы для определения перечня работ и услуг, которые оказывает управляющая организа- ция. В свою очередь от этого зависит размер платы за содержание общего имущества. По новым правилам осмотры делятся на текущие, сезонные и внеочередные. Периодич- ность текущих осмотров зависит от технической документации на дом, материалов, из которых изготовлены отдельные элементы дома. Сезонные осмотры будут проводится два раза в год. Весенние осмотры надо проводить после таяния снега или после окончания отопительного сезона. Правительство специально под- черкнуло, что по итогам весеннего осмотра корректируется объем работ по текущему ремонту дома. Обратите внимание, что корректируется объем работ, а не их перечень. Почему? Потому что перечень работ устанавливается договором управления, а вносить изменения в договор каждый год – это затратная процедура. Осенние осмотры будут проводится перед началом отопительного сезона и будут наце- лены на проверку готовности многоквартирного дома к отопительному сезону. Внеочередные осмотры будут проводится после произошедших аварий, стихийного бед- ствия. Результаты осмотров будут отражаться в журнале осмотра, который теперь признается частью технической документации на дом. Все это теперь предусмотрено п. 13.1 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491. Плата за содержание общего имущества утверждается по новому Размер платы за содержание общего имущества определяется общим собранием соб- ственников помещений в доме. При этом управляющая организация вправе предоставить соб- ственникам предложение по размеру платы. Правительство конкретизировало порядок, в кото- ром управляющая организация выходит со своим предложением к собственникам: 1) планируемый размер платы должен быть сообщен собственникам за 30 дней до про- ведения общего собрания, на котором будет утвержден тариф; 2) проект тарифа должен быть размещен на информационных досках возле каждого подъезда; 3) проект должен содержать расчет тарифа и его обоснование. Если размер тарифа будет больше, чем минимальный тариф, установленный органами власти, то управляющая органи- зация дополнительно должна обосновать превышение тарифа. В этом случае собственникам должны сообщить о стоимости каждого вида работ и услуг, которые собирается оказывать управляющая организация. Аварийки будут работать по новым правилам Мы уже писали, что появились нормативные сроки устранения засоров, ликвидации ава- рий (см. Новые права собственников квартир). Однако Правительство также детально отрегулировало, в каком порядке исполняются заявки собственников в аварийку: 1) сведения о каждой заявке собственников должны быть включены в специальный жур- нал; Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 25 2) собственнику должны сообщить номер заявки и срок, в течение которого заявка будет исполнена; 3) если необходим доступ в помещение собственника, то аварийка должна сообщить об этом, а также сообщить о времени прибытия специалистов, их имя и фамилию. У прибыв- ших сотрудников должен быть опознавательный знак с указанием организации. Эти правила начнут действовать с 2019 г. Прием собственников по новым правилам По новым правилам, которые начнут работать с 2019 г., управляющая организация должна обеспечить прием граждан либо в своем помещении, либо в помещении МФЦ. При этом специально указано, что представительство управляющей организации должно распола- гаться в том же городе, в котором осуществляется управление домами. Доски возле подъездов Правительство регламентировало, какие сведения теперь будут размещаться на досках возле подъездов. Самое интересное, что теперь на досках будут сведения о предстоящих рабо- тах, проверках оборудования, восстановительных работах и вообще о любых иных мероприя- тиях организации, которые могут повлечь неудобство для собственников. Новые сроки ответов на обращение Теперь детально регламентированы сроки ответа на обращение собственников. В течение 3 рабочих дней собственникам будут предоставлять: 1) информацию об объеме коммунальных услуг и ресурсов; 2) копию акта о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу собственника; 3) копию акта нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ; 4) копию акта проверки предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами. По любым иным запросам управляющая организация должна направлять информацию в течение 10 дней. Заявитель и собственник: в чем разница? Правительство ввело деление на заявителя и собственника. Заявителями считаются лица, которые не являются собственниками или пользователями помещений в доме. Таким лицам ответы на запросы предоставляются в течение 30 дней. Собственникам же и пользова- телям ответы предоставляются в указанные выше сроки. Лицензионные требования Правительство РФ приняло новое Постановление от 13.09.2018 №1090. Данным доку- ментом вносятся незначительные уточнение в акты, регулирующие деятельность управляю- щих организаций. Но есть и нечто важное для жильцов: грубые нарушения, за которые теперь можно лишить управляющую организацию лицензии. Во-первых, появились новые лицензионные требования к управляющей организации: ведение реестра собственников помещений в доме; начало исполнения деятельности по управ- лению домом; недопустимость управления домом, если сведения о таком доме исключены из реестра. Во-вторых, теперь появился перечень нарушений, которые считаются грубыми и за кото- рые управляющая организация лишается лицензии. Если Вы обнаружите такое нарушение, то пишите в ГЖИ. Если управляющая повторит нарушение, то требуйте лишения лицензии. Вот эти нарушения: 1) нарушение порядка содержания общего имущества, если это повлекло вред жизни или здоровью граждан; 2) нарушение порядка промывки и подготовки системы отопления к отопительному сезону; Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 26 3) незаключение договора с РСО на поставку коммунальных ресурсов для оказания ком- мунальных услуг (исключения – случаи, когда собственники перешли на прямые договоры с РСО); 4) наличие задолженности управляющей организации перед РСО за коммунальные ресурсы; 5) нарушение порядка передачи техдокументации на дом новой управляющей организа- ции; 6) нарушение порядка аварийно-диспетчерского обслуживания. Демонтаж батарей – основание не платить за отопление Этого решения Конституционного суда ждало много собственников и очень давно. Коротко напомню суть проблемы. Собственникам помещений зачастую выгодно отказываться от центрального отопления и переходить на индивидуальное. Законом это не запрещается. Условие одно – такая возмож- ность должна быть предусмотрена схемой теплоснабжения, которую утверждают местные вла- сти. Собственники полагают, что если они перейдут на индивидуальное отопление, то не должны будут платить за отопление как за коммунальную услугу. Однако по закону плата за отопление вносится без деления на плату за коммунальную услугу в помещении и плату за коммунальный ресурс на ОДН. Так как платить за ОДН надо во всех случаях, просто из- за того, что у каждого собственника есть доля в общем имуществе, то даже наличие индиви- дуального отопления не дает оснований отказаться от платы за отопление. Именно на эту ситуация обратил внимание суд в Постановлении от 20.12.2018 №46- П . Прежде всего, суд сформулировал важную позицию: условием возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является фактическое пользование такими услугами. Далее суд учел, что законом не запрещается переходить на индивидуальное отопление. Все это вместе позволило суду сделать следующий вывод: если собственник квартиры перешел на индивиду- альное отопление, то его нельзя заставить платить за отопление в общем порядке. В этом слу- чае необходимо выделить размер платы отдельно за ОДН и отдельно плату за отопление поме- щения, которая должна быть исключена из платежки. И вот еще одна интересная мысль суда. Часто возникает вопросы, что такое помещение с позиции закона? В п. 4 Постановления суд указал, что «каждое жилое или нежилое помеще- ние представляет собой лишь некоторую часть объема здания, имеющую общие ограждающие конструкции с иными помещениями». Таким образом, квартира – это только часть объема здания, а право собственности на квартиру – это только право собственности на часть объема здания. Изменили порядок выбора управляющей организации Если собственники помещений в доме не выбирают больше 6 месяцев способ управле- ния, то местная власть выберет управляющую организацию для дома. Это старое правило. А вот что изменилось, так это порядок выбора этой самой управляющей организации. Порядок был изменен Постановлением Правительства от 14.12.2018 №1541. Прежде всего, правительство изменило само понятие конкурса. Если раньше победителем кон- курса становилась управляющая организация, которая предложила большее количество работ и услуг за установленную ставку оплаты, то теперь победителем будет та организация, кото- рая предложит меньшую цену за установленный перечень услуг. Это не просто игра словами, в теории это должно позволить уменьшить размер платы за ЖКХ. К участникам конкурса теперь предъявляются новые требования. Управляющая органи- зация не должна иметь задолженность перед РСО и у нее должны быть погашены все админи- стративные штрафы. Р. Назаров. «ЖКХ: вопросы и ответы. 4-е издание» 27 Уточнили порядок, когда можно не проводить конкурс. Если до дня проведения кон- курса собственники выберут способ управления и реализуют его, то конкурс не проводится. Раньше допускалось отменять конкурс, если собственники только выбрали способ управления. Напомню, реализация способа управления означает, например, что если выбрана управляю- щая организация, то с ней заключается договор управления. Управляющие организации больше не должны убирать площадки под мусор- ными контейнерами Такие изменения предусмотрены Постановлением Правительства от 15.12.2018 №1572 . Раньше предусматривалось, что управляющие организации должны содержать места накопления отходов. Однако по новым правилам это требование не каса- ется мест погрузки отходов. В тоже время изменения, внесенные правительством, не совсем понятны. Так, из минимального перечня услуг, которые оказываются управляющими организаци- ями, исключили вот такую услугу: «уборка контейнерных площадок, расположенных на придо- мовой территории общего имущества многоквартирного дома». При этом региональных опера- торов по вывозу отходов обязали осуществлять «уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов». Под уборкой мест погрузки понимается «действия по подбору оброненных (просыпав- шихся и др.) при погрузке твердых коммунальных отходов и перемещению их в мусоровоз». Хорошо, но как тогда быть с другими элементами содержания контейнерных площадок. Если, например, мусор просыпали собственники жилья, кто его будет убирать? Пока четкого ответа на это нет. Ошибка СМИ Ряд крупных СМИ сообщило, что Правительство сняло с собственников обязанность следить за состоянием квартирных счетчиков. Это ошибка, которая, к сожалению, была допу- щена СМИ. Если собственники уже читали об этом и решили, что теперь не их обязанность следить за исправностью и поверкой счетчиков, то надо понимать, что это не так. Вот как обстоит дело. Правительство РФ действительно 29 октября 2018 утвердило постановление «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2013 г. №1087» . За этим названием скрывается вот что: государственным заказ- чикам разрешили заключать контракт жизненного цикла в отношении установки приборов учета и их обслуживании. Государственные заказчики – это органы власти и учреждения. Контракты жизненного цикла – это контракты, которые заключаются в рамках госзакупок для удовлетворения государ- ственных нужд. Но это такие контракты, по которым разрешается не только приобретать товар, но еще и одновременно обслуживание такого товара. Общий принцип закупок запрещает при- обретать и товар и его обслуживание, чтобы не нарушать конкуренцию. Но для отдельных кате- горий товаров сделано исключение. К таким исключениям теперь относятся и счетчики. Итак, постановление Правительства касается только государственных заказчиков и только госзакупок. Например, если какое-нибудь учреждение будет закупать счетчики для здания, в котором размещается, то теперь оно сможет одновременно закупить и обслуживание этих счетчиков у продавца. Все, ничего иного Правительство не изменило. Отсюда видно, что это постановление не имеет никакого отношения к коммунальным услугам и обязанностям собственников квартир. В этом вопросе все остается по прежнему. Главная норма – п. 81 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. И эта норма, которая никаким изменениям не подвергалась, гласит: следить за состоянием, исправностью, поверкой приборов учета обязаны собственники помещений. |